Հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ընթացքում գրավի առարկայի փոփոխությունը չի ենթադրում գրավի իրավունքի դադարեցում: Գրավի պրակտիկայում նորություն

Հոդված 345. Գրավի առարկայի փոխարինումը և վերականգնումը

345-րդ հոդվածի մեկնաբանություն

1. Մեկնաբանված հոդվածի 1-ին կետի նորմը սահմանում է ակնհայտ կանոն, որ գրավի պայմանագրի կողմերը կարող են պայմանավորվել գրավի առարկայի փոխարինման շուրջ: Միևնույն ժամանակ, իհարկե, պահպանվում են գրավի պայմանագրի այն պայմանները, որոնք կողմերի կողմից ի սկզբանե համաձայնեցվել են՝ կապված նախկին գրավի առարկայի հետ, եթե կողմերն այլ կերպ չեն պայմանավորվել կամ այլ կերպ չի բխում նորի էությունից. գրավի առարկա.
1.1. Միաժամանակ, նախկինում ծագած գրավի իրավունքի փոխանցումը նոր առարկայի չի կարող խախտել մյուս գրավառուների իրավունքը, ովքեր նախկինում ստացել են նույն առարկայի նկատմամբ գրավի իրավունք իրենց պահանջներն ապահովելու համար։ Այսպիսով, օրինակ, եթե պարտապանը գրավադրել է իր մեքենան բանկում՝ որպես պարտքի երաշխիք (և բանկը եղել է այս գրավի ավագ գրավառուն), իսկ հետո բանկի հետ պայմանավորվել է գրավի իրավունքները փոխանցել իր նավի վրա, բանկը պարզվում է, որ կրտսեր գրավառու է, եթե այս նավը գրավադրված է եղել մեկ այլ գրավառուի մոտ (օրինակ՝ մատակարարի, որը տրամադրել է հետաձգված վճար), և բանկը պետք է իմանար այդ գրավի գոյության մասին (օրինակ՝ գրանցման պատճառով. նավակի գրավի մասին ծանուցում):
1.2. Եթե ​​նոր գրավ դրված իրը, օրինակ, անշարժ է, իսկ նախորդ գրավադրվածը շարժական գույք է, ապա գրավը շարունակելու համար անհրաժեշտ է գրանցում հատուկ գրանցամատյանում։ Նույնը վերաբերում է նաև այն դեպքերին, երբ որպես գրավի նոր առարկա որպես երաշխիք տրամադրվում են գրանցման ենթակա բացառիկ իրավունքները, չհավաստագրված արժեթղթերը կամ բաժնետոմսերը ՍՊԸ-ի կանոնադրական կապիտալում կամ այլ գույքում, որի գրավը ենթակա է իրավունքի գրանցման. տե՛ս Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 339.1 հոդվածի մեկնաբանություն):
2. Մեկնաբանված հոդվածի 2-րդ կետի նորմերը շարունակում են զարգացնել գրավի առաձգականության սկզբունքը (տե՛ս Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 334-րդ հոդվածի 2-րդ կետի մեկնաբանություն): Այս կետը վերաբերում է առաձգականության այնպիսի դրսևորմանը, ինչպիսին է գրավի պահպանումը գրավի առարկան (այդ թվում՝ ֆիզիկական) փոխելիս։ Փաստորեն, մեկնաբանված կետի առանցքային դրույթն այն դրույթն է, որ գրավը վերաբերում է ցանկացած գույքի, որը ստեղծվել է գրավադրված գույքի ցանկացած փոփոխության (ներառյալ վերամշակման) արդյունքում։ Նորմայում օգտագործվող «այլ փոփոխություն» արտահայտությունը պետք է հնարավորինս լայն ընկալել. օրինակ, գրավադրված շինանյութից կառուցված շենքը պետք է համարվի նյութերի գրավառուի կողմից գրավադրված (իհարկե, ենթակա է պետական ​​գրանցման պահանջի. հիփոթեք կառուցված շենքի նկատմամբ): Եթե ​​գրավադրված բաժնետոմսերը փոխարկվել են այլ արժեթղթերի կամ բաժնեմասի ՍՊԸ-ի կանոնադրական կապիտալում (բաժնետիրական ընկերությունը սահմանափակ պատասխանատվությամբ ընկերության վերակազմակերպման ժամանակ), ապա համապատասխան արժեթղթերը կամ բաժնեմասը ՍՊԸ-ի կանոնադրական կապիտալում. ՍՊԸ-ն պետք է համարվի գրավադրված։
Որպես մեկ այլ օրինակ կարող ենք բերել հողամասը (հատված, միացում և այլն) փոխելու, տարածքների մի մասը մեկ սենյակում միացնելու, ինչպես նաև շենքում տարածքներ բաժանելու կամ միացնելու, շարժական իրի վերամշակման, անշարժ գույքի վերակառուցման դեպքերը։ և այլն։ Այս բոլոր դեպքերում կապը կպահպանվի՝ ծանրաբեռնելով սկզբնական կապի ֆիզիկական «փոխարինիչը»: Գրավի առաձգականության գաղափարի այս դրսևորման կիրառման վերաբերյալ հիփոթեքի առարկա հանդիսացող շենքի վերակազմավորման դեպքի առնչությամբ տե՛ս Ռուսաստանի Դաշնության Զինված ուժերի CGD-ի սահմանումը 2016 թվականի սեպտեմբերի 20-ի N. 18-KG16-125.
Այս դեպքում գրավի առարկայի փոփոխության դեպքում նոր առարկայի վերաբերյալ նոր օրինական գրավ չի առաջանում, սակայն նախկինում գործող պայմանագրային գրավը շարունակում է պահպանվել։ Եզրակացությունից, որ գրավը, որը շարունակում է գոյություն ունենալ առաձգականության սկզբունքով, օրինական գրավ չէ, բխում է մեկ այլ բավականին կարևոր գործնական եզրակացություն. եթե անշարժ գույքը դառնում է նոր գրավի առարկա (բաժանվածի փոխարեն նոր հողամաս. նոր շենք՝ նախկինում գրավադրված տարածքի փոխարեն, նոր տարածք՝ բաժանված շենքի փոխարեն, տարածքներ, որոնք փոխանցվել են ներդրումային պայմանագրով), ապա այս գույքի նկատմամբ հիփոթեքի գրանցումը կիրականացվի ոչ «Հիփոթեքի մասին» օրենքի կանոններին համապատասխան։ օրինական հիփոթեքի գրանցման վերաբերյալ (հիփոթեքի համապատասխան դիմումի ներկայացմամբ և այլն), սակայն գրանցման մարմնի կողմից անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքները. ի պաշտոնե... Այսինքն՝ իրավունքների գրանցման մարմինը պարտավոր է ինքնուրույն փոխանցել հիփոթեքի նոր սուբյեկտի հետ կապված ծանրաբեռնվածության բոլոր գրառումները, որոնք գրանցամատյանում են եղել՝ կապված հիփոթեքի նախկին օբյեկտների հետ (օրինակ՝ բոլոր այն ծանրաբեռնվածությունները, որոնք. պառկած էր այն հողամասերի վրա, որտեղից նա կրթվել էր): Այս պարտավորությունը բխում է գրավի առարկայի փոփոխման ժամանակ գրավի պահպանման վերաբերյալ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի նորմերից:
Միևնույն ժամանակ, նման իրավիճակում գույքը, որի գրավը ենթակա չէր գրանցման, վերածվելով գույքի, որի գրավը ենթակա է գրանցման, հարց է առաջանում, թե արդյոք գրավը պահպանվում է մինչև 2013 թ. նախորդ գրավի առարկայի անհետացումը և փոխված օբյեկտի վրա գրավի գրանցումը. Ըստ երևույթին, պետք է ընդունել, որ նման իրավիճակում գրավը պահպանվում է, և գրավի իրավունքի առկայության ճեղքվածք չի առաջանում։
Իհարկե, երբ գրավը տարածվում է գրավի փոփոխված առարկայի վրա, ելնելով առաձգականության սկզբունքից, պահպանվում են գրավի վաղեմությունը և մնացած բոլոր պայմանները (բացառությամբ, ըստ երևույթին, նախկին իրավական ռեժիմի հետ սերտ առնչություն ունեցողների. գրավի առարկայի):
2.1. ենթակետի դրույթները. Մեկնաբանված հոդվածի 1 կետ 2-ն օգնում է լուծել մեկ այլ հակամարտություն։ Խոսքը գնում է մի իրավիճակի մասին, երբ գրավադրվել է հողատարածք, որի վրա հետագայում կառուցվել են շինություններ կամ շինություններ, որոնց նկատմամբ գրավատուի իրավունքները չեն գրանցվել։ Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 219-ը, նոր կառուցված շենքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը ծագում է գրանցամատյանում պետական ​​գրանցման պահից (այսպես կոչված, մուտքի սկզբունք, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 8.1-րդ հոդվածի 2-րդ կետ. ): Այսպիսով, եթե հողամասի սեփականատերը, որը գրավադրել է այն հիփոթեքային պայմանագրով, դրա վրա կառուցել է շինություններ կամ շինություններ, ապա մինչ այդ օբյեկտների նկատմամբ իրավունքները գրանցելը, դրանք պետք է համարվեն որպես հողամասի բաղկացուցիչ մասեր (Հոդված 133. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը), և փոփոխված հողամասը դրա վրա բոլոր նորաստեղծ բարելավումներով (ձևով բաղադրիչ մասեր) պետք է դիտարկել որպես գրավառուի կողմից գրավ դրված որպես մեկ բան:
2.2. Այն դրույթը, որ պետական ​​(համայնքային) կարիքների համար գրավի առարկայի վրա արգելանք դնելու դեպքում գրավադրված գույքի դիմաց գրավատուին տրամադրված գույքը համարվում է գրավի մեջ գտնվող, կրկնում է ս.թ. 2-րդ կետի կանոնը. Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 334-ը միակ պարզաբանմամբ, որ փոխհատուցման տրամադրման բուն հայցը նույնպես համարվում է գրավադրված:
Միևնույն ժամանակ, այս դեպքում, ըստ երևույթին, առավել վիճահարույց է այն հարցը, թե արդյոք գրավատուի գույքին հանձնված նոր իրի նկատմամբ գրավի իրավունքի երկարաձգումը կլինի՞ շարունակություն նախկին սեփականության իրավունքի գոյության։ գրավ, կամ նոր գրավ, այնուամենայնիվ, կառաջանա նույն պայմաններով։
2.3. Հատուկ ուշադրություն պետք է դարձնել նաև նորին (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի համար, բայց նախկինում գոյություն ունեցող 1992թ. «Գրավի մասին» օրենքում), որ սեփականության իրավունքի գրավի դեպքում այն ​​ամենը, ինչ կտրամադրվի պարտապանի կողմից ս.թ. գրավ է համարվում նաև գրավադրված իրավունքը։ Փաստորեն, Արվեստի 2-րդ կետը. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 334. Օրինակ, եթե գրավադրվում է առուվաճառքի պայմանագրով ավտոմեքենայի փոխանցումը ավտոսրահից պահանջելու գրավատուի իրավունքը, ապա գրավատուին մեքենայի սեփականությանը հանձնված մեքենան կդառնա նոր գրավի առարկա (փոխարենը. առուվաճառքի պայմանագրից դադարած իրավունքը): Այս դեպքում, սակայն, անհրաժեշտ է պահպանել գրավը գրանցելու պահանջը, եթե գրավատուին հանձնված գույքի նկատմամբ իրավունքների գրավը ենթակա է սեփականության իրավունքի գրանցման (օրինակ՝ անշարժ գույք):
Բավականին վիճահարույց է նաև՝ ստացված գույքի վրա գրավի երկարաձգումը կլինի նոր գրավ, թե՞ հին գրավի շարունակություն։
Անկախ նրանից, թե ինչպես լուծվի այս հարցը, ակնհայտ է, որ գրավի իրավունքի նման փոխանցումը պահանջի իրավունքից իրի նկատմամբ կբերի գրավային իրավունքների բովանդակության ավտոմատ էական փոփոխություն, քանի որ իրավունքի գրավի կարգավորումը. պարտավորությունն ու իրերի գրավականը սկզբունքորեն տարբեր են։
3. Գրավի իրավունքը գրավառուին օժտում է բավականին լուրջ կառավարչական կարողություններով` կապված գրավատուի գործունեության հետ: Մասնավորապես, նա վերահսկողություն է ձեռք բերում գրավատուի գործունեության նկատմամբ՝ գրավադրված գույքը փոխելու (վերամշակելու) նկատմամբ (այդպիսի հսկողությունը հատկապես ամբողջական կլինի, այսպես կոչված, ընդհանուր գրավի դեպքում), որը, ինչպես հետևում է մեկնաբանված կետից, կարող է. սահմանափակվել գրավի պայմանագրով։ Նման պայմանները, մասնավորապես, կարող են ներառել գրավի պայմանագրի դրույթները գրավադրված գույքի հետ որոշակի գործողությունների գրավառուի հետ նախնական համաձայնության անհրաժեշտության մասին, որը կարող է ֆիզիկապես փոխել այն (և դրանով իսկ փոխել գրավադրված իրի արժեքը, որում գրավառուն կարող է չհետաքրքրվել):
3.1. Գրավի պայմանագրով սահմանված գրավադրված առարկայի փոփոխության և մշակման համաձայնության պայմանների խախտման համար նախատեսված սանկցիան գրավառուի իրավունքն է՝ ժամկետից շուտ հետ պահանջել գրավով ապահովված պարտքը, իսկ՝ չկատարելու դեպքում. կատարել ապահովված պարտավորությունը՝ գրավադրված իրի վրա բռնագանձելու իրավունքը.
4. Գրավի առարկայի փոխարինումը կարող է իրականացվել նաև գրավատուի կամքի արտահայտմամբ: Այդ իրավունքը նրան տրվում է այն դեպքում, երբ գրավի առարկան կորել կամ վնասվել է այն հանգամանքների պատճառով, որոնց համար գրավառուն պատասխանատվություն չի կրում: Հակառակ դեպքում գրավ տվողը, որը գրավադրված պարտքի պարտապանն է, կարող է հաշվանցել իր պարտքը պարտատիրոջը՝ գրավառուից պահանջելով գրավադրված առարկայի ոչնչացման հետևանքով պատճառված վնասի հատուցում:
Սակայն գրավի առարկայի նման փոխարինումը գրավատուի միակողմանի գործողություն համարելը ճիշտ չէ, քանի որ օրենքը գրավառուին իրավունք է տալիս հրաժարվել նոր գույքը գրավ ընդունելուց։ Գրավառուի նման վարքագիծը կարող է պայմանավորված լինել, օրինակ, իրացվելիության կամ ապահովված պարտավորության չափին որպես գրավ առաջարկվող գույքի արժեքի համապատասխանության կասկածներով: Սակայն, իհարկե, գրավառուի մերժումը նոր գույքը որպես գրավ ընդունելուց կարող է գնահատվել նաև բարեխղճության չափանիշի տեսանկյունից (Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին հոդվածի 3-րդ և 4-րդ կետեր, հոդ. 10): Ռուսաստանի Դաշնության); Գրավառուի կողմից նոր գույքը որպես գրավ ընդունելու մերժումը ճանաչելու հետևանքը կլինի գրավի դադարեցումը:
4.1. Երբ գրավ դրված առարկան փոխարինվում է գրավատուով, նոր գրավադրված առարկայի նկատմամբ պահպանվում են գրավի պայմանագրի պայմանները:
Միևնույն ժամանակ, այն հարցը, թե արդյոք այստեղ տեղի կունենա նոր գրավ, թե կմնա հին իրական իրավունքը, կարող է հակասություններ առաջացնել (այս մասին ավելի մանրամասն տե՛ս սույն հոդվածի 1-ին կետի մեկնաբանություն):
4.2. Եթե ​​գրավատուն չի օգտվել իր իրավունքից և հանգուցյալին փոխարինելու (կամ վատթարացած) գրավի նոր առարկա չի տրամադրել, ապա գրավառուն իրավունք ունի ժամկետից շուտ հետ պահանջել գրավադրված պարտքը և բռնագանձել գրավադրված իրը: Սակայն գրավառուն իրավունք չունի մահացածի դիմաց պահանջել գրավի նոր առարկայի տրամադրում։
5. Մեկնաբանված հոդվածի 5-րդ կետի դրույթները նախատեսում են, որ գրավի պայմանագրի պայմանները շարունակում են ուժի մեջ մնալ գրավի նոր առարկայի նկատմամբ, պահպանվում է գրավի ստաժը:
Այստեղ օրենսդիրը մատնանշում է այն պահի որոշման առանձնահատկությունը, երբ տրամադրված գրավի նոր առարկան կհամարվի գրավառուի իրավունքներով ծանրաբեռնված. եթե գրավի նոր առարկան արդեն գտնվում է գրավատուի սեփականության մեջ, ապա համարվում է գրավադրված գրավի առարկայի փոխարինման վերաբերյալ համաձայնության գալու պահից. եթե գրավի առարկան ապագա գույքն է, ապա այն ծանրաբեռնված կլինի դրա նկատմամբ գրավատուի սեփականության իրավունքի ծագման պահից (տե՛ս նաև Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 335-րդ հոդվածի մեկնաբանություն): Եթե, այնուամենայնիվ, գրավառուն գրավադրված առարկայի նկատմամբ սեփականություն կունենա միայն հատուկ գրանցումից հետո (օրինակ՝ իրավունք. Անշարժ գույք), ապա գրավը նույնպես կառաջանա նման գրանցումից ոչ շուտ (տե՛ս Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 339.1-րդ հոդվածի մեկնաբանություն):
5.1. Վերջին դեպքում գրավառուն պետք է ցուցաբերի հատուկ զգոնություն և ակտիվորեն մասնակցի գրավատուի իրավունքների գրանցման ընթացակարգին նոր գրավադրված առարկայի նկատմամբ, որպեսզի այդ գույքի նկատմամբ (գրավառուի պահանջով) գրանցվի ծանրաբեռնվածություն. պատրաստվում է նաև; հակառակ դեպքում ավանդը չի առաջանա:
5.2. Նախկին գրավադրված առարկայի նկատմամբ կողմերի կողմից մշակված գրավի պայմանագրի պայմանները չեն տարածվելու նոր գրավադրված առարկայի վրա, եթե հակասում են օրենքի պարտադիր դրույթներին: Օրինակ, եթե գրավադրված ոչ բնակելի տարածքի փոխարեն գրավադրվել է բնակելի տարածք, որը միակն է գրավատուի մոտ, ապա չի կիրառվի գրավի առարկայի բռնագանձման արտադատական ​​կարգի վերաբերյալ գրավի պայմանագրի պայմանը. (տես Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 349-րդ հոդվածի 3-րդ կետը և դրա մեկնաբանությունը) ...
6. Մեկնաբանված հոդվածի 6-րդ կետը պարունակում է ակնհայտ կանոն, որ գրավադրված առարկան գործող գրավի պայմանների վերաբերյալ բոլոր պայմանագրերով փոխարինելու փոխարեն կողմերն իրավունք ունեն դադարեցնել իրենց նախկին գրավային հարաբերությունները և նոր գրավի պայմանագիր կնքել հետ. հարգանք նոր կետի նկատմամբ. Դա տեղին կլինի, օրինակ, այնպիսի իրավիճակում, երբ գրավի նոր առարկան այնպիսի լուրջ տարբերություններ ունի նախորդից, որ ավելի նպատակահարմար է գրավի նոր պայմաններ մշակել, քան գրավի պայմանագրի նախկին դրույթները նորին հարմարեցնել։ գրավի առարկա. Օրինակ, եթե իրավունքները գրավադրված են եղել համատեղ շինարարությանը մասնակցության պայմանագրով, ապա տարածքը բաժնետիրոջը հանձնելուց հետո ավելի նպատակահարմար կլիներ կնքել նոր հիփոթեքային պայմանագիր։
6.1. Նոր գրավի պայմանագիր կնքելու պարտավորության պայմանը կարող է պարունակվել սկզբնական գրավի պայմանագրում. նոր գրավի պայմանագիր կնքելուց խուսափելու դեպքում գրավառուն իրավունք ունի համապատասխան պահանջ ներկայացնել (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 421-րդ հոդվածի 1-ին կետ):
7. Գրավի առարկայի փոխարինման վերաբերյալ դրույթների անհամապատասխանությունն ընդգծվում է մեկնաբանված հոդվածի 7-րդ կետով` նշելով գրավի պայմանագրում գրավի առարկան միակողմանիորեն փոխարինելու գրավատուի իրավունքը սահմանելու հնարավորությունը` առանց համաձայնության. գրավառուն.
Սա բավականին անտիպ դրույթ է, որը հակասում է գրավի` որպես սեփականության իրավունքի բնույթին: Գրավառուի պաշտպանությունը գրավի պայմանագրում նման պայմանի դեպքում լինելու են միայն բարեխղճության կանոնները:

Քաղաքացիական օրենսդրությունը թույլ է տալիս պարտավորություններն ապահովել բռնագանձման, ավանդի, երաշխիքի և այլ միջոցներով: Անվտանգության մեկ այլ միջոց է գրավը։ Դրա էությունը հանգում է նրան, որ պարտավորությունների խախտման դեպքում պարտատերը վաճառում է գրավ դրված իրը և փոխհատուցում կրած վնասները։

Ինչ չի կարելի

Գրավի առարկա կարող են լինել միայն այն իրերը, առարկաները և գույքը, որոնք կարող են վաճառվել և որոնք թույլատրվում են վաճառել մեր երկրում։

Մասնավորապես, Քաղաքացիական օրենսգրքի 336-րդ հոդվածը նախատեսում է այն առարկաների ցանկը, որոնք արգելվում է օգտագործել որպես գրավ.

• հանված քաղաքացիական շրջանառությունից;
• Վճարման պահանջները, որոնք անքակտելիորեն կապված են պարտատիրոջ ինքնության հետ, ընդունելի չեն.
• սեփականության իրավունքներ և իրեր, որոնց զիջումն ուղղակիորեն արգելված է կարգավորող ակտերով։

Առաջին կատեգորիան այնքան էլ լայն չէ. Այն իրերը, որոնք պատկանում են բացառապես պետությանը, կոչվում են շրջանառությունից հանված։ Օրինակ՝ մայրցամաքային շելֆի ռեսուրսները, պաշտպանական համալիրի արտադրանքը, միջուկային զենքը, պահպանվող տարածքները, Ազգային պարկերև այլն:

Ընդհանուր հասկացություններ

Հասկանալու համար, թե ինչ բաներ կարող են լինել գրավի առարկա, դուք պետք է հասկանաք տերմինը: Գրավ բառը հասկացվում է որպես պարտավորությունների ապահովման միջոց։ Եթե ​​պարտապանը ոչ պատշաճ կերպով է կատարում կամ ընդհանրապես չի կատարում պարտավորությունները, ապա պարտատերն իրավունք ունի դրանք բավարարել գրավ դրված գույքի հաշվին։

Հիփոթեքային գույքը բնեղենով, որը կոչվում է հիփոթեք, հնարավոր է ստանալ միայն կարգավորող փաստաթղթերում ուղղակիորեն նշված դեպքերում: Այլ իրավիճակներում գրավը վաճառվում է մրցույթների միջոցով, իսկ հասույթը փոխանցվում է փոխատուին:

Դիտումներ

Թեմայի վերաբերյալ առանձնանում է իրավունքների կամ գույքի գրավը։ Գույքի գտնվելու վայրում կան.

• ֆիրմա, այսինքն՝ առանց իրը պարտատիրոջը փոխանցելու, օրինակ՝ շրջանառության մեջ գտնվող ապրանքների գրավ.
• գրավ, որն ապահովում է ապրանքի փոխանցումը պարտատիրոջը, օրինակ՝ գրավատանը։

Ըստ հողամասի հետ կապի աստիճանի կա դասակարգում.

• շարժական գույք;
• Անշարժ գույք.

Առաջացման հիմքերը

Գրավի ոլորտում իրավահարաբերությունները ծագում են համաձայնագրի հիման վրա։ Քաղաքացիական օրենսգիրքը նախատեսում է նաև գրավ՝ օրենքի հիման վրա։ Ամենապարզ օրինակը խանութում ապառիկ ապրանք գնելն է: Գնորդը սեփականատերն է և գրավատուն, գրավի առարկան ձեռք բերվածն է։

Մեկ այլ օրինակ. համատեղ շինարարության մասին պայմանագրով հողամասը և կառուցվող անշարժ գույքը գրավադրված են բաժնետերերի կողմից: Նույն իրավիճակն է նաև համայնքային անշարժ գույքի տարաժամկետ գնման դեպքում:

Պայմանագրի առարկան

Քաղաքացիական օրենսգրքի 336-րդ հոդվածի դրույթների համաձայն՝ գրավի առարկա է հանդիսանում ցանկացած գույք, այդ թվում՝ գույքային իրավունքները։ Բացառություն են կազմում այն ​​ապրանքները, որոնց նկատմամբ բռնագանձումը չի թույլատրվում: Ամենապարզ օրինակը երեխայի աջակցությունն է:

Գրավի առարկա կարող են լինել նույնիսկ իրավունքները կամ իրերը, որոնք ձեռք կբերվեն ապագայում:

Արտադատական ​​կարգադրություն

Ամենից հաճախ գրավի պայմանագրերը հանդիպում են բանկերի հետ իրավահարաբերություններում։ Արտադատական ​​ընթացակարգի դիմելու համար նման պայման պետք է ամրագրվի հենց պայմանագրում։ Սակայն որոշ դեպքերում արտադատական ​​ընթացակարգ ընդհանրապես չի կարող կիրառվել։ Մասնավորապես, չեն կարող խլել միակ բնակարանը, նույնիսկ եթե դա գրավի պայմանագրի առարկա է։

Այլ դեպքերում, արտադատական ​​հրամանի կատարման համար պետք է պահպանվեն մի քանի պայմաններ.

• պայմանագիրը պետք է պարունակի գույքի վաճառքի պայմանները.
• նշվում է գրավի արժեքը.
• գնի բացակայության դեպքում նկարագրված է դրա որոշման կարգը.

Բանկի հետ պայմանագրի օրինակով կարելի է առանձնացնել գրավի առարկայի վերաբերյալ արտադատական ​​գանձման իրականացման հետևյալ փուլերը.

1. Վարկառուի և գրավատուի գրավոր ծանուցում (այդ կողմերը չեն կարող լինել նույն անձը). Նորմատիվ ակտերչեն պարունակում պահանջներ նման փաստաթղթի համար, հետևաբար այն կազմվում է անվճար: Սովորաբար ծանուցման մեջ նշվում են պայմանագրի մանրամասները, պարտավորությունը, որն ապահովվում է գրավով, գույքի վաճառքի ընտրված եղանակը և դրա գինը։ Վարկառուն ունի 10 օր ծանուցումը քննարկելու համար, եթե փաստաթղթում այլ ժամկետ նախատեսված չէ:
2. Գրավատուն գույքը կամ դրա համար նախատեսված փաստաթղթերը փոխանցում է բանկին: Պետք է կազմվի ընդունման և փոխանցման ակտ:
3. Բանկը վարկառուին տեղեկացնում է աճուրդի նախատեսված օրվա և վայրի մասին:
4. Անցկացվում է աճուրդ, որտեղ վաճառվում է գրավի առարկան։ Եթե ​​աճուրդից ստացված միջոցները բավարար չեն եղել ամբողջ պարտքը ծածկելու համար, ապա բանկն իրավունք ունի բռնագանձել պարտապանի մյուս գույքը: Եթե ​​գումարն ավելի մեծ է, ապա աճուրդից հետո առաջացած տարբերությունը վերադարձվում է գրավատուին:

Բանկն իրավունք ունի ձեռք բերել գրավը, եթե աճուրդը չի կայացել: Եթե ​​վարկատուն չի ցանկանում գնել գույքը կամ պահել այն, ապա կրկնակի աճուրդ է անցկացվում:

Դատական ​​կարգը

Գրավի առարկայի նկատմամբ բռնագանձումը կարող է իրականացվել դատական ​​կարգով, նույնիսկ եթե պայմանագրով նախատեսված է արտադատական: Քայլ առ քայլ ամեն ինչ այսպիսի տեսք ունի.

• Բանկը հայցով դիմում է դատարան. Նա իրավունք ունի պահանջելու պահանջի ապահովումը գույքի վրա արգելանք դնելով։
• Վարույթի արդյունքներով որոշում է կայացվում։ Ամբաստանյալն իրավունք ունի հետաձգում խնդրելու։ Եթե ​​հայտը բավարարվի, ապա այս ընթացքում տոկոսները դեռ կգանձվեն։
• Կատարողական թերթի հիման վրա հարկադիր կատարողը կատարում է դատարանի որոշումը, ավելի ճիշտ՝ արգելանք է դնում գույքի վրա՝ գրավադրված առարկան աճուրդում հետագա վաճառելու համար։

Վարկառուն իրավունք ունի մարելու պարտքերը և փոխհատուցելու փոխատուի բոլոր ծախսերը դատական ​​և արտադատական ​​հավաքագրման ցանկացած փուլում:

Պայմանագրի պահանջները

Գործող օրենսդրությունը պահանջում է, որ գրավի պայմանագիրը կազմվի որոշակի կանոններով: Այն պետք է պարունակի նախադրյալներ.

• գրավի առարկա;
• պարտավորության գինը կամ ծախսերի հաշվարկման կարգը.
• ժամկետներ;
• պարտավորություններ, որոնք ապահովված են գույքով.

Եթե ​​պայմանագիրը բարդ է, ապա այն ներառում է մի քանի պարտավորություններ։ Գրավով ապահովումը կարող է վերաբերել ոչ միայն հիմնական պարտավորությանը, այլև գույքի պահպանման հետ կապված ծախսերին: Ամեն դեպքում, նման պայմանները պետք է ամրագրվեն պայմանագրում։

Գրավի առարկա կարող է լինել վաճառվող ցանկացած իր, եթե գործող օրենսդրությամբ դրանց վաճառքն արգելված չէ։

Եթե ​​ապրանքը գտնվում է շրջանառության մեջ

Օրենսդրությունը թույլ է տալիս գրավ տրամադրել շրջանառության մեջ գտնվող ապրանքների տեսքով։ Այսինքն՝ պարտատերը չի վերցնում գույքը, իսկ պարտապանը շարունակում է օգտագործել այն։ Նա պահպանում է գույքը տնօրինելու, դրա կազմը փոխելու և որոշակի ճշգրտումներ կատարելու իրավունքը։ Փաստորեն, խոսքը հումքի կամ պաշարների պատրաստի արտադրանքի վերածելու մասին է։

Հիմնական պայմանն այն է, որ գույքի արժեքը չնվազի պայմանագրում նշվածի համեմատ։ Գույքի վաճառքից հետո այն դադարում է գրավադրվել։

Գրավադրված գույքի գրանցամատյան

2014 թվականից համացանցում գործում է գրավադրված շարժական գույքի ռեգիստրը։ Այն շատ տարածված է վարորդների շրջանում, քանի որ այնտեղ կարող եք ստուգել տրանսպորտային միջոցը սահմանափակումների համար:

Ամբողջ տեղեկատվությունը համացանցում է: Օրինակ, մեքենայի մասին տեղեկություններ կարող եք գտնել կոնկրետ ներդիրում` մուտքագրելով մեքենայի VIN-ը: Տեղեկությունները կարող եք իմանալ նաև գրավատուի կամ շարժական գույքի գրավի մասին ծանուցման մանրամասներով։

Ծառայությունը վճարովի է, գինը կախված է շահագրգիռ անձի պահանջած փաստաթղթի էջերի քանակից։ Մեկ թերթիկի համար ստիպված կլինեք վճարել 40 ռուբլի:

Առավելություններն ու թերությունները

Գրավի գրանցման դրական կողմերը.

• երաշխիքներ վարկատուի համար;
• Գրավի առարկա կարող է լինել ինչպես շարժական, այնպես էլ անշարժ գույքը, բացառությամբ այն իրերի, որոնք արգելված են վաճառքի կամ հանված քաղաքացիական շրջանառությունից.
• առաջին հերթին բավարարվում են գրավով ապահովված պահանջները, և միայն դրանից հետո ոչնչով չապահովված պահանջները.
• չի թույլատրվում տնօրինել գրավ դրված գույքը, բացառությամբ շրջանառության մեջ գտնվող գույքի.
• գրավատու կարող է լինել ոչ միայն պարտապանը, այլև այլ անձ:

Հիմնական թերությունն այն է, որ եթե գրավառուն չի ստանում գրավ դրված շարժական գույքը, ապա հսկայական ռիսկ կա, որ այն կօտարվի անբարեխիղճ գնորդին։ Հետագայում կարող են խնդիրներ առաջանալ նոր սեփականատիրոջ ստեղծման հետ կապված։

Երկրորդ թերությունը գրավադրված գույքի վաճառքի շատ բարդ և ժամանակատար ընթացակարգն է։

Որոշ էական փոփոխություններ կարող են տեղի ունենալ բաժնետիրական արժեթղթերի «կյանքի» ընթացքում.

Արժեթղթերի մի տեսակի փոխակերպում այլ տեսակի արժեթղթի.

Արժեթղթի անվանական արժեքի փոփոխություն.

Արժեթղթի մարում կամ դրա փոխարինում այլ գույքով:

Վերոնշյալ իրավիճակներում, ֆորմալ իրավական տեսանկյունից, տեղի է ունենում մի գույքի փոփոխություն և (կամ) փոխարինում մյուսով։

Այս պահին Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի նորմերը չեն նախատեսում գրավի առարկայի փոխարինում, բացառությամբ շրջանառության մեջ գտնվող ապրանքների գրավադրման կանոնների: Հետևաբար, գրավադրված արժեթղթի մանրամասների փոփոխությունը կամ դրա փոխարինումը այլ գույքով պետք է որակվի որպես գրավ դրված գույքի կորուստ կամ ոչնչացում կամ գրավադրված իրավունքի դադարեցում։

Այս իրավիճակում գրավատուն իրավունք ունի օգտագործել Արվեստի 2-րդ կետը: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 354-ը, համաձայն որի, եթե գրավ դրված իրը կորել կամ վնասվել է, կամ օրենքով սահմանված հիմքով դադարեցվել է դրա նկատմամբ սեփականության իրավունքը կամ տնտեսական կառավարման իրավունքը, գրավատուն իրավունք ունի. ողջամիտ ժամկետում վերականգնել գրավ դրված իրը կամ փոխարինել դրան համարժեք այլ գույքով, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով:

Եթե ​​գրավառուն չի օգտվել այդ իրավունքից, ապա գրավը դադարեցվում է, և գրավառուն իրավունք ունի պահանջելու գրավով ապահովված պարտավորության վաղաժամկետ կատարումը (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 351, 352 հոդվածներ):

Որպես ստեղծված իրավիճակից ելքի տարբերակներից մեկը՝ կողմերը գրավի պայմանագիր կնքելը արժեքավոր թղթեր, օգտվել Արվեստի 6-րդ կետով իրենց տրված իրավունքից. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 340-ը, որը նախատեսում է իրերի և գույքային իրավունքների գրավադրման հնարավորությունը, որոնք գրավատուն ձեռք կբերի ապագայում: Սակայն պարզվում է, որ «գրավատուի կողմից հետագայում ձեռք բերված արժեթղթերի գրավադրումը հնարավոր է միայն այն արժեթղթերի նկատմամբ, որոնց թողարկումն անցել է պետական ​​գրանցում գրավի պայմանագրի կնքման պահին»։ Դա պայմանավորված է նրանով, որ գրավի պայմանագրում արժեթղթերը պետք է անհատականացվեն որպես գրավի առարկա։

Ստեղծված իրավիճակը չի նպաստում բաժնետիրական արժեթղթերի գրավադրման հանրաճանաչությանը։ Ներկայումս գրավադրված արժեթղթի կորստի ռիսկը կանխելու նպատակով գրավառու պարտատերը ստիպված է հրաժարվել որպես գրավ ընդունել այնպիսի արժեթուղթ, որի առնչությամբ վերը նշված իրադարձությունները ենթադրվում են հիմնական պարտավորության ակնկալվող ժամկետի ընթացքում: Այս մոտեցման հետևանքն այն է, որ բաժնային արժեթղթերն ընդունվում են որպես գրավ՝ միայն կարճաժամկետ պարտավորություններն ապահովելու համար:

Գրանցված բաժնետիրական արժեթղթերի գրավադրումների ռեեստրի վարման համակարգում հաշվառման և գրանցամատյանի վարման համակարգում փոփոխություններ կատարելու կարգի 14-րդ կետը ՖՀՖՀ-ի 05.04.2011թ. Թիվ 11-10 / պզ-ն (այսուհետ՝ գրանցված բաժնային արժեթղթերի գրավադրման հաշվառման կարգ) ենթադրում է, որ գրավի հանձնարարականում կարող են սահմանվել գրավի հետևյալ պայմանները.

Գրավը տարածվում է գրավատուի կողմից գրավադրված արժեթղթերի փոխակերպման արդյունքում ստացված բոլոր կամ որոշակի թվով արժեթղթերի վրա.

Գրավը տարածվում է որոշակի տեսակի, կատեգորիայի (տեսակի), սերիայի արժեթղթերի վրա, որոնք լրացուցիչ մուտքագրվում են գրանցված անձի՝ գրավատուի անձնական հաշվին (ներառյալ լրացուցիչ բաժնետոմսերը):

Այն թեզը, որ գրավը պահպանվում է նույնիսկ գրավի առարկայի փոփոխման դեպքում, հեշտ չէ հիմնավորել դասական գրավային իրավունքի տեսանկյունից։ Գրավը համարվում է գրավի պայմանագրով սահմանված քաղաքացիական իրավունքների կոնկրետ օբյեկտի նկատմամբ իրավունք: Երբ այս օբյեկտը փոխվում է, նոր ստեղծված (փոխարինված) առարկան այլևս չի կարող գրավ համարվել, քանի որ գրավի պայմանագրի կողմերը պայմանավորվել են, որ այն հանդես է գալիս որպես պահանջի երաշխիք:

Իհարկե, այս դեպքում տեղի կունենա գույքի գրավի գեղարվեստական ​​փոխարինում որոշակի արժեքի իրավունքի գրավով։ Գրավ դրված իրի արժեքի այն մասը, որը մեկուսացվել է գրավի պայմանագրում, երբ բանը փոխվել է, ոչ մի տեղ չի անհետանում։ Իսկ եթե դատարանը կարող է հետևել հինի և նորի կապին, ապա գրավը դադարեցված համարելու հիմքը չի բացահայտվում։

Երբ արժեթղթերը մարվում կամ մարվում են, դրանք փոխարինվում են կանխիկով (կանխիկ կամ անկանխիկ): Այս կապակցությամբ Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանը որդեգրել է հետևյալ դիրքորոշումը. դրամական միջոցները չունեն գրավի պայմանագրի էական հատկանիշներից մեկը՝ գրավադրված իրը վաճառելու հնարավորություն, և, հետևաբար, չեն կարող գրավի առարկա լինել։ Այսպիսով, երբ արժեթղթերը մարվում են, գրավի առարկան վերանում է, գրավի պայմանագիրը լուծվում է։

Հարկավոր է ուշադրություն դարձնել այն հանգամանքին, որ արժեթղթերի շրջանառության ժամկետի լրանալը դատարանների կողմից չի դիտվում որպես գրավի առարկայի ոչնչացում և գրավի դադարեցման հիմք։

Այսպիսով, Տասներեքերորդ ՇՊԱԿ-ը իր որոշման մեջ նշել է, որ գրավի առարկայի շրջանառության ժամկետը լրանալու հետ կապված գրավի դադարեցումը հակասում է Արվեստի դրույթներին: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352 և Արվեստ. ՌԴ «Գրավի մասին» օրենքի 34-րդ հոդվածը։ Պարտատոմսերի շրջանառության ժամկետի ավարտը չի դադարեցնում անվանական արժեքը ստանալու սեփականատիրոջ իրավունքը: Պարտատոմսերը սեփականատիրոջը տրամադրում են անվանական արժեքը սահմանված ժամկետում ստանալու իրավունք: Օրենքը նախատեսում է թողարկողի պատասխանատվությունը պարտատոմսերի ուշ մարման համար։ Գրավի դադարեցման հետ կապված հանգամանքների ցանկը սահմանվում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-րդ հոդվածով: Այս ցանկը ընդգրկուն է և լայն մեկնաբանության ենթակա չէ:

Ժամանակակից գրավային իրավունքի շատ սուր խնդիր է գրավի պահպանումը, երբ գրավով ապահովված պարտավորությունը փոխվում է առանց գրավի պայմանագրում գրավով ապահովված պարտավորության նկարագրությունը միաժամանակ փոխելու:

Մինչև վերջերս դատարանների ճնշող մեծամասնությունը ելնում էր այն ենթադրությունից, որ այն դեպքում, երբ կողմերը գրավով ապահովված պարտավորության մեջ որևէ փոփոխություն են կատարում, փոփոխված հանգամանքները չպետք է համարվեն գրավով ապահովված։

Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի պլենումի թիվ 6 որոշման մեջ, Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի թիվ 8 պլենումի 01.07.1996 թ. «Քաղաքացիական օրենսգրքի առաջին մասի կիրառման հետ կապված որոշ հարցերի վերաբերյալ. Ռուսաստանի Դաշնություն» նշվում է, որ այն դեպքերում, երբ գրավատուն հիմնական պարտավորության պարտապանն է, ըստ էության պայմանները, գրավով ապահովված պարտավորության կատարման չափը և ժամկետները պետք է համաձայնեցված ճանաչվեն, եթե գրավի պայմանագիրը. պարունակում է հղում հիմնական պարտավորությունը կարգավորող և համապատասխան պայմաններ պարունակող համաձայնագրին:

Դատական ​​պրակտիկան բավականին խստորեն պահպանվել է այն տեսակետը, որ եթե գրավատուն պարտապան չէ գրավադրված պարտավորության ներքո, ապա գրավադրված պայմանագրի ցանկացած փոփոխություն պահանջում է համաձայնություն գրավատուի հետ, հակառակ դեպքում գրավը ճանաչվում է որպես չկնքված գործարք։ Գաղափարը, որ պարտապանի և պարտատիրոջ գործողությունները՝ փոխելով ապահովված պարտավորության պայմանը, չպետք է ազդեն գրավատուի դիրքի վրա, իր հաստատումն է գտնում պարտավորությունների օրենքի հիմնարար պոստուլատում. այն.

Այնուամենայնիվ, Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 2011 թվականի փետրվարի 17-ի թիվ 10 «Գրավի մասին օրենսդրության կիրառման որոշ հարցերի վերաբերյալ» որոշման 13-րդ կետի համաձայն, չափի փոփոխությունը կամ. գրավով ապահովված պարտավորության կատարման ժամկետը (օրինակ՝ փոփոխության պատճառով տոկոսադրույքըփոխառության կամ վարկի մարման ժամկետի փոփոխության վերաբերյալ) համեմատ, թե ինչպես է նման պայմանը սահմանվում գրավի պայմանագրում, ինքնին հիմք չէ գրավը դադարեցնելու համար։

Նշված որոշման մեջ բարձրագույն դատարանը կողմ է արտահայտվել հիմնական պարտավորության լողացող չափով գրավ թույլատրելուն։ Այսպիսով, գրավի պայմանագրի կողմերն իրավունք ունեն պայմանագրում սահմանել, որ գրավն ապահովում է պարտավորություն այն չափով, որը տեղի կունենա գրավի առարկայի վերաբերյալ բռնագանձման պահին: Սակայն անհրաժեշտ է, որ գրավի պայմանագիրը պարունակի նման աճի սահմանները։

Պետք է նկատի ունենալ, որ, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով, գրավն ապահովում է պահանջն այնքանով, որքանով այն ունի բավարարման պահին, մասնավորապես՝ տոկոսներ, բռնագանձում, ուշացման հետևանքով առաջացած վնասների հատուցում, ինչպես նաև. որպես գրավադրված իրի պահպանման և հավաքագրման ծախսերի համար անհրաժեշտ ծախսերի փոխհատուցում (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 337-րդ հոդված):

Ավելին, ըստ Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 337-ը, գրավի պայմանագրի կողմերն իրավունք ունեն նախատեսել, որ գրավն ապահովում է ոչ միայն պայմանագրից բխող պարտավորությունները (օրինակ, վարկը վերադարձնելու և դրա օգտագործման համար տոկոսները). այլ նաև ստացվածը վերադարձնելու պահանջը (ստացված արժեքի գումարով փոխհատուցման պահանջը) այդպիսի պայմանագրի համար, եթե այն անվավեր է (Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի որոշման 26-րդ կետ. 2011 թվականի փետրվարի 17-ի թիվ 10 «Գրավային օրենսդրության կիրառման որոշ հարցերի շուրջ»):

Բարձրագույն դատարանի այս դիրքորոշումը գործնականում ժխտում է ամբաստանյալների սիրելի դատավարական մարտավարությունը գրավի առարկայի վերաբերյալ բռնագանձման հայցերում՝ գրավով ապահովված պայմանագիրն անվավեր ճանաչելը։

Պաշտոնական տեքստ:

Հոդված 345. Գրավի առարկայի փոխարինումը և վերականգնումը

1. Գրավի առարկայի փոխարինումը թույլատրվում է գրավառուի համաձայնությամբ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

2. Եթե գրավի առարկան կորել կամ վնասվել է, կամ օրենքով սահմանված հիմքերով դադարեցվել է դրա նկատմամբ սեփականության իրավունքը կամ տնտեսական կառավարման իրավունքը, ապա գրավատուն իրավունք ունի ողջամիտ ժամկետում վերականգնելու. գրավի առարկա կամ փոխարինել այն այլ համարժեք գույքով, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով:

Իրավական մեկնաբանություն:

Սույն հոդվածի 1-ին մասով գրավի առարկայի փոխարինումը գրավի պայմանագրի փոփոխման առանձնահատուկ դեպքերից է: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 450-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, պայմանագրի փոփոխությունը հնարավոր է կողմերի համաձայնությամբ, եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով: Այստեղից բխում է, որ համաձայնագիրը կարող է նախատեսել միակողմանի փոփոխություն։ Մասնավորապես, գրավի պայմանագրով կարող է սահմանվել, որ գրավադրված առարկան կարող է փոխարինվել (և, հետևաբար, պայմանագիրը փոխվել) առանց գրավառուի համաձայնության:

Արվեստի 2-րդ կետ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 345-ը պարունակում է կանոն, համաձայն որի գրավատուին իրավունք է տրվում, իր հայեցողությամբ, փոխել գրավի պայմանագիրը գրավադրված առարկայի ոչնչացման դեպքում: Գրավի առարկայի մահը նշանակում է, որ քաղաքացիաիրավական հարաբերությունը զրկված է իր օբյեկտից և չի կարող շարունակել գոյությունը առանց համապատասխան փոփոխության։ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 432-րդ հոդվածի համաձայն, պայմանագիրը համարվում է կնքված, եթե կողմերի միջև համաձայնություն է ձեռք բերվել պայմանագրի բոլոր էական պայմանների վերաբերյալ: Այս դեպքում պայմանագրի առարկայի պայմանը համարվում է էական։ Ուստի գրավի պայմանագրի առարկայի փոխարինումը գրավի պայմանագրի փոփոխություն է։

345-րդ հոդվածի 2-րդ կետը, որով սահմանվում է, որ գրավատուն իրավունք ունի փոխարինելու գրավի կորցրած առարկան, դրանով նրան իրավունք է տրվում միակողմանի փոփոխել գրավի պայմանագիրը: Նման փոխարինումից հետո գրավի պայմանագիրը ստանում է նոր կետ, այսինքն. փոփոխված գրավի պայմանագիր է։ Կարևոր է ընդգծել, որ 345-րդ հոդվածի 2-րդ կետը չի պահանջում գրավառուի համաձայնությունը գրավի պայմանագիրը փոփոխելու համար: Նա նշում է, որ գրավատուն «իրավունք ունի» փոխարինում կատարելու։ Այստեղից բխում է, որ գրավառուն պարտավոր է համաձայնվել պայմանագրի նման փոփոխությանը։

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 345-րդ հոդվածի 2-րդ կետը գրավատուի հայեցողությամբ թողնում է ոչ միայն գրավի պայմանագիրը փոխելու կամ չփոխելու մասին որոշումը, այլև, դրական դեպքում, ինչպես փոխել այն և երբ: կատարել փոփոխությունը. Հոդվածում նշվում է, որ գրավատուն իրավունք ունի իրը փոխարինել «համարժեք գույքով»։ Ընդ որում, չի որոշվում, թե ինչպես և ում կողմից է հաստատվում այդ համարժեքությունը։ Քանի որ պայմանագիրը փոխելու հարցը գրավատուի կողմից որոշվում է միակողմանի, դրանով նրան իրավունք է տրվում որոշել, թե որ գույքն է համարժեք:

345-րդ հոդվածն այս կարգով գրավառուին իրավունք չի տալիս, նա օժտված չէ ձայնի իրավունքով գույքի հավասարության մասին գրավատուի որոշման մեջ։ Սույն հոդվածի 2-րդ կետի բնորոշ առանձնահատկությունն այն է, որ այն չի սահմանում ֆիքսված ժամկետ, որի ընթացքում գրավատուն պետք է որոշի գրավի պայմանագիրը փոխելու հարցը:

Ինչպես արդեն նշվել է, հիփոթեքի առարկան անշարժ գույքն է, որի ցանկը սահմանված է Քաղաքացիական օրենսգրքում: Այնուամենայնիվ, շենքերը, շինությունները և հողամասերը ամենից հաճախ հիփոթեքի առարկա են հանդիսանում: Այս անշարժ գույքի օբյեկտների առանձնահատկությունն այն է, որ դրանց սեփականատերերը հաճախ դիմում են այդ օբյեկտների վերափոխմանը, որպեսզի բարելավեն դրանք վերակառուցման, խոշորացման կամ, ընդհակառակը, բաժանման տեսքով տարբեր նպատակներով:

Անշարժ գույքի առանձին տեսակ, որը կարող է լինել հիփոթեքի առարկա, շենքերն ու շինությունները: Հենց այս օբյեկտներն են, որ ավելի հաճախ, քան մյուսները, ենթարկվում են տարբեր փոփոխությունների, լինի դա վերակառուցում, վերակառուցում, թե այդպիսի օբյեկտների օրինական բաժանում մի քանի անկախների։ Հաճախ գործնականում առաջանում է հետևյալ հարցը. արդյո՞ք անշարժ գույքի օբյեկտի նման վերափոխումը նշանակում է հիփոթեքի առարկայի փոփոխություն, թե՞ նման վերափոխումը պետք է դիտարկել որպես մեկ օբյեկտի օրինական ոչնչացում (ինչը նաև հիմք է հանդիսանում. հիփոթեքային հարաբերությունների դադարեցում), իսկ առաջացող անշարժ գույքի օբյեկտը նոր օբյեկտ է, որը ծանրաբեռնված չէ հիփոթեքային իրավունքներով։ Հիփոթեքի մասին օրենսդրությունը այս հարցին հստակ պատասխան չի տալիս, սակայն կան մի շարք դատական ​​ակտեր, որոնցում տարբեր կարծիքներ են արտահայտված այս հարցում։

Դատական ​​պրակտիկան հիփոթեքի առարկայի փոփոխության փաստի իրավական գնահատման առումով ցույց է տալիս, որ դատարանները տարբեր կերպ են գնահատում այս հանգամանքը. մի շարք դատարաններ կարծում են, որ հիփոթեքի առարկայի փոփոխությունը անշարժ գույքը բաժանելու առումով. մի քանի անկախ օբյեկտներ գույքի կորուստն է, իսկ մյուսները կարծում են, որ այդ փոփոխությունը չի կարող հավասարվել հիփոթեքի սուբյեկտի մահվան հետ։ Հարկավոր է դիտարկել կոնկրետ դատական ​​գործեր, որոնցում տրվել է այս հանգամանքների գնահատականը, ինչպես նաև առանձին ընդգծել, թե գրավադրված անշարժ գույքի որ վերափոխումները պետք է դիտարկվեն որպես հիփոթեքի առարկայի փոփոխություն և ինչ է նշանակում նրա մահը: հիփոթեքի առարկա

Դատական ​​վարույթներից մեկում առաջին և վճռաբեկ ատյանի դատարանները համարել են, որ ի սկզբանե գրավադրված անշարժ գույքը մի քանի անկախ օբյեկտների բաժանելու գործընթացում օբյեկտներ ստեղծելիս հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված ոչ բնակելի տարածքները դադարել են գոյություն ունենալ որպես քաղաքացիական իրավունքների օբյեկտ, այսինքն՝ ոչնչացվել է գույքը, որի կապակցությամբ գրավը դադարեցվել է։ Այս դեպքում վճռաբեկ դատարանը վկայակոչել է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-րդ հոդվածի 1-ին կետի 3-րդ ենթակետը:

Սույն գործը վերանայվել է վերահսկողության կարգով, ՍԱԿ-ի նախագահությունը նշել է, որ առաջին և վճռաբեկ ատյանի դատարանները հաշվի չեն առել հետևյալ հանգամանքը, որ համաձայն ՀՀ Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-րդ հոդվածի 1-ին կետի 3-րդ ենթակետի. Ռուսաստանի Դաշնությունում գրավը դադարեցվում է գրավադրված իրի մահվան կամ գրավադրված իրավունքի դադարման դեպքում, եթե գրավատուն չի օգտվել սույն օրենսգրքի 345-րդ հոդվածի 2-րդ կետով նախատեսված իրավունքից: Սակայն գործի նյութերից բխում է, որ գրավի առարկա հանդիսացող ոչ բնակելի տարածքը ձեռնարկատիրոջ կողմից բաժանվել է երկու տարածքի, սակայն գրավի առարկայի բաժանումը չի նշանակում նրա մահ. . Բացի այդ, դատարանը ուշադրություն է հրավիրել այն փաստի վրա, որ գրավառուն համաձայնել է գրավի պահպանման պայմանով տարածքի բաժանմանը, և գրանցված է գրավով թիվ 1 և 2 տարածքների նկատմամբ սեփականության իրավունքի ծանրաբեռնվածությունը. ինչը վկայում է այն մասին, որ գրավի պայմանագրի կողմերը փոխել են դրա առարկան, իրավունքի ճանաչման հիմքերը գրավ չկան:

Հիփոթեքի գործողության ընթացքում կարող են լինել դեպքեր, երբ գրավ դրված գույքը վերանորոգվում կամ վերակառուցվում է, ինչի արդյունքում կարող են փոխվել գրավադրված գույքի տեխնիկական բնութագրերը: Այս առումով վիճահարույց հարց է առաջանում՝ արդյոք նման վերակառուցումը փոփոխություն է, թե՞ վերակառուցման արդյունքում ձևավորվում է գրավադրված գույքից տարբերվող բոլորովին նոր օբյեկտ, և, համապատասխանաբար, վերակառուցումը պետք է դիտարկել որպես սկզբնապես գրավադրված գույքի ոչնչացում։ . Այս հարցը լուծելու համար պետք է դիմել դատական ​​պրակտիկային։

Գործերից մեկում հայցվորը մատնանշել է հիփոթեքային օբյեկտի վերակառուցումը, որի արդյունքում հայտնվել է գրավի առարկա չհանդիսացող նոր առարկա, ինչի կապակցությամբ գրավը գրավադրված իրի ոչնչացման պատճառով. , դադարեցվել է։ Դատարանը գտել է, որ վերակառուցման արդյունքում տեղի է ունեցել գրավադրված գույքի տեխնիկական բնութագրի փոփոխություն։ Դատարանը նշեց, որ այս փոփոխությունը չեն նշանակում գրավի մահ՝ ենթ. 3 էջ 1 արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-րդ հոդվածով դատարանը եզրակացրեց, որ վերակառուցված գույքի վրա տեղադրված հիփոթեքը պահպանվել է վերակառուցված օբյեկտի նկատմամբ: Դատարանը նշել է, որ հիփոթեքի առարկայի փոփոխությունը հիփոթեքի գործողության ընթացքում. պայմանագիր չի նշանակում գրավի առարկա ոչ ֆիզիկական, ոչ օրինական մահ, որը ենթ. 3 էջ 1 արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը ենթադրում է գրավի դադարեցում:

Նմանատիպ դատավարության ընթացքում դատարանը նշել է, որ հիփոթեքի առարկայի (բարձրություն, հարկերի քանակ, մակերես) պարամետրերը փոխելը, նույնիսկ եթե ապացուցված է, չի նշանակում գրավի առարկայի ֆիզիկական կամ օրինական ոչնչացում, որը, Արվեստի 1-ին կետի 3-րդ ենթակետի իմաստը. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը ենթադրում է գրավի դադարեցում:

Հաջորդ դատավարության ժամանակ վերակառուցվել է հիփոթեքի առարկան՝ կատարվել են անբաժանելի բարեկարգումներ, որոնք զգալիորեն բարձրացրել են տան արժեքը։ Դատարանը գտել է, որ տնտեսական շինությունները անքակտելի բարեկարգումներ են, ինչպես նշված է փորձագետի եզրակացության մեջ, և այդ բարեկարգումները պետք է դիտարկել որպես հիփոթեքի առարկայի փոփոխություն, այլ ոչ որպես դրա ոչնչացում։

Նույն կերպ լուծվել է մի դեպք, երբ գրավատուն հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ընթացքում իրականացրել է գրավադրված շենքի վերակառուցում, որի արդյունքում կառուցվել է նոր շենք՝ իր պարամետրերով տարբերվող սկզբնապես գրավադրվածից։

Դատարանի վերոնշյալ որոշումներից պետք է եզրակացնել, որ գրավադրված անշարժ գույքը մի քանի ինքնուրույն օբյեկտների բաժանման ձևով վերածելը, վերակառուցումը, օբյեկտի պարամետրերի փոփոխությունը դատարանները դիտարկում են հենց որպես սուբյեկտի փոփոխություն. հիփոթեք, և ոչ թե դրա ոչնչացում։ Միևնույն ժամանակ, մեջբերված դատարանների ոչ մի որոշումում դատարանները նշում են, թե ինչպես են կարողացել սահմանազատել այնպիսի հասկացություններ, ինչպիսիք են հիփոթեքային իրերի մահը և փոփոխությունը: Պետք է ենթադրել, որ այդ փոխակերպումները իրենց բնութագրերով չեն մտնում «մահ» հասկացության ներքո, որի սահմանումը չի պարունակվում Քաղաքացիական օրենսգրքում, սակայն լայնորեն կիրառվում է դատական ​​պրակտիկայում։ Ինչպես դատարանները բազմիցս նշել են իրենց որոշումներում, մահը կամ ոչնչացումը պետք է հասկանալ որպես իրի սկզբնական ձևով գոյության անդառնալի ֆիզիկական դադարեցում, ինչը անհնարին է դարձնում սեփականատիրոջ նախնական, անհատական ​​կարիքների բավարարումը: Որոշ դատարաններ մահը սահմանում են նաև որպես գույքի ֆիզիկական ոչնչացում, նրա գոյության դադարեցում որպես նյութական աշխարհի օբյեկտ:

Ելնելով վերոգրյալից՝ կարելի է եզրակացնել, որ քանի որ հիփոթեքի առարկայի փոփոխությունը՝ դրա բաժանման, վերակառուցման ձևով, գրավադրված գույքի տարբեր պարամետրերի ավելացումը կամ նվազումը չի հանգեցնում անշարժ գույքի ֆիզիկական ոչնչացման, այլ. նշանակում է միայն դրա վերափոխումը, նման փոփոխությունը չի կարող համարվել որպես գույքի ոչնչացում և, համապատասխանաբար, նման փոփոխությունը չի կարող հիմք հանդիսանալ հիփոթեքային պարտավորության դադարեցման համար, ինչը նշանակում է, որ փոխված անշարժ գույքի նկատմամբ հիփոթեքը շարունակում է. գործել.

Դատական ​​պրակտիկայում ամենադժվար խնդիրն այն հարցն է, թե արդյոք կարելի է խոսել գույքի ոչնչացման մասին այն դեպքում, երբ գրավ դրված անշարժ գույքը ոչնչացվել է, և դրա մեջ կառուցվել է նոր օբյեկտ՝ ի սկզբանե գրավադրվածից տարբեր: տեղ. Դատական ​​պրակտիկայի նյութերի հիման վրա տվյալ դեպքում գույքի ոչնչացումը որոշելու հիմնական չափանիշը կարծես հիփոթեքի գրավադրված առարկայի ամբողջական ոչնչացումն է։

Դատարանների կողմից գրավադրված գույքի այնպիսի փոփոխության հարցի քննարկումը, ինչպիսին է սկզբնապես գրավադրվածի տեղում կառուցողականորեն նոր օբյեկտի կառուցումը, մեծ ուշադրություն է պահանջում: Դատական ​​գործերից մեկով պարզվել է, որ շենքի սեփականատերը քանդել է գրավ դրված օբյեկտը և նոր անշարժ գույք կանգնեցրել, որում նախորդ շենքից ոչ մի պատ չի մնացել։ Որպեսզի պարզվի, թե արդյոք գրավադրված գույքը ոչնչացվել է, դատարանը նշանակել է շինարարատեխնիկական փորձաքննություն։ Արվեստի 1-ին մասի իմաստով օբյեկտի՝ շինության դատական ​​շինարարության և տեխնիկական ոչնչացման եզրակացությունների համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-րդ հոդվածի համաձայն, կողմերի միջև կնքված հիփոթեքային (գրավի) պայմանագրի առարկա հանդիսացող գույքը չի առաջացել: Փորձաքննության այս եզրակացությունը պայմանավորված է նրանով, որ հիփոթեքային պայմանագրով գրավադրված վերակառուցված շենքի մասնաբաժինը գործողում կազմում է սկզբնական շենքի որոշակի մասնաբաժին (հիմքի առումով)։ Միևնույն ժամանակ, հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ընթացքում գրավ դրված առարկայի միաձուլումը այլ գույքի հետ չի նշանակում գրավ դրված առարկայի ոչնչացում, հետևաբար գրավի և, համապատասխանաբար, հայցվորի փաստարկների դադարեցման պատճառ չէ. որ գրավադրված առարկան ոչնչացվել է, հիմնավորված չեն.

Նմանապես, լուծվել է մի դեպք, որով գրավատուն պնդում է, որ գրավադրված իրը դատաքննության պահին բացակայում է, պատճառաբանելով, որ գրավադրված շենքում հրդեհ է բռնկվել, որից հետո շենքը գործնականում ավերվել է հրդեհից. մնացել են միայն մոխրագույն բլոկների պատերը: . Միաժամանակ, դատաքննության պահին հրդեհից ավերված շենքի տեղում արդեն կառուցվել էր այլ նախագծով մեկ այլ շենք։ Այս առնչությամբ գրավատուն խնդրել է հրաժարվել շենքի վրա բռնագանձման մասով, քանի որ գրավը դադարել է գրավադրված իրի ոչնչացման պատճառով։ Այս հիփոթեքային պարտավորության հիփոթեքային վարկառուն այլ դիրքորոշում է դրսևորել, նա բացատրել է, որ հին շենքի տեղում, նույն հիմքի վրա, իսկապես նոր շենք է կառուցվել, սակայն կարծում է, որ գրավադրված գույքի կորուստը տեղի չի ունեցել. իսկ շենքը պարզապես վերակառուցվել է։ Ելնելով վերոգրյալից՝ դատարանը եզրակացրեց, որ հիմնավորող միանշանակ ապացույցները հիփոթեքային օբյեկտի ամբողջական ոչնչացումդատարան չի ներկայացվել, իսկ նորակառույց շենքը դիտարկվել է սկզբնապես գրավադրվածի վերակառուցման արդյունքում։ Միաժամանակ դատարանը նշել է, որ նման փոփոխությունը չի կարող համարվել որպես հիփոթեքի առարկայի ոչնչացում՝ ենթ. 3 էջ 1 արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը, որը ենթադրում է գրավի դադարեցում: Դատարանը նաև նշեց, որ հիփոթեքային պայմանագրում նման փոփոխության մասին որևէ տեղեկություն մուտքագրելու անհրաժեշտություն չկա։

Այսպիսով, հիփոթեքի սուբյեկտի մահվան փաստը պահանջում է մանրամասն հաստատում, որոշ դեպքերում նման մահը հաստատելու համար պահանջվում են ոչ միայն իրավական փաստաթղթեր, այլ նաև հատուկ տեխնիկական փորձաքննություն, որն ապացուցում է սկզբնապես գրավադրվածի ամբողջական ոչնչացման փաստը: Անշարժ գույք. Հակառակ դեպքում կորցրած գրավադրված գույքի տեղում կառուցված շենքը կամ շինությունը կդիտարկվի որպես վերակառուցում, և այդ առումով սույն օբյեկտի նկատմամբ կկիրառվի նախկինում ծագած հիփոթեքային պարտավորությունը:

Որոշ դեպքերում հնարավոր է գրավադրված գույքի նման փոփոխություն, օրինակ՝ օբյեկտի տարածքի հետ կապված փոփոխություն, մինչդեռ արտաքուստ այս օբյեկտը մնում է անփոփոխ: Նման փոփոխությունը հնարավոր է երկու դեպքում՝ շենքի ընդհանուր մակերեսը կարող է աճել նախկինում չհաշվառված տարածքների (օրինակ՝ նկուղային տարածքների), տարածքների ճշգրտման և ներքին կառույցների ապամոնտաժման պատճառով (օրինակ. պատեր կամ միջնապատեր): Նման գույքի փոփոխությունը նախ պետք է դիտարկել ոչ թե գույքի կորստի հետ նման փոփոխությունների հարաբերակցության համատեքստում, այլ հիփոթեքային պայմանագիրը չկնքված ճանաչելու հնարավորության շրջանակներում՝ սույն օրենքի պարտադիր պահանջներին չհամապատասխանելու պատճառով: օրենքը, երբ այն կնքվում է, այն է՝ պայմանագրում տվյալների բացակայությունը, որը թույլ է տալիս որոշել պայմանագրի առարկան։

Դատական ​​գործերից մեկում. ամբաստանյալը պնդեց վերոնշյալ հանգամանքների առնչությամբ պայմանագիրը չկնքված ճանաչել։ Նա մատնանշեց օրենսդրության նորմերը, մասնավորապես, Արվեստի 2-րդ կետը. «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» թիվ 102-FZ դաշնային օրենքի 9-ը, որի համաձայն հիփոթեքի առարկան որոշվում է պայմանագրում` նշելով դրա անվանումը, գտնվելու վայրը և նկարագրությունը, որը բավարար է այս առարկան բացահայտելու համար: Նրա կարծիքով, հիփոթեքի առարկան բացահայտելու համար բավարար նկարագրություններ են՝ տարածքը կազմող մասերը, դրանց անվանումները, տարածքը, ինչպես նաև անշարժ գույքի օբյեկտի եզակի նույնականացման համարը։ Ամբաստանյալը պնդեց, որ կնքված հիփոթեքային պայմանագրում հաշվի չի առնվել նկուղային տարածքը, որը նույնպես շենքի ընդհանուր մակերեսի մաս է կազմում՝ որպես մեկ օբյեկտ։ Ամբաստանյալը բացատրեց, որ նկուղը լրիվ հարկ է, դրա տարածքը պետք է ներառվի շենքի ընդհանուր մակերեսի մեջ։ Հիփոթեքային պայմանագրում համաձայնեցված չէ, թե շենքի մաս հանդիսացող որ տարածքները (տարածքի մասերը) են հանդիսանում հիփոթեքի առարկա, դրանց անվանումները, տարածքները, թվերը, տառերը սահմանված չեն։ Հիփոթեքային պայմանագրում նշված ընդհանուր մակերեսը նույնպես չի համապատասխանում իրականությանը։ Հիփոթեքային պայմանագրի կնքումից հետո տեխնիկական նկուղի վերակառուցման և զարգացման արդյունքում փոխվել է դրա գործառական նպատակը, այն է՝ դարձել է նկուղ, որի մակերեսը հաշվի է առնվել ընդհանուր մակերեսով։ գրավադրված շենքը։

Այս գործով հայցվորի դիրքորոշումը հետևյալն էր. հայցվորը նշել է, որ օրենսդրությունը չի նախատեսում վերծանում, թե ինչ է նշանակում «նույնականացման համար բավարար նկարագրություն» («Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 9-րդ հոդվածը (անշարժ գույքի գրավադրում). Այս առումով անհրաժեշտ է նշել, որ հիփոթեքային պայմանագրի առարկան պետք է նկարագրվի այնպես, որ հիփոթեքային պայմանագրում նշված գրավադրված օբյեկտի նշանները թույլ տան այն անհատականացնել մի շարք նմանատիպ օբյեկտներից: Հիփոթեքային պայմանագրի կնքման պահին առարկայի նկարագրությունը լիովին համապատասխանում էր սեփականության իրավունքի բոլոր փաստաթղթերին, որ հիփոթեքի առարկան պետք է նշի նաև այն նկուղները, որոնց նկատմամբ սեփականության իրավունքը չի գրանցվել, անվճարունակ են, քանի որ միայն այն, ինչ Սեփականության իրավունքը գրանցված է կարող է գրավադրվել, որոնք գրանցված են որպես սեփականություն, բայց կար միայն տեխնիկական նկուղ, որը. Հրահանգների համաձայն՝ շենքի տարածքը ներառված չէ։

Դատարանը գտել է, որ հիփոթեքի առարկայի նկարագրությունը համապատասխանում է տեխնիկական փաստաթղթերի տվյալներին և բավարար է օրենքով սահմանված կարգով դրա նույնականացման համար։ Նաև հիփոթեքի առարկայի նկարագրությունը ճշգրտորեն համապատասխանում էր իրավունքի օբյեկտի նկարագրությանը, որը պարունակվում էր սեփականության իրավունքի փաստաթղթերում։ Նկատի ունենալով վերոգրյալը և հաշվի առնելով, որ պայմանագրում կողմերի կողմից համաձայնեցված և պահպանված են այս տեսակի պայմանագրի համար օրենքով նախատեսված բոլոր էական պայմանները, դատարանը եզրակացնում է, որ հիփոթեքային պայմանագիրը տվյալ դեպքում կնքված է։ Դատարանները նաև նշել են, որ ոչ Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը, ոչ էլ «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքը չեն պահանջում փոփոխություններ հիփոթեքային պայմանագրում՝ կապված հիփոթեքի առարկայի նկարագրության, դրա գնահատման և այդ փոփոխությունների գրանցման հետ: .

Առանձին-առանձին պետք է դիտարկել անավարտ օբյեկտի օբյեկտի փոփոխության հարցը որպես անշարժ գույքի հատուկ տեսակ։ Այս խնդիրն առաջին անգամ ընդգծվել է 2005 թվականին Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահության 28.01.2005թ. թիվ 90 տեղեկատվական նամակի հավելվածում: Սույն վերանայման 1-ին կետում մատնանշվում էր այն դատական ​​վարույթը, որով հայցվորը դատարանին խնդրել էր բռնագանձել գրավի առարկան, այն է՝ ընթացքի մեջ գտնվող շինարարության օբյեկտը, որը դատաքննության պահին եղել է. ավարտվել և շահագործման հանձնվել: Շրջանային դատարանը հայցը մերժեց՝ իր դիրքորոշումը հիմնավորելով նրանով, որ քանի որ օբյեկտն արդեն ավարտված է, և սեփականության իրավունքն այլևս վերաբերում է ոչ թե անավարտ շինարարության օբյեկտին, այլ գրասենյակային շենքին, ապա գրավը պետք է ճանաչվի դադարեցված։

Սակայն վերաքննիչ դատարանը բեկանել է այս որոշումը և նշել, որ «հիփոթեքային է այն, ինչ ստեղծվել է անավարտ շինարարության գրավադրված օբյեկտն ավարտին հասցնելով»։ Բացի այդ, դատարանն ընդգծել է, որ օբյեկտի ավարտը չի կարող համարվել Արվեստի 1-ին կետով նախատեսված գույքի կորուստ: 352 Քաղաքացիական օրենսգիրք. Դատարանը նաև նշել է, որ «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքը նախատեսում է գրավի պահպանման դեպքեր, երբ դրա առարկան փոխվում է (օրինակ, հոդված 76, կետ 4, հոդված 64, հոդված 65): Սա հաստատվում է նաև դատարանի այն փաստարկով, որ օրենսդրությունը չի նախատեսում իշխանությունների կողմից անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների գրանցման հնարավորությունը օբյեկտի համար հիփոթեքային պայմանագրի գրանցման մասին գրառումների միասնական գրանցամատյանում: ընթացքի մեջ գտնվող շինարարությունը՝ դրա շինարարությունն ավարտելու դեպքում։

Թվում է, թե վերաքննիչ ատյանի դիրքորոշումն այն մասին, որ անավարտ շինարարության օբյեկտի հիփոթեքը տարածվում է նաև այս օբյեկտն ավարտելով ստեղծված նոր անշարժ գույքի վրա, միակ ճիշտն է։ Քաղաքացիական օրենսգրքի և «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի նորմերի նման մեկնաբանության ճանապարհով գնացին նաև այլ դատական ​​մարմիններ։

Այսպիսով, Տոլյատիի Կոմսոմոլսկի շրջանային դատարանը նշել է, որ, համաձայն Արվեստ. «Հիփոթեքի մասին» դաշնային օրենքի 76-րդ հոդվածը, բնակելի շենքի շինարարության ավարտից հետո, դրա վրա հիփոթեքը չի դադարում: Միաժամանակ գրավատուի փաստարկներն առ այն, որ ներկայումս կառուցվել է մեկ այլ տուն, որն իր պարամետրերով և տեխնիկական բնութագրերով չի համընկնում անավարտ բնակելի շենքի օբյեկտի հետ, ինչը զրկում է գրավառուին տունը պահանջելու իրավունքից. հիփոթեքային օբյեկտ, դատարանը համարում է անհիմն:

Հետաքրքիր է Կեմերովոյի Կենտրոնական շրջանային դատարանի դիրքորոշումը, որը հստակորեն մատնանշում էր անավարտ շինարարական օբյեկտը ավարտելու արդյունքում ստեղծված գույքի վրա գրավ պահելու հնարավորությունը, ավելին, նա առանձին-առանձին նշել է թեմայի փոփոխության ազդեցությունը հենց հիփոթեքային պայմանագրի վրա։ անավարտ շինարարական օբյեկտի հիփոթեքի դեպքում հիփոթեքը պահպանվում է ավարտված շինարարության նկատմամբ՝ առանց հիփոթեքային պայմանագրում փոփոխություններ կատարելու՝ կապված հիփոթեքի առարկայի նկարագրության և դրա գնահատման հետ: Դատարանը համարել է նաև, որ նմանատիպ ձևով պետք է մոտենալ ավարտված շինարարական օբյեկտի հիփոթեքի ճակատագրին, եթե հետագայում այս գրավադրված օբյեկտը վերակառուցվի, ինչը հանգեցրել է կապիտալ շինարարության օբյեկտների, դրանց մասերի պարամետրերի փոփոխության ( բարձրությունը, հարկերի քանակը, տարածքը, արտադրական հզորության ցուցիչները, ծավալը) և ինժեներական և տեխնիկական աջակցության որակը (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքաշինության օրենսգրքի 1-ին հոդվածի 14-րդ ենթակետ) և հանգեցրել է անշարժ գույքի նոր օբյեկտի առաջացմանը: .

Հիփոթեքային վարկատուների համատարած սխալ դիրքորոշումն այն մասին, որ ավարտված շինարարությունը պետք է կորած համարվի, արտահայտվել է մի շարք դատարանների որոշումներում։ Հիփոթեքային վարկառուն համարել է, որ հիփոթեքի առարկա գոյություն չունի, քանի որ հիփոթեքային պայմանագրի կնքման պահին հիփոթեքի առարկան կիսատ կառուցված ոչ բնակելի շինությանը պատկանող գույքն է՝ բաղկացած աղյուսե շինությունից և մեկ հարկանի աղյուսե շենք, նա կարծում էր, որ այս օբյեկտը կորել է, քանի որ այժմ փոխվել է ընդհանուր տարածքը և հարկերի քանակը։ Այնուամենայնիվ, դատարանը գտնում է, որ հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ընթացքում հիփոթեքի առարկայի փոփոխությունը չի նշանակում գրավի առարկայի ոչ ֆիզիկական, ոչ օրինական ոչնչացում, ինչը, հոդվածի 1-ին կետի 3-րդ ենթակետի իմաստով. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը ենթադրում է գրավի դադարեցում: Ավելին, «Հիփոթեքի մասին» օրենքի 76-րդ հոդվածի համաձայն՝ բնակելի շենքի կառուցման համար վարկ կամ նպատակային վարկ տրամադրելիս հիփոթեքային պայմանագրով կարող է նախատեսվել պարտավորության ապահովում անավարտ շինարարական օբյեկտով և նյութերով ու սարքավորումներով. գրավատուին պատկանող, որոնք պատրաստված են շինարարության համար. Սույն հոդվածի իմաստով հիփոթեքային պայմանագիրը, որի առարկան կառուցվող բնակելի շենքն էր, առանց դրանում որևէ փոփոխություն և լրացում կատարելու հիփոթեքի առարկայի նկարագրության և դրա գնահատման վերաբերյալ և առանց այդ փոփոխություններն ու լրացումները գրանցելու. տարածվում է կառուցված բնակելի շենքի վրա։

Կա նաև ընթացող շինարարության օբյեկտը փոխելու հնարավորություն՝ կապված դրա վրա շինարարական աշխատանքների իրականացման հետ, ինչը, սակայն, չի հանգեցրել այս օբյեկտը որպես ավարտված շինարարության օբյեկտ (շենքեր, շինություններ) գրանցելու հնարավորությանը։ Այս իրավիճակում դատական ​​պրակտիկան ցույց է տալիս, որ օբյեկտի անավարտ շինարարության բնութագրերի փոփոխությունը (դրա վրա շինարարական աշխատանքների իրականացման պատճառով) օրենքով սահմանված կարգով գրանցված դրա նկատմամբ իրավունքների բացակայության դեպքում թույլ չի տալիս. այն համարել այնպիսի օբյեկտ, որն ըստ էության պայմանագրով ենթակա է փոխանցման հիփոթեքին։ Ավելին, ինչպես բացատրվում է Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահության 2005 թվականի հունվարի 28-ի թիվ 90 տեղեկատվական նամակի 1-ին կետում, եթե հիփոթեքի առարկան եղել է անավարտ շինարարության օբյեկտ, ապա վերջում ս.թ. դրա կառուցման հիփոթեքը մնում է ուժի մեջ, և դրա առարկան շինարարության ավարտի արդյունքում կառուցված շենքն է (կառույցը):

Առանձին-առանձին արժե ուշադրություն դարձնել դրանց բաժանման, առանձնացման, միաձուլման, վերաբաշխման ժամանակ հողամասերի նկատմամբ իրավունքների և ծանրաբեռնվածությունների պահպանման և դադարեցման հարցի կարգավորմանը, որը կարգավորվում է Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության հողային օրենսգրքի 11.8. Սույն հոդվածը սահմանում է, որ նորաստեղծ հողամասերի նկատմամբ մշտական ​​(հավերժ) օգտագործման իրավունքը, ցմահ ժառանգական տիրապետման իրավունքը, անհատույց ժամկետային օգտագործման իրավունքը ծագում է առանց այդ հողամասերի սեփականատերերի կողմից վարչական գործողությունների: Նմանապես, սերվիտուտի տեսքով ծանրաբեռնվածությունը մնում է. «հողամասերի նկատմամբ հաստատված սերվիտուտները, որոնցից հողամասերը գոյանում են բաժանման, համախմբման, վերաբաշխման կամ հատկացման ժամանակ, պահպանվում են նախկին սահմաններում ձևավորված հողամասերի նկատմամբ։ « Մնացած դեպքերում, հողային օրենսգրքի 10.8-րդ հոդվածի 6-րդ կետի համաձայն, պայմանագրից բխող հողամասերի նկատմամբ իրավունքների բեռը պետք է սահմանվի նոր պայմանագիր կնքելով, իսկ մյուս ծանրաբեռնվածությունները պահպանվում են ավտոմատ կերպով:

Այս հոդվածը կարդալիս շատ վիճելի հարցեր են առաջանում. եթե դիմենք դրանում պարունակվող նորմերի բառացի մեկնաբանությանը, ապա կարող ենք եզրակացնել, որ պայմանագրային հիփոթեքը կդադարի, երբ հողամասերը փոխվեն, իսկ օրինականը՝ կպահպանվի: Ակնհայտորեն, օրենսդիրը մոռացել է սույն հոդվածում նախատեսել այնպիսի ծանրաբեռնվածություն՝ որպես հիփոթեք, ինչի կապակցությամբ անհրաժեշտություն է առաջացել դատարանների կողմից մեկնաբանել այս հոդվածը։ Այնուամենայնիվ, ոչ մեկում դատողությունԱվելի բարձր Արբիտրաժային դատարանիցչի պարունակում պատասխան այն հարցին, թե ինչ է տեղի ունենում հիփոթեքի հետ հողամասի փոփոխության դեպքում:

Սակայն այս հարցին փորձեց պատասխանել գրավային իրավունքի տեսաբաններից Ռ.Ս.Բևզենկոն։ Նրա կարծիքով՝ օրենքը պետք է նախատեսի հետևյալը. հողամասը փոխելիս գրավը պետք է ավտոմատ կերպով փոխանցվի նոր հողամասին, քանի որ դա կազատի վարկատուին նոր գրավի պայմանագիր կնքելու հարկադրանքի համար հայց ներկայացնելու անհրաժեշտությունից և լիովին պաշտպանել իր շահերը անբարեխիղճ պարտապանի գործողություններից, ով գրավի ավտոմատ փոխանցման դեպքում չի կարողանա վաճառել, վարձակալել կամ ծանրաբեռնել իր հողամասը այլ գրավով: Այս դեպքում հնարավոր է հողատարածքների բաժանման, տեղաբաշխման և այլ փոփոխությունների անալոգիա կազմել այնպիսի հիփոթեքային օբյեկտների փոփոխությամբ, ինչպիսիք են շենքերը կամ շինությունները, ինչը վերը նշված է, և որի մանրամասն վերլուծության համաձայն հնարավոր եղավ. պարզել, որ նման փոփոխությունը չի ենթադրում նման օբյեկտների անշարժ գույքի նկատմամբ հիփոթեքային պարտավորությունների դադարեցում:

Այս կարծիքի օգտին կարելի է վկայակոչել բազմաթիվ դատաիրավական պրակտիկա՝ հաշվի առնելով փոփոխված հողամասերի վրա գրավ պահելու հնարավորությունը։ Ավելին, դատական ​​պրակտիկայի հիման վրա հողամասերի փոփոխությունը հնարավոր է մի քանի դեպքերում՝ հողամասի տարածքի փոփոխության դեպքում, հողի կատեգորիայի փոփոխության դեպքում, հողամասի նկատմամբ իրավունքների փոփոխություն (օրինակ, վարձակալության իրավունքից սեփականության իրավունքից):

Դատական ​​գործերից մեկով դատարանը գտել է, որ վարկառուի ստանձնած պարտավորությունների կատարումը վարկային պայմանագրերապահովված է հիփոթեքային պայմանագրերով, որոնց առարկան սեփական հողամասի հանձնումն է՝ 7730 քմ ընդհանուր մակերեսով։ մ կատեգորիայի բնակավայրերի հողատարածք՝ վառելանյութերի և քսանյութերի պահեստի շահագործման համար թույլատրված օգտագործման համար, այնուհետև՝ 7 730 քառ. մ վրկ բնակավայրերի հողերի կատեգորիայից, վառելիքի և քսանյութերի պահեստի շահագործման համար թույլատրված օգտագործումով, դրա սեփականատերը հիփոթեքային վարկառուի համաձայնությամբ վերափոխել է երեք հողամաս՝ 2710 քառ. մ, 2 712 քառ. մ եւ 2 308 քառ. մ.

Դատարանը նշել է, որ համաձայն Արվեստի 9-րդ կետի. «Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական ​​գրանցման և դրա հետ գործարքների մասին» Դաշնային օրենքի 12. 1997 թ. անշարժ գույքով այդ գործողությունների արդյունքում ձևավորված օբյեկտների գրանցումները մուտքագրվում են Իրավունքների միասնական պետական ​​ռեգիստրի նոր բաժիններում և բացվում են նոր կադաստրային համարներով սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի նոր գործեր, մինչդեռ նոր ձևավորված հողամասերից յուրաքանչյուրը ենթակա է. նույն ծանրաբեռնվածությունը, որն ի սկզբանե կար: Այսպիսով, վերը նշված հողամասը նորաստեղծ օբյեկտների համար վերափոխելիս անհրաժեշտ էր գրանցումներ կատարել միասնական պետական ​​ռեգիստրի նոր բաժիններում, բացել նոր գործեր նոր կադաստրային համարներով և հիփոթեքի տեսքով բեռ սահմանել:

Մեկ այլ դատական ​​գործի նյութերից երևում է, որ 2007 թվականի մարտի 21-ին անհատ ձեռնարկատիրոջ և բանկի միջև կնքվել է հիփոթեքային պայմանագիր, որի համաձայն հիփոթեքը սահմանվել է հետևյալ գույքի համար՝ շենք և վարձակալության իրավունք. հողամաս Հիփոթեքային պայմանագիրը հետագայում առուվաճառքի պայմանագրի հիման վրա սեփականության իրավունքով ձեռք է բերել անհատ ձեռներեցը, որը հաստատվում է իրավունքների պետական ​​գրանցման վկայականով։

Անդրադառնալով այն հանգամանքին, որ հողամասը սեփականության իրավունքով ձեռք բերելու կապակցությամբ դադարեցվել է հողամասի վարձակալության իրավունքը, իսկ անհատ ձեռնարկատերը գրավի գրանցման համար չի դիմել, բանկը վիճելի հողամասի նկատմամբ գրանցել է գրավի իրավունք ապօրինաբար, Դիմումատուն դիմել է արբիտրաժային դատարան:

Հրաժարվելով բավարարել նշված պահանջները՝ առաջին ատյանի դատարանը ելնում էր այն հանգամանքից, որ անշարժ գույքի գրանցման ծառայությունը հիմքեր չուներ հողամասի վարձակալության իրավունքի հիփոթեքի վերաբերյալ գրանցումը վերացնելու համար, քանի որ նման փոփոխությունը չէր կարող հանգեցնել. նման պարտավորության դադարեցումը որպես գրավ. Դատարանը նշեց, որ ոչ Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը, որը սահմանում է գրավի դադարեցման հիմքերը, ինչպես նաև «Հիփոթեքի (անշարժ գույքի գրավի) մասին» դաշնային օրենքի դրույթները չեն նախատեսում գրավի նկատմամբ իրավունքների փոփոխություն: գույքը՝ որպես հիփոթեքի դադարեցման հիմք, մասնավորապես՝ վարձակալության իրավունքից մինչև սեփականության իրավունք։ Այս առումով հողամասի սեփականության իրավունքով հողամասի վարձակալության իրավունքի հետագա փոփոխությունը չի կարող հիմք հանդիսանալ մինչև իրավունքների փոխանցումը և օրենքով սահմանված կարգով ծագած գրավային պարտավորությունների դադարեցման համար:

Կարևոր է նաև ուշադրություն դարձնել այն դեպքերին, երբ գրավադրված հողամասի տարածքը վարձակալության պայմանագրով կրճատվում է, ինչը լրացուցիչ պարտավորություն է դրա վրա գտնվող շենքերի հիփոթեքի հետ կապված: Պետք է ուշադրություն դարձնել այն դատական ​​գործընթացին, որտեղ տեղի են ունեցել հետևյալ հանգամանքները. գրավատուն խզել է գրավադրված հողամասի վարձակալության պայմանագիրը և նույն օրը սեփականատիրոջ հետ կնքել նոր վարձակալության պայմանագիր նույն ավելի փոքր մակերեսով հողամասի համար։ Նոր վարձակալությունը գործառականորեն ծառայում է նույն գույքը, ինչ նախորդ վարձակալությունը: Դատարանը գտել է, որ այս դեպքում անհնար է խոսել գրավը դադարեցնելու հիմքերի առկայության մասին, քանի որ «Գրավի մասին» դաշնային օրենքի 34-րդ հոդվածի 3-րդ կետը չի կարող կիրառվել այս վեճի նկատմամբ, քանի որ այն սահմանում է պայմանագրի դադարեցումը։ սեփականության իրավունքի գրավ, երբ դրանք գրավի անկախ սուբյեկտ են: Տվյալ դեպքում հողամասի վարձակալության իրավունքի գրավը գործող օրենսդրության պահանջների ուժով ածանցյալ է, գրավի հիմնական սուբյեկտները ոչ բնակելի շինություններն են: Հողամասի վարձակալության իրավունքի դադարեցումից հետո հիփոթեքը (անշարժ գույքի հիփոթեքը) ամբողջությամբ չի դադարում:

Մեկ այլ գործով դատարանը գտել է, որ հողամասի մակերեսի փոփոխության հղումը որպես իրավական նշանակություն ունեցող հանգամանք դատարանի կողմից չի ընդունվել, քանի որ այն չի փոխել գրավի առարկան և չի դադարեցրել գրավը։ . Այսպիսով, Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը սահմանում է գրավի դադարեցման դեպքերը: Մինչդեռ, հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ընթացքում գործի քննության պահին առկա հիփոթեքի առարկայի փոփոխությունը չի նշանակում գրավի առարկայի ոչ ֆիզիկական, ոչ էլ իրավական ոչնչացում, որը իմաստով. արվեստի 3 էջ 1 արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-ը ենթադրում է գրավի դադարեցում: Միևնույն ժամանակ, գործող օրենսդրությունը չի պահանջում, որպեսզի հիփոթեքային պայմանագրի գործողության ժամկետը պահպանվի, այն փոփոխել հիփոթեքի առարկայի նկարագրության և դրա գնահատման, ինչպես նաև այդ փոփոխությունների գրանցման վերաբերյալ: Այսպիսով, հիփոթեքի առարկայի փոփոխությունը՝ կապված հայցվորին պատկանող, բայց ավելի փոքր չափով հողամասի վարձակալության պայմանագրի կնքման հետ, իրավական հետևանքներ չի առաջացնում անվավերության տեսքով. հիփոթեքային պայմանագիր և դրան կից լրացուցիչ պայմանագրեր։

Հնարավոր է, որ նման իրավիճակներ առաջանան, երբ հողամասը մի կատեգորիայից մյուսին է փոխանցվել, ինչի արդյունքում փոխվել է անշարժ գույքի գրավի պայմանագրի առարկան, և անշարժ գույքի այս օբյեկտի արժեքը զգալիորեն աճել է։ Այս դեպքերից մեկում դատարանը համաձայնել է գրավառուի դիրքորոշման հետ, ով համարել է, որ հողամասի կատեգորիայի փոփոխությունը չի հանգեցնում գրավի դադարեցման և, հետևաբար, հիմք չէ հայցը բավարարելու համար. անշարժ գույքի գրավի պայմանագիրն ուժը կորցրած ճանաչելով. Սա բխում է Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 352-րդ հոդվածի 1-ին կետի և հաստատված անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և դրա հետ գործարքների նկատմամբ իրավունքների միասնական պետական ​​գրանցամատյանի վարման կանոնների 67-րդ կետի բառացի մեկնաբանությունից: Դատարանը Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 1998թ.