Pandi eseme muutmine hüpoteegilepingu kehtivuse ajal ei too kaasa pandiõiguse lõppemist. Uus tagatispraktikas

§ 345. Pandieseme asendamine ja taastamine

Kommentaar artiklile 345

1. Kommenteeritava artikli lõike 1 norm kehtestab ilmselge reegli, et pandilepingu pooled saavad kokku leppida pandieseme asendamises. Seejuures säilivad loomulikult need pandilepingu tingimused, mis pooled algselt senise pandieseme suhtes kokku leppisid, välja arvatud juhul, kui pooled on kokku leppinud teisiti või kui uue pandieseme sisust ei tulene teisiti.
1.1. Samas ei saa varem tekkinud pandiõiguse üleandmine uuele esemele riivata teiste varem samale esemele pandiõiguse saanud pandipidajate õigust oma nõuete tagamiseks. Näiteks kui võlgnik pantis oma auto pangale võla tagatiseks (ja pank oli selle pandi alusel vanempandipidaja) ning leppis seejärel pangaga kokku pandiõiguse ülekandmises tema paati, siis pank. on noorem pandipidaja, kui enne sellise üleandmisega nõustumist pandi see paat teisele hüpoteegipidajale (näiteks tarnijale, kes andis makse edasilükkamise) ja pank oleks pidanud selle tagatistasu olemasolust teadma (näiteks paadi pantimise teatise registreerimise alusel).
1.2. Kui uueks pandiesemeks on näiteks kinnisasi ja senine pandiesemeks oli vallasvara, siis on pandi jätkumiseks vajalik kanne eriregistrisse. Sama kehtib ka juhtudel, kui uue pandiesemena antakse registreerimisele kuuluvad ainuõigused, bilansilised väärtpaberid või aktsiad aktsiakapitalis või muu vara, mille pantimine kuulub omandiõiguse registreerimisele. turvalisus (vt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 339.1 kommentaari).
2. Kommenteeritava artikli lõike 2 normid arendavad jätkuvalt tagatise elastsuse põhimõtet (vt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 334 lõike 2 kommentaari). Selles lõigus räägime sellisest elastsuse ilmingust nagu tagatise säilimine tagatise objekti muutmisel (sh füüsilisel). Tegelikult on kommenteeritava lõike põhisäte säte, et pant kehtib igale varale, mis tekkis panditud vara mistahes muutmise (sh töötlemise) tulemusena. Normis kasutatavat väljendit "muu muudatus" tuleks mõista võimalikult laialt: näiteks panditud ehitusmaterjalidest ehitatud hoone tuleks lugeda materjalide pandipidajale pandituks (muidugi lähtudes riigi nõudest). püstitatud hoonele hüpoteegi registreerimine). Kui panditud aktsiad konverteeriti muudeks väärtpaberiteks või aktsiaseltsi aktsiakapitali osaks (aktsiaseltsi aktsiaseltsiks reorganiseerimisel), siis vastavad väärtpaberid või osa aktsiaseltsi põhikapitalis. LLC-d tuleks lugeda pandituks.
Teise näitena võib tuua maatüki muutmise (jagamine, liitmine jne), ruumide komplekti üheks ruumiks liitmise, samuti hoones ruumide jagamise või ühendamise, vallasasja töötlemise, kinnisasja rekonstrueerimise juhtumid. asi jne. Kõigil neil juhtudel võlakiri säilib, koormates esialgse võlakirja füüsilist "asendusmaterjali". Selle tagatise elastsuse idee avalduse rakendamiseks hüpoteegi objektiks olnud hoone ümberkorraldamise puhul vaadake Vene Föderatsiooni relvajõudude riigitulukomitee määratlust kuupäev. 20. september 2016 nr 18-KG16-125.
Sel juhul pandi eseme muutumisel uut seaduslikku panti uuele esemele ei teki, vaid säilib jätkuvalt varem kehtinud lepinguline pant. Järeldusest, et elastsuspõhimõttest tulenevalt edasi eksisteeriv pant ei ole seaduslik pant, järeldub veel üks üsna oluline praktiline järeldus: kui kinnisasjast saab uus pandiobjekt (jagatud maatüki asemel uus maatükk; varem panditud ruumide asemel uus hoone; jagatud hoone asemel uued ruumid; investeerimislepinguga võõrandatud ruumid), siis sellele varale hüpoteegi registreerimist ei toimu hüpoteegiseaduse reeglite kohaselt. seadusliku hüpoteegi registreerimisel (hüpoteegipidaja vastavasisulise avalduse esitamisel vms), kuid registreerimisasutuse poolt kinnisvaraõigused ametlikult. See tähendab, et õiguste registreerimisasutus on kohustatud uue hüpoteegi objektiga seoses iseseisvalt üle kandma kõik koormise kanded, mis olid registris seoses eelmiste hüpoteegiesemetega (näiteks kõik koormised, mis olid hüpoteegi objektil). krundid, millelt ta hariduse sai). See kohustus tuleneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku normidest tagatise säilitamise kohta tagatise subjekti muutmisel.
Samas tekib sellises olukorras vara, mille pant ei kuulunud kinnistamisele, ümberkujundamisel varaks, mille pantimine kuulub kinnistamisele, küsimus, kas pant säilib tähtaja jooksul. endise pandieseme kadumise ja muutunud esemele pandi registreerimise vahel. Ilmselt tuleks tõdeda, et sellises olukorras pant säilib ning pandiõiguse olemasolus lünka ei teki.
Pandi laiendamisel muudetud pandiobjektile säilib elastsuspõhimõttest tulenevalt loomulikult vanem ja kõik muud pandi tingimused (välja arvatud ilmselt need, mis olid tihedalt seotud varasema õiguskorraga pandi eseme kohta).
2.1. Alapunkti sätted. Kommenteeritava artikli punkti 1 lõige 2 aitab lahendada veel üht konflikti. Jutt käib olukorrast, kus panditi maatükk, millele hiljem püstitati ehitised või ehitised, millele pantija õigusi ei registreeritud. Kooskõlas Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 219 kohaselt tekib omandiõigus vastvalminud ehitisele riikliku registrisse kandmise hetkest (nn kandepõhimõte, punkt 2, artikkel 8.1 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 8.1). Föderatsioon). Seega, kui maatüki omanik, kes sellele hüpoteegilepingu alusel hüpoteegi seadis, püstitas sellele hooned või rajatised, tuleks neid enne nendele objektidele õiguste registreerimist käsitleda maatüki koostisosadena (maatüki artikkel 133). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik) ja muudetud krunt koos kõigi selle äsja loodud täiustustega (kujul koostisosad) loetakse pandipidajale pandituks ühe asjana.
2.2. Säte, et riigi (munitsipaal) vajadusteks pandi eseme tagasivõtmisel loetakse pantijaks äravõetud vara eest vastutasuks pantijale antud vara, kordab PS lg 2 reeglit. . Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 334 ainsa täpsustusega, et pandituks loetakse ka hüvitise väljastamise nõue.
Samas on antud juhul ilmselt vaieldavam küsimus, kas pandiõiguse pikendamine pantija omandisse antud uuele asjale jätkab vana varalise pandiõiguse või uue pandi olemasolu. tekib siin ikka samadel tingimustel.
2.3. Erilist tähelepanu tuleks pöörata ka uuele (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku jaoks, kuid varem 1992. aasta pandiseaduses kehtinud) sättele, mille kohaselt omandiõiguse pantimise korral on kõik, mis on ette nähtud. panditud õiguse alusel võlgnik loetakse samuti pandituks. Tegelikult on artikli 2 lõige 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 334. Näiteks kui panditakse hüpoteegipidaja õigus nõuda automüüjalt ostu-müügilepingu alusel auto võõrandamist, siis hüpoteegipidaja omandisse antud auto on uueks pandiesemeks (pandilepingust tulenevalt lõppenud õiguse asemel). ostu-müügileping). Sel juhul on aga vaja järgida pandi registreerimise nõuet, kui pantijale üleantud varale õiguste pantmine kuulub omandiõiguse registreerimisele (näiteks kinnisvara).
Üsna vaieldav on ka küsimus, kas pandi pikendamine saadud varale on uus pant või vana pandi olemasolu jätkamine.
Ükskõik kuidas seda küsimust ka ei lahendataks, on ilmne, et selline pandiõiguse üleminek nõudeõiguselt asjale toob automaatselt kaasa olulise muutuse pandiõiguse sisus, kuna kohustuste pantimise regulatsioon ja asjade pant on põhimõtteliselt erinev.
3. Pandiõigus annab pandipidajale üsna tõsised juhtimisvõimed seoses pantija tegevusega. Eelkõige saavutab ta kontrolli pantija tegevuse üle panditud vara muutmiseks (töötlemiseks) (eriti täielik on selline kontroll nn kogupandi puhul), mis kommenteeritavast lõikest tulenevalt võib olla pandilepinguga piiratud. Sellised tingimused võivad sisaldada eelkõige pandilepingu sätteid, mis käsitlevad panditud varaga tehtavate teatud toimingute eelnevat kooskõlastamist pandipidajaga, mis võivad seda füüsiliselt muuta (ja seeläbi muuta pandieseme väärtust, milles pandipidaja ei pruugi olla huvitatud).
3.1. Sanktsiooniks pandilepingus kehtestatud pandieseme muutmises ja menetlemises kokkuleppimise tingimuste rikkumise eest on pandipidaja õiguse tekkimine pandiga tagatud võlgnevuse ennetähtaegsele sissenõudmisele ning - kohustuse mittetäitmise korral. tagatud kohustus - pandieseme sundõigus.
4. Pantimise eseme asendamine võib toimuda ka pantija tahtel. See õigus on talle antud, kui pandi ese on kadunud või kahjustatud asjaolude tõttu, mille eest pandipidaja ei vastuta. Vastasel juhul võib tagatisvõla võlgnikust pantija oma võla võlausaldaja ees tasaarvestada, nõudes pandipidajalt pandieseme hävimisest tekkinud kahju hüvitamist.
Vale on aga käsitleda sellist pandieseme asendamist pantija ühepoolseks tegevuseks, kuna seadus annab pandipidajale õiguse keelduda uue vara pandiks võtmisest. Pandipidaja selline käitumine võib tuleneda näiteks kahtlustest likviidsuses või tagatiseks pakutava vara väärtuse vastavuses tagatava kohustuse suurusele. Kuid loomulikult saab pandipidaja keeldumist uue vara pandiks võtmisest hinnata ka heausksuse käitumise normi seisukohalt (Pandi tsiviilseadustiku § 1 punktid 3 ja 4, artikkel 10). Venemaa Föderatsioon); pandipidaja uue vara pandiks võtmisest keeldumise tunnistamise tagajärjeks on pandi lõppemine.
4.1. Pandieseme asendamisel pantijaga säilivad pandilepingu tingimused uue pandieseme suhtes.
Samas võib vaidlusi tekitada küsimus, kas siin toimub uus pant või säilib vana asjaõigus (selle kohta vt käesoleva artikli lõike 1 kommentaari).
4.2. Kui pantija ei kasutanud oma õigust ega esitanud kaotatu (või halvenenud) asemele uut pandiobjekti, on pandipidajal õigus nõuda tagatud võlg ennetähtaegselt ja nõuda pandieseme täitmist. Pandipidajal ei ole aga õigust nõuda surnu asemele uue pandieseme andmist.
5. Kommenteeritava artikli lõikes 5 sätestatu näeb ette, et uue pandieseme suhtes jäävad kehtima pandilepingu tingimused, säilib pandi vanemus.
Siinjuures toob seadusandja välja ka selle hetke määramise eripära, millest alates loetakse antud uus pandieseme pandipidaja õigustega koormatuks: kui uus pandiobjekt on juba pantija omandis, siis on see loetakse pandituks hetkest, kui saavutatakse kokkulepe pandieseme asendamises; kui pandi esemeks on tulevane vara, siis koormatakse seda pantija omandiõiguse tekkimise hetkest (vt ka Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 335 kommentaari). Kui aga omandiõigus pandiesemele tekib pantijalt alles pärast eriregistreerimist (näiteks õigus Kinnisvara), siis tekib ka pant mitte varem kui selline registreerimine (vt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 339.1 kommentaari).
5.1. Viimase juhtumiga seoses peab pandipidaja olema eriti tähelepanelik ja aktiivselt osalema pantija õiguste registreerimise menetluses uuele pandiesemele, et ka selle vara kohta tehtaks koormamiskanne (pandipidaja nõudmisel). pandipidaja); muidu sidet ei teki.
5.2. Poolte poolt endise pandieseme suhtes väljatöötatud pandilepingu tingimused ei kehti uuele pandiesemele juhul, kui need lähevad vastuollu seaduse imperatiivsete normidega. Näiteks kui panditud mitteeluruumi asemel panditi eluruum, mis on pantijast ainuke, siis pandilepingu tingimust pandieseme kohtuvälise sundtäitmise kohta ei kohaldata (vt p 3). Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 349 ja selle kommentaarid).
6. Kommenteeritava artikli lõikes 6 on ilmne reegel, et pandi eseme asendamise asemel, säilitades samas kõik kokkulepped pandi tingimuste osas, on pooltel õigus lõpetada oma senised pandisuhted ja sõlmida sellega seoses uus pandileping. uuele teemale. See on otstarbekas näiteks olukorras, kus uuel pandil on varasemast nii suuri erinevusi, et otstarbekam on välja töötada uued panditingimused, kui kohandada pandilepingu varasemaid sätteid uue pandiga. Näiteks kui panditi õigused ühisehituses osalemise lepingu alusel, siis pärast ruumide osanikule üleandmist on otstarbekam sõlmida uus hüpoteegi seadmise leping.
6.1. Uue pandilepingu sõlmimise kohustuse tingimus võib sisalduda algses pandilepingus; uue pandilepingu sõlmimisest kõrvalehoidumise korral on pandipidajal õigus esitada vastav nõue (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 421 punkt 1).
7. Pandieseme asendamise sätete kaalutlusõigust rõhutab kommenteeritava artikli lõige 7, viidates võimalusele pandilepingus kehtestada pantija õigus asendada pantimise ese ühepoolselt, ilma nõusolekuta. pandipidajast.
See on üsna ebatüüpiline säte, mis on vastuolus pandi kui varalise õiguse olemusega. Pandipidaja kaitse sellise tingimuse esinemise korral pandilepingus on ainult hea usu reeglid.

Tsiviilõigus lubab kohustusi anda sunniraha, tagatisraha, tagatise ja muude meetmetega. Teine turvameede on kautsjon. Selle olemus taandubki sellele, et kohustuste rikkumise korral müüb võlausaldaja tagatise ja hüvitab tekkinud kahjud.

Mis pole lubatud

Pantimise esemeks võivad olla ainult need asjad, esemed ja vara, mida on võimalik müüa ja mis on lubatud müüa meie riigi territooriumil.

Eelkõige sisaldab tsiviilseadustiku artikkel 336 loetelu asjadest, mida on keelatud tagatisena kasutada:

• tsiviilkäibest kõrvaldatud;
• ei ole lubatud maksenõuded, mis on lahutamatult seotud võlausaldaja isikuga;
• varalised õigused ja asjad, mille loovutamine on normatiivaktidega sõnaselgelt keelatud.

Esimene kategooria ei ole väga lai. Käibest eemaldatud on need asjad, mis kuuluvad eranditult riigile. Näiteks mandrilava ressursid, kaitsekompleksi tooted, tuumarelvad, kaitsealad, Rahvuspargid jne.

Üldmõisted

Et mõista, millised asjad võivad olla pandi objektiks, on vaja mõista terminit. Sõna "tagatis" tähendab võimalust kohustuste tagamiseks. Kui võlgnik täidab kohustusi mittenõuetekohaselt või ei täida üldse, siis on võlausaldajal õigus need tagatise arvelt rahuldada.

Panditud vara, mida nimetatakse pandiks, on võimalik kätte saada ainult normatiivdokumentides sõnaselgelt märgitud juhtudel. Muudel juhtudel müüakse pant oksjoni teel ja saadud tulu kantakse üle laenuandjale.

Liigid

Sellel teemal eristatakse õiguste või omandi panti. Vastavalt kinnistu asukohale on:

• tahke, see tähendab asja võlausaldajale üle andmata, näiteks ringluses oleva kauba pant;
• pant, mis tagab eseme üleandmise võlausaldajale, näiteks pant pandimajas.

Maaga ühendamise astme järgi on olemas klassifikatsioon:

• vallasvara;
• vara.

Tekkimise põhjused

Pandialased õigussuhted tekivad lepingu alusel. Samuti näeb tsiviilseadustik ette kautsjoni seaduse alusel. Lihtsaim näide on kauba ostmine poest laenuga. Ostja on omanik ja pantija, pandi esemeks on soetatud asi.

Teine näide: ühise ehituslepingu alusel on maatükk ja ehitatav kinnistu panditud aktsionäridele. Sama olukord on valla kinnisvara järelmaksuga ostmisega.

Lepingu objekt

Tsiviilseadustiku artikli 336 sätete kohaselt on pandi esemeks igasugune vara, sealhulgas varalised õigused. Erandiks on need esemed, mille kogumine ei ole lubatud. Lihtsaim näide on aliment.

Pandi esemeks võivad olla isegi õigused või asjad, mida tulevikus omandatakse.

Kohtuväline määrus

Kõige sagedamini leitakse pandilepinguid õigussuhetes pankadega. Kohtuvälise menetluse kasutamiseks peab selline tingimus olema lepingus endas sätestatud. Mõnel juhul ei saa aga kohtuvälist menetlust üldse kohaldada. Eelkõige ei saa nad ära võtta ainsat eluaset, isegi kui see on pandilepingu esemeks.

Muudel juhtudel peavad kohtuvälise määruse täitmiseks olema täidetud mitmed tingimused:

• leping peab sisaldama vara müügi tingimusi;
• tagatise väärtus;
• hinna puudumisel kirjeldatakse selle määramise korda.

Pangaga sõlmitud lepingu näitel võib tagatise kohtuvälise sissenõudmise läbiviimisel eristada järgmisi etappe:

1. Laenuvõtja ja hüpoteegipidaja kirjalik teade (need osapooled ei pruugi ühes isikus kokku langeda). määrused ei sisalda nõudeid sellisele dokumendile, seega on see koostatud vabas vormis. Tavaliselt sisaldab teatis lepingu rekvisiite, märgitakse pandiga tagatud kohustus, valitud vara müügiviis ja selle hind. Laenusaajal on teatise läbivaatamiseks aega 10 päeva, kui dokumendis ei ole märgitud teisiti.
2. Pantija annab vara või sellel olevad dokumendid üle pangale. Tuleb koostada vastuvõtmise ja üleandmise akt.
3. Pank saadab laenusaajale teate oksjoni kavandatava kuupäeva ja koha kohta.
4. Toimuvad oksjonid, kus pandiobjekt müüakse. Kui enampakkumisel saadud tulust ei piisanud kogu võla katmiseks, on pangal õigus sund võtta võlgniku muu vara. Kui summa on suurem, tagastatakse pärast enampakkumist tekkinud vahe pantijale.

Pangal on õigus tagatisraha välja osta, kui enampakkumist ei toimu. Kui laenuandja ei soovi kinnisvara osta või endale jätta, siis korraldatakse kordusoksjonid.

kohtumäärus

Pantimise eseme sundraha saab läbi viia kohtus, isegi kui lepingus on ette nähtud kohtuväline menetlus. Samm-sammult näeb kõik välja selline:

• Pank kaebab kohtusse. Tal on õigus nõuda nõude tagamist vara arestimisega.
• Istungi lõpus tehakse otsus. Kostjal on õigus nõuda viivitamist. Kui taotlus rahuldatakse, koguneb selle perioodi jooksul ikkagi intress.
• Täitedokumendi alusel täidab kohtutäitur kohtuotsuse, õigemini arestib vara pandieseme edasiseks müügiks enampakkumisel.

Laenusaajal on õigus võlad tagasi maksta ja hüvitada kõik võlausaldaja kulud kohtuliku ja kohtuvälise sissenõudmise mis tahes etapis.

Lepingu nõuded

Kehtiv seadusandlus nõuab pandilepingu vormistamist teatud reeglite järgi. See peab sisaldama eeltingimusi:

• pandi subjekt;
• kohustuse hind või kulu arvestamise kord;
• tähtajad;
• varaga tagatud kohustused.

Kui leping on keeruline, siis sisaldab see mitmeid kohustusi. Tagatistagatis võib olla seotud mitte ainult põhikohustusega, vaid ka kulutustega, mis on seotud vara ülalpidamisega. Igal juhul tuleks sellised tingimused lepingus ette näha.

Pandi esemeks võivad olla kõik müüdavad asjad, kui need ei ole kehtiva seadusandlusega keelatud.

Kui kaup on ringluses

Seadusandlus lubab anda tagatist ringluses olevate kaupade näol. See tähendab, et võlausaldaja ei võta vara ja võlgnik kasutab seda edasi. Talle jääb õigus vara käsutada, selle koosseisu muuta ja teatud kohandusi teha. Tegelikult räägime tooraine või varude muutmisest valmistoodeteks.

Peamine tingimus on, et vara väärtus ei tohiks langeda võrreldes lepingus sätestatuga. Pärast vara müüki lakkab see olemast tagatis.

Panditud vara register

Alates 2014. aastast töötab internetis panditava vallasvara register. See on autojuhtide seas väga populaarne, sest seal saab kontrollida sõiduki piiranguid.

Kogu info on veebis. Näiteks leiate konkreetselt vahekaardilt teavet auto kohta, kui sisestate auto VIN-koodi. Samuti saate teavet pantija andmete või vallasvara pantimise teatise andmete järgi.

Teenus on tasuline, hind sõltub huvitatud isiku poolt taotletud dokumendi lehekülgede arvust. Ühe lehe eest peate maksma 40 rubla.

Plussid ja miinused

Hüpoteeklaenu võtmise eelised:

• tagatised võlausaldajale;
• pandi esemeks võib olla nii vallas- kui ka kinnisasi, välja arvatud need asjad, mille müük on keelatud või tsiviilkäibest kõrvaldatud;
• esiteks rahuldatakse nõuded, mis on tagatud pandiga, ja alles seejärel nõuded, mis ei ole millegagi tagatud;
• panditud vara käsutamine ei ole lubatud, välja arvatud ringluses olev vara;
• pantijaks võib olla mitte ainult võlgnik, vaid ka teine ​​isik.

Peamine miinus on see, et kui pandipidaja ei saa panditud vallasvara kätte, siis on suur oht, et see võõrandub hoolimatule ostjale. Edaspidi võib probleeme tekkida uue omaniku leidmisega.

Teiseks miinuseks on väga keeruline ja aeganõudev protseduur hüpoteegiga koormatud kinnisvara müügiks.

Aktsiaväärtpaberid võivad oma eluea jooksul läbi teha mõningaid olulisi muutusi:

Üht tüüpi väärtpaberi konverteerimine teist tüüpi väärtpaberiks;

Väärtpaberi nimiväärtuse muutus;

Väärtpaberi lunastamine või selle asendamine muu varaga.

Eelnimetatud olukordades on formaalsest juriidilisest aspektist vaadatuna tegemist ühe vara muutmisega ja (või) asendamisega teisega.

Praegu ei näe Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku normid pandieseme asendamist ette, välja arvatud ringluses olevate kaupade pantimise eeskirjad. Seetõttu tuleks panditud tagatise andmete muutmist või selle asendamist muu varaga kvalifitseerida panditud vara kaotsimineku või hävimisena või pandiõiguse lõppemisena.

Selles olukorras on pantijal õigus kasutada artikli 2 lõiget 2. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 354, mille kohaselt pandi eseme kaotamise või kahjustamise korral või omandiõiguse või majandusjuhtimise õiguse lõppemisel seaduses sätestatud alustel on pantijal õigus pandi esemele. õigus pandi ese mõistliku aja jooksul taastada või asendada muu samaväärse varaga, kui lepingust ei tulene teisiti.

Kui pandipidaja ei ole seda õigust kasutanud, siis pant lõpeb ja pandipidajal on õigus nõuda pandiga tagatud kohustuse ennetähtaegset täitmist (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklid 351, 352).

Ühe võimalusena sellest olukorrast välja pääsemiseks on pooled pandilepingu sõlmimine väärtuslikud paberid, neil on artikli 6 lõikega 6 antud õigus. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 340, mis näeb ette võimaluse pantida asju ja varalisi õigusi, mille pantija tulevikus omandab. Tundub aga, et "pantija poolt tulevikus omandatud väärtpaberite pantimine on võimalik ainult nende väärtpaberite osas, mille emissioon läbis pandilepingu sõlmimise ajal riikliku registreerimise." See tuleneb sellest, et pandilepingus tuleb väärtpaberid pandikirjeks individualiseerida.

Praegune olukord ei soosi emiteerivate väärtpaberite pandi populaarsust. Praegu on võlausaldaja-pandipidaja sunnitud panditud tagatisest ilmajäämise ohu vältimiseks keelduma pandiks võtmast sellist väärtpaberit, mille aluseks oleva kohustuse eeldatava kehtivusaja jooksul on oodata ülaltoodud sündmusi. . Selle lähenemisviisi tulemuseks on see, et emissiooni väärtpabereid aktsepteeritakse tagatisena ainult lühiajaliste kohustuste tagamiseks.

Föderaalse Finantsameti korraldusega kinnitatud registreeritud omandiväärtpaberite pandiregistri pidamise süsteemis ja muudatuste registri pidamise süsteemis muudatuste tegemise korra punkt 14 seoses õiguste üleminekuga panditud registreeritud omandiväärtpaberitele. Markets Service nr 11-10/pz-n 05.04.2011 (edaspidi - registreeritud emissiooniklassi väärtpaberite pandi arvestamine) viitab sellele, et pandikorralduses võib määrata järgmised panditingimused:

Pant laieneb kõigile või teatud arvule pandiandja poolt panditud väärtpaberite konverteerimise tulemusena saadud väärtpaberitele;

Pant laieneb teatud arvule teatud liiki, kategooria (liigi), seeria väärtpaberitele, mis on täiendavalt krediteeritud registreeritud isiku - pantija - isiklikule kontole (sh täiendavad aktsiad).

Teesi, et pant säilib ka pantimise subjekti muutmisel, ei ole klassikalise pandiõiguse seisukohalt lihtne põhjendada. Panti käsitletakse kui pandilepingus määratletud õigust konkreetsele tsiviilõiguste objektile. Selle eseme muutmisel ei saa vastloodud (asendatud) eset enam lugeda pandituks, kuna pooled on pandilepingus kokku leppinud, et see toimib nõude tagatisena.

Loomulikult on sel juhul väljamõeldis, et vara pant asendatakse teatud väärtusele õiguse pantimisega. Kuhugi ei kao see osa pandieseme väärtusest, mis asja muutmisel pandilepingus eraldati. Ja kui kohus suudab tuvastada seose vana asja ja uue asja vahel, siis ei leia alust pandi lõppenuks lugeda.

Väärtpaberite lunastamisel või lunastamisel asendatakse need sularahaga (sularahaga või mittesularahaga). Vene Föderatsiooni kõrgeim arbitraažikohus asus selles osas järgmisele seisukohale: rahalistel vahenditel puudub pandilepingu üks olulisi tunnuseid - pandieseme realiseerimise võimalus ja seetõttu ei saa see olla pantimise esemeks. Seega väärtpaberite lunastamisel kaob pandi ese, pandileping lõpetatakse.

Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et väärtpaberite ringluse tähtaja möödumist ei käsitle kohtud pandieseme hävimise ja pandi lõppemise aluseks.

Seega viitas kolmeteistkümnes PAK oma otsuses, et pandi lõpetamine pandieseme ringlustähtaja möödumise tõttu on vastuolus Eesti Panga §-s sätestatuga. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352 ja art. Vene Föderatsiooni seaduse "Pandi kohta" artikkel 34. Võlakirja ringlusperioodi lõppemine ei lõpeta omaniku õigust saada nimiväärtust. Võlakirjad annavad omanikule õiguse saada ettenähtud tähtaja jooksul nimiväärtus. Seadus näeb ette emitendi vastutuse võlakirjade ennetähtaegse lunastamise eest. Pandi lõpetamisega kaasnevate asjaolude loetelu on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklis 352. See nimekiri on ammendav ja seda ei saa täiendada.

Kaasaegse pandiõiguse väga teravaks probleemiks on pandi säilimine tagatava kohustuse muutmisel ilma samaaegselt pandilepingus tagatava kohustuse kirjeldust muutmata.

Kuni viimase ajani lähtus valdav enamus kohtutest sellest, et kui pooled teevad tagatavas kohustuses muudatusi, ei tohiks muutunud asjaolusid lugeda pandiga tagatuks.

Vene Föderatsiooni Ülemkohtu pleenumi määrus nr 6, Vene Föderatsiooni Ülemkohtu Arbitraažikohtu pleenum nr 8 07.01.1996 „Teatavates küsimustes, mis on seotud määruse esimese osa kohaldamisega. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik" sätestab, et juhtudel, kui põhikohustuse võlgnik on pantija, tuleks pandiga tagatud kohustuse sisu, summa ja täitmise tingimused tunnistada kokkulepituks, kui pandileping sisaldab viide põhikohustust reguleerivale ja vastavaid tingimusi sisaldavale lepingule.

Kohtupraktika järgis üsna rangelt seisukohta, et kui pantija ei ole tagatud võlakohustuse võlgnik, siis eeldab tagatava lepingu muutmine kokkuleppimist pantijaga, vastasel juhul loetakse pant sõlmimata tehinguks. Idee, et võlgniku ja võlausaldaja tegevus pandiga tagatud kohustuse tingimuste muutmisel ei tohiks mõjutada pantija positsiooni, leiab kinnitust võlaõiguse põhipostulaadis: kohustus ei saa tekitada isikutele kohustusi. selles ei osale.

Vene Föderatsiooni Ülem Vahekohtu pleenumi 17. veebruari 2011. aasta resolutsiooni nr 10 „Teatud pandiõiguse kohaldamise küsimuste kohta” lõike 13 kohaselt aga pantimise summa või tähtaja muutmine. pandiga tagatud kohustuse täitmine (näiteks muudatuse tõttu intress laenu või laenu tagasimakse tähtaja muutmise kohta) võrreldes sellega, kuidas selline tingimus on pandilepingus määratletud, ei anna iseenesest alust pandi lõpetamiseks.

Kõrgeim kohus pooldas eelnimetatud resolutsioonis põhikohustuse ujuva summaga pandi lubamist. Seega on pandilepingu pooltel õigus lepingus kehtestada, et pandiga tagatakse kohustus summas, mis tekib pandi sulgemise hetkeks. Siiski on vajalik, et pandileping sisaldaks sellise suurendamise piirmäärasid.

Samas tuleb silmas pidada, et kui lepingust ei tulene teisiti, siis pandiga tagatakse nõue ulatuses, mis sellel on rahuldamise hetkeks olemas eelkõige intressid, viivised, viivitusega tekitatud kahju hüvitamine. täitmisel, samuti vajalike kulude hüvitamine.pandipidajale panditud asja ülalpidamise ja sissenõudmise kulud (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 337).

Samal ajal vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 337 kohaselt on pandilepingu pooltel õigus ette näha, et pandiga tagatakse mitte ainult lepingust tulenevad kohustused (näiteks laenu ja selle kasutamise intresside tagastamine), aga ka nõue saadu tagastamiseks (saadu väärtuse rahalise hüvitamise nõue) sellise lepingu puhul, kui see on kehtetu (Venemaa Ülem Arbitraažikohtu pleenumi dekreedi punkt 26 Föderatsiooni 17. veebruari 2011. a nr 10 „Pandiõigusaktide kohaldamise teatud küsimuste kohta”).

Kõrgeima kohtu selline seisukoht muudab praktiliselt olematuks kostjate lemmikmenetlustaktika pandieseme sundnõudes - pandiga tagatud lepingu kehtetuks tunnistamise.

Ametlik tekst:

§ 345. Pandieseme asendamine ja taastamine

1. Pandieseme asendamine on lubatud pandipidaja nõusolekul, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti.

2. Pandieseme kaotsimineku või kahjustamise või omandiõiguse või majanduse juhtimise õiguse lõppemise korral seaduses sätestatud alustel on pantijal õigus pandi ese mõistliku aja jooksul taastada. või asendada see muu samaväärse varaga, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti.

Juristi kommentaar:

Pandi eseme asendamine käesoleva artikli lõike 1 alusel on üks pandilepingu muutmise erijuhtudest. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 450 lõike 1 kohaselt on lepingu muutmine võimalik poolte kokkuleppel, kui lepingus ei ole sätestatud teisiti. Sellest järeldub, et leping võib ette näha ka ühepoolse muudatuse. Eelkõige võib pandilepingus ette näha, et pandi eseme asendamine (ja sellest tulenevalt ka lepingu muutmine) võib ilma pandipidaja nõusolekuta.

Artikli lõige 2 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 345 sisaldab reeglit, mille kohaselt pantijale antakse pandieseme hävimise korral õigus pandilepingut oma äranägemise järgi muuta. Pandieseme surm tähendab, et tsiviilõigussuhe jääb ilma esemest ega saa jätkuda ilma vastava muutumiseta. Vastavalt Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artiklile 432 loetakse leping sõlmituks, kui pooled jõuavad kokkuleppele kõigis lepingu olulistes tingimustes. Sel juhul peetakse oluliseks tingimust lepingu eseme kohta. Seega on pandilepingu eseme asendamine pandilepingu muutmine.

Paragrahvi 345 punkt 2, mis sätestab, et pantijal on õigus kaotatud pandieseme asendada, annab sellega õiguse pandilepingut ühepoolselt muuta. Pärast sellist asendamist saab pandileping uue eseme, s.o. on muudetud pandileping. Oluline on rõhutada, et p 345 lõige 2 ei nõua pandilepingu muutmiseks pandipidaja nõusolekut. Ta juhib tähelepanu, et pantijal "on õigus" asendus teha. Sellest järeldub, et pandipidaja on kohustatud sellise lepingumuudatusega nõustuma.

Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 345 lõige 2 jätab pantija otsustada mitte ainult pandilepingu muutmise või mitte muutmise, vaid positiivsel juhul ka selle muutmise viisi ja perioodi jooksul. muudatuse tegemiseks. Artiklis on kirjas, et pantijal on õigus asendada asi "võrdväärse varaga". Samas ei ole määratletud, kuidas ja kes selle samaväärsuse tuvastab. Kuna lepingu muutmise küsimuse otsustab pantija ühepoolselt, on sellega antud õigus otsustada, milline vara on samaväärne.

Paragrahv 345 ei anna pandipidajale selles menetluses mingeid õigusi, talle ei ole antud hääleõigust pantija vara võrdväärsuse otsuses. Käesoleva artikli lõikele 2 on iseloomulik, et see ei kehtesta kindlat tähtaega, mille jooksul pantija peab pandilepingu muutmise küsimuse lahendama.

Nagu varem mainitud, on hüpoteegi objektiks kinnisvara, mille loetelu on määratletud tsiviilseadustikus. Kõige tavalisemad hüpoteeklaenuobjektid on aga hooned, rajatised ja maa. Nende kinnisvaraobjektide eripära on see, et nende omanikud kasutavad sageli nende objektide ümberkujundamist, et neid ümberehitamise, konsolideerimise või vastupidi erinevatel eesmärkidel jagamise teel täiustada.

Hooned ja rajatised on omaette kinnisvaraliik, millele saab seada hüpoteegi. Just need objektid teevad kõige sagedamini läbi mitmesuguseid muudatusi, olgu selleks siis ümberehitamine, rekonstrueerimine või selliste objektide õiguslik jagamine mitmeks iseseisvaks objektiks. Tihti tekib praktikas küsimus - kas selline vara ümberkujundamine tähendab hüpoteegi subjekti muutumist või tuleks sellist ümberkujundamist käsitleda ühe eseme seadusliku surmana (mis on ühtlasi ka hüpoteegisuhete lõpetamise aluseks) ja sellest tulenev vara on uus, hüpoteegiõigusega koormamata objekt? Hüpoteeklaenu käsitlevad õigusaktid ei anna sellele küsimusele selget vastust, kuid on mitmeid kohtuakte, mis väljendavad selles küsimuses erinevaid arvamusi.

Kohtupraktika hüpoteegi eseme muutmise fakti õigusliku hindamise osas näitab, et kohtud hindavad seda asjaolu erinevalt: mitmed kohtud leiavad, et hüpoteegi eseme muutmine kinnisvaraobjekti mitmeks iseseisvaks objektiks jagamisel on vara hävimine, samas kui teised usuvad, et seda muutust ei saa samastada hüpoteegi subjekti surmaga. Tuleb käsitleda konkreetseid kohtuasju, milles neid asjaolusid hinnati, ning eraldi välja tuua, milliseid konkreetseid panditud kinnisvara ümberkujundamisi tuleks käsitleda hüpoteegi eseme muutumisena ja mida mõeldakse hüpoteegi eseme hävimise all. hüpoteek

Ühes kohtumenetluses leidsid esimese astme ja kassatsioonikohtud, et algselt panditud kinnisvaraobjekti mitmeks iseseisvaks esemeks jagamise käigus esemete loomisel lakkas hüpoteegilepingu alusel hüpoteegiga seatud mitteeluruum olemast. tsiviilõiguste objekt ehk see vara hävis, millega seoses kautsjon lõpetati. Samal ajal viitas kassatsioonikohus Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 352 lõike 1 lõikele 3.

See juhtum vaadati läbi järelevalve korras, Riigikohtu Presiidium märkis, et esimese ja kassatsiooniastme kohtud ei võtnud arvesse järgmist asjaolu, et tsiviilseadustiku § 352 lg 1 lg 3 kohaselt Vene Föderatsiooni seadustiku kohaselt lõpeb pant panditud asja hävimise või pandiõiguse lõppemise korral, kui pantija ei kasutanud käesoleva seadustiku artikli 345 lõikes 2 sätestatud õigust. Asja materjalidest aga tuleneb, et pandi esemeks olevad mitteeluruumid jagas ettevõtja kaheks ruumiks, kuid pandieseme osadeks jagamine ei tähenda selle surma. Lisaks juhtis kohus tähelepanu asjaolule, et pandipidaja nõustus pandi säilitamisele kuuluvate ruumide jagamisega ning ruumide nr 1 ja nr tagatiseta omandiõiguse koormamine lõppes.

Hüpoteegi kehtivusajal võib ette tulla juhtumeid, kui hüpoteegiga koormatud varale tehakse remonti või rekonstrueerimist, mille tulemusena võivad muutuda hüpoteegiga koormatud vara tehnilised omadused. Sellega seoses tekib vastuoluline küsimus - kas selline rekonstrueerimine on muudatus või moodustub rekonstrueerimise tulemusena täiesti uus ese, mis erineb panditud varast ja sellest lähtuvalt tuleks rekonstrueerimist käsitleda kui algse vara hävitamist. panditud vara. Selle probleemi lahendamiseks tuleks pöörduda kohtupraktika poole.

Ühel juhul viitas hageja hüpoteegieseme ümberehitamisele, mille tulemusena tekkis uus ese, mis ei olnud pandi esemeks, millega seoses hüpoteek lõppes panditava hävimise tõttu. asi. Kohus leidis, et ümberehitamise tulemusena toimus panditud vara tehniliste omaduste muutumine. Kohus märkis, et see muudatus ei tähenda panditud asja hävimist alapunkti tähenduses. 3 lk 1 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352 järeldas kohus, et rekonstrueeritavale varale seatud hüpoteek säilis rekonstrueeritava objekti suhtes.Kohus märkis, et hüpoteegi eseme muutmine hüpoteegilepingu kehtivusajal ei tähenda pandi objektiks olevat füüsilist ega juriidilist surma, mis all mõistes. 3 lk 1 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352 toob kaasa pandi lõpetamise.

Sarnases protsessis juhtis kohus tähelepanu sellele, et hüpoteegi eseme parameetrite (kõrgus, korruste arv, pindala) muutumine, isegi kui see on tõendatud, ei tähenda pandieseme füüsilist ega juriidilist surma, mis , artikli 1 lõike 1 punkti 3 tähenduses. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352 toob kaasa pandi lõpetamise.

Järgmises kohtuvaidluses rekonstrueeriti hüpoteegi esemeks - tehti lahutamatud parendused, mis tõstsid oluliselt maja väärtust. Kohus leidis, et pikendused on eksperdiarvamuses märgitud lahutamatud parendused ning neid parendusi tuleb käsitleda hüpoteegi eseme muutumisena, mitte aga selle surmana.

Sarnaselt lahendati juhtum, kus pandipidaja teostas hüpoteegilepingu kehtivusajal hüpoteegiga koormatud hoone ümberehitustööd, mille tulemusena ehitati uus, oma parameetritelt algsest erinevast hoonest. hüpoteegiga pandud.

Eeltoodud kohtulahenditest tuleb järeldada, et hüpoteegiga koormatud kinnisvara ümberkujundamist mitmeks iseseisvaks objektiks jagamise, rekonstrueerimise, objekti parameetrite muutmise näol käsitavad kohtud seda kui hüpoteegi eseme muutmist. ja mitte selle surm. Samas ei viita kohtud üheski ülaltoodud kohtulahendis sellele, kuidas nad suutsid eristada selliseid mõisteid nagu hüpoteegiga koormatud asjade kadu ja muutumine. Tuleks eeldada, et need muutused oma omaduste järgi ei kuulu "surma" mõiste alla, mille määratlust tsiviilseadustik ei sisalda, kuid mida kasutatakse laialdaselt kohtupraktikas. Nagu kohtud on oma otsustes korduvalt märkinud, tuleb hävitamise või hävitamise all mõista asja esialgsel kujul eksisteerimise pöördumatut füüsilist lakkamist, mis muudab võimatuks esialgse rahuldamise, individuaalsed vajadused omanik. Mõned kohtud määratlevad surma ka kui vara füüsilist hävitamist, selle kui materiaalse maailma objekti olemasolu lakkamist.

Eeltoodu põhjal võib järeldada, et kuna hüpoteegi eseme muutumine selle jagamise, ümberehitamise, panditava vara erinevate parameetrite suurenemise või vähenemise näol ei too kaasa kinnisvara füüsilist hävimist, vaid üksnes tähendab selle ümberkujundamist, siis sellist muudatust ei saa käsitleda vara hävimisena ja seega ei saa selline muudatus olla aluseks hüpoteegikohustuse lõppemisele, mis tähendab, et muudetud kinnisvaraobjektidele seatud hüpoteek toimib edasi .

Kõige keerulisem on kohtupraktikas küsimus, kas panditud vara hävimise korral saab rääkida vara kaotsiminekust, mille asemele kerkib uus, algselt pandiesemest erinev. Põhiliseks vara kaotsimineku kindlakstegemise kriteeriumiks on antud juhul kohtupraktika materjalidest lähtuvalt hüpoteegiga koormatud hüpoteegi subjekti täielik hävimine.

Tähelepanu nõuab panditud vara sellise muudatuse küsimuse käsitlemine kohtute poolt kui konstruktiivselt uue objekti ehitamine algselt panditud objekti kohale. Ühes kohtuasjas leiti, et hoone omanik hävitas hüpoteegiga koormatud eseme ja püstitas uue kinnistu, kuhu eelmisest hoonest ei jäänud ainsatki seina. Panditud vara surma kindlakstegemiseks määras kohus ehitus-tehnilise ekspertiisi. Järelduste kohaselt kohtuliku ehituse ja tehnilise surma objekti - hoone mõistes 1. osa Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 352 kohaselt võlavara, mis on poolte vahel sõlmitud hüpoteegilepingu (pandi) esemeks, ei tekkinud. Selline ekspertiisi järeldus tulenes asjaolust, et hüpoteegilepingu alusel hüpoteegiga seatud rekonstrueeritava hoone osa olemasolevas hoones moodustab teatud osa algsest hoonest (vundamendi mõttes). Samas ei tähenda pandi eseme ühendamine muu varaga hüpoteegilepingu kehtivusajal pandieseme hävimist, mistõttu ei ole see aluseks pandi lõpetamiseks ja sellest tulenevalt ka hageja võlaõiguslepingu sõlmimiseks. argumendid pandi eseme hävimise kohta on alusetud.

Sarnaselt lahendati juhtum, kus pantija väitis, et pandi esemeks oli kohtupidamise ajaks puudu, selgitades, et hüpoteegiga koormatud hoones oli tulekahju, misjärel see hoone tulekahjus praktiliselt hävis - ainult tuhaplokist seinad. jäi. Samas oli tules hävinud hoone kohale kohtuprotsessi ajaks juba ehitatud teine ​​teistsuguse projektiga hoone. Sellega seoses palus pantija keelduda hoone sundvõtmisest, kuna hüpoteek lõpetati panditud asja hävimise tõttu. Selle hüpoteegikohustuse alusel pandipidaja asus teisele seisukohale, ta selgitas, et tõepoolest ehitati vana hoone kohale, samale vundamendile uus hoone, kuid tema hinnangul panditud vara hävimist ei toimunud ning hoone lihtsalt rekonstrueeriti. Eeltoodu põhjal järeldas kohus, et ühemõttelised tõendid kinnitavad hüpoteegiobjekti täielik hävitamine kohut ei esitatud ning vastvalminud hoone loeti algselt hüpoteegiga koormatud hoone rekonstrueerimise tulemuseks. Samas juhtis kohus tähelepanu asjaolule, et sellist muudatust ei saa lugeda hüpoteegi subjekti surmaks alapunkti tähenduses. 3 lk 1 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352, mis toob kaasa pandi lõpetamise. Samuti tõi kohus välja, et hüpoteegilepingusse sellise muudatuse kohta andmeid ei olnud vaja sisestada.

Seega nõuab hüpoteegi subjekti surma fakt üksikasjalikku kinnitust, mõnel juhul pole vaja mitte ainult sellist surma kinnitavaid juriidilisi dokumente, vaid ka spetsiaalset tehnilist ekspertiisi, mis tõendab algselt panditud kinnisvara täielikku hävimist. pärandvara. Vastasel juhul käsitletakse kaotatud hüpoteegiga koormatud vara kohale püstitatud hoonet või rajatist rekonstrueerimisena ning selles osas hakkab sellele objektile kehtima varem tekkinud hüpoteegi kohustus.

Paljudel juhtudel on selline panditava vara muutumine võimalik objekti pindala suhtes, samas kui väliselt jääb see objekt muutumatuks. Selline muudatus on võimalik kahel juhul: hoone üldpind võib suureneda varem arvestamata pindade tõttu (näiteks keldripinnad), pindade selgitamise ja sisekonstruktsioonide (näiteks seinad või vaheseinad) demonteerimisega. Sellise vara muutmist tuleb esmalt käsitleda mitte selliste muutuste korrelatsiooni kontekstis vara kaotsiminekuga, vaid võimaluse raames tunnistada hüpoteegi seadmise leping sõlmimata tagatisvara kohustuslike nõuete mittejärgimise tõttu. seadust selle sõlmimisel, nimelt lepingus olevate andmete puudumist, mis võimaldaksid määrata lepingu objekti.

Ühes kohtuasjas. Kostja nõudis lepingu sõlmimata jätmist seoses eeltoodud asjaoludega. Ta viitas seaduse normidele, nimelt art. lõikele 2. Föderaalseaduse "Hüpoteegi (kinnisvara pant)" nr 102-FZ artikkel 9, mille kohaselt määratakse hüpoteegi objekt lepingus kindlaks, märkides selle nime, asukoha ja selle teema tuvastamiseks piisava kirjelduse. Hüpoteegi kirjeldamise subjekti tuvastamiseks piisab tema hinnangul: ruumi moodustavad osad, nende tähistused, pindala, samuti vara tunnus unikaalne number. Kostja väitis, et sõlmitud hüpoteegi seadmise lepingus ei ole arvestatud keldri pinda, mis on samuti osa hoone üldpinnast - ühe objektina. Kostja selgitas, et kelder on täismahus korrus, selle pindala tuleks arvata hoone üldpinna hulka. Hüpoteegi seadmise lepingus ei ole täpselt kokku lepitud, millised hoone koosseisu kuuluvad ruumid (ruumide osad) on hüpoteegi esemeks, nende tähistused, pindalad, numbrid, tähed on määratlemata. Samuti ei vasta tegelikkusele hüpoteegilepingus märgitud üldpind. Pärast hüpoteegilepingu sõlmimist muutus tehnilise keldri ümberehitamise ja arendamise tulemusena selle funktsionaalne otstarve, nimelt sai sellest kelder, mille pindala hakati arvestama majapidamises. hüpoteegiga koormatud hoone üldpind.

Hageja seisukoht selles asjas oli järgmine: hageja märkis, et õigusaktid ei anna dešifreerimist, mida mõeldakse "tuvastamiseks piisava kirjelduse" all (föderaalseaduse "Hüpoteegi (kinnisvara pant") artikkel 9 Kinnisvara).” Seoses sellega tuleb viidata, et hüpoteegilepingu ese tuleb kirjeldada nii, et hüpoteegilepingus märgitud pandieseme tunnused võimaldaksid selle individualiseerida paljudest sarnastest esemetest. .Hüpoteegilepingu sõlmimise hetkel vastas eseme kirjeldus täielikult kõikidele omandiõiguse dokumentidele.et hüpoteegi esemel tuleb ära näidata ka keldrid, millele ei ole omandiõigust registreeritud, on maksejõuetud, sest ainult sellele, millele on registreeritud omandiõigus, saab panna hüpoteeki.mille registreeris omandi, kuid seal oli ainult tehniline kelder, mis vastavalt juhistele ei kuulu hoone pindala hulka.

Kohus leidis, et hüpoteegi eseme kirjeldus vastas tehnilisele dokumentatsioonile ja on selle tuvastamiseks piisav, nagu seaduses ette nähtud. Samuti vastas hüpoteegi eseme kirjeldus täpselt omandiõiguse dokumentides sisalduvale õiguse eseme kirjeldusele. Eeltoodut arvestades ja arvestades, et lepingus on kõik selle lepinguliigi seaduses sätestatud olulised tingimused kokku lepitud ja poolte poolt järgitud, järeldab kohus, et antud juhul on hüpoteegi seadmise leping sõlmitud. Samuti märkisid kohtud, et ei Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku ega ka föderaalseaduse “Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)” muutmine ei nõua hüpoteegilepingu jõu säilitamiseks selle muudatusi, mis puudutavad hüpoteegilepingu kirjeldust. hüpoteegi teema, selle hindamine ja nende muudatuste registreerimine.

Eraldi tuleks käsitleda poolelijäänud objekti kui kinnisvara eriliigi objekti muutmise küsimust. Seda probleemi käsitleti esmakordselt 2005. aastal Riigikohtu Presiidiumi 28. jaanuari 2005. a teabekirja nr 90 lisas. Käesoleva ülevaate punktis 1 juhiti tähelepanu kohtumenetlusele, milles hageja palus kohtul pantimise eseme, nimelt poolelioleva ehitusobjekti, mis kohtuliku arutamise ajaks oli lõpetatud, sundvõtmist. ja kasutusele võtta. Ringkonnakohus jättis nõude rahuldamata, põhjendades oma seisukohta sellega, et kuna objekt on juba valminud ja omandiõigus ei ole enam poolelioleval ehitusobjektil, vaid büroohoonel, tuleks pant tunnistada lõppenuks.

Apellatsioonikohus aga tühistas selle otsuse ja märkis, et pandiks loetakse "panditava poolelioleva ehitusobjekti ehituse lõpetamisega loodu". Lisaks rõhutas kohus, et rajatise valmimist ei saa lugeda vara kaotamiseks, nagu on sätestatud art. 352 GK. Kohus märkis ka, et föderaalseadus "Hüpoteegi kohta" näeb ette pandi säilitamise juhud, kui selle objekti muudetakse (näiteks artikli 76 punkt 4, artikkel 64, artikkel 65). Seda kinnitab ka kohtu argument, et õigusaktid ei näe ette võimalust asutustele tagasi maksta kinnisvarale õiguste ja sellega tehtud tehingute registreerimise eest ühtses registris kande esemele hüpoteegi seadmise lepingu registreerimise kohta. pooleliolevast ehitusest selle ehitamise lõpetamise korral.

Tundub, et apellatsiooniastme seisukoht selles osas, et poolelioleva ehitusobjekti hüpoteek laieneb selle objekti ehitamise lõpetamisega tekkivale uuele kinnistule, on ainuõige. Tsiviilseadustiku ja föderaalseaduse “Hüpoteegiseaduse” normide sellise tõlgendamise teed järgisid ka teised kohtuorganid.

Seega märkis Togliatti Komsomolski ringkonnakohus, et vastavalt Art. Föderaalseaduse "Hüpoteegi kohta" artikli 76 kohaselt ei lõpe sellele hüpoteek pärast elamu ehitamise lõpetamist. Seejuures eiravad pantija argumendid, et nüüd on ehitatud teistsugune maja, mis oma parameetritelt ja tehnilistelt omadustelt ei ühti poolelioleva elamu esemega, mistõttu on hüpoteegipidajalt ära võetud õigus 2012.a. nõuda maja hüpoteegi esemeks, peab kohus vastuvõetamatuks.

Huvitav on Kemerovo Keskringkonnakohtu seisukoht, mis tõi täpselt välja poolelioleva ehituse lõpetamisega tekkinud objektile pandi säilitamise võimaluse, lisaks tõi ta eraldi välja teema muutmise mõju hüpoteegilepingule endale: pooleliolevale ehitisele hüpoteeki seadmisel säilib hüpoteek valminud ehitise suhtes ilma hüpoteegi seadmise lepingus muudatusi tegemata hüpoteegi eseme kirjelduse ja selle hindamise osas. Samuti leidis kohus, et sarnaselt tuleks läheneda ka valminud ehitusobjekti hüpoteegi saatuse küsimuse lahendamisele, kui see hüpoteegiga seatud objekt hiljem rekonstrueeritakse, mille tulemusena muutusid kapitaalehitusobjektide, nende osade parameetrid. (kõrgus, korruste arv, pindala, tootmisvõimsuse näitajad , maht) ning inseneri- ja tehnilise toe kvaliteet (Vene Föderatsiooni linnaplaneerimise koodeksi artikkel 14, artikkel 1) ning tõi kaasa uue kinnistu tekkimise.

Pandipidajate laialt levinud ekslik seisukoht, et valminud pooleliolev ehitusobjekt tuleb lugeda kadunuks, väljendus mitmetes kohtulahendites. Hüpoteegipidaja leidis, et hüpoteegi esemeks ei ole, kuna hüpoteegi esemeks oli hüpoteegi seadmise ajal hüpoteegi esemeks olev mitteeluhoone lõpetamata ehituse juurde kuuluv vara, mis koosneb telliskivihoonest ja ühekorruseline telliskivihoone, arvas ta, et see objekt läks kaduma, kuna selle praegune üldpind ja korruselisus on muutunud. Samas leiab kohus, et hüpoteegi eseme muutumine hüpoteegilepingu kehtivusaja jooksul ei tähenda pandieseme füüsilist ega seaduslikku surma, mis PantS § 352 lõike 1 punkti 3 tähenduses. Vene Föderatsiooni tsiviilkoodeksiga kaasneb pandi lõpetamine. Veelgi enam, hüpoteegiseaduse § 76 kohaselt võib elamu ehitamiseks laenu või sihtlaenu andmisel hüpoteegi seadmise lepingus ette näha kohustuse tagatise poolelioleva ehitusobjekti ning pantijale kuuluvate materjalide ja seadmetega, mis on seotud elamuehitusega. on ehituseks ette valmistatud. Käesoleva artikli mõistes hüpoteegi seadmise leping, mille esemeks oli ehitusjärgus elamu, selles muudatusi ja täiendusi tegemata hüpoteegi eseme kirjelduse ja selle hindamise osas ning selliseid muudatusi registreerimata. ja juurdeehitused, ulatub ehitatud elamuni.

Samuti on poolelioleva ehitusobjekti muutmise võimalus seoses sellel ehitustööde teostamisega, mis aga ei toonud kaasa võimalust antud objekti arvele võtta lõpetatud ehitusobjektina (hooned, rajatised). Sellises olukorras näitab kohtupraktika, et ehitatava objekti omaduste muutumine (sellel tehtavate ehitustööde tulemusena) sellele kehtestatud korras registreeritud õiguste puudumisel ei võimalda seda arvesse võtta. kui selline objekt, mis oli lepingute alusel reaalselt hüpoteegiga seatud. Veelgi enam, nagu on selgitatud Vene Föderatsiooni Kõrgeima Arbitraažikohtu Presiidiumi 28. jaanuari 2005. aasta teabekirja nr 90 lõikes 1, kui hüpoteegi esemeks oli pooleli olev ehitusobjekt, siis pärast selle lõppemist selle ehitamine, hüpoteek jääb kehtima ja selle esemeks on ehitamise lõpetamise tulemusena püstitatud hoone (rajatis).

Eraldi tasub tähelepanu pöörata maatükkide jagamisel, eraldamisel, ühendamisel, ümberjagamisel õiguste ja koormatiste säilitamise ja lõpetamise küsimuse reguleerimisele, mis on reguleeritud Art. Vene Föderatsiooni maaseadustiku punkt 11.8. See artikkel sätestab, et vastmoodustatud maatükkide alalise (alalise) kasutusõiguse, eluaegse päriva valduse õigus, tasuta tähtajalise kasutuse õigus tekib ilma nende kruntide omanike haldustoiminguteta. Samamoodi jääb alles servituudi vormis koormis: „maatükkide suhtes kehtestatud servituudid, millest jagamisel, liitmisel, ümberjagamisel või eraldamisel moodustatakse maatükid, jäävad moodustatud maatükkide suhtes endistes piirides. Muudel juhtudel tuleb maaseadustiku p 10.8 punkti 6 kohaselt maatüki õiguste koormatised, mis tulenevad lepingust, kehtestada uue lepingu sõlmimisega, samas kui muud koormatised salvestatakse automaatselt.

Seda artiklit lugedes tekib palju vaieldavaid küsimusi: kui võtta kasutusele selles sisalduvate normide sõnasõnaline tõlgendamine, võib järeldada, et maatükkide muutmisel lepingujärgne hüpoteek lõpeb, seaduslik aga säilib. On ilmne, et seadusandja unustas selles artiklis sätestada sellise koormuse nagu hüpoteek, millega seoses tekkis vajadus seda artiklit kohtute tõlgendada. Samas mitte üheski kohtuotsusÜlim Arbitraažikohus ei sisalda vastust küsimusele, mis saab hüpoteegist maa vahetuse korral.

Sellele küsimusele püüdis aga vastata üks pandiõiguse teoreetikutest RS Bevzenko. Tema hinnangul peaks seadus sätestama järgmist: maatüki muutmisel peaks pant automaatselt uuele maatükile üle minema, kuna see säästab võlausaldaja vajadusest esitada sundnõue uue pandi sõlmimiseks. kokkuleppele ja täielikult kaitsta oma huve hoolimatute võlgniku tegude eest, kes pandi automaatse ülemineku korral ei saa oma maatükki müüa, rentida ega muu pandiga koormata. Sel juhul on võimalik tuua analoogia maatükkide jagamise, eraldamise ja muude muudatuste vahel selliste hüpoteegiobjektide nagu hooned või rajatised muutusega, millele viidati eespool ja mille üksikasjaliku analüüsi kohaselt oli see võimalik. välja selgitada, et selline muudatus ei too kaasa selliste objektide suhtes hüpoteegikohustuste lõppemist.kinnisvara.

Selle seisukoha kasuks võib tuua arvukalt kohtupraktikaid, mis kaaluvad muudetud maatükkide pandi säilitamise võimalust. Veelgi enam, kruntide muutmine kohtupraktika alusel on võimalik mitmel juhul: maa-ala pindala muutumisel, maa kategooria muutumisel, maa-ala kategooria muutumisel. maatüki õiguste muutumine (näiteks rendiõigusest omandiõiguseks).

Ühes kohtuasjas leidis kohus, et laenusaaja kohustuste täitmine all laenulepingud oli tagatud hüpoteegi lepingutega, mille esemeks oli maatüki võõrandamine üldpinnaga 7730 ruutmeetrit. m maa kategooria asulad, mille kasutusluba on kütuse- ja määrdeainete lao pidamiseks, seejärel kinnistu üldpinnaga 7730 ruutmeetrit. m asulate maade kategooriast, kus on lubatud kasutada kütuste ja määrdeainete lao pidamist, kujundas selle omanik hüpoteegipidaja nõusolekul ümber kolmeks krundiks pindalaga 2710 ruutmeetrit. m, 2712 ruutmeetrit. m ja 2308 ruutmeetrit. m.

Kohus märkis, et artikli 9 lõike 9 kohaselt. 21. juuli 1997. aasta föderaalseaduse 3122-FZ "Kinnisvara õiguste riikliku registreerimise ja sellega tehtavate tehingute kohta" artikkel 12 jagamise, mitterahalise osa eraldamise või muude Venemaa õigusaktidele vastavate toimingute korral. Kinnisvaraobjektidega föderatsioon, nende toimingute tulemusel moodustatud objektide kirjed kantakse ühtse riikliku õiguste registri uutesse osadesse ja avatakse uued uute katastrinumbritega omandiõigusdokumentide juhtumid, kusjuures iga äsja moodustatud krundi suhtes kohaldatakse. samale koormisele, mis algsel oli. Seega oli eeltoodud maatüki ümberehitamisel äsja moodustatud objektide tarvis vaja teha kanded USRR-i uutesse jagudesse, avada uued juhtumid uute katastrinumbritega ja kehtestada koorem hüpoteegi näol.

Ühe teise kohtuasja materjalidest nähtub, et 21. märtsil 2007 sõlmiti füüsilisest isikust ettevõtja ja panga vahel hüpoteegi seadmise leping, mille kohaselt seati hüpoteek järgmisele kinnistule: hoone ja maa rendiõigus. krunt.hüpoteegilepingu, hiljem ostu-müügilepingu alusel omandas üksikettevõtja kinnistu, mida kinnitab õiguse riikliku registreerimise tunnistus.

Viidates asjaolule, et seoses maatüki omandamisega lõpetati maatüki rendiõigus ning üksikettevõtja ei taotlenud vastavat pandi registreerimise avaldust, on pandiõiguse registreerimine vaidlusalusele. panga krunt oli ebaseaduslik, pöördus kaebaja vahekohtusse.

Toodud nõuete täitmata jätmisel lähtus esimese astme kohus asjaolust, et kinnisasja registreerimise talitusel puudus alus maatüki rendiõiguse hüpoteegi registrikande kustutamiseks, kuna selline muudatus ei saa kaasa tuua maatüki üürimise õiguse hüpoteegi registrikande kustutamist. sellise kohustuse kui pandi lõpetamine. Kohus juhtis tähelepanu sellele, et kumbki Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352, mis sätestab pandi lõpetamise alused, ega ka föderaalseaduse "Hüpoteegi (kinnisvara pantimine)" normid ei näe ette panditud vara õiguste muutmist, eelkõige üüriõigusest omandiõigusele, hüpoteegi lõpetamise alusena. Selles osas ei saa maatüki omandiõiguse hilisem muutumine selle rendiõiguses olla aluseks enne õiguse üleminekut ja seaduses ettenähtud viisil tekkinud pandikohustuste lõppemisele.

Samuti on oluline pöörata tähelepanu juhtumitele, kui üürilepingu alusel hüpoteegiga koormatud maatüki pindala väheneb, mis on lisakohustus seoses sellel asuvate hoonete hüpoteegiga. Tähelepanu tuleb pöörata kohtumenetlusele, milles leidsid aset järgmised asjaolud: pantija lõpetas hüpoteegiga koormatud maatüki rendilepingu ja sõlmis samal päeval uue rendilepingu sama maatüki omanikuga, mille pindala on ​. väiksem suurus. Uus üürileping teenindab funktsionaalselt samu omadusi, mis vana üürileping. Kohus leidis, et antud juhul ei saa rääkida pandi lõpetamise aluste olemasolust, kuna sellele vaidlusele ei saa kohaldada föderaalseaduse "Pandi kohta" artikli 34 lõiget 3, kuna see sätestab pandi lõppemise. omandiõiguse pant, kui need on pandi iseseisev subjekt. Antud juhul on maatüki rendiõiguse pant tuletis tulenevalt kehtiva seadusandluse nõuetest, põhilisteks pandiobjektideks on mitteeluhooned. Maatüki rendiõiguse lõppemisel hüpoteek (kinnisvara hüpoteek) tervikuna ei lõpe.

Teises asjas leidis kohus, et viidet maatüki pindala muutmisele kui õiguslikult olulisele asjaolule kohus ei aktsepteeri, kuna see ei muuda pandi eset ega lõpeta pandit. . Jah, Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352 määratleb pandi lõpetamise juhud. Seejuures ei tähenda asja arutamise ajal kättesaadav hüpoteegi eseme muutumine hüpoteegilepingu kehtivuse ajal pandieseme füüsilist ega seaduslikku surma, mis Pant. alam. 3 lk 1 art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 352 toob kaasa pandi lõpetamise. Samas ei nõua kehtiv seadusandlus hüpoteegilepingu jõu säilitamiseks sellesse muudatuste sisseviimist hüpoteegi eseme kirjeldamise ja selle hindamise osas ning nende muudatuste registreerimist. Seega ei too hüpoteegi eseme muutmine seoses hageja omandis olevate kinnisvaraobjektide all oleva maatüki üürilepingu sõlmimisega, kuid väiksemas summas kaasa õiguslikke tagajärgi, mis väljenduvad tagatise kehtetuse vormis. hüpoteeklaenuleping ja sellele lisanduvad lepingud.

Võimalik, et sellised olukorrad võivad tekkida siis, kui maa viidi ühest kategooriast teise, mille tulemusena on muutunud kinnisvara pandilepingu ese ning selle vara väärtus on oluliselt tõusnud. Ühel neist juhtumitest nõustus kohus pandipidaja seisukohaga, kes leidis, et maatüki kategooria muutmine ei too kaasa pandi lõppemist ega ole seega aluseks tunnustamise nõude rahuldamiseks. kinnisasja pandilepingu kehtetuks. See tuleneb Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 352 punkti 1 ja kinnitatud ühtse riikliku kinnisvara ja sellega tehtavate tehingute registri pidamise eeskirjade punkti 67 sõnasõnalisest tõlgendamisest. Vene Föderatsiooni valitsuse 18. veebruari 1998. a määrusega tuvastas EIK, et kehtivad õigusaktid ei näe tehingu kehtetuks tunnistamise alusena ette tagatise eesmärgi ja väärtuse muutmist.