የመያዣ ውሉ በሚቆይበት ጊዜ የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ መቀየር የመያዣ መብት መቋረጥን አያስከትልም። በዋስትና ልምምድ አዲስ

አንቀጽ ፫፻ ⁇ ፭ የመያዣውን ነገር መተካትና መመለስ

ስለ አንቀጽ 345 አስተያየት

1. በአስተያየቱ የተገለጸው አንቀፅ አንቀጽ 1 መደበኛ ሁኔታ የመያዣ ውሉ ተዋዋይ ወገኖች በመያዣው ጉዳይ መተካት ላይ መስማማት እንደሚችሉ ግልጽ የሆነ ደንብ ያስቀምጣል. ከዚሁ ጋር እርግጥ ነው፣ ተዋዋይ ወገኖች ከተስማሙበት ወይም ከአዲሱ የቃል ኪዳን ዋና ይዘት ካልተከተሉ በቀር ተዋዋይ ወገኖች በመጀመሪያ ሲደራደሩ የነበሩት የቃል ኪዳኑ ውሎች ተጠብቀዋል።
1.1. ከዚሁ ጋር በተያያዘ ቀደም ሲል የተነሣውን የመያዣ መብት ወደ አዲስ ነገር ማዛወሩ የይገባኛል ጥያቄያቸውን ለማስጠበቅ ከዚህ ቀደም ለተመሳሳይ ነገር የመያዣ መብት የተቀበሉ ሌሎች ሰዎች መብት ሊጣስ አይችልም። ስለዚህ ለምሳሌ ተበዳሪው ለዕዳው ዋስትና ሆኖ መኪናውን ለባንክ ከሰጠ (እና ባንኩ በዚህ ቃል ኪዳን ውስጥ ዋና ተቀባዩ ነበር) እና ከዚያም ከባንክ ጋር የመያዣ መብትን ወደ ጀልባው ለማስተላለፍ ከተስማማ ባንኩ ለእንደዚህ አይነት ዝውውር ከመስማማትዎ በፊት ይህ ጀልባ ለሌላ ብድር ተቀባዩ (ለምሳሌ የዘገየ ክፍያ የሰጠ አቅራቢ) ቃል ከተገባ እና ባንኩ ይህ የመያዣ ውል መኖሩን ማወቅ ካለበት (ለምሳሌ በ የጀልባ ቃል ኪዳን ማስታወቂያ የመመዝገብ በጎነት)።
1.2. አዲሱ የመያዣው ጉዳይ ለምሳሌ የማይንቀሳቀስ ነገር ከሆነ እና የቀደመው የመያዣው ጉዳይ ተንቀሳቃሽ ንብረት ከሆነ, መያዣው እንዲቀጥል በልዩ መዝገብ ውስጥ መግባት ያስፈልጋል. እንደ አዲስ የቃል ኪዳን ርዕሰ ጉዳይ፣ ብቸኛ የመመዝገቢያ መብቶች፣ የመጽሃፍ መግቢያ ዋስትናዎች ወይም የ LLC ወይም ሌላ ንብረት የተፈቀደለት ካፒታል ውስጥ ያሉ ማጋራቶች፣ የባለቤትነት ማረጋገጫው የባለቤትነት መብት በሚመዘገብበት ጊዜ፣ እንደ አዲስ የቃል ኪዳን ጉዳይ፣ ልዩ መብቶችን በሚመለከቱ ጉዳዮች ላይም ይሠራል። ደህንነት (የሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ አንቀጽ 339.1 አስተያየት ይመልከቱ).
2. የአስተያየቱ አንቀፅ አንቀጽ 2 ደንቦች የመያዣውን የመለጠጥ መርህ ማዳበር ቀጥለዋል (የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 334 አንቀጽ 2 ላይ ያለውን አስተያየት ይመልከቱ). በዚህ አንቀፅ ውስጥ ስለ የመያዣ ርእሰ ጉዳይ (አካላዊን ጨምሮ) በሚቀይሩበት ጊዜ የመያዣ መያዣን እንደ የመለጠጥ መግለጫ እንነጋገራለን ። እንደ እውነቱ ከሆነ የአስተያየቱ አንቀጽ ቁልፍ ድንጋጌ ቃል በገባው ንብረት ላይ በተፈጠረው ለውጥ (ማቀነባበርን ጨምሮ) በማንኛውም ንብረት ላይ የሚመለከተው ድንጋጌ ነው። በመደበኛነት ጥቅም ላይ የዋለው "ሌላ ለውጥ" የሚለው አገላለጽ በተቻለ መጠን በተቻለ መጠን መረዳት አለበት: ለምሳሌ, ከግንባታ እቃዎች የተገነባ ሕንፃ ለዕቃዎቹ ቃል ኪዳን እንደገባ መቆጠር አለበት (በእርግጥ በስቴቱ መስፈርት መሰረት). ከተገነባው ሕንፃ ጋር በተያያዘ የንብረት ማስያዣ ምዝገባ). ቃል የተገቡት አክሲዮኖች ወደ ሌሎች ዋስትናዎች ወይም በ LLC የተፈቀደው ካፒታል ውስጥ ወደ ድርሻ ከተቀየሩ (የጋራ አክሲዮን ኩባንያ እንደገና ወደ ውሱን ተጠያቂነት ኩባንያ እንደገና በማደራጀት) ፣ ከዚያ ተጓዳኝ ዋስትናዎች ወይም የተፈቀደው ካፒታል ውስጥ ድርሻ LLC ቃል እንደገባ መቆጠር አለበት።
እንደ ሌላ ምሳሌ፣ የመሬትን ቦታ መቀየር (መከፋፈል፣ መቀላቀል፣ ወዘተ)፣ የግቢውን ስብስብ ወደ አንድ ክፍል ማጣመር፣ እንዲሁም በህንፃ ውስጥ ክፍሎችን መከፋፈል ወይም ማገናኘት፣ ተንቀሳቃሽ ነገርን ማቀናበር፣ የማይንቀሳቀስን እንደገና የመገንባት ጉዳዮችን መጥቀስ እንችላለን። ነገር ወዘተ. በነዚህ ሁሉ ሁኔታዎች፣ ማስያዣው ተጠብቆ ይቆያል፣ ይህም የዋናውን ቦንድ አካላዊ “ተተኪ” ይይዛል። የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ የነበረውን ሕንፃ እንደገና የማዋቀር ጉዳይን በተመለከተ የዋስትና የመለጠጥ ጽንሰ-ሀሳብ ይህንን መግለጫ ተግባራዊ ለማድረግ የሩሲያ ፌዴሬሽን የጦር ኃይሎች የመንግስት የገቢ ኮሚቴ ፍቺን ይመልከቱ ። ሴፕቴምበር 20, 2016 ቁጥር 18-KG16-125.
በዚህ ሁኔታ, በመያዣው ጉዳይ ላይ ለውጥ በሚፈጠርበት ጊዜ, ለአዲስ ጉዳይ አዲስ ህጋዊ ቃል ኪዳን አይነሳም, ነገር ግን ቀደም ሲል ተቀባይነት ያለው የውል ቃል ኪዳን መቆየቱን ይቀጥላል. በመለጠጥ መርህ ምክንያት የቀጠለው ቃል ኪዳን ህጋዊ ቃል ኪዳን አይደለም ከሚል መደምደሚያ፣ ሌላ ጠቃሚ ተግባራዊ ድምዳሜ ይከተላል፡- የማይንቀሳቀስ ነገር አዲስ የመያዣ ጉዳይ ከሆነ (ከተከፋፈለ ይልቅ አዲስ የመሬት ይዞታ; ቀደም ሲል ቃል ከተገባባቸው ቦታዎች ይልቅ አዲስ ሕንፃ ፣ ከተከፋፈለ ሕንፃ ይልቅ አዲስ ሕንፃ ፣ በኢንቨስትመንት ውል ውስጥ የተላለፉ ቦታዎች) ፣ ከዚያ ይህንን ንብረት በተመለከተ የሞርጌጅ ምዝገባ በብድር ህጉ ህጎች መሠረት አይከናወንም ። በሕጋዊ የሞርጌጅ መመዝገቢያ ላይ (በመያዣው ተጓዳኝ ማመልከቻ በማቅረብ, ወዘተ), ነገር ግን በመመዝገቢያ ባለስልጣን ሪል እስቴት መብቶች. ex office. ይህም, መብቶች ምዝገባ ሥልጣን ችሎ ለማስተላለፍ ግዴታ ይሆናል, የሞርጌጅ አዲስ ርዕሰ ጉዳይ ጋር በተያያዘ, ሞርጌጅ ቀዳሚ ነገሮች ጋር በተያያዘ መዝገብ ውስጥ የነበሩ encumbrances ላይ ሁሉንም ግቤቶች (ለምሳሌ, ሁሉም encumbrances ላይ ተኛ. የተማረባቸው ቦታዎች)። ይህ ግዴታ የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ በሚቀይርበት ጊዜ ዋስትናን ለመጠበቅ ከሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ ደንቦች ይከተላል.
በተመሳሳይ ጊዜ, እንዲህ ያለ ሁኔታ ውስጥ, ንብረት መለወጥ ነበር ይህም ቃል ኪዳን, ወደ ንብረት, ወደ መመዝገብ ተገዢ ነበር ይህም ቃል ኪዳን, ጊዜ ውስጥ ተጠብቆ እንደሆነ ጥያቄ ይነሳል. የመያዣው የቀድሞ ርዕሰ ጉዳይ በመጥፋቱ እና በተቀየረው ነገር ላይ በመያዣው ምዝገባ መካከል. በግልጽ ለማየት እንደሚቻለው በዚህ ሁኔታ ውስጥ ቃል ኪዳኑ እንደተጠበቀ እና የመያዣ መብቶች መኖር ላይ ክፍተት እንደማይፈጠር መታወቅ አለበት.
እርግጥ ነው፣ ቃል ኪዳኑ ለተቀየረ የቃል ኪዳኑ ጉዳይ ሲራዘም፣ የመለጠጥ መርህ ምክንያት፣ ከፍተኛነት እና ሌሎች የቃል ኪዳኑ ሁኔታዎች ተጠብቀው (ከዚህ በፊት ካለፈው የሕግ ሥርዓት ጋር ቅርበት ከነበራቸው በስተቀር በግልጽ ይታያል)። ስለ ቃል ኪዳን ጉዳይ)።
2.1. የንዑስ. በአንቀፅ 1 አንቀጽ 2 ላይ ሌላ ግጭት ለመፍታት ይረዳል። እየተነጋገርን ያለነው የመሬት ይዞታ ቃል የተገባበት እና ከዚያ በኋላ መዋቅሮች ወይም ህንጻዎች በላዩ ላይ ስለተገነቡ የመያዣው መብቶች ያልተመዘገቡበት ሁኔታ ነው ። በ Art. 219 የሩስያ ፌደሬሽን የሲቪል ህግ አዲስ የተገነባ ሕንፃ የባለቤትነት መብት የሚነሳው በመመዝገቢያው ውስጥ የመንግስት ምዝገባ ከተመዘገበበት ጊዜ ጀምሮ ነው (የሩሲያ የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 8.1 የመግባት መርህ ተብሎ የሚጠራው አንቀጽ 2, አንቀጽ 8.1). ፌዴሬሽን)። ስለዚህ, የመሬት ይዞታ ባለቤት, በመያዣ ውል መሠረት የሞርጌጅ, ሕንፃዎችን ወይም ሕንፃዎችን በላዩ ላይ ካቆመ, ለእነዚህ ነገሮች መብቶችን ከመመዝገቡ በፊት, እንደ የመሬት ይዞታ አካል (አንቀጽ 133) መቆጠር አለባቸው. የሩስያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ), እና የተሻሻለው ሴራ በእሱ ላይ አዲስ የተፈጠሩ ማሻሻያዎች (በ አካል ክፍሎች) ለተያዘው ሰው እንደ አንድ ነገር ቃል እንደ ተሰጠ ይቆጠራል።
2.2. ለግዛት (ማዘጋጃ ቤት) ፍላጎቶች የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ በሚነሳበት ጊዜ ለተነሳው ንብረት ምትክ ለባለይዞታው የተሰጠው ንብረት በመያዣው ውስጥ እንደሚገኝ የሚመለከተው ድንጋጌ የአንቀጽ 2 ን ይደግማል ። . 334 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ብቸኛው ማብራርያ, የማካካሻ ክፍያው በጣም አስፈላጊው መስፈርት እንዲሁ ቃል እንደገባ ይቆጠራል.
በተመሳሳይ ጊዜ, በዚህ ጉዳይ ላይ, ይመስላል, ይበልጥ አከራካሪ ጥያቄ ወደ መያዣ ባለቤትነት የተዛወረ አዲስ ነገር የመያዣ መብት ማራዘም የድሮውን የንብረት ባለቤትነት መብት ወይም አዲስ ቃል ኪዳን መኖሩን ይቀጥላል የሚለው ነው. አሁንም እዚህ በተመሳሳይ ሁኔታዎች ላይ ይነሳል.
2.3. ለአዲሱ (ለሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ, ነገር ግን ቀደም ሲል በ 1992 የቃል ኪዳን ህግ ውስጥ ያለው) የንብረት ባለቤትነት መብት ቃል ኪዳን በሚሰጥበት ጊዜ ሁሉም ነገር የሚቀርበው ልዩ ትኩረት ሊሰጠው ይገባል. በተያዘው መብት መሠረት ተበዳሪውም እንደ ቃል ኪዳን ይቆጠራል። በእውነቱ, የ Art. 334 የሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ. ለምሳሌ የመያዣው ባለቤት መኪናውን በሽያጭና በግዢ ስምምነት መሰረት መኪናውን እንዲያስተላልፍ የመጠየቅ መብቱ ከተገባ፣ ወደ ሞርጌጁ ባለቤትነት የተላለፈው መኪና አዲስ የመያዣ ጉዳይ ይሆናል (በመብቱ ከተቋረጠበት መብት ይልቅ) የሽያጭ እና የግዢ ስምምነት). በዚህ ጉዳይ ላይ ግን ለባለይዞታው የተላለፈው ንብረት የመብቶች ቃል ኪዳን የባለቤትነት መብት (ለምሳሌ ሪል እስቴት) የሚመዘገብ ከሆነ መያዣ ለመመዝገብ የሚያስፈልገውን መስፈርት ማሟላት አስፈላጊ ነው.
እንዲሁም የቃል ኪዳኑ ወደተቀበለው ንብረት ማራዘም አዲስ ቃል ኪዳን ወይም የአሮጌው ቃል ኪዳን መኖር መቀጠል ስለመሆኑ ጥያቄው በጣም አከራካሪ ነው።
ይህ ጉዳይ የቱንም ያህል እልባት ቢሰጠውም ፣እንዲህ ዓይነቱ የመያዣ መብትን ወደ አንድ ነገር የመጠየቅ መብትን ማዛወር ፣የግዴታ ቃል ኪዳን ደንብና ደንብ ከወጣ በኋላ በመያዣ መብቶች ይዘት ላይ ከፍተኛ ለውጥ እንደሚያመጣ ግልጽ ነው። የነገሮች ቃል ኪዳን በመሠረቱ የተለየ ነው።
3. የመያዣ መብት ተያዡ ከተያዘው ሰው ተግባራት ጋር በተያያዘ ከባድ የአስተዳደር ችሎታዎችን ይሰጣል። በተለይም ቃል የተገባውን ንብረት ለመለወጥ (ሂደትን) ለመለወጥ (እንዲህ ዓይነቱ ቁጥጥር በተለይም አጠቃላይ ቃል ኪዳን ተብሎ በሚጠራው ሁኔታ የተሟላ ይሆናል) ፣ ይህም ከአስተያየቱ አንቀፅ ውስጥ እንደሚከተለው ሊሆን ይችላል ። በስምምነቱ የተወሰነ. እንዲህ ያሉ ሁኔታዎች, በተለይ, በአካል ሊለውጥ የሚችል (እና በዚህም ውስጥ ያለውን ቃል ኪዳን ያለውን ርዕሰ ጉዳይ, ያለውን ዋጋ መቀየር, እና ይህም ውስጥ ያለውን ቃል ኪዳን) ንብረት ጋር አንዳንድ ድርጊቶች ቃል ኪዳን ጋር የቅድሚያ ቅንጅት አስፈላጊነት ላይ የመያዣ ስምምነት ድንጋጌዎች ሊያካትት ይችላል. መያዣው ፍላጎት ላይኖረው ይችላል).
3.1. በመያዣው ውል ውስጥ የተቋቋመውን የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ ለውጥ እና ሂደት ላይ የመስማማት ሁኔታዎችን በመጣስ ቅጣቱ በመያዣው የተያዘውን ዕዳ ቀደም ብሎ የመጠየቅ መብት መከሰቱ እና - በውሉ ላይ ውድቅ በሚደረግበት ጊዜ የተረጋገጠ ግዴታ - በመያዣው ጉዳይ ላይ የመሰረዝ መብት ።
4. የመያዣውን ጉዳይ መተካት እንዲሁ በመያዣው ፈቃድ ሊከናወን ይችላል ። ይህ መብት የሚሰጠው የመያዣው ጉዳይ የጠፋበት ወይም የተበላሸው መያዣው ተጠያቂ በማይሆንበት ሁኔታ ከሆነ ነው። ያለበለዚያ በዋስትና በተያዘ ዕዳ ውስጥ ያለ ተበዳሪው በመያዣው ጉዳይ ላይ ለደረሰው ኪሳራ ካሳ በመጠየቅ ዕዳውን ለአበዳሪው ሊያሰናክል ይችላል።
ነገር ግን ይህን የመሰለውን የመያዣ ርእሰ ጉዳይ መተካት የተያዡ አንድ ወገን ድርጊት አድርጎ መቁጠር ስህተት ነው, ምክንያቱም ሕጉ ለተያዘው ሰው አዲስ ንብረትን በመያዣነት እንዳይቀበል የመከልከል መብት አለው. እንዲህ ዓይነቱ የመያዣው ባህሪ ለምሳሌ ስለ ገንዘብ ልውውጥ ጥርጣሬ ወይም ለተረጋገጠው የግዴታ መጠን በመያዣነት የቀረበው ንብረት ዋጋ በቂ ስለመሆኑ ጥርጣሬዎች ሊሆኑ ይችላሉ ። ነገር ግን እርግጥ ነው፣ የባለይዞታው ሰው አዲስ ንብረትን እንደ ቃል ኪዳን ለመቀበል ፈቃደኛ አለመሆኑ ከመልካም እምነት ደረጃ (የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 1 አንቀጽ 3 እና 4 አንቀጽ 10) አንፃር ሊገመገም ይችላል። የራሺያ ፌዴሬሽን); የመያዣው ሰው አዲስ ንብረትን እንደ መያዣ ለመቀበል ፈቃደኛ አለመሆኑ የሚያስከትለው መዘዝ የውሉ መቋረጥ ይሆናል።
4.1. የመያዣው ጉዳይ በመያዣው ሲተካ፣ የመያዣው ውል ከአዲሱ የቃል ኪዳን ጉዳይ ጋር በተያያዘ ተጠብቆ ይቆያል።
በተመሳሳይ ጊዜ, አዲስ ቃል ኪዳን እዚህ ይፈጸማል ወይም አሮጌው የንብረት ባለቤትነት መብት ይጠበቅ የሚለው ጥያቄ ውዝግብ ሊያስከትል ይችላል (ለዚህ, በዚህ ጽሑፍ አንቀጽ 1 ላይ ያለውን አስተያየት ተመልከት).
4.2. መያዣ ሰጪው መብቱን ካልተጠቀመ እና የጠፋውን (ወይም የተበላሸውን) ለመተካት አዲስ የመያዣ ርእሰ ጉዳይ ካላቀረበ መያዣው የተያዘለትን ዕዳ ከቀጠሮው አስቀድሞ የመጠየቅ እና በመያዣው ጉዳይ ላይ የማስፈጸም መብት አለው። ነገር ግን መያዣ ተቀባዩ በሟች ምትክ አዲስ የመያዣ ቃል እንዲቀርብለት የመጠየቅ መብት የለውም።
5. በአስተያየቱ አንቀጽ 5 አንቀጽ 5 የተደነገገው የቃል ኪዳኑ ውል ከአዲሱ የቃል ኪዳን ጉዳይ ጋር ተያይዞ የሚቆይ መሆኑን፣ የቃል ኪዳኖች ከፍተኛነት እንደተጠበቀ ሆኖ ይገኛል።
እዚህ ላይ ሕግ አውጪው የቀረበው አዲስ የቃል ኪዳን ጉዳይ በመያዣው መብቶች እንደተያዘ የሚቆጠርበትን ጊዜ የሚወስንበትን ልዩነት ይጠቁማል-አዲሱ የቃል ኪዳን ጉዳይ አስቀድሞ በመያዣው ባለቤትነት ውስጥ ከሆነ ፣ ከዚያ ይህ ነው ። የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ ለመተካት ስምምነት ከተደረሰበት ጊዜ ጀምሮ ቃል እንደገባ ይቆጠራል ፣ የመያዣው ርዕሰ ጉዳይ የወደፊት ንብረት ከሆነ ፣ መያዣው የባለቤትነት መብቱ ከተነሳበት ጊዜ ጀምሮ ይሰበሰባል (በተጨማሪም የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 335 ን ይመልከቱ) ። ነገር ግን በተያዘው ዕቃ ላይ የባለቤትነት መብት ከመያዣው የሚነሳ ከሆነ ልዩ ምዝገባ ከተደረገ በኋላ (ለምሳሌ የማግኘት መብት) መጠነሰፊ የቤት ግንባታ), ከዚያም ቃል መግባቱ እንዲሁ ከመመዝገቢያ ጊዜ ቀደም ብሎ ይነሳል (የሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ አንቀጽ 339.1 አስተያየት ይመልከቱ).
5.1. ከኋለኛው ጉዳይ ጋር በተያያዘ መያዣ ተቀባዩ በተለይ ንቁ እና ንቁ መሆን አለበት የመያዣውን መብት ለአዲስ ጉዳይ ለማስመዝገብ በሂደቱ ውስጥ በንቃት መሳተፍ አለበት ስለሆነም ከዚህ ንብረት ጋር በተያያዘ የመያዣ መዝገብ (በጥያቄው መሠረት) መያዣው); አለበለዚያ ምንም ትስስር አይነሳም.
5.2. ከቀድሞው የቃል ኪዳን ጉዳይ ጋር በተያያዘ ተዋዋይ ወገኖች ያዘጋጃቸው የቃል ኪዳኑ ውል ከህግ አስፈላጊ ደንቦች ጋር የሚቃረን ከሆነ በአዲሱ የቃል ኪዳን ጉዳይ ላይ ተፈፃሚ አይሆንም። ለምሳሌ፣ በመኖሪያ ያልሆኑ ቦታዎች ላይ ቃል በገባበት ቦታ ምትክ የመኖሪያ ቅጥር ግቢ ቃል ከተገባ፣ ይህም የቃል ኪዳኑ ብቸኛ የሆነው፣ በመያዣው ጉዳይ ላይ አፈፃፀም ከፍርድ ቤት ውጭ ባለው ሥነ ሥርዓት ላይ የቃል ኪዳኑ ስምምነት ሁኔታ አይተገበርም (የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 349 አንቀጽ 3 ን ይመልከቱ እና ስለዚህ አስተያየት) .
6. በአስተያየቱ የተገለጸው አንቀፅ አንቀፅ 6 ላይ የቃል ኪዳኑን ውል በሚመለከት ሁሉንም ስምምነቶች በመጠበቅ የቃል ኪዳኑን ርዕሰ ጉዳይ ከመተካት ይልቅ ተዋዋይ ወገኖች ከዚህ ቀደም የነበራቸውን የቃል ኪዳን ግንኙነት የማቋረጥ እና አዲስ የስምምነት ስምምነት የመደምደም መብት እንዳላቸው ግልጽ የሆነ ደንብ ይዟል። ወደ አዲሱ ርዕሰ ጉዳይ. ይህ አዋጭ ይሆናል። ለምሳሌ, መብቶች በጋራ ኮንስትራክሽን ውስጥ ለመሳተፍ በተደረገው ስምምነት መሰረት ከተሰጡ, ቦታውን ለባለ አክሲዮን ካስተላለፉ በኋላ, አዲስ የሞርጌጅ ስምምነትን መደምደም የበለጠ ጠቃሚ ነው.
6.1. አዲስ የመያዣ ውል ለመደምደም ግዴታ ያለበት ሁኔታ በዋናው የመያዣ ውል ውስጥ ሊኖር ይችላል; አዲስ የስምምነት ስምምነትን ለመጨረስ በሚሸሽበት ጊዜ, መያዣው ተጓዳኝ የይገባኛል ጥያቄ የማቅረብ መብት አለው (የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 1 አንቀጽ 421).
7. የመያዣውን ጉዳይ ለመተካት የተደነገገው ውሳኔ በአስተያየቱ አንቀጽ 7 አንቀጽ 7 ላይ አፅንዖት ተሰጥቶታል, ይህም በመያዣው ስምምነት ውስጥ ያለ ፍቃድ የቃል ኪዳኑን ጉዳይ በአንድ ወገን የመተካት መብትን ለማቋቋም ያለውን ዕድል ያመለክታል. የገባው ቃል።
ይህ እንደ የንብረት ባለቤትነት መብት ከተሰጠው ቃል ባህሪ ጋር የሚጻረር ሳይሆን የተለመደ ድንጋጌ ነው። በመያዣው ስምምነት ውስጥ እንደዚህ ያለ ሁኔታ በሚኖርበት ጊዜ የመያዣው ጥበቃ የታማኝነት ህጎች ብቻ ይሆናል።

የፍትሐ ብሔር ህግ ግዴታዎችን ከቅጣት, ከተቀማጭ ገንዘብ, ከዋስትና እና ከሌሎች እርምጃዎች ጋር ለማቅረብ ይፈቅዳል. ሌላው የዋስትና እርምጃ ነው። ዋናው ነገር ግዴታዎች በሚጣሱበት ጊዜ አበዳሪው መያዣውን በመሸጥ ለደረሰበት ኪሳራ ማካካሻ ነው.

ያልተፈቀደው

በአገራችን ግዛት ውስጥ ሊሸጡ የሚችሉ እና ለሽያጭ የተፈቀደላቸው ነገሮች, እቃዎች እና ንብረቶች ብቻ ናቸው የቃል ኪዳኑ ጉዳይ .

በተለይም የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 336 በመያዣነት ጥቅም ላይ እንዳይውሉ የተከለከሉ ዕቃዎችን ዝርዝር ይዟል።

• ከሲቪል ዝውውር ተወግዷል;
• ከአበዳሪው ስብዕና ጋር በማይነጣጠሉ መልኩ የተቆራኙ የክፍያ ጥያቄዎች አይፈቀዱም;
• የባለቤትነት መብቶች እና ነገሮች, የተሰጠው ምደባ በግልጽ በተደነገገው ድንጋጌዎች የተከለከለ ነው.

የመጀመሪያው ምድብ በጣም ሰፊ አይደለም. ከስርጭት የተወገዱት የመንግስት ብቻ የሆኑ ነገሮች ናቸው። ለምሳሌ የአህጉራዊ መደርደሪያ ሀብቶች ፣የመከላከያ ውስብስብ ምርቶች ፣የኑክሌር ጦር መሳሪያዎች ፣የተጠበቁ አካባቢዎች ፣ ብሔራዊ ፓርኮችወዘተ.

አጠቃላይ ጽንሰ-ሐሳቦች

የቃል ኪዳኑ ጉዳይ ምን ሊሆን እንደሚችል ለመረዳት ቃሉን መረዳት ያስፈልጋል። “መያዣ” የሚለው ቃል ግዴታን ማስጠበቅ ማለት ነው። ተበዳሪው ግዴታዎቹን አላግባብ ከፈጸመ ወይም ጨርሶ ካልፈጸመ፣ አበዳሪው በመያዣው ወጪ እነርሱን የማርካት መብት አለው።

በመያዣነት የተያዙ ንብረቶችን በአይነት መቀበል የሚቻለው በመያዣነት የተጠቀሰው, በተቆጣጣሪ ሰነዶች ውስጥ በግልፅ በተገለጹ ጉዳዮች ላይ ብቻ ነው. በሌሎች ሁኔታዎች, መያዣው በጨረታ ይሸጣል, እና ገንዘቡ ለአበዳሪው ይተላለፋል.

ዓይነቶች

በርዕሰ ጉዳዩ ላይ የመብቶች ወይም የንብረት ቃል ኪዳን ተለይቷል. በንብረቱ ቦታ መሰረት, የሚከተሉት ናቸው-

• ጠንካራ ማለትም ነገሩን ወደ አበዳሪው ሳያስተላልፍ ለምሳሌ በስርጭት ላይ ያሉ እቃዎች መያዣ;
• አንድን ዕቃ ለአበዳሪው ለማስተላለፍ ዋስትና የሚሰጥ ቃል ኪዳን፣ ለምሳሌ በመያዣ ሾፕ ውስጥ ያለ ቃል ኪዳን።

ከምድር ጋር ባለው የግንኙነት ደረጃ መሠረት ምደባ አለ-

• ተንቀሳቃሽ ንብረት;
• ንብረቱ.

ለመፈጠር ምክንያቶች

በመያዣው መስክ የሕግ ግንኙነቶች የሚነሱት በስምምነት ላይ በመመስረት ነው። የፍትሐ ብሔር ሕጉም በሕጉ መሠረት ዋስትና ይሰጣል። በጣም ቀላሉ ምሳሌ በዱቤ ውስጥ በሱቅ ውስጥ ዕቃዎችን መግዛት ነው። ገዢው ባለቤት እና መያዣ ነው, የመያዣው ርዕሰ ጉዳይ የተገኘው ነገር ነው.

ሌላ ምሳሌ: በጋራ የግንባታ ስምምነት, የመሬት ይዞታ እና በግንባታ ላይ ያለው ሪል እስቴት ለፍትሃዊነት ባለቤቶች ቃል ገብቷል. ተመሳሳይ ሁኔታ የማዘጋጃ ቤት ሪል እስቴት በከፊል መግዛት ነው.

የኮንትራቱ ርዕሰ ጉዳይ

በፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 336 በተደነገገው መሠረት የመያዣው ጉዳይ የንብረት ባለቤትነት መብትን ጨምሮ ማንኛውም ንብረት ነው. ልዩዎቹ መሰብሰብ የማይፈቀድላቸው እቃዎች ናቸው። በጣም ቀላሉ ምሳሌ አሊሞኒ ነው.

የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ መብቶች ወይም ወደፊት ሊገኙ የሚችሉ ነገሮች ሊሆኑ ይችላሉ።

ከህግ የወጣ ትዕዛዝ

ብዙ ጊዜ ከመያዣ ጋር የሚደረጉ ስምምነቶች ከባንኮች ጋር በህጋዊ ግንኙነት ውስጥ ይገኛሉ። ከፍርድ ቤት ውጭ የሆነ አሰራርን ለመጠቀም, እንዲህ ዓይነቱ ሁኔታ በራሱ በውሉ ውስጥ መገለጽ አለበት. ይሁን እንጂ በአንዳንድ ሁኔታዎች ከሕግ ውጭ የሆነ አሰራር ፈጽሞ ሊተገበር አይችልም. በተለይም የቃል ኪዳኑ ጉዳይ ቢሆንም፣ ብቸኛውን መኖሪያ ቤት ሊወስዱ አይችሉም።

በሌሎች ሁኔታዎች፣ ከህግ አግባብ ውጭ ላለው ትዕዛዝ ትግበራ በርካታ ቅድመ ሁኔታዎች መሟላት አለባቸው፡-

• ኮንትራቱ ለንብረት ሽያጭ ሁኔታዎችን መያዝ አለበት;
• የመያዣው ዋጋ;
• ዋጋ በማይኖርበት ጊዜ, ለመወሰን ሂደቱ ተገልጿል.

ከባንክ ጋር በተደረገው ስምምነት ምሳሌ፣ ከሕግ ውጭ የሆነ የዋስትና ስብስብ ትግበራ የሚከተሉትን ደረጃዎች መለየት ይቻላል፡-

1. ስለ ተበዳሪው እና ስለ ሞርጌጅ የጽሁፍ ማስታወቂያ (እነዚህ ወገኖች በአንድ ሰው ውስጥ ላይስማሙ ይችላሉ). ደንቦችለእንደዚህ አይነት ሰነድ መስፈርቶችን አያካትቱ, ስለዚህ በነጻ ፎርም ተዘጋጅቷል. ብዙውን ጊዜ ማስታወቂያው የውሉ ዝርዝሮችን ፣ በመያዣው የተያዘው ግዴታ ፣ የተመረጠው ንብረት የመሸጥ ዘዴ እና ዋጋው ይገለጻል ። በሰነዱ ውስጥ ካልተገለጸ በስተቀር ተበዳሪው ማሳወቂያውን ለመገምገም 10 ቀናት አለው።
2. መያዣው በእሱ ላይ ያለውን ንብረት ወይም ሰነዶች ወደ ባንክ ያስተላልፋል. የመቀበል እና የማስተላለፍ ተግባር መዘጋጀት አለበት።
3. ባንኩ ስለ ጨረታው የታቀደበት ቀን እና ቦታ ለተበዳሪው ማሳወቂያ ይልካል.
4. የመያዣው ጉዳይ የሚሸጥባቸው ጨረታዎች ይካሄዳሉ። በጨረታው የተገኘው ገቢ ሙሉውን ዕዳ ለመሸፈን በቂ ካልሆነ ባንኩ የተበዳሪውን ሌላ ንብረት የመዝጋት መብት አለው። መጠኑ ከፍ ያለ ከሆነ ከጨረታው በኋላ የተፈጠረው ልዩነት ወደ መያዣው ይመለሳል።

ጨረታው ካልተካሄደ ባንኩ መያዣውን የመግዛት መብት አለው. አበዳሪው ንብረቱን መግዛት ወይም ማቆየት ካልፈለገ ተደጋጋሚ ጨረታዎች ይካሄዳሉ።

የፍርድ ቤት ትዕዛዝ

ውሉ ከፍርድ ቤት ውጭ የሚደረግ አሰራርን ቢሰጥም በመያዣው ጉዳይ ላይ መከልከል በፍርድ ቤት ሊከናወን ይችላል ። ደረጃ በደረጃ ሁሉም ነገር ይህን ይመስላል:

• ባንኩ እየከሰሰ ነው። ንብረቱን በመያዝ የይገባኛል ጥያቄውን ለማስጠበቅ የመጠየቅ መብት አለው.
• በችሎቱ መጨረሻ ላይ ውሳኔ ይሰጣል. ተከሳሹ እንዲዘገይ የመጠየቅ መብት አለው. ማመልከቻው ከተሰጠ, በዚህ ጊዜ ውስጥ ወለድ አሁንም ይጨምራል.
• በአፈፃፀም ጽሁፍ ላይ በመመስረት ፍርድ ቤቱ የፍርድ ቤቱን ውሳኔ ያስፈጽማል ወይም ይልቁንስ ንብረቱን ለተጨማሪ የቃል ኪዳኑ ጉዳይ በጨረታ ይገዛል።

ተበዳሪው በማንኛውም የፍትህ እና የፍርድ ቤት ማገገሚያ ደረጃ ላይ ዕዳዎችን ለመክፈል እና የአበዳሪውን ወጪዎች በሙሉ የመመለስ መብት አለው.

የኮንትራት መስፈርቶች

አሁን ያለው ህግ በተወሰኑ ህጎች መሰረት የመያዣ ስምምነት መዘጋጀቱን ይጠይቃል። ቅድመ ሁኔታዎችን መያዝ አለበት፡-

• የቃል ኪዳን ጉዳይ;
• የግዴታ ዋጋ ወይም ወጪውን ለማስላት ሂደት;
• የጊዜ ገደብ;
• በንብረት የተጠበቁ ግዴታዎች.

ኮንትራቱ ውስብስብ ከሆነ, ከዚያም በርካታ ግዴታዎችን ያካትታል. የመያዣ ዋስትና ከዋናው ግዴታ ጋር ብቻ ሳይሆን ከንብረት ጥገና ጋር የተያያዙ ወጪዎችንም ሊዛመድ ይችላል. ያም ሆነ ይህ, እንደዚህ ያሉ ሁኔታዎች በስምምነቱ ውስጥ መቀመጥ አለባቸው.

አሁን ባለው ሕግ ለመሸጥ ካልተከለከሉ የመያዣው ርዕሰ ጉዳይ ማንኛውም ሊሸጥ የሚችል ነገር ሊሆን ይችላል።

እቃዎቹ በደም ዝውውር ውስጥ ከሆኑ

ህጉ በማዘዋወር ላይ ባሉ እቃዎች መልክ መያዣን ለማቅረብ ይፈቅዳል. ማለትም አበዳሪው ንብረቱን አይወስድም, እና ተበዳሪው መጠቀሙን ይቀጥላል. ንብረትን የማስወገድ, ቅንብሩን የመቀየር እና አንዳንድ ማስተካከያዎችን የማድረግ መብትን ይይዛል. እንደ እውነቱ ከሆነ, ስለ ጥሬ ዕቃዎች ወይም እቃዎች ወደ የተጠናቀቁ ምርቶች መለወጥ እየተነጋገርን ነው.

ዋናው ሁኔታ በውሉ ውስጥ ከተጠቀሰው ጋር ሲነፃፀር የንብረቱ ዋጋ መቀነስ የለበትም. ከንብረቱ ሽያጭ በኋላ, መያዣ መሆን ያቆማል.

ቃል የተገባው ንብረት መዝገብ

ከ 2014 ጀምሮ, ቃል የተገባው የተንቀሳቃሽ ንብረቶች መዝገብ በበይነመረብ ላይ እየሰራ ነው. በአሽከርካሪዎች ዘንድ በጣም ታዋቂ ነው, ምክንያቱም እዚያ ተሽከርካሪውን ለመገደብ ማረጋገጥ ይችላሉ.

ሁሉም መረጃ በድሩ ላይ ነው። ለምሳሌ, የመኪናውን ቪን (VIN) በማስገባት በተለየ ትር ላይ ስለ መኪና መረጃ ማግኘት ይችላሉ. እንዲሁም በመያዣው ላይ ባለው መረጃ ወይም በሚንቀሳቀስ ንብረት ቃል ኪዳን ማስታወቂያ ዝርዝሮች መረጃን ማግኘት ይችላሉ።

አገልግሎቱ ተከፍሏል, ዋጋው የሚወሰነው በሚመለከተው ሰው በተጠየቀው የሰነድ ገጾች ብዛት ላይ ነው. ለአንድ ሉህ 40 ሩብልስ መክፈል ይኖርብዎታል.

ጥቅሞች እና ጉዳቶች

የቤት መግዣ (ሞርጌጅ) የመሥራት ጥቅሞች:

• ለአበዳሪው ዋስትና;
• የመያዣው ጉዳይ ለሽያጭ ከተከለከሉት ወይም ከሲቪል ስርጭት ከተወገዱት በስተቀር ተንቀሳቃሽ እና የማይንቀሳቀስ ንብረት ሊሆን ይችላል ።
• በመጀመሪያ ፣ በመያዣ የተያዙ የይገባኛል ጥያቄዎች ይረካሉ ፣ እና ከዚያ በኋላ በማንኛውም ነገር ያልተያዙ የይገባኛል ጥያቄዎች;
• በመተዳደሪያው ላይ ካለው ንብረት በስተቀር ንብረቱን መጣል አይፈቀድም;
• መያዣው ተበዳሪው ብቻ ሳይሆን ሌላ ሰው ሊሆን ይችላል.

ዋናው ጉዳቱ መያዣ ተቀባዩ የገባውን ተንቀሳቃሽ ንብረት ካልተቀበለ ህሊና ቢስ ገዥ ጋር የመገለሉ አደጋ ከፍተኛ ነው። ለወደፊቱ, አዲስ ባለቤት በማቋቋም ላይ ችግሮች ሊፈጠሩ ይችላሉ.

ሁለተኛው ጉዳት ለሞርጌጅ ንብረት ሽያጭ በጣም የተወሳሰበ እና ጊዜ የሚወስድ ሂደት ነው.

የፍትሃዊነት ዋስትናዎች በ“ሕይወታቸው” ወቅት አንዳንድ ጉልህ ለውጦችን ሊያደርጉ ይችላሉ፡-

የአንድ ዓይነት ደህንነትን ወደ ሌላ ዓይነት ደህንነት መለወጥ;

የደህንነትን ተመጣጣኝ ዋጋ መለወጥ;

የደህንነት መቤዠት ወይም በሌላ ንብረት መተካት።

ከላይ በተጠቀሱት ሁኔታዎች, ከመደበኛ የህግ እይታ አንጻር, የአንድን ንብረት በሌላ መተካት እና (ወይም) መተካት አለ.

በአሁኑ ጊዜ የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ደንቦች በስርጭት ላይ ያሉ እቃዎች ቃል ኪዳን ደንቦች በስተቀር የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ ለመተካት አይሰጡም. ስለዚህ የዋስትናውን ዝርዝር ሁኔታ መለወጥ ወይም በሌላ ንብረት መተካት የተያዙት ንብረቶች መጥፋት ወይም መውደም ወይም የተገባውን መብት ለማፍረስ ብቁ መሆን አለባቸው።

በዚህ ሁኔታ, ባለይዞታው የ Art አንቀጽ 2 ን የመጠቀም መብት አለው. በሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ሕግ አንቀጽ 354 መሠረት የመያዣው ጉዳይ ከጠፋ ወይም ከተበላሸ ወይም የባለቤትነት መብት ወይም የኢኮኖሚ አስተዳደር መብት በሕግ በተደነገገው መሠረት ከተቋረጠ, መያዣው አለው. በስምምነቱ ካልሆነ በቀር የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ በተመጣጣኝ ጊዜ የመመለስ ወይም በሌላ አቻ ንብረት የመተካት መብት።

መያዣው ይህንን መብት ካልተጠቀመ, መያዣው ይቋረጣል, እና መያዣው በተሰጠው ቃል (የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 351, 352) የተረጋገጠውን ግዴታ ቀደም ብሎ እንዲፈጽም የመጠየቅ መብት አለው.

ተዋዋይ ወገኖች ከዚህ ሁኔታ ለመውጣት እንደ አንዱ አማራጮች, የቃል ኪዳን ስምምነት ዋጋ ያላቸው ወረቀቶች, በአንቀጽ 6 በተሰጠው መብት ተደሰት. 340 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ , እሱም ለወደፊቱ የሚያገኟቸውን ነገሮች እና የንብረት ባለቤትነት መብቶችን ቃል የመግባት እድል ይሰጣል. ሆኖም ግን, ይመስላል "ወደፊት pledgor ያገኙትን የዋስትና ማረጋገጫ ቃል ኪዳን ስምምነት መደምደሚያ ላይ ጊዜ ግዛት ምዝገባ አልፏል ይህም እነዚያ ዋስትና, ጉዳይ ጋር በተያያዘ ብቻ ይቻላል." ይህ የሆነበት ምክንያት በመያዣው ውል ውስጥ, ዋስትናዎች እንደ መያዣ ዕቃ በግለሰብ ደረጃ መሆን አለባቸው.

አሁን ያለው ሁኔታ ለኤሲሲቭ ሴኩሪቲስ ቃል ኪዳን ተወዳጅነት ምቹ አይደለም። በአሁኑ ጊዜ, የገባውን ዋስትና የማጣት አደጋን ለመከላከል አበዳሪው-መያዣው እንዲህ ዓይነቱን ዋስትና እንደ ቃል ኪዳን ለመቀበል ለመከልከል ይገደዳል, በዚህ ረገድ ከላይ የተዘረዘሩት ክስተቶች ዋናው ግዴታ በሚጠበቀው ጊዜ ውስጥ ይጠበቃሉ. . የዚህ አካሄድ መዘዝ የአጭር ጊዜ ግዴታዎችን ብቻ ለማስጠበቅ የወጪ ዋስትናዎች እንደ ዋስትና መቀበላቸው ነው።

በፌዴራል ፋይናንሺያል ፋይናንሺያል ትእዛዝ የፀደቀው የተመዘገቡት የፍትሃዊነት ዋስትናዎች የቃል ኪዳን መዝገብን ለመጠበቅ እና ለውጦችን ለማስመዝገብ በስርዓቱ ውስጥ የሂሳብ አያያዝ ሂደት አንቀጽ 14 አንቀጽ 14 የገበያ አገልግሎት ቁጥር 11-10/pz-n እ.ኤ.አ. በ 05.04.2011 (ከዚህ በኋላ - ለተመዘገቡ የጉዳይ ደረጃ ዋስትናዎች ቃል ኪዳን) የሚከተሉትን የመያዣ ሁኔታዎች በመያዣው ውስጥ ሊገለጹ እንደሚችሉ ይጠቁማል።

በመያዣው የተያዙት ዋስትናዎች በመቀየሩ ምክንያት በመያዣው ለተቀበሉት ዋስትናዎች ለሁሉም ወይም ለተወሰኑ ዋስትናዎች ይዘልቃል;

ቃል ኪዳኑ የአንድ የተወሰነ ዓይነት ፣ ምድብ (አይነት) ፣ ተከታታይ ፣ እንዲሁም ወደ አንድ የተመዘገበ ሰው የግል ሂሳብ - መያዣ (ተጨማሪ አክሲዮኖችን ጨምሮ) የተወሰኑ የዋስትናዎች ብዛት ይዘልቃል።

የቃል ኪዳኑ ጉዳይ ሲቀየርም ተጠብቆ የሚኖረው ጥናታዊ ጽሑፍ ከጥንታዊ የቃል ኪዳን ሕግ አንፃር በቀላሉ የሚያስረዳ አይደለም። መያዣው በመያዣ ውሉ ውስጥ የተገለፀው የአንድ የተወሰነ የዜጎች መብት ነገር እንደ መብት ይቆጠራል። ይህ ነገር ሲቀየር አዲስ የተፈጠረ (የተተካ) ነገር እንደ መያዣ ሊቆጠር አይችልም, ምክንያቱም በመያዣ ውሉ ውስጥ ያሉት ተዋዋይ ወገኖች ለጥያቄው ዋስትና ሆኖ እንደሚሠራ ተስማምተዋል.

እርግጥ ነው, በዚህ ጉዳይ ላይ የንብረት መያዣውን የተወሰነ ዋጋ የማግኘት መብት ባለው ቃል ኪዳን የመተካት ልብ ወለድ ይኖራል. በመያዣው ውል ውስጥ ነገሩ በሚቀየርበት ጊዜ የተነጠለው የመያዣው የዋጋ ክፍል የትም አይጠፋም። ፍርድ ቤቱ በአሮጌው ነገር እና በአዲሱ መካከል ያለውን ግንኙነት መከታተል ከቻለ, የተቋረጠውን ቃል ኪዳን ለማገናዘብ መሠረቱ አልተገኘም.

የዋስትናዎች መቤዠት ወይም መቤዠት, በጥሬ ገንዘብ (ጥሬ ገንዘብ ወይም ጥሬ ገንዘብ ያልሆነ) ይተካሉ. የሩስያ ፌደሬሽን ጠቅላይ ፍርድ ቤት በዚህ ረገድ የሚከተለውን አቋም ወስዷል: ገንዘቦች የመያዣ ውል ውስጥ ካሉት አስፈላጊ ባህሪያት ውስጥ አንዱ የላቸውም - የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ የመገንዘብ እድል, እና ስለዚህ የመያዣው ርዕሰ ጉዳይ ሊሆን አይችልም. ስለዚህ, መያዣዎቹ ሲገዙ, የመያዣው ጉዳይ ይጠፋል, የመያዣው ስምምነት ይቋረጣል.

የዋስትና ማዘዋወሪያ ጊዜ ማብቃቱ በፍርድ ቤት የተያዘውን ዕቃ እንደ መውደም እና የቃል ኪዳኑ መቋረጥ መሠረት ተደርጎ የማይቆጠር መሆኑን ልብ ሊባል ይገባል ።

ስለዚህም አስራ ሦስተኛው ኤ.አ.ሲ በውሳኔው የቃል ኪዳኑ ሥርጭት የሚቆይበት ጊዜ በማለፉ ምክንያት የቃል ኪዳኑ መቋረጥ ከሥነ-ጥበብ ድንጋጌዎች ጋር የሚቃረን መሆኑን አመልክቷል። 352 የሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ እና አርት. 34 የሩስያ ፌደሬሽን ህግ "በስምምነት". የማስያዣ ስርጭት ጊዜ ማብቃቱ የባለቤቱን ተመጣጣኝ ዋጋ የማግኘት መብት አያቋርጥም። ማስያዣዎቹ ባለይዞታው የፊት እሴቱን በተወሰነው ጊዜ ውስጥ የመቀበል መብት ይሰጠዋል ። ህጉ ቦንዶችን ያለጊዜው ለመቤዠት ለአውጪው ተጠያቂነትን ይደነግጋል። የመያዣው መቋረጥን የሚመለከቱ ሁኔታዎች ዝርዝር በሩሲያ ፌደሬሽን የሲቪል ህግ አንቀጽ 352 የተቋቋመ ነው. ይህ ዝርዝር የተሟላ እና ለመስፋፋት የተጋለጠ አይደለም።

የዘመናዊው የቃል ኪዳን ሕግ በጣም አጣዳፊ ችግር የዋስትናውን ግዴታ በሚቀይርበት ጊዜ የዋስትና ግዴታውን በመያዣው ውስጥ ያለውን ግዴታ መግለጫ በተመሳሳይ ጊዜ ሳይለውጥ መያዣን መጠበቅ ነው።

እስከ ቅርብ ጊዜ ድረስ፣ አብዛኞቹ ፍርድ ቤቶች የቀጠሩት ተዋዋይ ወገኖች በተያዘው ግዴታ ላይ ለውጥ ካደረጉ፣ የተለወጡት ሁኔታዎች በመያዣው ዋስትና ሊወሰዱ እንደማይገባ በመግለጽ ነው።

እ.ኤ.አ. በ 07/01/1996 የሩስያ ፌደሬሽን ጠቅላይ ፍርድ ቤት ምልአተ ጉባኤ ቁጥር 6, ምልአተ ጉባኤ ቁጥር 8 እ.ኤ.አ. በ 07/01/1996 "ከክፍል አንድ ማመልከቻ ጋር በተያያዙ አንዳንድ ጉዳዮች ላይ" የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ሕግ "በዋናው ግዴታ ውስጥ መያዣው ባለዕዳ በሆነበት ጊዜ, በመያዣው የተያዙት ግዴታዎች, መጠን እና የአፈፃፀም ውሎች በስምምነት መታወቅ አለባቸው ተብሎ የሚጠራው የስምምነት ውሉን ያካተተ ከሆነ ነው. ዋናውን ግዴታ የሚቆጣጠረው እና ተዛማጅ ሁኔታዎችን የያዘውን ስምምነት ማጣቀሻ.

የዳኝነት አሠራር መያዣው በተረጋገጠ ግዴታ ውስጥ ባለ ዕዳ ካልሆነ ፣ በተረጋገጠው ውል ውስጥ የሚደረጉ ማናቸውም ለውጦች ከአስያዡ ጋር ስምምነትን ይፈልጋሉ ፣ ካልሆነ ግን መያዣው እንደ ያልተጠናቀቀ ግብይት ይታወቃል ። ተበዳሪው እና አበዳሪው በመያዣው የተያዙትን የግዴታ ውሎች ለመለወጥ የወሰዱት እርምጃ የመያዣውን አቋም ሊነካ አይገባም የሚለው ሀሳብ በግዴታ ህግ መሰረታዊ ፖስታ ውስጥ ማረጋገጫውን ያገኛል-ግዴታ በሰዎች ላይ ግዴታዎችን መፍጠር አይችልም ። በእሱ ውስጥ አለመሳተፍ.

ይሁን እንጂ በየካቲት 17 ቀን 2011 የሩሲያ ፌዴሬሽን ከፍተኛ የግልግል ፍርድ ቤት ምልአተ ጉባኤ ውሳኔ አንቀጽ 13 ቁጥር 10 "በቃል ኪዳን ላይ የወጣውን ሕግ በሚመለከቱ አንዳንድ ጉዳዮች ላይ" በሚለው መጠን ወይም የጊዜ ገደብ ላይ ለውጥ በመያዣ የተያዘን ግዴታ መወጣት (ለምሳሌ በለውጥ ምክንያት) ኢንተረስት ራተበብድር ወይም በብድር መክፈያ ጊዜ ላይ ለውጥ) እንዲህ ዓይነቱ ሁኔታ በመያዣ ውሉ ውስጥ ከተገለጸበት መንገድ ጋር ሲነፃፀር በራሱ መያዣውን ለማቋረጥ ምክንያት አይሆንም.

ከላይ በተጠቀሰው ውሳኔ፣ ከፍተኛው ፍርድ ቤት ከዋናው ግዴታ ውስጥ ተንሳፋፊ የሆነ ቃል ኪዳን መፍቀድን ደግፏል። ስለዚህ በመያዣው ውል ውስጥ ተዋዋይ ወገኖች በመያዣው ውስጥ መያዣው በተያዘበት ጊዜ ውስጥ ባለው መጠን ውስጥ ያለውን ግዴታ የሚያረጋግጥ መሆኑን በስምምነቱ ውስጥ የመመስረት መብት አላቸው. ነገር ግን የቃል ኪዳኑ ስምምነት የእንደዚህ አይነት ጭማሪ ገደቦችን ያካተተ መሆኑ አስፈላጊ ነው.

ከዚሁ ጋር ተያይዞ በስምምነቱ ተቃራኒ ድንጋጌ ከሌለ በቀር ቃል ኪዳኑ በእርካታ ጊዜ ባለው መጠን የይገባኛል ጥያቄውን የሚያረጋግጥ ሲሆን በተለይም ወለድ፣ ቅጣቶች፣ በመዘግየቱ ምክንያት ለሚደርሰው ጉዳት ማካካሻ መሆኑን መዘንጋት የለበትም። በአፈፃፀም ላይ, እንዲሁም አስፈላጊ ለሆኑ ወጪዎች ማካካሻ, ቃል የተገባውን ነገር ለመጠገን እና የመሰብሰብ ወጪዎችን (የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 337).

በተመሳሳይ ጊዜ, በ Art. 337 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ, የመያዣው ስምምነት ተዋዋይ ወገኖች ቃል ኪዳኑ ከስምምነቱ የሚነሱትን ግዴታዎች ብቻ ሳይሆን (ለምሳሌ ብድር መመለስ እና ጥቅም ላይ የሚውል ወለድ) መያዙን የማቅረብ መብት አላቸው. ነገር ግን የተቀበለውን መመለስ የይገባኛል ጥያቄ (ለተቀበሉት ዋጋ በገንዘብ ተመላሽ የማድረግ ጥያቄ) ለእንደዚህ ዓይነቱ ውል ውድቅ ከሆነ (የሩሲያ ጠቅላይ የግልግል ፍርድ ቤት ምልአተ ጉባኤ የወጣው አንቀጽ 26) ፌዴሬሽን እ.ኤ.አ. የካቲት 17 ቀን 2011 ቁጥር 10 "በቃል ኪዳን ላይ ስለ ህግ አተገባበር አንዳንድ ጉዳዮች").

ይህ የከፍተኛው ፍርድ ቤት አቋም የተከሳሾችን ተወዳጅ የአሰራር ስልቶች በመያዣው ጉዳይ ላይ ለመያዣነት የሚቀርበውን የይገባኛል ጥያቄ ያጠፋቸዋል - በመያዣው የተያዘውን ውል ዋጋ እንደሌለው ማወቁ።

ኦፊሴላዊ ጽሑፍ:

አንቀጽ ፫፻ ⁇ ፭ የመያዣውን ነገር መተካትና መመለስ

1. በሕግ ወይም በውል ካልተደነገገ በቀር በመያዣው ጉዳይ መተካት የሚፈቀደው በመያዣው ፈቃድ ነው።

2. የመያዣው ጉዳይ ከጠፋ ወይም ከተበላሸ ወይም የባለቤትነት መብት ወይም የኢኮኖሚ አስተዳደር መብት በሕግ በተደነገገው መሠረት ከተቋረጠ መያዣው የዋስትናውን ጉዳይ በተገቢው ጊዜ ውስጥ የማስመለስ መብት አለው ። ወይም በስምምነቱ ካልሆነ በስተቀር በሌላ ተመጣጣኝ ንብረት ይተኩ.

የሕግ ባለሙያ አስተያየት:

በዚህ አንቀፅ አንቀጽ 1 መሰረት የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ መተካት የመያዣውን ስምምነት የመቀየር ልዩ ጉዳዮች አንዱ ነው። በሩሲያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 450 አንቀጽ 1 አንቀጽ 1 ላይ እንደተገለጸው በውሉ ካልተደነገገ በስተቀር በተዋዋይ ወገኖች ስምምነት ውሉ ላይ ለውጥ ማድረግ ይቻላል. ከዚህ በመነሳት ስምምነቱ ለአንድ ወገን ለውጥ ሊሰጥ ይችላል። በተለይም የመያዣው ውል የመያዣው ርእሰ ጉዳይ ከባለይዞታው ፈቃድ ውጭ ሊተካ (በመሆኑም ስምምነቱ ሊለወጥ) እንደሚችል ሊገልጽ ይችላል።

የአንቀጽ 2 አንቀጽ. 345 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ የቃል ኪዳኑን ጉዳይ በሚፈርስበት ጊዜ መያዣው በራሱ ፍቃድ የመያዣ ውሉን የመቀየር መብት በሚሰጥበት መሰረት ደንብ ይዟል. የቃል ኪዳኑ ጉዳይ መሞት ማለት የሲቪል ህጋዊ ግንኙነት ከዕቃው የተነፈገ እና ያለተመጣጣኝ ለውጥ ሊኖር አይችልም ማለት ነው. በሩሲያ ፌደሬሽን የሲቪል ህግ አንቀጽ 432 መሰረት በሁሉም አስፈላጊ የስምምነት ውሎች ላይ በተዋዋይ ወገኖች መካከል ስምምነት ከተደረሰ ስምምነት እንደተጠናቀቀ ይቆጠራል. በዚህ ጉዳይ ላይ በውሉ ጉዳይ ላይ ያለው ሁኔታ እንደ አስፈላጊነቱ ይቆጠራል. ስለዚህ የመያዣ ውሉን ርዕሰ ጉዳይ መተካት በመያዣ ውሉ ላይ ለውጥ ነው.

በአንቀጽ 345 አንቀጽ 2, መያዣው የጠፋውን የመያዣውን ጉዳይ የመተካት መብት እንዳለው በመግለጽ የመያዣውን ስምምነት በአንድ ወገን የመለወጥ መብት ይሰጠዋል. ከእንደዚህ ዓይነት ምትክ በኋላ, የመያዣው ስምምነት አዲስ ነገር ይቀበላል, ማለትም. የተሻሻለ የቃል ኪዳን ስምምነት ነው። የአንቀፅ 345 አንቀጽ 2 የስምምነት ውሉን ለመለወጥ የተያዡን ስምምነት እንደማይፈልግ አጽንኦት መስጠት አስፈላጊ ነው. ተቀባዩ ምትክ የመስጠት መብት እንዳለው ይጠቁማል። ከዚህ በመነሳት ቃል ተቀባዩ በስምምነቱ ላይ በተደረገው ለውጥ የመስማማት ግዴታ አለበት.

የሩሲያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 345 አንቀጽ 2 በመያዣው ውሳኔ ላይ የውል ስምምነቱን ለመለወጥ ወይም ላለመቀየር ብቻ ሳይሆን በአዎንታዊ መልኩ እንዴት እንደሚቀየር እና በምን ጊዜ ውስጥ እንደሚቀየር ይተወዋል. ለውጡን ለማድረግ. አንቀጹ እንደሚያሳየው ባለይዞታው ዕቃውን በ "ተመጣጣኝ ንብረት" የመተካት መብት አለው. በተመሳሳይ ጊዜ, ይህ ተመጣጣኝነት እንዴት እና በማን እንደሚመሰረት አልተገለጸም. ውሉን የመቀየር ጉዳይ በአንድ ወገን በመያዣው የሚወሰን በመሆኑ፣ የትኛው ንብረት እንደሚተካከል የመወሰን መብት ተሰጥቶታል።

አንቀጽ 345 በዚህ አሰራር ውስጥ መያዣ ለተቀበለው ሰው ምንም አይነት መብት አይሰጥም, በንብረት እኩያነት ላይ በተሰጠው ውሳኔ ላይ የመምረጥ መብት አልተሰጠውም. የዚህ አንቀፅ አንቀጽ 2 ባህሪይ የቃል ኪዳን ውሉን የመቀየር ጉዳይ ተወካዩ መፍታት ያለበትን የተወሰነ ጊዜ አለማዘጋጀቱ ነው።

ቀደም ሲል እንደተጠቀሰው, የሞርጌጅ ጉዳይ ሪል እስቴት ነው, ዝርዝሩ በሲቪል ህግ ውስጥ ይገለጻል. ሆኖም ግን, በጣም የተለመደው የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ ሕንፃዎች, መዋቅሮች እና መሬት ናቸው. የእነዚህ የሪል እስቴት እቃዎች ገፅታ ባለቤቶቻቸው ብዙውን ጊዜ እነዚህን ነገሮች እንደገና በመገንባቱ, በማዋሃድ ወይም በተቃራኒው ለተለያዩ ዓላማዎች መከፋፈል ለማሻሻል እነዚህን ነገሮች ለመለወጥ ይሞክራሉ.

ህንጻዎች እና አወቃቀሮች ለሞርጌጅ ሊገዙ የሚችሉ የተለየ የሪል እስቴት ዓይነት ናቸው። የመልሶ ማልማት ፣ የመልሶ ግንባታ ወይም የእንደዚህ ዓይነቶቹ ነገሮች ሕጋዊ ክፍፍል ወደ ብዙ ገለልተኛ አካላት ብዙውን ጊዜ የተለያዩ ለውጦችን የሚያደርጉት እነዚህ ነገሮች ናቸው። ብዙውን ጊዜ በተግባር, የሚከተለው ጥያቄ ይነሳል - የንብረት ለውጥ ማለት የንብረት ማስያዣ ጉዳይ ላይ ለውጥ ማለት ነው ወይም እንዲህ ዓይነቱ ለውጥ የአንድ ነገር ህጋዊ ሞት ተደርጎ መወሰድ አለበት (ይህም የሞርጌጅ ግንኙነቶችን ለማቋረጥ መሠረት ነው) እና የተገኘው ንብረት በመያዣ መብቶች ያልተያዘ አዲስ ነገር ነው? የሞርጌጅ ህግ ለዚህ ጥያቄ ግልጽ መልስ አይሰጥም, ነገር ግን በዚህ ጉዳይ ላይ የተለያዩ አስተያየቶችን የሚገልጹ በርካታ የፍትህ ድርጊቶች አሉ.

የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይን የመቀየር እውነታ ከህጋዊ ግምገማው አንጻር ሲታይ የዳኝነት ልምምድ ፍርድ ቤቶች ይህንን ሁኔታ በተለየ መንገድ ይገመግማሉ-ፍርድ ቤቶች የሪል እስቴት ዕቃዎችን ወደ ብዙ ገለልተኛ ዕቃዎች ከመከፋፈል አንፃር የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይን መለወጥ ነው ብለው ያምናሉ። ንብረት መውደም, ሌሎች ደግሞ ይህ ለውጥ የሞርጌጅ ጉዳይ ሞት ጋር ሊታወቅ አይችልም ብለው ያምናሉ. እነዚህ ሁኔታዎች የተገመገሙባቸውን ልዩ የፍርድ ቤት ጉዳዮችን ማየትና እንዲሁም ቃል የተገባው የሪል እስቴት የትኛው የተለየ ለውጥ እንደ መያዢያ ጉዳይ ላይ ለውጥ ተደርጎ መወሰድ እንዳለበት እና ጉዳዩን ማውደም ምን ማለት እንደሆነ ለይተው መግለፅ ያስፈልጋል። ሞርጌጅ

ከፍርድ ቤት ክስ ውስጥ በአንዱ የመጀመሪያ ደረጃ እና ሰበር ሰሚ ችሎቶች በመጀመሪያ ቃል የተገባለትን የሪል እስቴት ነገር ወደ ብዙ ገለልተኛ ነገሮች በመከፋፈል ሂደት ውስጥ እቃዎችን ሲፈጥሩ በብድር ውል መሠረት የተያዙ የመኖሪያ ያልሆኑ ቦታዎች እንደ ሕልውና ማቆሙን ተመልክተዋል ። የሲቪል መብቶች ነገር ማለትም ይህ ንብረት ወድሟል ይህም ዋስትና ከተቋረጠ ጋር በተያያዘ። በተመሳሳይ ጊዜ የሰበር ሰሚ ችሎቱ በሩሲያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ አንቀጽ 352 አንቀጽ 1 ንኡስ አንቀጽ 3 ንዑስ አንቀጽ 3 ላይ ተመልክቷል.

ይህ ጉዳይ በክትትል የተገመገመ ሲሆን የጠቅላይ ፍርድ ቤት ፕሬዚዲየም የመጀመሪያ እና የሰበር ሰሚ ችሎቶች የሚከተሉትን ሁኔታዎች ያላገናዘቡ መሆናቸውን በፍትሐ ብሔር አንቀጽ 352 አንቀጽ 1 ንኡስ አንቀጽ 3 በዚህ ሕግ አንቀጽ 345 አንቀጽ 2 የተደነገገውን መብት የማይጠቀም ከሆነ የሩስያ ፌደሬሽን ኮድ ቃል የተገባው ነገር ሲፈርስ ወይም የተሰጠው መብት ሲቋረጥ መያዣው ይቋረጣል. ይሁን እንጂ ከጉዳዩ ቁሳቁሶች መረዳት እንደሚቻለው የመኖሪያ ያልሆኑ ቦታዎች, የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ, ሥራ ፈጣሪው በሁለት ክፍሎች የተከፈለ ቢሆንም, የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ ወደ ክፍሎች መከፋፈል ሞት ማለት አይደለም. በተጨማሪም, ፍርድ ቤቱ ትኩረት ስቧል መያዣው መያዣውን ለመጠበቅ ተገዢ ግቢ ክፍልፍል, እና ግቢ ውስጥ ባለቤትነት encumbrance ቁጥር 1 እና ቁጥር ምንም ዋስትና የተቋረጠ መሆኑን እውነታ ስቧል.

በመያዣው ጊዜ ውስጥ, የተበዳሪው ንብረት ጥገና ወይም መልሶ ግንባታ ሲካሄድባቸው ሁኔታዎች ሊኖሩ ይችላሉ, በዚህ ምክንያት የተከራይ ንብረት ቴክኒካዊ ባህሪያት ሊለወጡ ይችላሉ. በዚህ ረገድ አወዛጋቢ ጥያቄ ይነሳል - እንዲህ ዓይነቱ ተሐድሶ ለውጥ ነው ወይንስ በመልሶ ግንባታው ምክንያት ሙሉ በሙሉ አዲስ ነገር ይፈጠራል, ከተያዘው ንብረት የተለየ ነው, እና በዚህ መሠረት, እንደገና መገንባቱ እንደ መጀመሪያው ውድመት ሊቆጠር ይገባል. ቃል የተገባበት ንብረት. ይህንን ችግር ለመፍታት አንድ ሰው ወደ ዳኝነት አሠራር መዞር አለበት.

በአንደኛው ክስ ላይ ከሳሽ የሞርጌጅ ዕቃ መልሶ መገንባትን አመልክቷል, በዚህም ምክንያት አዲስ ነገር ብቅ አለ, ይህም የቃል ኪዳኑ ነገር አይደለም, ከዚህ ጋር ተያይዞ, የገባውን ቃል በማጥፋት መያዣው ቆሟል. ነገር. ፍርድ ቤቱ በድጋሚ በመገንባቱ ምክንያት ቃል በገባው ንብረት ላይ የቴክኒካዊ ባህሪያት ላይ ለውጥ ታይቷል. ፍርድ ቤቱ ይህ ለውጥ ማለት በንዑስፓራ ትርጉም ውስጥ ቃል የተገባውን ነገር ማጥፋት ማለት እንዳልሆነ አመልክቷል. 3 ገጽ 1 ስነ ጥበብ. 352 የሩስያ ፌዴሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ, ፍርድ ቤቱ በድጋሚ በመገንባት ላይ ባለው ንብረት ላይ የተመሰረተው ብድር ከእንደገና ከተገነባው ነገር ጋር በተያያዘ ተጠብቆ እንደነበረ ገልጿል. በንዑስ ፍቺው መሠረት የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ አካላዊ ወይም ሕጋዊ ሞት ማለት አይደለም። 3 ገጽ 1 ስነ ጥበብ. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ቃል ኪዳኑ መቋረጥን ያካትታል.

በተመሳሳይ ችሎት ውስጥ, ፍርድ ቤቱ የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ መለኪያዎች ላይ ለውጥ (ቁመት, ፎቆች ቁጥር, አካባቢ) አረጋግጧል እንኳ ጊዜ, አንድም ቃል ኪዳን ያለውን ጉዳይ አካላዊ ወይም ሕጋዊ ሞት ማለት እንዳልሆነ አመልክቷል. , በአንቀጽ 1 ንዑስ አንቀጽ 3 ትርጉም ውስጥ. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ቃል ኪዳኑ መቋረጥን ያካትታል.

በሚቀጥለው ሙግት ውስጥ, የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ እንደገና ተገንብቷል - የማይነጣጠሉ ማሻሻያዎች ተደርገዋል, ይህም የቤቱን ዋጋ በእጅጉ ጨምሯል. ፍርድ ቤቱ በኤክስፐርት አስተያየት እንደተገለፀው ማራዘሚያዎቹ የማይነጣጠሉ ማሻሻያዎች ናቸው, እና እነዚህ ማሻሻያዎች እንደ ሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ ለውጥ ተደርጎ ሊወሰዱ ይገባል, ነገር ግን እንደ ሞት አይደለም.

በተመሳሳይ መልኩ የሞርጌጅ ውል በሚፀናበት ወቅት ባለይዞታው የተከራይ ህንጻ መልሶ ግንባታ ያካሄደ ሲሆን ይህም ከመጀመሪያው በተለየ መለኪያ አዲስ ሕንፃ እንዲገነባ የተደረገበት ጉዳይ ተፈቷል። ሞርጌጅ አንድ.

ከላይ ከተዘረዘሩት የፍርድ ቤት ውሳኔዎች ውስጥ የሞርጌጅ ሪል እስቴት ወደ ብዙ ገለልተኛ ነገሮች ፣ መልሶ ግንባታ ፣ የነገሩን መለኪያዎች መለወጥ ፣ ፍርድ ቤቶች የሞርጌጅ ጉዳይ ላይ ለውጥ አድርገው ይቆጥሩታል ብሎ መደምደም አለበት። , እና የእሱ ሞት አይደለም. በተመሳሳይ ጊዜ, ከላይ በተጠቀሱት የፍርድ ቤት ውሳኔዎች ውስጥ, ፍርድ ቤቶች እንደ መጥፋት እና የተያዙ እቃዎች መለወጥን የመሳሰሉ ጽንሰ-ሐሳቦችን እንዴት መለየት እንደቻሉ ያመለክታሉ. በባህሪያቸው እነዚህ ለውጦች በ "ሞት" ጽንሰ-ሐሳብ ውስጥ እንደማይወድቁ መታሰብ አለበት, ፍቺው በፍትሐ ብሔር ሕግ ውስጥ ያልተካተተ ነገር ግን በፍትህ አሠራር ውስጥ በሰፊው ጥቅም ላይ ይውላል. ፍርድ ቤቶች በውሳኔያቸው ደጋግመው እንዳመለከቱት፣ ጥፋት ወይም ውድመት የአንድን ነገር ሕልውና በቀድሞው መልክ የማይቀለበስ የአካል ማቋረጥ፣ ዋናውን ለማርካት የማይቻል ያደርገዋል። የግለሰብ ፍላጎቶችባለቤት ። አንዳንድ ፍርድ ቤቶች ሞትን በንብረት ላይ አካላዊ ውድመት፣ ሕልውናውን ማቆም የቁሳዊው ዓለም ነገር ነው በማለት ይገልፃሉ።

ከላይ በተገለፀው መሠረት የሞርጌጅ ጉዳዩን በመከፋፈል ፣ በመልሶ ግንባታው ላይ ካለው ለውጥ ፣ የተስፋው ንብረት የተለያዩ መለኪያዎች መጨመር ወይም መቀነስ የሪል እስቴትን አካላዊ ውድመት አያስከትልም ፣ ግን ብቻ ሊባል ይችላል ። ትራንስፎርሜሽኑ ማለት ነው, እንዲህ ዓይነቱ ለውጥ እንደ ንብረት መውደም ሊቆጠር አይችልም እናም በዚህ መሠረት እንዲህ ዓይነቱ ለውጥ የሞርጌጅ ግዴታን ለማቋረጥ እንደ መሠረት ሆኖ ሊያገለግል አይችልም, ይህም ማለት ከተቀየሩት የሪል እስቴት እቃዎች ጋር በተያያዘ ብድር መሰጠቱን ይቀጥላል. .

በዳኝነት አሰራር በጣም አስቸጋሪው ቃል የተገባው ንብረት ወድሞ በምትኩ አዲስ ከተሰራበት ጊዜ ጀምሮ ስለደረሰው የንብረት ውድመት መናገር ይቻላል ወይ የሚለው ጥያቄ ነው። በፍርድ አሰራር ቁሳቁሶች ላይ በመመስረት በዚህ ጉዳይ ላይ የንብረት መጥፋትን ለመወሰን ዋናው መስፈርት የሞርጌጅ ንብረትን ሙሉ በሙሉ ማጥፋት ነው.

በመጀመሪያ ቃል በገባበት ቦታ ላይ ገንቢ የሆነ አዲስ ነገር መገንባት ከፍተኛ ትኩረትን የሚሻ በመሆኑ በንብረቱ ላይ የሚታየውን ለውጥ በተመለከተ ፍርድ ቤቶች ግምት ውስጥ ማስገባት ። በአንደኛው የፍርድ ቤት ክስ የሕንፃው ባለቤት የተጠረጠረውን ዕቃ በማውደምና አዲስ ሕንፃ በማሠራት ከቀድሞው ሕንፃ ውስጥ አንድም ግድግዳ ያልቀረበት መሆኑ ተረጋግጧል። የተስፋው ንብረት ሞት መከሰቱን ለመወሰን ፍርድ ቤቱ የግንባታ እና የቴክኒክ ባለሙያዎችን ሾመ. የፍትህ ግንባታ እና የእቃው ቴክኒካዊ ሞት መደምደሚያ መሠረት - በአንቀጽ 1 ክፍል ትርጉም ውስጥ ያለው ሕንፃ. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ, በተዋዋይ ወገኖች መካከል የተጠናቀቀው የሞርጌጅ ስምምነት (ስምምነት) ርዕሰ ጉዳይ የሆነው የዕዳ ንብረቱ አልተከሰተም. ይህ የፈተና መደምደሚያ በእንደገና የተገነባው ሕንፃ, በመያዣ ውል መሠረት በመያዣነት የተያዘው ሕንፃ, ባለው ሕንፃ ውስጥ ያለው ድርሻ ከመጀመሪያው ሕንፃ (ከመሠረቱ አንጻር) የተወሰነ ድርሻ ስላለው ነው. በተመሳሳይ ጊዜ የመያዣ ውል በሚፀናበት ጊዜ የመያዣውን ጉዳይ ከሌሎች ንብረቶች ጋር መቀላቀል ማለት የመያዣውን ርዕሰ ጉዳይ መጥፋት ማለት አይደለም, ስለዚህም መያዣውን ለማቋረጥ እና በዚህ መሠረት, የከሳሹን ቃል ለማቆም መሰረት አይደለም. የቃል ኪዳኑ ጉዳይ ወድሟል የሚሉ ክርክሮች መሠረተ ቢስ ናቸው።

በተመሳሳይ ሁኔታ, አንድ ጉዳይ ተፈትቷል pledgor በሙከራ ጊዜ ውስጥ የቃል ኪዳኑ ርዕሰ ጉዳይ እንደጠፋ በመግለጽ, በተያዘው ሕንፃ ውስጥ የእሳት ቃጠሎ ተከስቷል, ከዚያ በኋላ ይህ ሕንፃ በእሳት ወድሟል - ብቻ የሲንደሮች ማገጃ ግድግዳዎች. ቀረ። በተመሳሳይ ጊዜ, በፍርድ ችሎት ጊዜ, በእሳት ወድሞ ሕንፃው ላይ ሌላ የተለየ ንድፍ ያለው ሌላ ሕንፃ ተገንብቷል. በዚህ ረገድ, መያዣው የተገባውን ነገር በማጥፋት ምክንያት መያዣው ስለተቋረጠ, ህንጻውን ለመዝጋት ፈቃደኛ አለመሆንን ጠየቀ. በዚህ የቤት ማስያዣ ግዳጅ ላይ ያለው ባለይዞታው የተለየ አቋም ወስዷል፣ በእርግጥ አዲስ ሕንፃ በአሮጌው ሕንፃ ቦታ ላይ እንደተሠራ፣ በዚያው መሠረት ላይ ቢሆንም፣ ቃል የተገባው ንብረት መውደም እንዳልተከሰተ ያምናል፣ ሕንፃው እንደገና ተሠርቷል ። ፍርድ ቤቱ ከዚህ በላይ በተገለፀው መሰረት በማያሻማ መልኩ የሚያረጋግጡ ማስረጃዎችን ደምድሟል የሞርጌጅ ዕቃውን ሙሉ በሙሉ ማጥፋትፍርድ ቤቱ አልቀረበም, እና አዲስ የተገነባው ሕንፃ እንደ መጀመሪያው የቤት ማስያዣ መልሶ ግንባታ ውጤት ተደርጎ ይቆጠራል. በተመሳሳይ ጊዜ, ፍርድ ቤቱ እንዲህ ያለ ለውጥ subpara ትርጉም ውስጥ የሞርጌጅ ጉዳይ ሞት ተደርጎ ሊወሰድ አይችልም እውነታ ትኩረት ስቧል. 3 ገጽ 1 ስነ ጥበብ. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ, ይህም ቃል ኪዳኑን መቋረጥን ያካትታል. ፍርድ ቤቱ በተጨማሪም የቤት ማስያዣ ውል ላይ እንዲህ ያለ ለውጥ በተመለከተ ምንም መረጃ ማስገባት አያስፈልግም መሆኑን አመልክቷል.

ስለዚህ የሞርጌጅ ጉዳይ ሞት እውነታ ዝርዝር ማረጋገጫ ያስፈልገዋል, በአንዳንድ ሁኔታዎች, እንዲህ ዓይነቱን ሞት የሚያረጋግጡ ህጋዊ ሰነዶች ብቻ ሳይሆን ልዩ የቴክኒክ ምርመራም ያስፈልጋል, በመጀመሪያ ቃል የተገባለትን እውነተኛውን ሙሉ በሙሉ የማጥፋት እውነታን ያረጋግጣል. ርስት. ያለበለዚያ በጠፋው የሞርጌጅ ንብረት ቦታ ላይ የተገነባው ሕንፃ ወይም መዋቅር እንደ መልሶ ግንባታ ይቆጠራል, በዚህ ረገድ, ቀደም ሲል የተከሰተው የሞርጌጅ ግዴታ በዚህ ነገር ላይ ተፈጻሚ ይሆናል.

በብዙ ሁኔታዎች ፣ በተሰጠው ንብረት ላይ እንደዚህ ያለ ለውጥ ከቁስ አካባቢ ጋር በተያያዘ ሊለወጥ ይችላል ፣ በውጫዊ ሁኔታ ይህ ነገር ሳይለወጥ ይቆያል። እንዲህ ዓይነቱ ለውጥ በሁለት ሁኔታዎች ውስጥ ሊኖር ይችላል-የህንፃው አጠቃላይ ስፋት ቀደም ሲል ያልተመዘገቡ ቦታዎች (ለምሳሌ, የመሬት ክፍል ቦታዎች), ቦታዎችን በማጣራት እና የውስጥ መዋቅሮችን (ለምሳሌ ግድግዳዎች ወይም ክፍልፋዮች) በማፍረስ ምክንያት ሊጨምር ይችላል. በእንደዚህ ዓይነት ንብረት ላይ የሚደረግ ለውጥ በመጀመሪያ ከንብረት መጥፋት ጋር ከተዛመዱ ለውጦች ጋር በተዛመደ ሁኔታ ላይ ሳይሆን የሞርጌጅ ስምምነትን ከግምት ውስጥ በማስገባት የግዴታ መስፈርቶችን ባለማክበር ምክንያት ያልተጠናቀቀ የሞርጌጅ ስምምነትን የመቀበል ሁኔታ ውስጥ መሆን አለበት ። ሕጉ ሲደመድም, ማለትም, የስምምነቱ ርዕሰ ጉዳይ ለመወሰን የሚያስችል የውሂብ ስምምነት ውስጥ አለመኖር.

በፍርድ ቤት ጉዳዮች በአንዱ. ተከሳሹ ከላይ ከተጠቀሱት ሁኔታዎች ጋር በተገናኘ ያልተደመደመ ውሉን እውቅና እንዲሰጠው አጥብቆ ጠየቀ. የሕጉን ደንቦች ማለትም የአንቀጽ 2 አንቀጽ 2 ጠቁሟል. 9 የፌዴራል ሕግ "በሞርጌጅ (የሪል እስቴት ቃል ኪዳን)" ቁጥር 102-FZ, በዚህ መሠረት የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ በውሉ ውስጥ ስሙን, ቦታውን እና ይህንን ርዕሰ ጉዳይ ለመለየት በቂ መግለጫ በማመልከት ይወሰናል. የሞርጌጅ መግለጫ ርዕሰ ጉዳይን ለመለየት በቂ ነው, በእሱ አስተያየት, እነዚህ ናቸው: ግቢውን, ስያሜዎቻቸውን, አካባቢን, እንዲሁም የንብረቱን ልዩ ቁጥር የሚያመለክቱ ክፍሎች. ተከሳሹ የተጠናቀቀው የሞርጌጅ ስምምነት የመሬቱን ክፍል ግምት ውስጥ ያላስገባ መሆኑን ገልጿል, ይህም የህንፃው አጠቃላይ ቦታ አካል ነው - እንደ አንድ ነጠላ ነገር. ተከሳሹ የመሬቱ ክፍል ሙሉ ወለል መሆኑን ገልጿል, ቦታው በህንፃው አጠቃላይ ስፋት ውስጥ መካተት አለበት. የሞርጌጅ ስምምነት በህንፃው ውስጥ የተካተቱት የትኞቹ ግቢዎች (የግቢው ክፍሎች) የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ እንደሆኑ, ስያሜዎቻቸው, ቦታዎች, ቁጥሮች, ፊደሎች አልተገለጹም በሚለው ላይ በትክክል አይስማማም. በመያዣ ውል ውስጥ የተመለከተው አጠቃላይ ቦታ እንዲሁ ከእውነታው ጋር አይዛመድም። የሞርጌጅ ስምምነቱ ከተጠናቀቀ በኋላ በቴክኒካል ምድር ቤት ማሻሻያ ግንባታ እና ልማት ምክንያት የተግባር ዓላማው ተለወጠ ፣ ማለትም ፣ ቤዝመንት ሆነ ፣ በ ውስጥ ግምት ውስጥ መግባት የጀመረው የመሬቱ ስፋት የሞርጌጅ ሕንፃ አጠቃላይ ስፋት.

በዚህ ጉዳይ ላይ የከሳሹ አቋም የሚከተለው ነው-ከሳሹ ሕጉ ምን ማለት እንደሆነ "ለመለየት በቂ መግለጫ" (የፌዴራል ሕግ አንቀጽ 9 አንቀጽ 9) "በሞርጌጅ (የሪል ቃል ኪዳን)" ምን ማለት እንደሆነ መግለፅ እንደማይችል አመልክቷል. ንብረት)” በዚህ ረገድ የንብረት ማስያዣ ውል ርዕሰ ጉዳይ በመያዣ ውል ውስጥ የተመለከቱት የቃል ኪዳኖች ገፅታዎች ከበርካታ ተመሳሳይ ነገሮች ግላዊ እንዲሆኑ በሚያስችል መልኩ መገለጽ እንዳለበት ማመልከት አስፈላጊ ነው. የሞርጌጅ ስምምነቱ በተጠናቀቀበት ጊዜ የእቃው መግለጫ ሁሉንም የባለቤትነት ሰነዶች ሙሉ በሙሉ ያሟላል. የተመዘገበው የትኛው የባለቤትነት መብት መያዛ ሊሆን ይችላል የትኛው ባለቤትነት ተመዝግቧል, ነገር ግን ቴክኒካዊ ምድር ቤት ብቻ ነበር, ይህም በመመሪያው መሠረት የህንፃው ቦታ አልተካተተም.

ፍርድ ቤቱ የሞርጌጅ ጉዳይ መግለጫው ከቴክኒካል ሰነዶች ጋር የተዛመደ እና በህግ በተደነገገው መሰረት ለመለየት በቂ መሆኑን ፍርድ ቤቱ አረጋግጧል. እንዲሁም የሞርጌጅ ጉዳይ መግለጫው በርዕስ ሰነዶች ውስጥ ከተቀመጠው የሕግ ነገር መግለጫ ጋር በትክክል ይዛመዳል። ከላይ ከተጠቀሰው አንጻር እና ከግምት ውስጥ በማስገባት በስምምነቱ ውስጥ ለዚህ ዓይነቱ ስምምነት በሕግ የተደነገጉ ሁሉም አስፈላጊ ሁኔታዎች ተስማምተው እና በተዋዋይ ወገኖች የተከበሩ መሆናቸውን, ፍርድ ቤቱ በዚህ ጉዳይ ላይ የሞርጌጅ ስምምነት እንደተጠናቀቀ ይደመድማል. ፍርድ ቤቶቹም በሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግም ሆነ በፌዴራል ህግ "በሞርጌጅ (የሪል እስቴት ቃል ኪዳን)" ላይ የተደረገው ለውጥ የሞርጌጅ ስምምነትን ኃይል ለመጠበቅ, መግለጫውን በተመለከተ ማሻሻያዎችን እንደሚያስፈልግ ተናግረዋል. የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ ፣ የእነዚህ ለውጦች ግምገማ እና ምዝገባ።

በተናጠል, ያልተጠናቀቀ ነገርን እንደ ልዩ የሪል እስቴት ዓይነት የመቀየር ጉዳይ ግምት ውስጥ መግባት ይኖርበታል. ይህ ችግር ለመጀመሪያ ጊዜ በጥር 28 ቀን 2005 ቁጥር 90 በጠቅላይ ፍርድ ቤት ፕሬዚዲየም የመረጃ ደብዳቤ ላይ በ 2005 ዓ.ም. በዚህ ግምገማ አንቀጽ 1 ላይ ከሳሽ በፍርድ ቤት የቃል ኪዳኑን ጉዳይ ማለትም በሂደት ላይ ያለውን የግንባታ ነገር ችሎቱ እንዲቋረጥ የጠየቀውን የፍርድ ቤት ሂደት ጠቁሟል ። እና ወደ ሥራ ገብቷል. የድስትሪክቱ ፍርድ ቤት የይገባኛል ጥያቄውን ውድቅ አድርጎታል, እቃው ቀድሞውኑ ስለተጠናቀቀ እና የባለቤትነት መብቱ በግንባታ ላይ ስለሌለ, ነገር ግን በቢሮው ሕንፃ ላይ, መያዣው እንደተቋረጠ መታወቅ አለበት.

ነገር ግን ይግባኝ ሰሚው ፍርድ ቤት ይህንን ውሳኔ በመሻር "በግንባታ ላይ ያለውን የግንባታ ዕቃ ግንባታ በማጠናቀቅ የተፈጠረውን" ቃል እንደገባ ይቆጠራል ብሏል። በተጨማሪም ፍርድ ቤቱ በአንቀጽ 1 አንቀጽ 1 ላይ እንደተገለጸው የተቋሙ መጠናቀቅ የንብረት መጥፋት ሊቆጠር እንደማይችል አጽንኦት ሰጥቷል. 352 ጂ.ኬ. ፍርድ ቤቱ በተጨማሪም የፌደራል ህግ "በሞርጌጅ ላይ" የሚለው ቃል ርዕሰ ጉዳይ ሲቀየር (ለምሳሌ አንቀጽ 76, አንቀጽ 4, አንቀጽ 64, አንቀጽ 65) የመያዣ ጉዳዮችን ያቀርባል. ይህ ደግሞ ሕግ አንድ ነገር ለማግኘት የሞርጌጅ ስምምነት ምዝገባ ላይ አንድ ግቤት ሪል እስቴት መብቶች ምዝገባ እና ከእርሱ ጋር ግብይቶች ለ ባለሥልጣኖች መክፈል የሚችልበት አጋጣሚ ማቅረብ አይደለም በፍርድ ቤት ክርክር ተረጋግጧል. ግንባታው ሲጠናቀቅ በሂደት ላይ ያለ የግንባታ ስራ.

የሚመስለው የይግባኝ ሁኔታ አቀማመጥ, በግንባታ ላይ ያለው ነገር ሞርጌጅ የዚህን ነገር ግንባታ በማጠናቀቅ ወደተፈጠረው አዲስ ሪል እስቴት ከተዘረጋው እውነታ አንጻር ሲታይ, ብቸኛው ትክክለኛ ነው. ሌሎች የፍትህ አካላትም የሲቪል ህግን እና የፌደራል ህግን "በሞርጌጅ" ደንቦች ላይ እንዲህ ዓይነቱን ትርጓሜ መንገድ ተከትለዋል.

ስለዚህም የቶግሊያቲ የኮምሶሞልስኪ አውራጃ ፍርድ ቤት አመልክቷል, በ Art. 76 የፌደራል ህግ "በሞርጌጅ" ላይ, የመኖሪያ ሕንፃ ግንባታ ሲጠናቀቅ, በእሱ ላይ ያለው ብድር አይቆምም. በተመሳሳይ ጊዜ, የተለየ ቤት አሁን ተገንብቷል የሚለው የፕላድጎር ክርክሮች, ከመለኪያዎቹ እና ከቴክኒካዊ ባህሪያት አንጻር ሲታይ, ያልተጠናቀቀ የመኖሪያ ሕንፃ ካለው ነገር ጋር የማይጣጣም ሲሆን ይህም የሞርጌጅ ተቀባዩን የማግኘት መብትን ይነፍጋል. ቤቱን እንደ መያዥያ ዕቃ በመጠየቅ፣ ፍርድ ቤቱ ሊቋቋም የማይችል ሆኖ አግኝቶታል።

በሂደት ላይ ያለውን ግንባታ በማጠናቀቅ በተፈጠረው ነገር ላይ ቃል መግባትን የመጠበቅ እድልን በትክክል የሚያመለክት የ Kemerovo የማዕከላዊ አውራጃ ፍርድ ቤት አቀማመጥ አስደሳች ነው ፣ በተጨማሪም ፣ ጉዳዩን በእራሱ የሞርጌጅ ስምምነት ላይ የመቀየር ተፅእኖን ገልፀዋል ። በሂደት ላይ ባለው ግንባታ ላይ ብድር ሲሰጥ, የሞርጌጅ ውሉ ከተጠናቀቀው ግንባታ ጋር በተያያዘ የንብረት መያዣ እና የዋጋ ግምት መግለጫን በሚመለከት በንብረት ውል ላይ ማሻሻያ ሳያደርግ ተጠብቆ ይቆያል. ፍርድ ቤቱ የተጠናቀቀ የግንባታ ዕቃ መያዣ እጣ ፈንታ ጉዳይ ለመፍታት ተመሳሳይ አካሄድ መወሰድ እንዳለበት ተመልክቷል ፣ ከዚያ በኋላ ይህ የሞርጌጅ ዕቃ እንደገና ከተገነባ ፣ ይህም የካፒታል ግንባታ ዕቃዎች ፣ ክፍሎቻቸው መለኪያዎች ላይ ለውጥ አምጥተዋል ። (ቁመት, የወለል ብዛት, አካባቢ, የማምረት አቅም አመልካቾች, የድምጽ መጠን) እና የምህንድስና እና የቴክኒክ ድጋፍ ጥራት (የሩሲያ ፌዴሬሽን የከተማ ፕላን ህግ አንቀጽ 1 ንኡስ አንቀጽ 14) እና አዲስ ንብረት እንዲፈጠር ምክንያት ሆኗል.

በሂደት ላይ ያለ የግንባታ እቃ እንደጠፋ ተደርጎ ሊወሰድ የሚገባው የቃል ኪዳኖች ሰፊ የተሳሳተ አቋም በበርካታ የፍርድ ቤት ውሳኔዎች ተገልጿል. የሞርጌጅ ተከራካሪው የሞርጌጅ ውል ሲጠናቀቅ የጡብ ሕንፃን ያቀፈ የመኖሪያ ሕንፃ ያልተጠናቀቀ የግንባታ ንብረት ንብረት ስለነበረ የሞርጌጅ ርዕሰ ጉዳይ እንደሌለ ተቆጥሯል ። ባለ አንድ ፎቅ የጡብ ሕንፃ, ይህ ነገር እንደጠፋ ያምን ነበር, ምክንያቱም በአሁኑ ጊዜ የተለወጠው አጠቃላይ ስፋት እና የፎቆች ብዛት. ይሁን እንጂ ፍርድ ቤቱ የሞርጌጅ ውል በሚቆይበት ጊዜ የንብረት ማስያዣ ጉዳይ ላይ ለውጥ ማለት የቃል ኪዳኑ ጉዳይ አካላዊ ወይም ህጋዊ ሞት ማለት እንዳልሆነ ያምናል, ይህም በአንቀጽ 352 አንቀጽ 1 ንኡስ አንቀጽ 3 ትርጉም ውስጥ ነው. የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ, ቃል ኪዳኑን መቋረጥን ያካትታል. ከዚህም በላይ "በሞርጌጅ ላይ" በሕጉ አንቀጽ 76 መሠረት ብድር ወይም ብድር በሚሰጥበት ጊዜ የመኖሪያ ሕንፃ ግንባታ, የሞርጌጅ ስምምነት ባልተጠናቀቀ የግንባታ ፋሲሊቲ እና ቁሳቁሶች እና መሳሪያዎች ላይ ግዴታውን ለመጠበቅ ሊሰጥ ይችላል. ለግንባታ የሚዘጋጀው ሞርጌጅ. በዚህ አንቀጽ ትርጉም ውስጥ የሞርጌጅ ስምምነት, በግንባታ ላይ ያለ የመኖሪያ ሕንፃ ነበር, ምንም አይነት ለውጦችን እና ተጨማሪዎችን ሳያደርግ የሞርጌጅ እና የግምገማው ርዕሰ ጉዳይ መግለጫ እና እንደነዚህ ያሉ ለውጦች ሳይመዘገቡ. እና ተጨማሪዎች, ወደተገነባው የመኖሪያ ሕንፃ ይዘልቃል.

በእሱ ላይ የግንባታ ሥራ በመተግበሩ ምክንያት በሂደት ላይ ያለውን የግንባታ ነገር የመለወጥ እድል አለ, ነገር ግን ይህንን ነገር እንደ የተጠናቀቀ የግንባታ (ህንፃዎች, መዋቅሮች) የመመዝገብ እድል አላመጣም. በዚህ ሁኔታ ውስጥ የዳኝነት አሠራር እንደሚያሳየው በግንባታ ላይ ያለ ነገር (በግንባታ ሥራው ላይ እየተካሄደ ባለው የግንባታ ሥራ ምክንያት) በተቀመጠው አሠራር መሠረት የተመዘገቡት መብቶች በሌሉበት, በግንባታ ላይ ያለውን የባህሪ ለውጥ ግምት ውስጥ ማስገባት አይፈቅድም. በኮንትራቶች ላይ ተመስርቶ ብድር እንዲሰጥ የተደረገ ዕቃ እንደ. ከዚህም በላይ በጥር 28 ቀን 2005 እ.ኤ.አ. በጥር 28 ቀን 2005 የሩሲያ ፌዴሬሽን ጠቅላይ ግልግል ፍርድ ቤት ፕሬዚዲየም የመረጃ ደብዳቤ በአንቀጽ 1 ላይ እንደተገለፀው የሞርጌጅ ጉዳዩ በሂደት ላይ ያለ የግንባታ ነገር ከሆነ, ከዚያም ሲጠናቀቅ. ግንባታው, ሞርጌጁ በሥራ ላይ ይቆያል እና ርዕሰ ጉዳዩ በግንባታው መጠናቀቅ ምክንያት የተገነባ ሕንፃ (መዋቅር) ነው.

በተናጥል, ጥበቃ እና መቋረጥ ጉዳይ ላይ ትኩረት መስጠት ተገቢ ነው የመሬት ሴራዎች ላይ መብቶች እና encumbrances ያላቸውን ክፍፍል ወቅት, ድልድል, ማጠናከር, ዳግም ማከፋፈያ, ይህም በ Art. 11.8 የሩሲያ ፌዴሬሽን የመሬት ኮድ. ይህ አንቀፅ ቋሚ (ዘላለማዊ) የመጠቀም መብት, የህይወት ዘመን ሊወርስ የሚችል ንብረት, ያለምክንያት የተወሰነ ጊዜ የመጠቀም መብት አዲስ ከተፈጠሩት የመሬት ይዞታዎች ጋር በተያያዙት የመሬት ይዞታዎች ባለቤቶች ምንም አይነት አስተዳደራዊ እርምጃዎች ሳይወስዱ እንደሚነሱ ይደነግጋል. በተመሳሳይም በቅናሽ መልክ ያለው ግርዶሽ ይቀራል፡- “ከመሬት መሬቶች ጋር በተገናኘ የተመሰረቱት የመሬት ይዞታዎች በመከፋፈል፣ በማዋሃድ፣ በድጋሚ በማከፋፈል ወይም በምደባ ወቅት የሚፈጠሩት በቀድሞው ድንበሮች ውስጥ ከተፈጠሩት የመሬት ቦታዎች ጋር በተያያዘ ይቆያሉ። በሌሎች ሁኔታዎች በመሬት ህጉ አንቀጽ 10.8 አንቀጽ 6 መሰረት ከስምምነት የሚነሱ የመሬት ይዞታዎች መብትን በተመለከተ የሚደረጉ ጥፋቶች አዲስ ስምምነትን በማጠናቀቅ መመስረት አለባቸው, ሌሎች እገዳዎች ደግሞ በራስ-ሰር ይድናሉ.

ይህንን ጽሑፍ ማንበብ ብዙ አከራካሪ ጥያቄዎችን ያስነሳል-በውስጡ የተካተቱትን ደንቦች በጥሬው ወደ መተርጎም ከተጠቀምን, ህጋዊው ተጠብቆ በሚቆይበት ጊዜ የውል ማስያዣው የመሬት ቦታዎች ሲቀየሩ ይቋረጣል ብለን መደምደም እንችላለን. ህግ አውጭው በዚህ አንቀፅ ውስጥ እንዲህ አይነት ሸክም እንደ ብድር መያዣ መስጠትን እንደዘነጋው ግልጽ ነው, ከዚህ ጋር ተያይዞ ይህንን አንቀጽ በፍርድ ቤት መተርጎም አስፈላጊ ነበር. ቢሆንም, በምንም ፍርድከፍተኛ የግልግል ፍርድ ቤትበመሬቱ ላይ ለውጥ በሚፈጠርበት ጊዜ የቤት ማስያዣው ምን እንደሚሆን ለሚለው ጥያቄ መልስ አልያዘም.

ሆኖም ግን, የቃል ኪዳን ህግ ጽንሰ-ሀሳቦች አንዱ የሆነው RS Bevzenko, ይህንን ጥያቄ ለመመለስ ሞክሯል. በእሱ አስተያየት, ህጉ ለሚከተሉት ነገሮች ማቅረብ አለበት-የመሬቱን ቦታ ሲቀይሩ, መያዣው ወዲያውኑ ወደ አዲሱ የመሬት ይዞታ ይተላለፋል, ይህም አበዳሪው አዲስ ቃል ኪዳን ለመደምደም የግዳጅ ጥያቄን ከማቅረብ ያድናል. ስምምነት እና ጥቅሞቹን ከድርጊት ሙሉ በሙሉ ይጠብቃል የማይታመን ባለዕዳ በራስ-ሰር የሚተላለፍ ከሆነ የመሬቱን ቦታ በሌላ መያዣ መሸጥ ፣ማከራየት ወይም መክተት አይችልም። በዚህ ሁኔታ ውስጥ, ከላይ የተጠቀሰው ነበር ይህም ህንጻዎች ወይም መዋቅሮች እንደ የሞርጌጅ ነገሮች ላይ ያለውን ለውጥ ጋር ክፍፍል, ድልድል እና ሌሎች ለውጦች የመሬት ሴራ መካከል ያለውን ተመሳሳይነት መሳል እና የሚቻል ነበር ይህም ዝርዝር ትንተና መሠረት. እንዲህ ዓይነቱ ለውጥ ከእንደዚህ ዓይነቶቹ ነገሮች ጋር በተያያዘ የንብረት ማስያዣ ግዴታዎች መቋረጥን እንደማያስከትል ለማወቅ ሪል እስቴት.

ይህንን አስተያየት በመደገፍ በተቀየሩ የመሬት መሬቶች ላይ ቃል መግባትን የመጠበቅ እድልን ከግምት ውስጥ በማስገባት ብዙ የዳኝነት ልምዶችን መጥቀስ ይቻላል. ከዚህም በላይ በዳኝነት አሠራር ላይ የተመሰረተ የሴራዎች ለውጥ በበርካታ ሁኔታዎች ውስጥ ይቻላል-በጣቢያው አካባቢ ላይ ለውጥ ሲደረግ, የመሬት ምድብ ለውጥ ሲከሰት, በ የመሬት ይዞታ መብቶችን መለወጥ (ለምሳሌ ከኪራይ ውል ወደ ባለቤትነት መብት).

በአንደኛው የፍርድ ቤት ጉዳይ ፍርድ ቤቱ የተበዳሪውን ግዴታዎች መፈጸሙን አረጋግጧል የብድር ስምምነቶችበጠቅላላው 7,730 ካሬ ሜትር ስፋት ያለው የመሬት ይዞታ ማዛወሪያው በኪራይ ስምምነቶች የተረጋገጠ ነው. ሜትር የመሬት ምድብ ሰፈራዎችለነዳጅ እና ቅባቶች መጋዘን ሥራ ከተፈቀደው አጠቃቀም ጋር ። በመቀጠልም በጠቅላላው 7,730 ካሬ ሜትር ስፋት ያለው መሬት። ሜትር ከሰፈሮች ምድብ ፣ ለነዳጅ እና ቅባቶች መጋዘን ሥራ ከተፈቀደው አጠቃቀም ጋር ፣ በባለቤቱ ፈቃድ በባለቤቱ ፈቃድ ተለወጠ - 2,710 ካሬ ሜትር ስፋት ያላቸው ሶስት ቦታዎች። ሜትር, 2 712 ካሬ. ሜትር እና 2,308 ካሬ. ኤም.

ፍርድ ቤቱ በአንቀጽ 9 መሠረት በ Art. 12 የፌዴራል ሕግ ሐምሌ 21 ቀን 1997 3122-FZ "በግዛት ምዝገባ ላይ ለሪል እስቴት መብቶች እና ከሱ ጋር ግብይቶች" ክፍፍል በሚፈጠርበት ጊዜ, በአይነት ድርሻ ወይም በሩሲያ ሕግ ጋር በተዛመደ ሌሎች ድርጊቶች ላይ ድርሻ መመደብ. ከሪል እስቴት ዕቃዎች ጋር ፌዴሬሽን ፣ በእነዚህ ድርጊቶች ምክንያት የተፈጠሩት ዕቃዎች መዝገቦች ወደ የተዋሃዱ የመንግስት መብቶች ምዝገባ አዲስ ክፍሎች ውስጥ ገብተዋል እና አዲስ የተፈጠሩት ሴራዎች እያንዳንዳቸው ተገዢ ሲሆኑ አዲስ የባለቤትነት ሰነዶች አዲስ ካዳስተር ቁጥሮች ይከፈታሉ ። ዋናው ወደ ነበረው ተመሳሳይ ውዝግብ. ስለዚህ ከላይ የተጠቀሰውን መሬት አዲስ ለተፈጠሩት ነገሮች በሚቀይሩበት ጊዜ በ USRR አዲስ ክፍሎች ውስጥ ማስገባት, አዳዲስ ጉዳዮችን በአዲስ ካዳስተር ቁጥሮች መክፈት እና በመያዣ መልክ ሸክም መመስረት አስፈላጊ ነበር.

በሌላ የፍርድ ቤት ክስ ቁሳቁስ መሰረት, መጋቢት 21, 2007 በአንድ ግለሰብ ሥራ ፈጣሪ እና በባንክ መካከል የሞርጌጅ ስምምነት ተጠናቀቀ, በዚህ መሠረት የሞርጌጅ ውል በሚከተለው ንብረት ላይ ተመስርቷል-ህንፃ እና መሬት የመከራየት መብት. የመሬት ብድር ውል, በኋላ, በሽያጭ እና በግዢ ውል መሠረት, በንብረቱ ውስጥ በግለሰብ ሥራ ፈጣሪ የተገኘ ሲሆን ይህም በመብቱ የመንግስት ምዝገባ የምስክር ወረቀት የተረጋገጠ ነው.

የመሬት ይዞታ በሊዝ የማግኘት መብት የተቋረጠ መሆኑን በመጥቀስ ግለሰቡ ሥራ ፈጣሪው የዋስትና ምዝገባን በተመለከተ ተጓዳኝ ማመልከቻ አላቀረበም, ለተከራካሪው የቃል ኪዳን መብት ምዝገባ. የባንኩ ሴራ ሕገ-ወጥ ነበር, አመልካቹ ለግልግል ፍርድ ቤት አመልክቷል.

የተገለጹትን መስፈርቶች ለማሟላት ፈቃደኛ ባለመሆኑ የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት የሪል እስቴት ምዝገባ አገልግሎት የመሬት ይዞታ የመከራየት መብት ባለው ብድር ላይ የምዝገባ መዝገቡን ለመሰረዝ ምንም ምክንያት ስላልነበረው እንዲህ ዓይነት ለውጥ ሊያመጣ ስለማይችል ቀጥሏል. እንደ ቃል ኪዳን ያለ ግዴታ መቋረጥ. ፍርድ ቤቱ ሁለቱም Art. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ቃል ኪዳንን ለማቋረጥ ምክንያቶችን ወይም የፌዴራል ሕግ ደንቦች "በመያዣ (የሪል እስቴት ቃል ኪዳን)" በተያዘው ንብረት ላይ መብቶች ላይ ለውጥ አያመጣም. በተለይም ከኪራይ መብት እስከ የባለቤትነት መብት, እንደ መያዣ መቋረጥ. ከዚህ አንፃር የመሬት ይዞታን በባለቤትነት መብት በሊዝ የማከራየት መብት ላይ የሚቀጥለው ለውጥ መብቱ ከመተላለፉ በፊትና በሕግ በተደነገገው መንገድ ለተነሱት የመያዣ ግዴታዎች መቋረጥ መሠረት ሊሆን አይችልም።

በተጨማሪም በኪራይ ውሉ ስር ያለው የመሬት ይዞታ መሬት ሲቀንስ ለጉዳዮች ትኩረት መስጠት አስፈላጊ ነው, ይህም በእሱ ላይ ከሚገኙት ሕንፃዎች ብድር ጋር በተያያዘ ተጨማሪ ግዴታ ነው. የሚከተሉት ሁኔታዎች የተከሰቱበት የፍርድ ቤት ሂደት ትኩረት ሊሰጠው ይገባል-ተከራካሪው ለተያዘው የመሬት ይዞታ የሊዝ ውል ያቋረጠ እና በተመሳሳይ ቀን ከተመሳሳዩ የመሬት ይዞታ ባለቤት ጋር አዲስ የሊዝ ውል ከቦታው ጋር ተጠናቀቀ ። አነስ ያለ መጠን. አዲሱ የሊዝ ውል ከአሮጌው የሊዝ ውል ጋር ተመሳሳይ ንብረቶችን ያገለግላል። ፍርድ ቤቱ በዚህ ጉዳይ ላይ የቃለ መጠይቁን መቋረጥን ስለሚያመለክት የፌዴራል ሕግ አንቀጽ 34 አንቀጽ 3 አንቀጽ 3 በዚህ ክርክር ላይ ሊተገበር ስለማይችል ቃል ኪዳኑን ለማፍረስ ምክንያቶች መኖራቸውን ለመናገር የማይቻል መሆኑን አረጋግጧል. የባለቤትነት መብት ቃል መግባት ነጻ የቃል ኪዳን ተገዢ ሲሆኑ። በዚህ ጉዳይ ላይ የመሬት ይዞታ የመከራየት መብት ቃል ኪዳን አሁን ባለው ህግ መስፈርቶች ምክንያት የተገኘ ነው, የመያዣው ዋና ጉዳዮች የመኖሪያ ያልሆኑ ሕንፃዎች ናቸው. የመሬት ይዞታ የመከራየት መብት ሲቋረጥ, የቤት ማስያዣ (የሪል እስቴት ብድር) በአጠቃላይ አይቋረጥም.

በሌላ ጉዳይ ላይ ፍርድ ቤቱ በመሬቱ ቦታ ላይ የተደረገው ለውጥ በህጋዊ መንገድ ጉልህ በሆነ ሁኔታ ላይ መጠቀሱ በፍርድ ቤት ተቀባይነት የለውም, ምክንያቱም የቃል ኪዳኑን ርዕሰ ጉዳይ ስለማይቀይር እና ቃል ኪዳኑን የማያቋርጥ ነው. . አዎ፣ አርት. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ቃል ኪዳንን የማቋረጥ ጉዳዮችን ይገልፃል. ይህ በእንዲህ እንዳለ, የሞርጌጅ ጉዳይ ላይ ያለውን ለውጥ, ጉዳዩን ከግምት ጊዜ ላይ ይገኛል, የሞርጌጅ ስምምነት የሚጸና ጊዜ ውስጥ, ቃል ኪዳን ያለውን ጉዳይ አካላዊ ወይም ህጋዊ ሞት ወይ ማለት አይደለም. ንዑስ. 3 ገጽ 1 ስነ ጥበብ. 352 የሩስያ ፌደሬሽን የፍትሐ ብሔር ህግ ቃል ኪዳኑ መቋረጥን ያካትታል. በተመሳሳይ ጊዜ, አሁን ያለው ሕግ የሞርጌጅ ስምምነት ኃይል ለመጠበቅ, የሞርጌጅ እና ግምገማ ርዕሰ ጉዳይ መግለጫ በተመለከተ ማሻሻያዎችን መግቢያ, እና እነዚህን ማሻሻያዎችን ምዝገባ ለማስተዋወቅ, አያስፈልግም. ስለዚህ, የሞርጌጅ ጉዳይ ላይ ለውጥ, በሪል እስቴት ነገሮች ስር የመሬት ሴራ የሚሆን የሊዝ ውል መደምደሚያ ጋር በተያያዘ, ነገር ግን አነስተኛ መጠን ውስጥ ከሳሽ ባለቤትነት, ነገር ግን invalidity መልክ ሕጋዊ መዘዝ ሊያስከትል አይደለም. የሞርጌጅ ስምምነት እና በእሱ ላይ ተጨማሪ ስምምነቶች.

መሬት ከአንዱ ምድብ ወደ ሌላ ሲዘዋወር እንደዚህ ያሉ ሁኔታዎች ሊፈጠሩ ይችላሉ, በዚህም ምክንያት የሪል እስቴት ቃል ኪዳን ርዕሰ ጉዳይ ተለውጧል, እና የዚህ ንብረት ዋጋ በከፍተኛ ሁኔታ ጨምሯል. ከነዚህ ጉዳዮች በአንዱ ፍርድ ቤቱ የመሬት ይዞታ ምድብ መቀየር የቃል ኪዳኑን መቋረጥ እንደማያስከትል በማሰብ ከመያዣው ቦታ ጋር ተስማምቷል, ስለዚህም, እውቅና ለማግኘት የቀረበውን ጥያቄ ለማርካት መሰረት አይደለም. የሪል እስቴት ቃል ኪዳን ልክ ያልሆነ። ይህ በሩሲያ ፌዴሬሽን የሲቪል ህግ አንቀጽ 352 አንቀጽ 1 አንቀጽ 1 እና የሪል እስቴት መብቶች እና ከእሱ ጋር የተደረጉ ግብይቶች የተዋሃደ የመንግስት ምዝገባን ለመጠበቅ ደንቦች አንቀጽ 67 አንቀጽ 1 ቀጥተኛ ትርጉም ይከተላል. እ.ኤ.አ. የካቲት 18 ቀን 1998 የሩስያ ፌዴሬሽን መንግሥት ባወጣው ውሳኔ ፍርድ ቤቱ አሁን ያለው ሕግ ግብይቱን ዋጋ እንደሌለው ለማወጅ እንደ ዋስትና ዓላማ እና ዋጋ ላይ ለውጥ እንደማይሰጥ አረጋግጧል ።