Cambiar el objeto de la prenda durante la vigencia del contrato de hipoteca no implica la extinción del derecho de prenda. Nuevo en la práctica de promesas

Artículo 345. Reemplazo y restauración del sujeto de prenda.

Comentario al artículo 345

1. La norma del inciso 1 del artículo comentado establece una regla obvia de que las partes del contrato de prenda podrán acordar la sustitución del sujeto de prenda. Al mismo tiempo, por supuesto, las condiciones del contrato de prenda que fueron acordadas por las partes inicialmente, en relación con el tema anterior de la prenda, se conservan, a menos que las partes hayan acordado lo contrario o se derive de la esencia del nuevo sujeto de prenda.
1.1. Al mismo tiempo, la transferencia del derecho de prenda previamente surgido sobre un nuevo artículo no puede infringir el derecho de otros prendantes que previamente recibieron el derecho de prenda sobre el mismo artículo para asegurar sus reclamaciones. Entonces, por ejemplo, si el deudor entregó su automóvil al banco para garantizar la deuda (y para esta prenda el banco era el acreedor principal de la prenda), y luego acordó con el banco transferir los derechos de la prenda sobre su barco, el banco resultar ser el acreedor júnior de la prenda, si este barco se comprometió con otro acreedor (por ejemplo, un proveedor que proporcionó un pago diferido) y el banco debería haber sabido de la existencia de esta prenda (por ejemplo, debido al registro de un aviso de prenda de un barco).
1.2. Si el nuevo artículo pignorado es, por ejemplo, un bien inmueble, y el artículo anterior pignorado era un bien mueble, entonces para que la prenda continúe existiendo, se requiere una inscripción en un registro especial. Lo mismo se aplica a los casos en que, como nuevo sujeto de prenda, se proporcionan como garantía derechos exclusivos sujetos a registro, valores no certificados o acciones en el capital autorizado de una LLC u otra propiedad, cuya prenda está sujeta al registro de titularidad ( véase el comentario al artículo 339.1 del Código Civil de la Federación de Rusia).
2. Las normas de la cláusula 2 del artículo comentado continúan desarrollando el principio de elasticidad colateral (ver el comentario a la cláusula 2 del artículo 334 del Código Civil de la Federación de Rusia). Esta cláusula trata de una manifestación de elasticidad como la preservación de una prenda al cambiar (incluso físico) el tema de la prenda. En realidad, la disposición clave del punto comentado es la disposición de que la prenda se aplica a cualquier propiedad que se creó como resultado de cualquier cambio (incluido el procesamiento) de la propiedad pignorada. La expresión "otro cambio" utilizada en la norma debe entenderse de la manera más amplia posible: por ejemplo, un edificio construido con materiales de construcción pignorados debe considerarse pignorado por el acreedor hipotecario de los materiales (por supuesto, sujeto al requisito de registro estatal de un hipoteca en relación con el edificio erigido). Si las acciones pignoradas se convirtieron en otros valores o en una participación en el capital autorizado de una LLC (durante la reorganización de una sociedad anónima en una sociedad de responsabilidad limitada), entonces los valores correspondientes o una participación en el capital autorizado de la LLC debe considerarse comprometida.
Como otro ejemplo, podemos citar casos de cambio de parcela (sección, conexión, etc.), unir un conjunto de locales en una habitación, así como dividir o unir locales en un edificio, procesar un objeto móvil, reconstruir un inmueble. etc. En todos estos casos, la fianza se mantendrá, lo que supone una carga para el "sustituto" físico de la fianza original. Sobre la aplicación de esta manifestación de la idea de elasticidad colateral en relación al caso de reestructuración de un edificio sujeto a hipoteca, ver Definición de la CGD de las Fuerzas Armadas de la Federación de Rusia de 20 de septiembre de 2016 N 18-KG16-125.
En este caso, en el caso de un cambio en el tema de la prenda, no surge una nueva prenda legal sobre el nuevo tema, pero se mantiene la prenda contractual previamente válida. De la conclusión de que una prenda que sigue existiendo debido al principio de elasticidad no es una prenda legal, se sigue otra conclusión práctica bastante importante: si un inmueble se convierte en un nuevo sujeto de prenda (una nueva parcela de tierra en lugar de una dividida; un edificio nuevo en lugar de un local previamente pignorado; un nuevo local en lugar de un edificio dividido; un local transferido en virtud de un contrato de inversión), entonces el registro de una hipoteca en relación con esta propiedad se llevará a cabo no de acuerdo con las reglas de la Ley de Hipotecas sobre el registro de una hipoteca legal (con la presentación de una solicitud adecuada por parte del acreedor hipotecario, etc.), pero por la autoridad de registro los derechos de propiedad inmobiliaria de oficio... Es decir, el órgano de registro de derechos estará obligado a transferir de forma autónoma todos los registros de gravámenes en relación con el nuevo sujeto de la hipoteca que se encontraran en el registro en relación con los objetos anteriores de la hipoteca (por ejemplo, todos los gravámenes que yacía en las parcelas de las que se educó). Esta obligación se deriva de las normas del Código Civil de la Federación de Rusia sobre la conservación de la prenda cuando se cambia el tema de la prenda.
Al mismo tiempo, en tal situación, la transformación de la propiedad, cuya prenda no estaba sujeta a registro, en propiedad, cuya prenda está sujeta a registro, surge la pregunta de si la prenda se retiene en el período entre el desaparición del sujeto anterior de prenda y el registro de la prenda sobre el objeto cambiado. Aparentemente, debe reconocerse que en tal situación la garantía se conserva y no surge una brecha en la existencia de derechos de garantía.
Por supuesto, cuando una prenda se hace extensiva a un sujeto cambiado de prenda, debido al principio de elasticidad, se preservan la antigüedad y todas las demás condiciones de la prenda (con la excepción, aparentemente, de aquellas que estaban estrechamente relacionadas con el régimen legal anterior). del sujeto de prenda).
2.1. Las disposiciones del sub. 1 punto 2 del artículo comentado ayuda a resolver otro conflicto. Estamos hablando de una situación en la que se cede un terreno en prenda y posteriormente se erigen sobre él estructuras o edificaciones cuyos derechos del prendante no estaban registrados. De acuerdo con el Art. 219 del Código Civil de la Federación de Rusia, el derecho de propiedad de un edificio de nueva construcción surge desde el momento del registro estatal en el registro (el llamado principio de entrada, cláusula 2 del artículo 8.1 del Código Civil de la Federación de Rusia ). Por lo tanto, si el propietario de un terreno, que lo pignoró en virtud de un contrato hipotecario, ha erigido edificios o estructuras en él, entonces, antes del registro de los derechos sobre estos objetos, deben considerarse partes constituyentes del terreno (artículo 133 del el Código Civil de la Federación de Rusia), y la trama modificada con todas las mejoras recién creadas (en el formulario partes componentes) debe considerarse como una prenda del acreedor pignoraticio como una cosa.
2.2. La disposición de que en caso de incautación del sujeto de una prenda para necesidades estatales (municipales), la propiedad entregada al pignorante a cambio de la propiedad embargada será considerada como prenda, repite la regla del inciso 2 de Arte. 334 del Código Civil de la Federación de Rusia con la única aclaración de que la misma reclamación por la emisión de una indemnización también se considera pignorada.
Al mismo tiempo, en este caso, aparentemente, la más controvertida es la cuestión de si la extensión del derecho de prenda a una nueva cosa transferida a la propiedad del pignorante será una continuación de la existencia del antiguo derecho de propiedad de compromiso, o, no obstante, surgirá un nuevo compromiso en las mismas condiciones.
2.3. También se debe prestar especial atención a la nueva (para el Código Civil de la Federación de Rusia, pero ya existente en la Ley de prenda de 1992) que en el caso de una prenda de derechos de propiedad, todo lo que será provisto por el deudor bajo el El derecho pignorado también se considera pignorado. De hecho, el apartado 2 del art. 334 del Código Civil de la Federación de Rusia. Por ejemplo, si el derecho del pignorante a exigir al concesionario de automóviles la transferencia del automóvil en virtud del contrato de venta está pignorado, entonces el automóvil transferido al pignorante en la propiedad del automóvil será un nuevo tema de pignoración (en lugar de la derecho rescindido del contrato de compraventa). En este caso, sin embargo, es necesario cumplir con el requisito de registrar la prenda si la prenda de derechos sobre la propiedad transferida al pignorante está sujeta a registro de título (por ejemplo, bienes raíces).
También es bastante controvertido si la prórroga de la prenda a la propiedad recibida será una nueva prenda o la continuación de la antigua.
Independientemente de cómo se resuelva este asunto, es obvio que tal transferencia del derecho de prenda del derecho de reclamo sobre la cosa conllevará un cambio automático significativo en el contenido de los derechos de prenda, ya que la regulación de la prenda de derechos de La obligación y la prenda de las cosas es fundamentalmente diferente.
3. El derecho a pignorar dota al acreedor de una capacidad de gestión bastante seria en relación con las actividades del acreedor. En particular, se hace con el control de las actividades del pignorante para modificar (tramitar) la propiedad pignorada (dicho control será especialmente completo en el caso de la denominada prenda total), que, como se desprende del punto comentado, podrá estar limitado por el acuerdo de prenda. Dichas condiciones, en particular, pueden incluir las disposiciones del contrato de prenda sobre la necesidad de un acuerdo previo con el acreedor de ciertas acciones con la propiedad pignorada, que puede cambiarla físicamente (y por lo tanto cambiar el valor de la partida pignorada, en la que el el acreedor puede no estar interesado).
3.1. La sanción por incumplimiento de las condiciones para pactar la modificación y tramitación del objeto de prenda, establecidas en el contrato de prenda, es la emergencia del derecho del acreedor a reclamar anticipadamente la deuda garantizada por la prenda, y - en caso de incumplimiento de Cumplir con la obligación garantizada: el derecho de ejecución hipotecaria sobre el tema de la prenda.
4. También podrá efectuarse la sustitución del sujeto de prenda por manifestación de la voluntad del pignorante. Este derecho se le concede en caso de que el sujeto de la prenda se pierda o se dañe por circunstancias de las que el acreedor no es responsable. En caso contrario, el pignorante, que es el deudor de la deuda garantizada, podrá compensar su deuda con el acreedor reclamando al pignorante los daños causados ​​por la destrucción de la prenda pignorada.
Sin embargo, es incorrecto considerar tal reemplazo del sujeto de la prenda como una acción unilateral del pignorante, ya que la ley otorga al pignorante el derecho a negarse a aceptar una nueva propiedad como prenda. Tal comportamiento del acreedor pignorado puede deberse, por ejemplo, a dudas sobre la liquidez o la adecuación del valor del inmueble ofrecido como garantía al monto de la obligación garantizada. Sin embargo, por supuesto, la negativa del acreedor a aceptar la nueva propiedad como prenda también puede evaluarse desde el punto de vista del estándar de buena fe (cláusulas 3 y 4 del Art. 1, Art. 10 del Código Civil de la Federación de Rusia); la consecuencia de reconocer la negativa del acreedor a aceptar la nueva propiedad como prenda será la terminación de la prenda.
4.1. Cuando el elemento pignorado sea reemplazado por el pignorante, los términos del contrato de prenda se mantendrán en relación con el nuevo elemento pignorado.
Al mismo tiempo, la cuestión de si se realizará un nuevo compromiso aquí o si se mantendrá el antiguo derecho real, puede generar controversia (para más información, consulte el comentario al párrafo 1 de este artículo).
4.2. Si el pignorante no ejerció su derecho y no proporcionó un nuevo sujeto de prenda para reemplazar al fallecido (o deteriorado), entonces el acreedor pignorante tiene derecho a reclamar la deuda garantizada antes de lo previsto y ejecutar la propiedad pignorada. Sin embargo, el acreedor prendario no tiene derecho a exigir la provisión de un nuevo sujeto de prenda a cambio del fallecido.
5. Las disposiciones de la cláusula 5 del artículo comentado establecen que los términos del contrato de prenda siguen vigentes en relación con el nuevo objeto de prenda, se mantiene la antigüedad de las prendas.
Aquí, el legislador señala la peculiaridad de determinar el momento a partir del cual el nuevo sujeto de prenda proporcionado se considerará gravado con los derechos del pignorante: si el nuevo sujeto de prenda ya es propiedad del pignorante, entonces se considera comprometido desde el momento de llegar a un acuerdo sobre la sustitución del sujeto de la prenda; si el objeto de la prenda es una propiedad futura, se gravará desde el momento en que surja el derecho de propiedad del pignorante (véase también el comentario al artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia). Sin embargo, si el deudor hipotecario tendrá la propiedad del artículo pignorado solo después de un registro especial (por ejemplo, el derecho a bienes raíces), entonces la promesa también surgirá no antes de dicho registro (ver el comentario al Artículo 339.1 del Código Civil de la Federación de Rusia).
5.1. En relación con este último caso, el acreedor pignorante deberá ejercer una especial vigilancia y participar activamente en el trámite de registro de los derechos del pignorante sobre la nueva prenda pignorada para que en relación con este bien (a solicitud del acreedor pignorado) se registre el gravamen también se hace; de lo contrario, el depósito no se producirá.
5.2. Los términos del contrato de prenda desarrollado por las partes en relación con la prenda anterior no se aplicarán a la nueva prenda si contradicen las disposiciones imperativas de la ley. Por ejemplo, si en lugar de un local no residencial pignorado, se pignoró un local residencial, que es el único con el pignorante, no se aplicará la condición del contrato de prenda sobre el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria sobre el tema de la prenda. (véase la cláusula 3 del artículo 349 del Código Civil de la Federación de Rusia y su comentario) ...
6. La cláusula 6 del artículo comentado contiene una regla obvia de que en lugar de reemplazar el ítem comprometido con todos los acuerdos sobre las condiciones de la prenda vigente, las partes tienen derecho a rescindir sus anteriores relaciones de prenda y suscribir un nuevo contrato de prenda con respecto al nuevo artículo. Esto será apropiado, por ejemplo, en una situación en la que el nuevo sujeto de prenda tenga diferencias tan serias con el anterior que sea más conveniente desarrollar nuevos términos de la prenda que adaptar las disposiciones anteriores del contrato de prenda al nuevo sujeto de prenda. Por ejemplo, si los derechos se pignoraron en virtud de un acuerdo de participación en la construcción compartida, luego de transferir el local al accionista, sería más conveniente concluir un nuevo acuerdo hipotecario.
6.1. La condición de la obligación de celebrar un nuevo contrato de prenda puede estar contenida en el contrato de prenda original; en caso de evasión de la celebración de un nuevo contrato de prenda, el acreedor pignorante tiene derecho a presentar una reclamación adecuada (cláusula 1 del artículo 421 del Código Civil de la Federación de Rusia).
7. La disposición de las disposiciones sobre la reposición del sujeto de la prenda se enfatiza en la cláusula 7 del artículo comentado, indicando la posibilidad en el contrato de prenda de establecer el derecho del pignorante a reemplazar unilateralmente el sujeto de la prenda, sin el consentimiento de el acreedor.
Se trata de una disposición bastante atípica que contradice la naturaleza de la prenda como derecho de propiedad. La protección del acreedor prendario en el caso de tal condición en el contrato de prenda será solo las reglas de buena fe.

El derecho civil permite asegurar las obligaciones mediante decomiso, depósito, garantía y otras medidas. Otra medida de seguridad es la fianza. Su esencia se reduce al hecho de que en caso de incumplimiento de obligaciones, el acreedor vende el bien pignorado y compensa las pérdidas incurridas.

Lo que no esta permitido

El tema de una prenda puede ser solo aquellas cosas, objetos y bienes que se pueden vender y que están permitidos para la venta en nuestro país.

En particular, el artículo 336 del Código Civil proporciona una lista de artículos cuyo uso está prohibido como garantía:

• retirado de la circulación civil;
• no son admisibles las reclamaciones de pago que estén indisolublemente ligadas a la identidad del acreedor;
• derechos de propiedad y cosas, cuya cesión está expresamente prohibida por las disposiciones reglamentarias.

La primera categoría no es muy amplia. Aquellas cosas que pertenecen exclusivamente al estado se denominan retiradas de la circulación. Por ejemplo, recursos de la plataforma continental, productos del complejo de defensa, armas nucleares, áreas protegidas, parques Nacionales etc.

Conceptos generales

Para comprender qué cosas pueden ser objeto de un compromiso, debe comprender el término. La palabra "prenda" se entiende como una forma de garantizar las obligaciones. Si el deudor cumple indebidamente o no cumple en absoluto con las obligaciones, el acreedor tiene derecho a satisfacerlas a expensas de la propiedad pignorada.

Es posible recibir una propiedad hipotecada en especie, denominada hipoteca, solo en los casos directamente indicados en los documentos reglamentarios. En otras situaciones, la garantía se vende mediante licitaciones y los ingresos se transfieren al prestamista.

Tipos

Sobre el tema, se distingue la prenda de derechos o propiedad. En la ubicación de la propiedad, se encuentran:

• firme, es decir, sin traspasar la cosa al acreedor, por ejemplo, una prenda de bienes en circulación;
• una prenda que asegure la transferencia del artículo al acreedor, por ejemplo, una prenda en una casa de empeño.

Existe una clasificación según el grado de vinculación con el terreno:

• bienes muebles;
• la propiedad.

Motivos de ocurrencia

Las relaciones legales en el campo de la prenda surgen sobre la base de un acuerdo. El Código Civil también prevé una prenda basada en la ley. El ejemplo más simple es comprar productos en una tienda a crédito. El comprador es el propietario y el pignorante, el objeto de la prenda es lo adquirido.

Otro ejemplo: en virtud de un acuerdo de construcción compartida, el terreno y el inmueble que se está construyendo están pignorados por los accionistas. Lo mismo ocurre con la compra de inmuebles municipales a plazos.

Sujeto del contrato

Según lo dispuesto en el artículo 336 del Código Civil, el objeto de la prenda es cualquier propiedad, incluidos los derechos de propiedad. Las excepciones son aquellos elementos para los que no se permite la ejecución hipotecaria. El ejemplo más simple es la pensión alimenticia.

El tema de una prenda puede incluso ser derechos o cosas que se adquirirán en el futuro.

Orden extrajudicial

Muy a menudo, los acuerdos de garantía se encuentran en las relaciones legales con los bancos. Para recurrir a un procedimiento extrajudicial, dicha condición debe estar estipulada en el propio contrato. Sin embargo, en algunos casos, un procedimiento extrajudicial no se puede aplicar en absoluto. En particular, no pueden quitar la única vivienda, incluso si es objeto de un contrato de prenda.

En otros casos, para la ejecución de una orden extrajudicial, se deben cumplir varias condiciones:

• el contrato debe contener las condiciones para la venta de la propiedad;
• se indica el valor de la garantía;
• en ausencia de precio, se describe el procedimiento para determinarlo.

En el ejemplo de un acuerdo con un banco, se pueden distinguir las siguientes etapas de la implementación del cobro extrajudicial sobre el tema de una prenda:

1. Notificación por escrito al prestatario y al pignorante (estas partes pueden no ser la misma persona). Actos normativos no contiene requisitos para dicho documento, por lo tanto, está redactado en forma libre. Por lo general, la notificación contiene los detalles del contrato, la obligación que está garantizada por la prenda, el método elegido para vender la propiedad y su precio se indican. El prestatario tiene 10 días para considerar la notificación, a menos que se especifique otro período en el documento.
2. El pignorante transfiere la propiedad o los documentos correspondientes al banco. Deberá redactarse acta de aceptación y cesión.
3. El banco notifica al prestatario la fecha y el lugar previstos para la subasta.
4. Se está llevando a cabo una subasta donde se vende el objeto de la prenda. Si el producto de la subasta no fue suficiente para cubrir la totalidad de la deuda, entonces el banco tiene derecho a ejecutar la ejecución hipotecaria de otra propiedad del deudor. Si la cantidad es mayor, la diferencia resultante después de la subasta se devuelve al pignorante.

El banco tiene derecho a comprar la garantía si la subasta no se llevó a cabo. Si el prestamista no quiere comprar la propiedad o conservarla, se lleva a cabo una nueva licitación.

Orden judicial

La ejecución de la prenda puede llevarse a cabo en los tribunales, incluso si el contrato prevé una extrajudicial. Paso a paso, todo se ve así:

• El banco acude a los tribunales con una reclamación. Tiene derecho a exigir que se asegure el reclamo mediante la incautación de la propiedad.
• Se toma una decisión sobre la base de los resultados del procedimiento. El acusado tiene derecho a solicitar un aplazamiento. Si se concede la solicitud, durante este período, se seguirán cobrando intereses.
• Sobre la base de la orden de ejecución, el alguacil hace cumplir la decisión judicial, o más bien, confisca la propiedad para la venta posterior del artículo pignorado en la subasta.

El prestatario tiene derecho a reembolsar las deudas y reembolsar todos los costos del prestamista en cualquier etapa del cobro judicial y extrajudicial.

Requisitos para el contrato

La legislación actual exige que un contrato de prenda se redacte de acuerdo con determinadas reglas. Debe contener los requisitos previos:

• sujeto de prenda;
• el precio de la obligación o el procedimiento para calcular el costo;
• plazos;
• obligaciones que están garantizadas por la propiedad.

Si el contrato es complejo, se incluyen varias obligaciones. La garantía con prenda puede relacionarse no solo con la obligación principal, sino también con los gastos asociados con el mantenimiento de la propiedad. En cualquier caso, dichas condiciones deberán estar estipuladas en el contrato.

El objeto de una prenda puede ser cualquier cosa que se pueda vender, si no está prohibida su venta por la legislación vigente.

Si las mercancías están en circulación

La legislación permite la constitución de una prenda en forma de bienes en circulación. Es decir, el acreedor no toma la propiedad y el deudor continúa usándola. Se reserva el derecho de disponer de la propiedad, cambiar su composición y hacer ciertos ajustes. De hecho, estamos hablando de la transformación de materias primas o stocks en productos acabados.

La condición principal es que el valor de la propiedad no disminuya en comparación con lo especificado en el contrato. Después de la venta de la propiedad, deja de ser pignorada.

Registro de propiedad pignorada

Desde 2014, funciona en Internet un registro de bienes muebles pignorados. Es muy popular entre los automovilistas, porque allí puede verificar si hay restricciones en el vehículo.

Toda la información está en la Web. Por ejemplo, puede encontrar información sobre un automóvil en una pestaña específica ingresando el VIN del automóvil. También puede encontrar información por los datos sobre el pignorante o por los detalles del aviso de prenda de bienes muebles.

El servicio se paga, el precio depende del número de páginas del documento solicitado por el interesado. Tendrá que pagar 40 rublos por una hoja.

Pros y contras

Aspectos positivos del registro de un compromiso:

• garantías para el prestamista;
• pueden ser objeto de prenda tanto bienes muebles como inmuebles, con excepción de aquellos que estén prohibidos para la venta o retirados de la circulación civil;
• en primer lugar, se satisfacen las reclamaciones garantizadas por una prenda, y solo entonces las reclamaciones que no están garantizadas por nada;
• no se permite disponer de los bienes pignorados, con excepción de los bienes en circulación;
• el pignorante puede ser no solo el deudor, sino también otra persona.

La principal desventaja es que si el acreedor hipotecario no recibe los bienes muebles pignorados, existe un gran riesgo de que sean enajenados a un comprador sin escrúpulos. En el futuro, pueden surgir problemas con el establecimiento de un nuevo propietario.

La segunda desventaja es un procedimiento muy complicado y lento para la venta de la propiedad pignorada.

Pueden ocurrir ciertos cambios significativos con los valores de renta variable durante su "vida":

Conversión de un tipo de valor en otro tipo de valor;

Cambio en el valor nominal de un valor;

La redención de un valor o su sustitución por otra propiedad.

En las situaciones anteriores, desde un punto de vista legal formal, hay un cambio y (o) reemplazo de una propiedad por otra.

Por el momento, las normas del Código Civil de la Federación de Rusia no prevén el reemplazo del sujeto de la prenda, con la excepción de las reglas sobre la pignoración de bienes en circulación. En consecuencia, un cambio en los detalles de una garantía pignorada o su reemplazo por otra propiedad debe calificarse como la pérdida o destrucción de la propiedad pignorada o como la terminación del derecho pignorado.

En esta situación, el pignorante tiene derecho a utilizar la cláusula 2 del art. 354 del Código Civil de la Federación de Rusia, según el cual, si el artículo pignorado se pierde o se daña, o si se rescinde el derecho de propiedad o el derecho de gestión económica por los motivos establecidos por la ley, el pignorante tiene el derecho para restaurar el artículo pignorado dentro de un tiempo razonable o reemplazarlo con otra propiedad equivalente, a menos que el acuerdo disponga lo contrario.

Si el acreedor prendario no ha ejercido este derecho, entonces se rescinde la prenda y el acreedor pignorante tiene derecho a exigir el cumplimiento anticipado de la obligación garantizada por la prenda (artículos 351, 352 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Como una de las opciones para salir de esta situación, las partes que concluyen un acuerdo de prenda papeles valiosos, gozar del derecho que les otorga el inciso 6 del art. 340 del Código Civil de la Federación de Rusia, que prevé la posibilidad de pignorar bienes y derechos de propiedad que el pignorante adquirirá en el futuro. Sin embargo, parece que "la prenda de valores adquiridos por el pignorante en el futuro es posible sólo en relación con esos valores, cuya emisión ha pasado el registro estatal en el momento de la celebración del contrato de prenda". Esto se debe a que en el contrato de prenda se deben individualizar los valores como objeto de la prenda.

La situación actual no contribuye a la popularidad de la pignoración de valores de renta variable. En la actualidad, para evitar el riesgo de pérdida de la garantía pignorada, el acreedor pignoraticio se ve obligado a negarse a aceptar como garantía dicha garantía en relación con la cual los hechos anteriores se asumen durante la vida esperada de la obligación principal. La consecuencia de este enfoque es que se aceptan valores de renta variable como garantía para garantizar únicamente pasivos a corto plazo.

Cláusula 14 del Procedimiento de contabilización en el sistema de mantenimiento del registro de pignoraciones de valores patrimoniales nominativos y realización de cambios en el sistema de mantenimiento del registro relativo a la transferencia de derechos sobre valores patrimoniales nominativos pignorados aprobados por Orden de la FSFM de fecha 05.04.2011 No. 11-10 / pz-n (en lo sucesivo, el Procedimiento de contabilización de la pignoración de valores de renta variable registrados) asume que las siguientes condiciones de pignoración pueden especificarse en la orden de pignoración:

La prenda se aplica a todos o un cierto número de valores recibidos por el pignorante como resultado de la conversión de los valores pignorados;

La prenda se aplica a un cierto número de valores de cierto tipo, categoría (tipo), serie, adicionalmente acreditados a la cuenta personal de la persona registrada: el pignorante (incluidas las acciones adicionales).

La tesis de que la prenda se retiene incluso cuando se cambia el tema de la prenda no es fácil de justificar desde el punto de vista del derecho de prenda clásico. La prenda se considera como el derecho a un objeto específico de derechos civiles, definido en el contrato de prenda. Cuando se cambia este objeto, el objeto recién creado (reemplazado) ya no puede considerarse pignorado, porque las partes del contrato de prenda han acordado que actúa como garantía para el reclamo.

Por supuesto, en este caso, habrá un reemplazo ficticio de la prenda de propiedad por la prenda del derecho a un cierto valor. Esa parte del valor de la prenda que se aisló en el contrato de prenda cuando se cambió la cosa no desaparece por ningún lado. Y si el tribunal puede rastrear la conexión entre lo viejo y lo nuevo, entonces no se revela la base para considerar rescindida la promesa.

Cuando los valores se reembolsan o reembolsan, se reemplazan con efectivo (efectivo o no efectivo). En este sentido, el Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia adoptó la siguiente posición: los fondos monetarios no poseen una de las características esenciales de un acuerdo de prenda: la posibilidad de vender el artículo pignorado y, por lo tanto, no pueden ser objeto de pignoración. Así, cuando se amortizan los valores, desaparece el sujeto de la prenda, se rescinde el contrato de prenda.

Es necesario prestar atención al hecho de que los tribunales no consideran la expiración del período de circulación de los valores como la destrucción del objeto de la prenda y la base para la terminación de la prenda.

Así, la Decimotercera AAC en su resolución indicó que la terminación de la prenda en relación con el vencimiento del período de circulación del objeto de la prenda contradice lo dispuesto en el art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia y el art. 34 de la Ley de RF "On Pledge". La expiración del período de circulación de los bonos no anula el derecho del propietario a recibir el valor nominal. Los bonos otorgan al tenedor el derecho a recibir el valor nominal dentro del plazo estipulado. La ley establece la responsabilidad del emisor por el reembolso tardío de los bonos. La lista de circunstancias que implican la rescisión de la prenda se establece en el artículo 352 del Código Civil de la Federación de Rusia. Esta lista es completa y no está sujeta a una interpretación amplia.

Un problema muy agudo de la ley de prenda moderna es la preservación de una prenda cuando la obligación garantizada por la prenda cambia sin cambiar simultáneamente la descripción de la obligación garantizada en el contrato de prenda.

Hasta hace poco, la gran mayoría de los tribunales partían del supuesto de que, en caso de que las partes realicen algún cambio en la obligación garantizada por la prenda, el cambio de circunstancias no debe considerarse garantizado por la prenda.

En la Resolución Nº 6 del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia, Nº 8 del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia de fecha 1 de julio de 1996 "Sobre algunas cuestiones relacionadas con la aplicación de la parte uno del Código Civil de la Federación de Rusia "se indica que en los casos en que el deudor es el deudor de la obligación principal, las condiciones sobre el fondo, el monto y el momento del cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda deben reconocerse como acordados si el contrato de prenda contiene una referencia al contrato que regula la obligación principal y que contiene las condiciones correspondientes.

La jurisprudencia se adhirió bastante estrictamente a la opinión de que si el pignorante no es un deudor bajo la obligación garantizada, entonces cualquier cambio en el acuerdo garantizado requiere un acuerdo con el pignorante; de ​​lo contrario, la prenda se reconoce como una transacción no concluida. La idea de que las acciones del deudor y del acreedor para cambiar la condición de la obligación garantizada no deben afectar la posición del pignorante se confirma en el postulado fundamental de la ley de obligaciones: una obligación no puede crear obligaciones para las personas que no participan en ella. .

Sin embargo, de conformidad con la cláusula 13 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 17 de febrero de 2011 No. 10 "Sobre algunas cuestiones de la aplicación de la legislación sobre prenda", el cambio en la cantidad o el plazo de ejecución de la obligación garantizada por la prenda (por ejemplo, debido a un cambio tasa de interés sobre un préstamo o un cambio en el período de amortización del préstamo) en comparación con la forma en que dicha condición se define en el contrato de prenda, en sí misma no es una base para rescindir la prenda.

En dicha Resolución, el máximo tribunal se pronunció a favor de permitir una fianza con monto flotante de la obligación principal. Por lo tanto, las partes del contrato de prenda tienen derecho a establecer en el contrato que la prenda garantiza una obligación por el monto que tendrá lugar en el momento de la ejecución hipotecaria sobre el tema de la prenda. Sin embargo, es necesario que el acuerdo de prenda contenga los límites de tal aumento.

Debe tenerse en cuenta que, a menos que el contrato disponga lo contrario, la prenda asegura el reclamo en la medida en que tenga en el momento de la satisfacción, en particular, intereses, decomiso, compensación por pérdidas causadas por demora en el cumplimiento, así como como reembolso de los gastos necesarios el acreedor prendario para el mantenimiento de la cosa pignorada y los gastos de recaudación (artículo 337 del Código Civil de la Federación de Rusia).

Además, según el art. 337 del Código Civil de la Federación de Rusia, las partes del contrato de prenda tienen derecho a disponer que la prenda garantice no solo las obligaciones derivadas del acuerdo (por ejemplo, sobre la devolución del préstamo y los intereses por su uso), pero también la demanda de devolución de lo recibido (la demanda de reembolso en dinero del valor recibido) por tal contrato si es inválido (cláusula 26 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de febrero 17, 2011 No. 10 "Sobre algunas cuestiones de la aplicación de la legislación sobre prenda").

Esta posición del más alto tribunal prácticamente niega las tácticas procesales favoritas de los acusados ​​en las demandas de ejecución hipotecaria sobre el tema de la fianza: el reconocimiento del contrato garantizado por la prenda inválida.

Texto oficial:

Artículo 345. Reemplazo y restauración del sujeto de prenda.

1. Se permite el reemplazo del sujeto de la prenda con el consentimiento del acreedor, a menos que se disponga lo contrario por ley o acuerdo.

2. Si el objeto de la prenda se pierde o daña, o el derecho de propiedad sobre el mismo o el derecho de gestión económica se ha extinguido por las causales establecidas en la ley, el pignorante tendrá derecho, dentro de un plazo razonable, a restituir el sujeto de prenda o reemplazarlo con otra propiedad equivalente, a menos que el contrato disponga lo contrario.

Comentario legal:

La sustitución del objeto de la prenda conforme al párrafo 1 de este artículo es uno de los casos especiales de modificación del contrato de prenda. De acuerdo con el párrafo 1 del artículo 450 del Código Civil de la Federación de Rusia, es posible un cambio en el contrato por acuerdo de las partes, a menos que el contrato disponga lo contrario. De esto se desprende que el acuerdo puede prever una enmienda unilateral. En particular, el acuerdo de prenda puede establecer que el artículo pignorado puede ser reemplazado (y, por lo tanto, el acuerdo cambiado) sin el consentimiento del acreedor pignorado.

Cláusula 2 del art. 345 del Código Civil de la Federación de Rusia contiene una regla según la cual se concede al pignorante el derecho, a su discreción, de modificar el acuerdo de prenda en caso de destrucción del artículo pignorado. La muerte del sujeto de prenda significa que la relación jurídica civil se ve privada de su objeto y no puede continuar existiendo sin el correspondiente cambio. De conformidad con el artículo 432 del Código Civil de la Federación de Rusia, un acuerdo se considera concluido si se llega a un acuerdo entre las partes sobre todos los términos esenciales del acuerdo. En este caso, la condición sobre el objeto del contrato se considera imprescindible. Por lo tanto, la sustitución del sujeto del contrato de prenda es un cambio en el contrato de prenda.

La cláusula 2 del artículo 345, que establece que el pignorante tiene derecho a reponer el objeto de prenda perdido, le otorga el derecho de modificar unilateralmente el contrato de prenda. Después de tal reemplazo, el acuerdo de prenda recibe un nuevo artículo, es decir es un acuerdo de prenda modificado. Es importante enfatizar que el párrafo 2 del Artículo 345 no requiere el consentimiento del acreedor prendario para modificar el contrato de prenda. Señala que el contribuyente tiene "derecho" a hacer un reemplazo. De esto se desprende que el acreedor pignoraticio está obligado a aceptar tal cambio en el contrato.

La cláusula 2 del artículo 345 del Código Civil de la Federación de Rusia deja a discreción del contribuyente no solo la decisión sobre si cambiar o no el acuerdo de prenda, sino también, en un caso positivo, cómo cambiarlo y cuándo hacerlo. Haz el cambio. El artículo establece que el contribuyente tiene derecho a reemplazar el artículo con "propiedad equivalente". Al mismo tiempo, no se determina cómo y por quién se establece esta equivalencia. Dado que la cuestión de la modificación del contrato la decide unilateralmente el pignorante, se le concede el derecho a decidir qué propiedad es equivalente.

El artículo 345 no otorga al acreedor hipotecario ningún derecho en este trámite, no está dotado de derecho a voto en la decisión del deudor hipotecario sobre la igualdad de propiedad. Un rasgo característico del párrafo 2 de este artículo es que no establece un límite de tiempo fijo dentro del cual el pignorante debe decidir la cuestión de la modificación del contrato de prenda.

Como se mencionó anteriormente, el tema de la hipoteca es la propiedad inmobiliaria, cuya lista se define en el Código Civil. Sin embargo, los edificios, estructuras y terrenos suelen ser objeto de hipotecas. Una característica de estos objetos inmobiliarios es que sus propietarios suelen recurrir a la transformación de estos objetos para mejorarlos en forma de reconstrucción, ampliación o, por el contrario, división para diversos fines.

Otro tipo de propiedad inmobiliaria que puede ser objeto de una hipoteca son los edificios y estructuras. Son estos objetos los que están sujetos con más frecuencia que otros a diversos cambios, ya sea remodelación, reconstrucción o división legal de dichos objetos en varios independientes. A menudo, en la práctica, surge la siguiente pregunta: ¿tal transformación de un objeto inmobiliario significa un cambio en el sujeto de una hipoteca, o debe considerarse dicha transformación como la destrucción legal de un objeto (que también es la base para terminación de las relaciones hipotecarias), y el objeto inmobiliario emergente es un nuevo objeto no gravado con derechos hipotecarios? La legislación sobre hipotecas no da una respuesta clara a esta pregunta, sin embargo, existen una serie de actos judiciales en los que se expresan diferentes opiniones al respecto.

La práctica judicial con respecto a la valoración jurídica del hecho de un cambio en el tema de una hipoteca muestra que los tribunales evalúan esta circunstancia de manera diferente: varios tribunales creen que un cambio en el tema de una hipoteca en términos de dividir la propiedad inmobiliaria en varios independientes objetos es la pérdida de propiedad, mientras que otros creen que este cambio no puede equipararse con la muerte del sujeto de la hipoteca. Es necesario considerar casos judiciales concretos en los que se hizo una valoración de estas circunstancias, y también destacar por separado qué transformaciones del inmueble hipotecado deben ser consideradas como un cambio de objeto de la hipoteca y qué se entiende por muerte del inmueble hipotecado. sujeto de la hipoteca

En uno de los procesos judiciales, los juzgados de primera y casación consideraron que al crear objetos en el proceso de fraccionamiento del inmueble inicialmente hipotecado en varios objetos independientes, el local no residencial pignorado en convenio hipotecario dejaba de existir como vivienda social. objeto de derechos civiles, es decir, la propiedad fue destruida en relación con la cual se rescindió la prenda. En este caso, el tribunal de casación se refirió al subpárrafo 3 del párrafo 1 del artículo 352 del Código Civil de la Federación de Rusia.

Este caso fue revisado a modo de fiscalización, la Presidencia de la Corte Suprema de Arbitraje indicó que los juzgados de primera instancia y de casación no tomaron en cuenta la siguiente circunstancia que, de conformidad con el inciso 3 del numeral 1 del artículo 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, la fianza se extingue en caso de muerte de la cosa pignorada o de extinción del derecho pignorado, si el pignorante no hizo uso del derecho previsto en el párrafo 2 del artículo 345 de este Código. Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que los locales no residenciales, que son objeto de la prenda, fueron divididos por el empresario en dos locales, pero la división del objeto de la prenda en partes no significa su muerte. . Además, el tribunal llamó la atención sobre el hecho de que el acreedor comprometido aceptó la división del local, sujeto a la preservación de la prenda, y se registra el gravamen del título de los locales No. 1 y No. 2 con una prenda, lo que indica que las partes del contrato de prenda han cambiado de tema, fundamento para el reconocimiento del derecho a que no se den por terminadas las prendas.

Durante el período de vigencia de la hipoteca, puede haber casos en que el inmueble pignorado esté siendo reparado o reconstruido, por lo que las características técnicas del inmueble pignorado pueden cambiar. En este sentido, surge una pregunta controvertida: ¿es tal reconstrucción un cambio o como resultado de la reconstrucción se forma un objeto completamente nuevo, diferente de la propiedad pignorada y, en consecuencia, la reconstrucción debe considerarse como la destrucción de la propiedad originalmente pignorada? . Para resolver este problema, conviene remitirse a la práctica judicial.

En uno de los casos, el demandante señaló la reconstrucción del objeto hipotecario, como resultado de lo cual apareció un nuevo objeto que no era objeto de la prenda, en relación con la cual la hipoteca, por la destrucción de la cosa pignorada. , fue cancelado. El tribunal determinó que hubo un cambio en las características técnicas de la propiedad pignorada como resultado de la reconstrucción. El tribunal indicó que este cambio no significa la muerte de la prenda en el sentido de sub. 3 p. 1 art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, el tribunal concluyó que la hipoteca instalada sobre la propiedad que se sometió a reconstrucción se mantuvo en relación con la propiedad reconstruida. El tribunal señaló que el cambio en el tema de la hipoteca durante la vigencia del contrato hipotecario No significa muerte física ni jurídica sujeta a prenda, que en el sentido de sub. 3 p. 1 art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia implica la rescisión del compromiso.

En un juicio similar, el tribunal indicó que cambiar los parámetros del objeto de la hipoteca (altura, número de pisos, superficie), aunque se pruebe, no supone la destrucción física ni jurídica del objeto de la prenda, lo que, en el marco del significado del subpárrafo 3 del párrafo 1 del art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia implica la rescisión del compromiso.

En la siguiente prueba, se reconstruyó el tema de la hipoteca: se realizaron mejoras inseparables que aumentaron significativamente el valor de la casa. El juzgado determinó que las dependencias son mejoras inseparables, como indica el dictamen del perito, y es necesario considerar estas mejoras como un cambio en el tema de la hipoteca, pero no como su destrucción.

De forma similar, se resolvió un caso en el que el deudor hipotecario llevó a cabo la reconstrucción del inmueble hipotecado durante el período de vigencia del contrato de hipoteca, lo que resultó en la construcción de un nuevo edificio, diferente en sus parámetros al originalmente hipotecado.

De las decisiones judiciales anteriores, se debe concluir que la transformación del inmueble hipotecado en la forma de su división en varios objetos independientes, la reconstrucción, el cambio de los parámetros del objeto, los tribunales consideran precisamente como un cambio en el tema de la hipoteca, y no su destrucción. Al mismo tiempo, en ninguna de las decisiones judiciales citadas, los tribunales indican cómo lograron delimitar conceptos como la muerte y el cambio de partidas hipotecarias. Cabe suponer que estas transformaciones por sus características no se encuadran en el concepto de “muerte”, cuya definición no está contenida en el Código Civil, pero es muy utilizada en la práctica judicial. Como han señalado reiteradamente los tribunales en sus fallos, la muerte o destrucción debe entenderse como la terminación física irreversible de la existencia de una cosa en su forma original, imposibilitando la satisfacción de las necesidades individuales iniciales del propietario. Algunos tribunales también definen la muerte como la destrucción física de la propiedad, la terminación de su existencia como objeto del mundo material.

Con base en lo anterior, se puede concluir que dado que un cambio en el tema de una hipoteca en la forma de su división, reconstrucción, un aumento o disminución en varios parámetros del inmueble hipotecado no conlleva la destrucción física del inmueble, sino solo significa su transformación, tal cambio no puede considerarse como la destrucción de la propiedad y, en consecuencia, tal cambio no puede servir como base para la terminación de la obligación hipotecaria, lo que significa que la hipoteca en relación con los objetos inmobiliarios modificados continúa siendo funcionar.

La cuestión más difícil en la práctica judicial es la cuestión de si se puede hablar de destrucción de propiedad en el caso de que el inmueble prendado fuera destruido y se erigiera en su interior un nuevo objeto diferente al originalmente pignorado. lugar. El principal criterio para determinar la destrucción de la propiedad en este caso, con base en los materiales de la práctica judicial, parece ser la destrucción total del sujeto hipotecario hipotecado.

La consideración por los tribunales de la cuestión de un cambio en la propiedad hipotecada como la construcción de un objeto constructivamente nuevo en el solar del originalmente hipotecado requiere mucha atención. En uno de los casos judiciales, se estableció que el propietario del edificio destruyó el objeto pignorado y erigió un nuevo inmueble, en el que no quedó ni un solo muro del edificio anterior. Para determinar si el inmueble hipotecado fue destruido, el tribunal ordenó un examen técnico y constructivo. De acuerdo con las conclusiones de la construcción judicial y la destrucción técnica de un objeto, un edificio en el sentido de la Parte 1 del art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, la propiedad adeuda, que es objeto del acuerdo de hipoteca (prenda) celebrado entre las partes, no se produjo. Esta conclusión del examen se debió al hecho de que la parte del edificio reconstruido comprometida en virtud del contrato de hipoteca en el existente es una parte determinada del edificio original (en términos de cimentación). Al mismo tiempo, la fusión de la prenda con otra propiedad durante el período de vigencia del contrato hipotecario no significa la destrucción de la prenda y, por lo tanto, no es motivo para rescindir la prenda y, en consecuencia, los argumentos del demandante de que el artículo prometido fue destruido no están fundamentados.

Del mismo modo, se resolvió un caso en el que el prendante insistió en que el artículo prendado estaba ausente al momento del juicio, explicando que se había producido un incendio en el edificio prendado, tras lo cual el edificio quedó prácticamente destruido por el fuego, solo quedaban paredes de bloques de hormigón. . Al mismo tiempo, en el momento del juicio, ya se había construido otro edificio de diseño diferente en el lugar del edificio destruido por el incendio. Al respecto, el pignorante pidió negarse en la parte de la ejecución hipotecaria del inmueble, ya que la hipoteca había cesado por la destrucción de la cosa pignorada. El acreedor hipotecario de esta obligación hipotecaria se adhirió a una posición diferente, explicó que efectivamente se había construido un nuevo edificio en el solar del antiguo edificio, sobre los mismos cimientos, sin embargo, cree que no se produjo la pérdida de la propiedad pignorada, y el edificio fue simplemente reconstruido. Con base en lo anterior, el tribunal concluyó que la evidencia inequívoca que respalda destrucción completa del objeto hipotecario no se presentó el juzgado y se consideró el edificio de nueva construcción como consecuencia de la reconstrucción del originalmente hipotecado. Al mismo tiempo, el tribunal señaló que tal cambio no puede considerarse como la destrucción del sujeto de la hipoteca en el sentido de sub. 3 p. 1 art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, que implica la rescisión de la prenda. El tribunal también indicó que no era necesario ingresar ninguna información sobre dicho cambio en el contrato de hipoteca.

Así, el hecho de la muerte del sujeto de la hipoteca requiere una confirmación detallada; en algunos casos, no solo se requieren documentos legales para confirmar dicha muerte, sino también un examen técnico especial, que acredite el hecho de la destrucción completa del originalmente hipotecado. bienes raíces. En caso contrario, la edificación o estructura erigida en el solar del inmueble hipotecado perdido tendrá la consideración de reconstrucción y, en tal sentido, será de aplicación a este objeto la obligación hipotecaria anteriormente surgida.

En algunos casos, tal cambio en la propiedad pignorada es posible, como un cambio en relación con el área del objeto, mientras que exteriormente este objeto permanece sin cambios. Tal cambio es posible en dos casos: el área total del edificio puede aumentar debido a áreas previamente no contabilizadas (por ejemplo, áreas del sótano), debido a la especificación de áreas y debido al desmantelamiento de estructuras internas (por ejemplo, paredes o tabiques). El cambio en dicha propiedad debe ser considerado primero no en el contexto de la correlación de tales cambios con la pérdida de propiedad, sino en el marco de la posibilidad de reconocer el contrato de hipoteca como no concluido por incumplimiento de los requisitos obligatorios de la ley en el momento de su celebración, es decir, la ausencia de datos en el contrato que permitan determinar el objeto del contrato.

En uno de los casos judiciales. el demandado insistió en el reconocimiento del contrato como no celebrado en relación con las circunstancias anteriores. Señaló las normas de la legislación, a saber, el párrafo 2 del art. 9 de la Ley Federal "De Hipotecas (Prendas de Bienes Inmuebles)" No. 102-FZ según la cual el sujeto de la hipoteca se determina en el contrato indicando su nombre, ubicación y una descripción suficiente para identificar este sujeto. A su juicio, descripciones suficientes para identificar el sujeto de la hipoteca son: las partes que integran el local, sus denominaciones, área, así como el número de identificación único del objeto inmobiliario. El acusado insistió en que el contrato de hipoteca celebrado no tenía en cuenta el área del sótano, que también forma parte del área total del edificio, como un solo objeto. El acusado explicó que el sótano es un piso en toda regla, su área debe incluirse en el área total del edificio. No se pacta en el contrato de hipoteca qué locales (partes del local) que forman parte del edificio son objeto de la hipoteca, no se definen sus designaciones, áreas, números, letras. La superficie total indicada en el contrato de hipoteca tampoco es cierta. Después de la celebración del contrato de hipoteca, como resultado de la remodelación y el desarrollo del sótano técnico, su propósito funcional cambió, es decir, se convirtió en un sótano, cuyo área se tuvo en cuenta en el área total de el edificio hipotecado.

La posición del demandante en este caso fue la siguiente: el demandante indicó que la legislación no proporciona una decodificación de lo que se entiende por "una descripción suficiente para la identificación" (artículo 9 de la Ley Federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles ) ". Al respecto, es necesario indicar que el objeto del contrato de hipoteca debe describirse de tal manera que los signos del objeto pignorado especificados en el contrato de hipoteca permitan individualizarlo a partir de una serie de objetos similares. En el momento de la celebración del contrato de hipoteca, la descripción del sujeto correspondía plenamente a todos los documentos de título. Que el sujeto de la hipoteca también debe indicar los sótanos para los cuales no se registró el derecho de propiedad son insolventes, ya que solo lo que el el derecho de propiedad está registrado en se puede pignorar. que son propiedad registrada, pero solo había un sótano técnico, que de acuerdo con las instrucciones, el área de construcción no está incluida.

El tribunal determinó que la descripción del sujeto de la hipoteca correspondía a los datos de la documentación técnica y era suficiente para su identificación, como exige la ley. Asimismo, la descripción del sujeto de la hipoteca correspondía exactamente a la descripción del objeto de la ley, que estaba contenida en los documentos de propiedad. Teniendo en cuenta lo anterior y teniendo en cuenta que en el contrato todas las condiciones esenciales previstas en la ley para este tipo de contratos han sido pactadas y observadas por las partes, el tribunal concluye que el contrato de hipoteca en este caso se encuentra concluido. Los tribunales también observaron que ni el Código Civil de la Federación de Rusia ni la Ley Federal "Sobre Hipotecas (Prenda de Bienes Inmuebles)" requieren enmiendas al contrato de hipoteca con respecto a la descripción del tema de la hipoteca, su evaluación y registro de estos cambios. .

Por separado, se debe considerar la cuestión de cambiar el objeto de un objeto inacabado como un tipo especial de propiedad inmobiliaria. Este problema se destacó por primera vez en 2005 en el Apéndice de la carta informativa del Presidium de la Corte Suprema de Arbitraje de fecha 28.01.2005 # 90. En el párrafo 1 de esta revisión, se señaló al proceso judicial, en el que el demandante solicitó al tribunal la ejecución hipotecaria sobre el tema de la prenda, es decir, sobre el objeto de construcción en curso, que al momento del juicio se había terminado y puesto en funcionamiento. El tribunal de distrito desestimó el reclamo, justificando su posición por el hecho de que, dado que el objeto ya se ha completado y el derecho de propiedad ya no es para el objeto de construcción sin terminar, sino para el edificio de oficinas, entonces la prenda debe reconocerse como rescindida.

Sin embargo, el tribunal de apelación anuló esta decisión e indicó que “hipotecado es lo que se creó al completar el objeto hipotecado de construcción inconclusa”. Además, el tribunal enfatizó que la terminación de la instalación no puede considerarse como pérdida de propiedad según lo dispuesto en el párrafo 1 del art. 352 Código Civil. El tribunal también señaló que la Ley Federal "Sobre Hipotecas" prevé casos de preservación de una prenda cuando se cambia de tema (por ejemplo, Art. 76, Cláusula 4, Art. 64, Art. 65). Esto también se ve confirmado por el argumento del tribunal de que la legislación no prevé la posibilidad de reembolso por parte de las autoridades para el registro de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos en el Registro Unificado de una entrada en el registro de un contrato de hipoteca para un objeto. de construcción en curso en caso de finalización de su construcción.

Parece que la posición de la instancia recurrente, en cuanto a que la hipoteca de un objeto de construcción inconclusa se extiende también al nuevo inmueble creado al completar este objeto, es la única correcta. Otros órganos judiciales también siguieron el camino de tal interpretación de las normas del Código Civil y la Ley Federal "Sobre Hipotecas".

Así, el Tribunal de Distrito de Komsomolsk de Togliatti indicó que, según el art. 76 de la Ley Federal "Sobre Hipotecas", una vez finalizada la construcción de un edificio residencial, la hipoteca no se detiene. A su vez, los argumentos del pignorante de que en la actualidad se ha construido otra vivienda, que en sus parámetros y características técnicas no coincide con el objeto de una edificación residencial inconclusa, lo que priva al acreedor hipotecario del derecho a reclamar la vivienda como un objeto hipotecario, el tribunal considera insostenible.

Interesante es la posición del Tribunal de Distrito Central de Kemerovo, que indicó claramente la posibilidad de retener una prenda sobre una propiedad creada al completar un objeto de construcción sin terminar, además, señaló por separado el impacto de un cambio en el tema en el contrato de hipoteca en sí. : en caso de hipoteca de un objeto de construcción sin terminar, la hipoteca se retiene en relación con la construcción terminada sin realizar cambios al contrato de hipoteca en cuanto a la descripción del objeto de la hipoteca y su tasación. El tribunal también consideró que el tema del destino de la hipoteca de un objeto de construcción terminado debe abordarse de manera similar, si posteriormente se reconstruye este objeto hipotecado, lo que resultó en un cambio en los parámetros de los objetos de construcción de capital, sus partes ( altura, número de pisos, área, indicadores de capacidad de producción, volumen) y la calidad de la ingeniería y el soporte técnico (subpárrafo 14 del artículo 1 del Código de Planificación Urbana de la Federación de Rusia) y condujeron a la aparición de un nuevo objeto inmobiliario .

La posición errónea generalizada de los acreedores hipotecarios de que una construcción en curso terminada debe considerarse perdida se expresó en varias decisiones judiciales. El acreedor hipotecario consideró que el objeto de la hipoteca no existía, ya que al momento de la celebración del contrato hipotecario, el objeto de la hipoteca era un inmueble perteneciente a un edificio no residencial de construcción inconclusa, compuesto por un edificio de ladrillo y un Edificio de ladrillo de un piso, creía que este objeto se había perdido, ya que ahora ha cambiado el área total y el número de pisos. Sin embargo, el tribunal considera que el cambio en el objeto de la hipoteca durante el período de vigencia del contrato hipotecario no significa la destrucción física o legal del objeto de la prenda, que, en el sentido del inciso 3 del párrafo 1 del artículo 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, implica la rescisión del compromiso. Además, de acuerdo con el artículo 76 de la Ley "sobre hipotecas", al otorgar un préstamo o un préstamo específico para la construcción de un edificio residencial, un contrato hipotecario puede garantizar la seguridad de la obligación con un objeto de construcción y materiales y equipo sin terminar. pertenecientes al deudor hipotecario que estén preparados para la construcción. En el sentido de este artículo, un contrato hipotecario, cuyo objeto sea un edificio residencial en construcción, sin realizar cambios ni adiciones al mismo en cuanto a la descripción del tema de la hipoteca y su tasación y sin registrar dichos cambios y adiciones, se aplica al edificio residencial construido.

También existe la posibilidad de cambiar el objeto de construcción en progreso debido a la implementación de trabajos de construcción en él, lo que, sin embargo, no dio lugar a la posibilidad de registrar este objeto como un objeto de construcción terminada (edificios, estructuras). En esta situación, la práctica judicial muestra que un cambio en las características de una construcción inacabada de un objeto (debido a la ejecución de obras de construcción en el mismo) en ausencia de derechos sobre el mismo registrados de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley, no permite para ser considerado como tal objeto, que de hecho estaba sujeto a transferencia a una hipoteca sobre la base de un contrato. Además, como se explica en el párrafo 1 de la Carta Informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de fecha 28 de enero de 2005 No. 90, si el sujeto de la hipoteca era un objeto de construcción sin terminar, entonces al final de su construcción la hipoteca sigue siendo válida y su tema es un edificio (estructura) erigido como resultado de la terminación de la construcción.

Por otra parte, conviene prestar atención a la regulación del tema de la conservación y extinción de derechos y gravámenes sobre las parcelas durante su división, separación, fusión, redistribución, que se regula en el art. 11.8 del Código de Tierras de la Federación de Rusia. Este artículo estipula que el derecho de uso permanente (perpetuo), el derecho a la posesión heredada de por vida, el derecho de uso gratuito a plazo fijo en relación con las parcelas de tierra recién formadas surge sin ninguna acción administrativa por parte de los propietarios de estas parcelas. Asimismo, se mantiene el gravamen en forma de servidumbre: "se retienen las servidumbres establecidas en relación a los terrenos, a partir de las cuales se forman los terrenos durante la división, consolidación, redistribución o adjudicación, en relación con los terrenos formados dentro de los límites anteriores. " En otros casos, de acuerdo con la cláusula 6 del artículo 10.8 del Código de Tierras, los gravámenes de los derechos sobre las parcelas que surgen del contrato deben establecerse mediante la celebración de un nuevo contrato, y los demás gravámenes se almacenan automáticamente.

La lectura de este artículo plantea muchas cuestiones controvertidas: si recurrimos a una interpretación literal de las normas contenidas en él, entonces podemos concluir que la hipoteca contractual se detendrá cuando cambien las parcelas, mientras que la legal se conservará. Obviamente, el legislador olvidó prever un gravamen en este artículo como una hipoteca, en relación con lo cual fue necesario interpretar este artículo por los tribunales. Sin embargo, en ninguno juicio Más alto De la Corte de Arbitraje no contiene una respuesta a la pregunta de qué sucede con la hipoteca en caso de un cambio en el terreno.

Sin embargo, uno de los teóricos del derecho de prenda, R.S. Bevzenko, trató de responder a esta pregunta. En su opinión, la ley debería prever lo siguiente: al cambiar el terreno, la prenda debe transferirse automáticamente al nuevo terreno, ya que esto liberará al prestamista de la necesidad de demandar por coacción para celebrar un nuevo contrato de prenda y Proteger plenamente sus intereses de las acciones de un deudor inescrupuloso que, en caso de transmisión automática de la prenda, no podrá vender, arrendar o gravar su terreno con otra prenda. En este caso, es posible establecer una analogía de división, asignación y otros cambios de terrenos con un cambio en objetos hipotecarios como edificios o estructuras, que se citó anteriormente y de acuerdo con un análisis detallado de los cuales fue posible averiguar que tal cambio no implica la terminación de las obligaciones hipotecarias con respecto a dichos objetos inmobiliarios.

A favor de esta opinión, se pueden citar numerosas prácticas judiciales que consideran la posibilidad de retener una prenda sobre las parcelas modificadas. Además, un cambio de parcela, basado en la práctica judicial, es posible en varios casos: en el caso de un cambio en el área de una parcela, en el caso de un cambio en la categoría de la tierra, en el caso de un cambio de derechos sobre una parcela de tierra (por ejemplo, de un derecho de arrendamiento a la propiedad).

En uno de los casos judiciales, el tribunal determinó que el cumplimiento de las obligaciones del prestatario en virtud de acuerdos de crédito estaba garantizada por contratos hipotecarios, cuyo tema era la transferencia de su propio terreno con una superficie total de 7.730 m2. m categoría de terreno de asentamientos, con uso permitido para la operación de un almacén de combustibles y lubricantes Posteriormente, un terreno con una superficie total de 7 730 m2. m s de la categoría de terrenos de asentamientos, con uso permitido para la operación del almacén de combustibles y lubricantes fue transformado por su propietario con el consentimiento del acreedor hipotecario - en tres parcelas con un área de 2710 m2. m, 2712 pies cuadrados my 2308 pies cuadrados metro.

El tribunal señaló que de acuerdo con el párrafo 9 del art. 12 de la Ley Federal de 21.07.1997 3122-FZ "Sobre el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con ellos" en el caso de división, asignación de acciones en especie u otras acciones de conformidad con la legislación de la Federación de Rusia con bienes inmuebles, los registros de los objetos formados como resultado de estas acciones se ingresan en nuevas secciones del Registro Unificado de Derechos del Estado y se abren nuevos casos de títulos de propiedad con nuevos números catastrales, mientras que cada una de las parcelas de nueva formación está sujeta a la mismo gravamen que existía originalmente. Así, a la hora de transformar la parcela mencionada para objetos de nueva formación, fue necesario realizar inscripciones en nuevas secciones del Registro Único del Estado, abrir nuevos casos con nuevos números catastrales y establecer un gravamen en forma de hipoteca.

Como se desprende de los materiales de otro caso judicial, el 21 de marzo de 2007 se celebró un contrato de hipoteca entre un empresario individual y un banco, según el cual se estableció la hipoteca para la siguiente propiedad: un edificio y el derecho a arrendar un terreno.El contrato de hipoteca, más tarde, sobre la base de un contrato de compraventa, fue adquirido por un empresario individual en propiedad, que se confirma mediante un certificado de registro estatal de derechos.

Refiriéndose al hecho de que el derecho a arrendar una parcela de tierra terminó en relación con la adquisición de una parcela de tierra en propiedad, y un empresario individual no solicitó el registro de una prenda, el banco registró un derecho de prenda sobre una parcela en disputa ilegalmente, el solicitante apeló a un tribunal de arbitraje.

Negándose a cumplir con los requisitos señalados, el tribunal de primera instancia partió de que el servicio de registro de la propiedad inmobiliaria no tenía motivos para cancelar el registro de la hipoteca del derecho a arrendar un terreno, ya que tal cambio no podía conducir a la terminación de dicha obligación como prenda. El tribunal indicó que ni el art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, que establece los motivos para la rescisión de la prenda, ni las disposiciones de la Ley federal "sobre hipotecas (prendas sobre bienes inmuebles)" no prevén un cambio en los derechos de los pignorados. la propiedad como base para la resolución de la hipoteca, en particular, del derecho de arrendamiento al derecho de propiedad. En este sentido, el posterior cambio en el derecho de arrendamiento de un terreno al derecho de propiedad no puede ser la base para la terminación de las obligaciones de prenda que surgieron antes de la transferencia de derechos y en la forma prescrita por la ley.

También es importante prestar atención a los casos en los que la superficie de la parcela hipotecada se reduce en virtud de un contrato de arrendamiento, lo que constituye una obligación adicional en relación a la hipoteca de los inmuebles ubicados en ella. Se debe prestar atención a los procedimientos judiciales en los que se produjeron las siguientes circunstancias: el deudor hipotecario rescindió el contrato de arrendamiento del terreno hipotecado y el mismo día celebró con el propietario un nuevo contrato de arrendamiento para el mismo terreno de menor superficie. El nuevo contrato de arrendamiento sirve funcionalmente a las mismas propiedades que el contrato de arrendamiento anterior. El tribunal determinó que en este caso es imposible hablar de la existencia de causales para rescindir la prenda, ya que a la presente controversia no puede aplicarse la Cláusula 3 del artículo 34 de la Ley Federal "Sobre la Prenda", ya que establece la rescisión de la prenda. prenda de derechos de propiedad cuando sean un sujeto independiente de prenda. En este caso, la prenda del derecho de arrendamiento de un terreno es derivada en virtud de los requisitos de la legislación vigente, siendo los principales sujetos de prenda las edificaciones no residenciales. Tras la extinción del derecho de arrendamiento de un terreno, la hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles) en su conjunto no se extingue.

En otro caso, el tribunal determinó que el tribunal no aceptó una referencia a un cambio en el área de un terreno como una circunstancia legalmente significativa, ya que no cambió el tema de la prenda y no dio por terminada la prenda. . Entonces, Art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia define los casos de rescisión de la prenda. En tanto, el cambio en el objeto de la hipoteca, disponible al momento de la consideración del caso, durante el período de vigencia del contrato hipotecario, no significa la destrucción física ni jurídica del objeto de la prenda, que, en el sentido de arte. 3 p. 1 art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia implica la rescisión del compromiso. Asimismo, la legislación vigente no obliga, para mantener la vigencia del contrato hipotecario, modificarlo en cuanto a la descripción del objeto de la hipoteca y su tasación, y el registro de estos cambios. Así, el cambio en el objeto de la hipoteca, en relación con la celebración de un contrato de arrendamiento de un terreno bajo la propiedad del demandante, pero en una cantidad menor, no conlleva consecuencias legales en forma de nulidad de la propiedad. contrato de hipoteca y convenios adicionales al mismo.

Es posible que tales situaciones puedan surgir cuando la tierra se transfirió de una categoría a otra, como resultado de lo cual el sujeto del contrato de prenda inmobiliaria cambió y el valor de este objeto inmobiliario aumentó significativamente. En uno de estos casos, el tribunal coincidió con la posición del acreedor prendario, quien consideró que el cambio de categoría del terreno no conlleva la rescisión de la prenda y, por tanto, no es base para atender la demanda de reconociendo el contrato de prenda inmobiliaria como inválido. Esto se desprende de la interpretación literal de la cláusula 1 del artículo 352 del Código Civil de la Federación de Rusia y la cláusula 67 de las Reglas para mantener el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con él, aprobadas. Mediante Decreto del Gobierno de la Federación de Rusia de 18.02.1998, el Tribunal estableció que el cambio en el objeto y valor de la propiedad pignorada, como base para reconocer la transacción como inválida, no está previsto por la legislación vigente.