გირავნობის საგნის შეცვლა იპოთეკური ხელშეკრულების მოქმედების ვადაში არ იწვევს გირავნობის უფლების შეწყვეტას. ახალი გირაოს პრაქტიკაში

მუხლი 345. გირავნობის საგნის შეცვლა და აღდგენა

345-ე მუხლის კომენტარი

1. კომენტირებული მუხლის პირველი პუნქტის ნორმა ადგენს აშკარა წესს, რომ გირავნობის ხელშეკრულების მხარეებს შეუძლიათ შეთანხმდნენ გირავნობის საგნის შეცვლაზე. ამავდროულად, რა თქმა უნდა, შენარჩუნებულია გირავნობის ხელშეკრულების ის პირობები, რომლებზეც თავდაპირველად მხარეებმა მოლაპარაკება მოახდინეს გირავნობის ყოფილ საგანთან დაკავშირებით, თუ მხარეები სხვაგვარად არ შეთანხმდნენ ან სხვაგვარად არ გამომდინარეობს ახალი გირავნობის საგნის არსიდან.
1.1. ამასთან, ადრე წარმოშობილი გირავნობის უფლების ახალ ობიექტზე გადაცემამ არ შეიძლება შელახოს სხვა მოგირავნეების უფლება, რომლებმაც ადრე მიიღეს იმავე ობიექტზე გირავნობის უფლება თავიანთი მოთხოვნების დასაცავად. ასე, მაგალითად, თუ მოვალე დაგირავებდა მანქანას ბანკში ვალის უზრუნველსაყოფად (და ბანკი იყო ამ გირავნობის უფროსი მოგირავნე), შემდეგ კი ბანკთან დათანხმდა გირავნობის უფლების გადაცემას მის ნავზე, ბანკი იქნება უმცროსი მოგირავნე, თუ ამგვარ გადაცემაზე დათანხმებამდე, ეს ნავი დაგირავებული იყო სხვა იპოთეკართან (მაგალითად, მიმწოდებელთან, რომელმაც დააკისრა გადავადებული გადახდა) და ბანკს უნდა სცოდნოდა ამ გირავნობის არსებობის შესახებ (მაგ. ნავის გირავნობის ცნობის რეგისტრაციის ძალით).
1.2. თუ გირავნობის ახალი საგანი არის, მაგალითად, უძრავი ნივთი, ხოლო წინა გირავნობის საგანი იყო მოძრავი ქონება, მაშინ იმისათვის, რომ გირავნობა კვლავ არსებობდეს, საჭიროა სპეციალურ რეესტრში ჩაწერა. იგივე ეხება იმ შემთხვევებს, როდესაც, როგორც გირავნობის ახალი საგანი, რეგისტრაციას დაქვემდებარებული ექსკლუზიური უფლებები, ბუღალტრული ფასიანი ქაღალდები ან აქციები შპს-ის საწესდებო კაპიტალში ან სხვა ქონებაში, რომლის გირავნობა ექვემდებარება საკუთრების რეგისტრაციას, მოცემულია როგორც. უსაფრთხოება (იხ. კომენტარი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339.1 მუხლის შესახებ).
2. კომენტირებული მუხლის მე-2 პუნქტის ნორმები აგრძელებს უზრუნველყოფის ელასტიურობის პრინციპის განვითარებას (იხ. კომენტარი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის მე-2 პუნქტზე). ამ პუნქტში საუბარია ელასტიურობის ისეთ გამოვლინებაზე, როგორიცაა გირაოს შენარჩუნება გირაოს საგნის (მათ შორის ფიზიკური) შეცვლისას. ფაქტობრივად, კომენტირებული პუნქტის ძირითადი დებულებაა დებულება, რომ გირავნობა ვრცელდება ნებისმიერ ქონებაზე, რომელიც შეიქმნა დაგირავებული ქონების ნებისმიერი ცვლილების (მათ შორის დამუშავების) შედეგად. ნორმაში გამოყენებული გამოთქმა „სხვა ცვლილება“ უნდა იქნას გაგებული რაც შეიძლება ფართოდ: მაგალითად, დაგირავებული სამშენებლო მასალებისგან აშენებული შენობა უნდა ჩაითვალოს დაგირავებულად მასალების მოგირავნესთან (რა თქმა უნდა, ექვემდებარება სახელმწიფოს მოთხოვნას. აღმართულ შენობასთან დაკავშირებით იპოთეკის რეგისტრაცია). თუ დაგირავებული აქციები გადაკეთდა სხვა ფასიან ქაღალდებში ან წილში შპს-ის საწესდებო კაპიტალში (სააქციო საზოგადოების შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოებად რეორგანიზაციის დროს), მაშინ შესაბამისი ფასიანი ქაღალდები ან წილი საწესდებო კაპიტალში. შპს დაგირავებულად უნდა ჩაითვალოს.
სხვა მაგალითად შეიძლება მოვიყვანოთ მიწის ნაკვეთის შეცვლის შემთხვევები (დაყოფა, შეერთება და ა.შ.), შენობების ერთ ოთახში გაერთიანება, ასევე შენობაში ოთახების გაყოფა ან შეერთება, მოძრავი ნივთის დამუშავება, უძრავი ნივთის რეკონსტრუქცია. ნივთი და ა.შ. ყველა ამ შემთხვევაში, ობლიგაცია შენარჩუნდება, რაც იტვირთება თავდაპირველი ობლიგაციების ფიზიკურ „სუროგატს“. გირაოს ელასტიურობის იდეის ამ გამოვლინების გამოყენების შესახებ იპოთეკის საგანი შენობის რესტრუქტურიზაციის საქმესთან დაკავშირებით, იხილეთ რუსეთის ფედერაციის შეიარაღებული ძალების სახელმწიფო შემოსავლების კომიტეტის განმარტება დათარიღებული. 2016 წლის 20 სექტემბერი No18-KG16-125.
ამ შემთხვევაში გირავნობის საგნის ცვლილების შემთხვევაში არ წარმოიქმნება ახალი იურიდიული გირავნობა ახალი სუბიექტისთვის, მაგრამ აგრძელებს მანამდე მოქმედი სახელშეკრულებო გირავნობის შენარჩუნებას. დასკვნადან, რომ გირავნობა, რომელიც აგრძელებს არსებობას ელასტიურობის პრინციპიდან გამომდინარე, არ არის იურიდიული გირავნობა, გამოდის კიდევ ერთი საკმაოდ მნიშვნელოვანი პრაქტიკული დასკვნა: თუ უძრავი ნივთი ხდება გირავნობის ახალი საგანი (განაწილებულის ნაცვლად ახალი მიწის ნაკვეთი; ახალი შენობა ადრე დაგირავებული შენობის ნაცვლად; ახალი შენობა გაყოფილი შენობის ნაცვლად; ფართი გადაცემულია საინვესტიციო ხელშეკრულებით), მაშინ ამ ქონებაზე იპოთეკის რეგისტრაცია არ განხორციელდება იპოთეკის შესახებ კანონის წესების შესაბამისად. კანონიერი იპოთეკის რეგისტრაციის შესახებ (იპოთეკარის შესაბამისი განცხადების წარდგენით და ა.შ.), მაგრამ მარეგისტრირებელი ორგანოს მიერ უძრავი ქონების უფლებები. თანამდებობაზე. ანუ უფლებათა მარეგისტრირებელი ორგანო ვალდებული იქნება დამოუკიდებლად გადასცეს იპოთეკის ახალ საგანთან დაკავშირებით ყველა ჩანაწერი ტვირთზე, რომელიც იყო რეესტრში იპოთეკის წინა ობიექტებთან მიმართებაში (მაგალითად, ყველა ტვირთი, რომელიც დევს იპოთეკის შესახებ. ნაკვეთები, რომლიდანაც განათლება მიიღო). ეს ვალდებულება გამომდინარეობს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმებიდან გირაოს შენარჩუნების შესახებ გირაოს საგნის შეცვლისას.
ამავდროულად, ამგვარ ვითარებაში, რომლის გირავნობაც რეგისტრაციას არ ექვემდებარებოდა, ქონებად, რომლის გირავნობა ექვემდებარება რეგისტრაციას, ჩნდება კითხვა, შენარჩუნებულია თუ არა გირავნობა დროის განმავლობაში. ყოფილი გირავნობის საგნის გაქრობასა და შეცვლილ ობიექტზე გირავნობის რეგისტრაციას შორის. როგორც ჩანს, უნდა ვაღიაროთ, რომ ასეთ ვითარებაში გირავნობა შენარჩუნებულია და გირავნობის უფლებების არსებობის ხარვეზი არ წარმოიქმნება.
რა თქმა უნდა, როდესაც გირავნობა ვრცელდება გირავნობის შეცვლილ საგანზე, ელასტიურობის პრინციპიდან გამომდინარე, დაცულია ხანდაზმულობა და გირავნობის ყველა სხვა პირობა (გარდა, როგორც ჩანს, წინა სამართლებრივ რეჟიმთან მჭიდრო კავშირში. გირავნობის საგნის).
2.1. დებულებები ქვე. კომენტირებული სტატიის 1-ლი პუნქტის მე-2 პუნქტი ხელს უწყობს სხვა კონფლიქტის მოგვარებას. საუბარია სიტუაციაზე, როდესაც მიწის ნაკვეთი იყო დაგირავებული და შემდგომ მასზე აშენდა ნაგებობები ან შენობები, რომლებზედაც დამგირავებლის უფლებები არ იყო რეგისტრირებული. ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 219, ახლად აშენებულ შენობაზე საკუთრების უფლება წარმოიქმნება რეესტრში სახელმწიფო რეგისტრაციის მომენტიდან (ე.წ. შესვლის პრინციპი, პუნქტი 2, მუხლი 8.1 რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის. ფედერაცია). ამრიგად, თუ მიწის ნაკვეთის მესაკუთრემ, რომელმაც ის დაგირავებულა იპოთეკური ხელშეკრულებით, აღმართა მასზე შენობები ან ნაგებობები, მაშინ ამ ობიექტებზე უფლებების რეგისტრაციამდე ისინი უნდა ჩაითვალოს მიწის ნაკვეთის შემადგენელ ნაწილად (133-ე მუხლი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი) და შეცვლილი ნაკვეთი მასზე ყველა ახლად შექმნილი გაუმჯობესებით (სახით შემადგენელი ნაწილები) მოგირავნესთან დაგირავებულად ჩაითვლება ერთი რამ.
2.2. დებულება, რომ სახელმწიფო (მუნიციპალური) საჭიროებისთვის გირავნობის საგანი უკან გასვლის შემთხვევაში გირავნობისათვის გამოტანილი ქონების სანაცვლოდ მიცემული ქონება ჩაითვლება გირავნობაში, იმეორებს ხელოვნების მე-2 პუნქტის წესს. . რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334, ერთადერთი განმარტებით, რომ კომპენსაციის გაცემის მოთხოვნაც ასევე გირავნად ითვლება.
ამასთან, ამ შემთხვევაში, როგორც ჩანს, უფრო საკამათოა საკითხი, გააგრძელებს თუ არა გირავნობის უფლების გირავნობის უფლების გავრცელება დამგირავებლის საკუთრებაში გადაცემულ ახალ ნივთზე ძველი გირავნობის უფლების არსებობას თუ ახალი გირავნობის არსებობას. აქ მაინც წარმოიქმნება იმავე პირობებში.
2.3. განსაკუთრებული ყურადღება უნდა მიექცეს ახალ (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსს, მაგრამ ადრე არსებულ 1992 წლის კანონში გირავნობის შესახებ) დებულებას, რომ საკუთრების უფლების გირავნობის შემთხვევაში, ყველაფერი, რაც გათვალისწინებული იქნება დაგირავებულად ითვლება აგრეთვე დაგირავნებული უფლების მქონე მოვალეც. სინამდვილეში, ხელოვნების მე-2 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334. მაგალითად, თუ დაგირავებულია დამგირავებლის უფლება, მოითხოვოს ავტოდილერისგან მანქანის გადაცემა ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულებით, მაშინ გირავნობის ახალი საგანი იქნება დამგირავებლის საკუთრებაში გადაცემული მანქანა (ნაცვლად შეწყვეტილი უფლებისა. ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება). ამასთან, აუცილებელია გირავნობის რეგისტრაციის მოთხოვნის დაცვა, თუ დამგირავებელზე გადაცემულ ქონებაზე უფლების გირავნობა ექვემდებარება საკუთრების უფლების რეგისტრაციას (მაგალითად, უძრავი ქონება).
ასევე საკმაოდ საკამათოა საკითხი, მიღებულ ქონებაზე გირავნობის გაგრძელება იქნება ახალი გირავნობა თუ ძველი გირავნობის არსებობის გაგრძელება.
როგორც არ უნდა გადაწყდეს ეს საკითხი, აშკარაა, რომ გირავნობის უფლების ამგვარი გადაცემა ნივთზე მოთხოვნის უფლებიდან ავტომატურად გამოიწვევს გირავნობის უფლების შინაარსის მნიშვნელოვან ცვლილებას, ვინაიდან ვალდებულებების გირავნობის რეგულირება და. საგნების დაპირება ფუნდამენტურად განსხვავებულია.
3. გირავნობის უფლება მოგირავნეს საკმაოდ სერიოზულ მენეჯერულ შესაძლებლობებს ანიჭებს მოგირავნეის საქმიანობასთან დაკავშირებით. კერძოდ, იგი იძენს კონტროლს დამგირავებლის საქმიანობაზე დაგირავებული ქონების შეცვლაზე (გადამუშავებაზე) (ასეთი კონტროლი განსაკუთრებით სრული იქნება ე.წ. ტოტალური გირავნობის შემთხვევაში), რაც, როგორც კომენტირებული პუნქტიდან ჩანს, შეიძლება შეიზღუდოს გირავნობის ხელშეკრულება. ასეთი პირობები, კერძოდ, შეიძლება შეიცავდეს გირავნობის ხელშეკრულების დებულებებს გირავნობის მიმღებთან წინასწარი კოორდინაციის აუცილებლობის შესახებ გარკვეული ქმედებების გირავნობის მქონე ქონებაზე, რამაც შეიძლება შეცვალოს იგი ფიზიკურად (და ამით შეცვალოს გირავნობის საგნის ღირებულება, რომელშიც მოგირავნე შეიძლება არ იყოს დაინტერესებული).
3.1. გირავნობის ხელშეკრულებით დადგენილი გირავნობის საგნის შეცვლასა და დამუშავებაზე შეთანხმების პირობების დარღვევისთვის სანქციაა მოგირავნეს გირავნობით უზრუნველყოფილი დავალიანების ვადაზე ადრე მოთხოვნის უფლების გაჩენა და - ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში. უზრუნველყოფილი ვალდებულება – გირავნობის საგანზე ყადაღის დადების უფლება.
4. გირავნობის საგნის გამოცვლა შეიძლება განხორციელდეს აგრეთვე დამგირავებლის ნებით. ეს უფლება მას ენიჭება, თუ გირავნობის საგანი დაკარგული ან დაზიანებულია გარემოებების გამო, რომლებზეც მოგირავნე არ არის პასუხისმგებელი. წინააღმდეგ შემთხვევაში, დამგირავებელს, რომელიც არის უზრუნველყოფილი დავალიანების მოვალე, შეუძლია კრედიტორის წინაშე დავალიანების გადაფარვა მოგირავნესგან გირავნობის საგნის განადგურებით გამოწვეული ზარალის ანაზღაურების მოთხოვნით.
თუმცა, გირავნობის საგნის ამგვარი ჩანაცვლების მიჩნევა დამგირავებლის ცალმხრივ მოქმედებად არასწორია, ვინაიდან კანონი მოგირავნეს უფლებას ანიჭებს უარი თქვას ახალი ქონების გირავნობაზე მიღებაზე. მოგირავნის ასეთი ქცევა შეიძლება გამოწვეული იყოს, მაგალითად, ეჭვი ლიკვიდურობასთან დაკავშირებით ან უზრუნველყოფილი ვალდებულების ზომასთან გირაოს სახით შეთავაზებული ქონების ღირებულების ადეკვატურობასთან დაკავშირებით. თუმცა, რა თქმა უნდა, მოგირავნის მიერ ახალი ქონების გირავნობის მიღებაზე უარის თქმა შეიძლება ასევე შეფასდეს კეთილსინდისიერი ქცევის სტანდარტის თვალსაზრისით (1 მუხლის მე-3 და მე-4 პუნქტები, სამოქალაქო კოდექსის მე-10 მუხლი. Რუსეთის ფედერაცია); მოგირავნეს ახალი ქონების გირავნობის მიღებაზე უარის ცნობის შედეგი იქნება გირავნობის შეწყვეტა.
4.1. გირავნობის საგნის დამგირავებლით შეცვლისას გირავნობის ხელშეკრულების პირობები დაცულია გირავნობის ახალ საგანთან მიმართებაში.
ამავდროულად, დაპირისპირება შეიძლება გამოიწვიოს კითხვამ, განხორციელდება თუ არა აქ ახალი გირავნობა, თუ შენარჩუნდება ძველი საკუთრების უფლება (ამისთვის იხილეთ ამ მუხლის პირველი პუნქტის კომენტარი).
4.2. თუ დამგირავებელმა არ ისარგებლა თავისი უფლებით და არ წარმოადგინა გირავნობის ახალი საგანი დაკარგული (ან გაფუჭებულის) შემსაცვლელად, მოგირავნეს უფლება აქვს მოითხოვოს უზრუნველყოფილი დავალიანება ვადაზე ადრე და დააკისროს აღსრულება გირავნობის საგანზე. ამასთან, მოგირავნეს არა აქვს უფლება მოითხოვოს გარდაცვლილის შემცვლელი გირავნობის ახალი საგნის უზრუნველყოფა.
5. კომენტირებული მუხლის მე-5 პუნქტის დებულებები ითვალისწინებს, რომ გირავნობის ხელშეკრულების პირობები რჩება გირავნობის ახალ საგანთან მიმართებაში, დაცულია გირავნობის ხანდაზმულობა.
აქვე კანონმდებელი მიუთითებს იმ მომენტის განსაზღვრის თავისებურებაზეც, რომლიდანაც მოგირავვნის უფლებებით დატვირთულად ჩაითვლება გათვალისწინებული გირავნობის ახალი საგანი: თუ გირავნობის ახალი საგანი უკვე არის დამგირავებლის საკუთრებაში, მაშინ იგი გირავნულად ითვლება გირავნობის საგნის შეცვლაზე შეთანხმების მიღწევის მომენტიდან; თუ გირავნობის საგანი მომავალი ქონებაა, მაშინ იგი დატვირთული იქნება დამგირავებლის მასზე საკუთრების უფლების წარმოშობის მომენტიდან (იხ. აგრეთვე კომენტარი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 335-ე მუხლის შესახებ). თუმცა, თუ დაგირავებულ ნივთზე საკუთრების უფლება დამგირავებელს წარმოშობს მხოლოდ სპეციალური რეგისტრაციის შემდეგ (მაგალითად, უფლება უძრავი ქონება), მაშინ გირავნობა ასევე წარმოიქმნება არა უადრეს ასეთ რეგისტრაციაზე (იხ. კომენტარი რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 339.1 მუხლის შესახებ).
5.1. ამ უკანასკნელ შემთხვევაში მოგირავნე უნდა იყოს განსაკუთრებით ფხიზლად და აქტიურად მონაწილეობდეს დამგირავებლის უფლებების ახალ გირავნობის საგანზე რეგისტრაციის პროცედურაში, რათა ამ ქონებაზე ასევე შედგეს ტვირთის აღრიცხვა (მოგირავებლის მოთხოვნით). ); წინააღმდეგ შემთხვევაში არანაირი კავშირი არ წარმოიქმნება.
5.2. ყოფილ გირავნობის საგანთან დაკავშირებით მხარეთა მიერ შემუშავებული გირავნობის ხელშეკრულების პირობები არ გავრცელდება ახალ გირავნობის საგანზე, თუ ისინი ეწინააღმდეგება კანონის იმპერატიულ ნორმებს. მაგალითად, თუ დაგირავებული არასაცხოვრებელი ფართის ნაცვლად დაგირავებული იყო საცხოვრებელი ფართი, რომელიც დამგირავებელთაგან ერთადერთია, გირავნობის საგანზე აღსრულების აღსრულების სასამართლო პროცესის შესახებ გირავნობის ხელშეკრულების პირობა. არ იქნება გამოყენებული (იხ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 349-ე მუხლის მე-3 პუნქტი და მისი კომენტარი).
6. კომენტირებული მუხლის მე-6 პუნქტი შეიცავს აშკარა წესს, რომ გირავნობის საგნის ძალაში დარჩენილი ყველა ხელშეკრულებით ჩანაცვლების ნაცვლად, მხარეებს უფლება აქვთ შეწყვიტონ წინა საგირაო ურთიერთობა და დადონ ახალი გირავნობის ხელშეკრულება. ახალ საგანთან დაკავშირებით. ეს მიზანშეწონილი იქნება, მაგალითად, იმ სიტუაციაში, როდესაც ახალ გირავნობას ისეთი სერიოზული განსხვავებები აქვს წინასთან შედარებით, რომ უფრო მიზანშეწონილია გირავნობისთვის ახალი პირობების შემუშავება, ვიდრე გირავნობის ხელშეკრულების წინა დებულებების ახალ გირავნობასთან ადაპტაცია. . მაგალითად, თუ უფლებები იყო დაგირავებული ხელშეკრულებით ერთობლივ მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ, მაშინ შენობის აქციონერზე გადაცემის შემდეგ უფრო მიზანშეწონილია ახალი იპოთეკური ხელშეკრულების დადება.
6.1. ახალი გირავნობის ხელშეკრულების დადების ვალდებულების პირობა შეიძლება შეიცავდეს თავდაპირველ გირავნობის ხელშეკრულებაში; ახალი გირავნობის ხელშეკრულების დადებაზე თავის არიდების შემთხვევაში მოგირავნეს უფლება აქვს შეიტანოს შესაბამისი მოთხოვნა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 421-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი).
7. გირავნობის საგნის შეცვლის შესახებ დებულებების დისკრეციაზე ხაზგასმულია კომენტარის მუხლის მე-7 პუნქტი, რაც მიუთითებს გირავნობის ხელშეკრულებაში დამგირავებლის უფლების დადგენის შესაძლებლობაზე, შეცვალოს გირავნობის საგანი ცალმხრივად, თანხმობის გარეშე. მოგირავნე.
ეს საკმაოდ ატიპიური დებულებაა, რომელიც ეწინააღმდეგება გირავნობის, როგორც საკუთრების უფლების ხასიათს. მოგირავნის დაცვა გირავნობის ხელშეკრულებაში ასეთი პირობის არსებობის შემთხვევაში იქნება მხოლოდ კეთილსინდისიერების წესები.

სამოქალაქო კანონმდებლობა ნებადართულია ვალდებულებების ჯარიმით, დეპოზიტით, გარანტიით და სხვა ღონისძიებებით უზრუნველყოფას. უსაფრთხოების კიდევ ერთი ზომა არის გირაო. მისი არსი ემყარება იმ ფაქტს, რომ ვალდებულებების დარღვევის შემთხვევაში კრედიტორი ყიდის უზრუნველყოფას და ანაზღაურებს მიყენებულ ზარალს.

რაც დაუშვებელია

გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს მხოლოდ ის ნივთები, ნივთები და ქონება, რომლის გაყიდვაც შესაძლებელია და ნებადართულია გასაყიდად ჩვენი ქვეყნის ტერიტორიაზე.

კერძოდ, სამოქალაქო კოდექსის 336-ე მუხლი შეიცავს იმ ნივთების ჩამონათვალს, რომლებიც აკრძალულია გირაოს სახით:

• ამოღებულია სამოქალაქო ბრუნვიდან;
• დაუშვებელია გადახდის მოთხოვნა, რომელიც განუყოფლად არის დაკავშირებული კრედიტორის პიროვნებასთან;
• საკუთრების უფლება და ნივთები, რომელთა მინიჭება პირდაპირ აკრძალულია მარეგულირებელი აქტებით.

პირველი კატეგორია არ არის ძალიან ფართო. მიმოქცევიდან ამოღებული არის ის ნივთები, რომლებიც ეკუთვნის მხოლოდ სახელმწიფოს. მაგალითად, კონტინენტური შელფის რესურსები, თავდაცვის კომპლექსის პროდუქტები, ბირთვული იარაღი, დაცული ტერიტორიები, ნაციონალური პარკიდა ა.შ.

ზოგადი ცნებები

იმის გასაგებად, თუ რა შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი, აუცილებელია ტერმინის გაგება. სიტყვა „გირაო“ ნიშნავს ვალდებულებების უზრუნველყოფის გზას. თუ მოვალე არაჯეროვნად ასრულებს ან საერთოდ არ ასრულებს ვალდებულებებს, მაშინ კრედიტორს უფლება აქვს დააკმაყოფილოს ისინი უზრუნველყოფის ხარჯზე.

დაგირავებული ქონების ნატურით მიღება, რომელსაც გირავნობა ეწოდება, შესაძლებელია მხოლოდ მარეგულირებელ დოკუმენტებში პირდაპირ მითითებულ შემთხვევებში. სხვა სიტუაციებში, გირავნობა იყიდება აუქციონის გზით, ხოლო შემოსავალი გადაეცემა გამსესხებელს.

სახეები

ამ საკითხზე განასხვავებენ უფლების ან ქონების გირავნობას. ქონების ადგილმდებარეობის მიხედვით არის:

• მყარი, ანუ ნივთის კრედიტორისთვის გადაცემის გარეშე, მაგალითად, მიმოქცევაში მყოფი საქონლის გირავნობა;
• გირავნობა, რომელიც უზრუნველყოფს ნივთის კრედიტორისთვის გადაცემას, როგორიცაა გირავნობა ლომბარდში.

არსებობს კლასიფიკაცია დედამიწასთან კავშირის ხარისხის მიხედვით:

• მოძრავი ქონება;
• საკუთრება.

გაჩენის საფუძველი

გირავნობის სფეროში სამართლებრივი ურთიერთობები წარმოიქმნება ხელშეკრულების საფუძველზე. სამოქალაქო კოდექსი ასევე ითვალისწინებს გირაოს კანონის საფუძველზე. უმარტივესი მაგალითია მაღაზიაში საქონლის კრედიტით შეძენა. მყიდველი არის მესაკუთრე და დამგირავებელი, გირავნობის საგანია შეძენილი ნივთი.

კიდევ ერთი მაგალითი: საერთო სამშენებლო ხელშეკრულებით მიწის ნაკვეთი და მშენებარე უძრავი ქონება გირავნდება კაპიტალის მფლობელებთან. იგივე სიტუაციაა მუნიციპალური უძრავი ქონების განვადებით ყიდვისას.

ხელშეკრულების საგანი

სამოქალაქო კოდექსის 336-ე მუხლის დებულებების თანახმად, გირავნობის საგანია ნებისმიერი ქონება, მათ შორის ქონებრივი უფლებები. გამონაკლისია ის ნივთები, რომელთა შეგროვება დაუშვებელია. უმარტივესი მაგალითია ალიმენტი.

გირავნობის საგანი კი შეიძლება იყოს უფლებები ან საგნები, რომლებიც მომავალში შეძენილი იქნება.

სასამართლოგარეშე ბრძანება

ყველაზე ხშირად, გირავნობის ხელშეკრულებები გვხვდება ბანკებთან სამართლებრივ ურთიერთობაში. სასამართლოს გარეშე პროცედურას რომ მივმართოთ, ასეთი პირობა უნდა იყოს გათვალისწინებული თავად ხელშეკრულებაში. თუმცა, ზოგიერთ შემთხვევაში სასამართლოს გარეშე პროცედურა საერთოდ არ გამოიყენება. კერძოდ, მათ არ შეუძლიათ წაართვან ერთადერთი საცხოვრებელი, თუნდაც ის იყოს გირავნობის ხელშეკრულების საგანი.

სხვა შემთხვევაში, სასამართლო გადაწყვეტილების განსახორციელებლად რამდენიმე პირობა უნდა დაკმაყოფილდეს:

• ხელშეკრულება უნდა შეიცავდეს ქონების გაყიდვის პირობებს;
• გირაოს ღირებულება;
• ფასის არარსებობის შემთხვევაში აღწერილია მისი დადგენის პროცედურა.

ბანკთან ხელშეკრულების მაგალითზე შეიძლება გამოიყოს გირაოს არასასამართლო შეგროვების განხორციელების შემდეგი ეტაპები:

1. მსესხებლისა და იპოთეკარის წერილობითი შეტყობინება (ეს მხარეები შეიძლება არ ემთხვეოდეს ერთ პირს). რეგულაციებიარ შეიცავს მოთხოვნებს ასეთი დოკუმენტისთვის, ამიტომ იგი შედგენილია უფასო ფორმით. როგორც წესი, შეტყობინებაში მითითებულია ხელშეკრულების დეტალები, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულება, ქონების გაყიდვის არჩეული მეთოდი და მისი ფასი. მსესხებელს შეტყობინების განსახილველად აქვს 10 დღე, თუ დოკუმენტში სხვა რამ არ არის მითითებული.
2. დამგირავებელი გადასცემს ბანკს ქონებას ან მასზე არსებულ დოკუმენტებს. უნდა შედგეს მიღება-ჩაბარების აქტი.
3. ბანკი მსესხებელს უგზავნის შეტყობინებას აუქციონის დაგეგმილი თარიღისა და ადგილის შესახებ.
4. ტარდება აუქციონები, რომლებზეც იყიდება გირავნობის საგანი. თუ აუქციონზე შემოსული თანხა არ იყო საკმარისი მთლიანი დავალიანების დასაფარად, ბანკს უფლება აქვს ჩამოაყალიბოს მოვალის სხვა ქონება. თუ თანხა მეტია, მაშინ მიღებული სხვაობა აუქციონის შემდეგ უბრუნდება დამგირავებელს.

ბანკს უფლება აქვს შეიძინოს გირაო, თუ აუქციონი არ ჩატარდება. თუ გამსესხებელს არ სურს ქონების ყიდვა ან შენარჩუნება, მაშინ ტარდება განმეორებითი აუქციონი.

სასამართლოს ბრძანება

გირავნობის საგანზე ყადაღის დადება შეიძლება განხორციელდეს სასამართლოში, იმ შემთხვევაშიც კი, თუ ხელშეკრულება ითვალისწინებს სასამართლოსგარეშე პროცედურას. ეტაპობრივად ყველაფერი ასე გამოიყურება:

• ბანკი უჩივის. მას უფლება აქვს მოითხოვოს მოთხოვნის უზრუნველყოფა ქონების ჩამორთმევით.
• სხდომის ბოლოს მიიღება გადაწყვეტილება. ბრალდებულს უფლება აქვს მოითხოვოს გადადება. თუ განაცხადი დაკმაყოფილდება, მაშინ ამ პერიოდის განმავლობაში პროცენტი კვლავ დაგერიცხებათ.
• სააღსრულებო ფურცლის საფუძველზე აღმასრულებელი აღასრულებს სასამართლოს გადაწყვეტილებას, უფრო სწორად, აკავებს ქონებას აუქციონზე გირავნობის საგნის შემდგომი გასაყიდად.

მსესხებელს უფლება აქვს გადაიხადოს დავალიანება და აუნაზღაუროს კრედიტორს ყველა ხარჯი სასამართლო და სასამართლოს გარეშე აღდგენის ნებისმიერ ეტაპზე.

კონტრაქტის მოთხოვნები

მოქმედი კანონმდებლობა მოითხოვს გირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებას გარკვეული წესებით. ის უნდა შეიცავდეს წინაპირობებს:

• გირავნობის საგანი;
• ვალდებულების ფასი ან ღირებულების გამოთვლის პროცედურა;
• ვადები;
• ქონებით უზრუნველყოფილი ვალდებულებები.

თუ ხელშეკრულება რთულია, მაშინ იგი მოიცავს რამდენიმე ვალდებულებას. გირაოს უზრუნველყოფა შეიძლება ეხებოდეს არა მხოლოდ ძირითად ვალდებულებას, არამედ ხარჯებს, რომლებიც დაკავშირებულია ქონების შენარჩუნებასთან. ნებისმიერ შემთხვევაში, ასეთი პირობები უნდა იყოს გათვალისწინებული ხელშეკრულებაში.

გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს ნებისმიერი ნივთი, რომლის გაყიდვაც შესაძლებელია, თუ მათი გაყიდვა მოქმედი კანონმდებლობით არ არის აკრძალული.

თუ საქონელი მიმოქცევაშია

კანონმდებლობა იძლევა გირაოს მიმოქცევაში მყოფი საქონლის სახით უზრუნველყოფის საშუალებას. ანუ კრედიტორი არ იღებს ქონებას და მოვალე აგრძელებს მის გამოყენებას. ის იტოვებს უფლებას განკარგოს ქონება, შეცვალოს მისი შემადგენლობა და შეიტანოს გარკვეული კორექტირება. ფაქტობრივად, საუბარია ნედლეულის ან მარაგის მზა პროდუქტად გადაქცევაზე.

მთავარი პირობაა, რომ ქონების ღირებულება არ შემცირდეს ხელშეკრულებაში მითითებულთან შედარებით. ქონების გაყიდვის შემდეგ ის წყვეტს გირაოს არსებობას.

დაგირავებული ქონების რეესტრი

2014 წლიდან ინტერნეტში ფუნქციონირებს გირავნობის მქონე მოძრავი ქონების რეესტრი. ის ძალიან პოპულარულია მძღოლებთან, რადგან იქ შეგიძლიათ შეამოწმოთ მანქანა შეზღუდვებისთვის.

ყველა ინფორმაცია არის ინტერნეტში. მაგალითად, შეგიძლიათ იპოვოთ ინფორმაცია მანქანის შესახებ კონკრეტულ ჩანართზე მანქანის VIN კოდის შეყვანით. ასევე შეგიძლიათ გაიგოთ ინფორმაცია დამგირავებლის მონაცემებით ან მოძრავი ქონების გირავნობის შესახებ შეტყობინების დეტალებით.

მომსახურება ფასიანია, ფასი დამოკიდებულია დაინტერესებული პირის მიერ მოთხოვნილი დოკუმენტის გვერდების რაოდენობაზე. ერთი ფურცლისთვის მოგიწევთ 40 რუბლის გადახდა.

Დადებითი და უარყოფითი მხარეები

იპოთეკის დადების უპირატესობები:

• გარანტიები კრედიტორისთვის;
• გირავნობის საგანი შეიძლება იყოს როგორც მოძრავი, ისე უძრავი ქონება, გარდა იმ ნივთებისა, რომლებიც აკრძალულია გაყიდვაში ან ამოღებულია სამოქალაქო ბრუნვიდან;
• უპირველეს ყოვლისა, დაკმაყოფილებულია პრეტენზიები, რომლებიც უზრუნველყოფილია გირავნობით და მხოლოდ ამის შემდეგ პრეტენზიები, რომლებიც არაფრით არის უზრუნველყოფილი;
• დაუშვებელია დაგირავებული ქონების განკარგვა, გარდა მიმოქცევაში მყოფი ქონებისა;
• დამგირავებელი შეიძლება იყოს არა მხოლოდ მოვალე, არამედ სხვა პირიც.

მთავარი მინუსი არის ის, რომ თუ მოგირავნე არ მიიღებს დაგირავებულ მოძრავ ქონებას, მაშინ არსებობს უზარმაზარი რისკი, რომ ის გასხვისდეს არაკეთილსინდისიერ მყიდველზე. მომავალში შესაძლოა პრობლემები წარმოიშვას ახალი მფლობელის დაარსებასთან დაკავშირებით.

მეორე მინუსი არის იპოთეკით დატვირთული ქონების გაყიდვის ძალიან რთული და შრომატევადი პროცედურა.

წილობრივი ფასიანი ქაღალდები შესაძლოა განიცადონ მნიშვნელოვანი ცვლილებები მათი „სიცოცხლის“ განმავლობაში:

ერთი ტიპის ფასიანი ქაღალდის სხვა ტიპის ფასიან ქაღალდში გადაქცევა;

ფასიანი ქაღალდის ნომინალური ღირებულების ცვლილება;

ფასიანი ქაღალდის გამოსყიდვა ან მისი შეცვლა სხვა ქონებით.

ზემოაღნიშნულ სიტუაციებში, ფორმალური სამართლებრივი თვალსაზრისით, ხდება ერთი ქონების შეცვლა და (ან) შეცვლა მეორით.

ამ დროისთვის, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის ნორმები არ ითვალისწინებს გირავნობის საგნის შეცვლას, გარდა მიმოქცევაში მყოფი საქონლის გირავნობის წესებისა. მაშასადამე, დაგირავებული ფასიანი ქაღალდის დეტალების შეცვლა ან მისი სხვა ქონებით შეცვლა უნდა კვალიფიცირდეს როგორც დაგირავებული ქონების დაკარგვა ან განადგურება ან გირავნობის უფლების შეწყვეტა.

ამ სიტუაციაში დამგირავებელს უფლება აქვს გამოიყენოს ხელოვნების მე-2 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 354, რომლის მიხედვითაც, თუ გირავნობის საგანი დაკარგულია ან დაზიანდა, ან მასზე საკუთრების უფლება ან ეკონომიკური მართვის უფლება შეწყდა კანონით დადგენილი საფუძვლებით, დამგირავებელს აქვს გირავნობის საგანი გონივრულ ვადაში აღდგენის ან სხვა ექვივალენტური ქონებით შეცვლის უფლება, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

თუ მოგირავნემ არ გამოიყენა ეს უფლება, მაშინ გირავნობა წყდება, ხოლო მოგირავნეს უფლება აქვს მოითხოვოს გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ვადამდე შესრულება (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 351, 352 მუხლები).

ამ მდგომარეობიდან გამოსვლის ერთ-ერთ ვარიანტად მხარეებმა გირავნობის ხელშეკრულების დადება ძვირფასი ქაღალდები, სარგებლობენ ხელოვნების მე-6 პუნქტით მათთვის მინიჭებული უფლებით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 340, რომელიც ითვალისწინებს ნივთებისა და ქონებრივი უფლებების გირავნობის შესაძლებლობას, რომლებსაც დამგირავებელი შეიძენს მომავალში. თუმცა, როგორც ჩანს, „მომავალში დამგირავებლის მიერ შეძენილი ფასიანი ქაღალდების გირავნობა შესაძლებელია მხოლოდ იმ ფასიან ქაღალდებთან მიმართებაში, რომელთა ემისიამ გირავნობის ხელშეკრულების დადების მომენტში გაიარა სახელმწიფო რეგისტრაცია“. ეს განპირობებულია იმით, რომ გირავნობის ხელშეკრულებაში ფასიანი ქაღალდები უნდა იყოს ინდივიდუალური გირავნობის ნივთად.

არსებული ვითარება არ უწყობს ხელს ემისიური ფასიანი ქაღალდების გირავნობის პოპულარობას. ამჟამად, დაგირავებული ფასიანი ქაღალდის დაკარგვის რისკის თავიდან ასაცილებლად, კრედიტორი მოგირავნე იძულებულია უარი თქვას გირავნობის სახით ისეთი ფასიანი ქაღალდის მიღებაზე, რომლის მიმართაც ზემოთ ჩამოთვლილი მოვლენები მოსალოდნელია ძირითადი ვალდებულების მოსალოდნელ ვადაში. . ამ მიდგომის შედეგია ის, რომ ემისია ფასიანი ქაღალდები მიიღება გირაოს სახით მხოლოდ მოკლევადიანი ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად.

ფედერალური საფინანსო ბრძანებით დამტკიცებული რეგისტრირებული წილობრივი ფასიანი ქაღალდების გირავნობის რეესტრის აღრიცხვის და რეგისტრირებული წილობრივი ფასიანი ქაღალდების გირავნობის რეესტრის წარმოების სისტემაში აღრიცხვის წესის მე-14 პუნქტი და ცვლილებების სისტემაში ცვლილებების შეტანის სისტემაში გირავნობით რეგისტრირებულ წილობრივ ფასიან ქაღალდებზე უფლებების გადაცემის შესახებ ცვლილებების შეტანის სისტემაში. 05.04.2011 წლის მარკეტების სამსახური No11-10/პზ-ნ (შემდგომში - რეგისტრირებული ემისიის ფასიანი ქაღალდების გირავნობის აღრიცხვა) ვარაუდობს, რომ გირავნობის ორდერში შეიძლება განისაზღვროს შემდეგი გირავნობის პირობები:

გირავნობა ვრცელდება დაგირავებული ფასიანი ქაღალდების კონვერტაციის შედეგად დამგირავებლის მიერ მიღებულ ყველა ან გარკვეული რაოდენობის ფასიან ქაღალდზე;

გირავნობა ვრცელდება გარკვეული ტიპის, კატეგორიის (ტიპის), სერიის ფასიანი ქაღალდების გარკვეულ რაოდენობაზე, რომლებიც დამატებით ჩაირიცხება რეგისტრირებული პირის - დამგირავებელის პირად ანგარიშზე (დამატებითი აქციების ჩათვლით).

თეზისი იმის შესახებ, რომ გირავნობა შენარჩუნებულია გირავნობის საგნის შეცვლის შემთხვევაშიც, არ არის ადვილი დასაბუთებული კლასიკური გირავნობის სამართლის თვალსაზრისით. გირავნობა განიხილება, როგორც გირავნობის ხელშეკრულებით განსაზღვრული უფლება სამოქალაქო უფლებების კონკრეტულ ობიექტზე. ამ ობიექტის შეცვლისას ახლად შექმნილი (შეცვლილი) ობიექტი აღარ შეიძლება ჩაითვალოს გირავნულად, რადგან გირავნობის ხელშეკრულებაში მხარეები შეთანხმდნენ, რომ იგი მოქმედებს როგორც მოთხოვნის უზრუნველყოფა.

რა თქმა უნდა, ამ შემთხვევაში იქნება ფიქცია ქონების გირავნობის გარკვეული ღირებულების უფლების გირავნობით ჩანაცვლების შესახებ. გირავნობის საგნის ღირებულების ის ნაწილი, რომელიც ნივთის შეცვლისას იზოლირებული იყო გირავნობის ხელშეკრულებაში, არსად ქრება. ხოლო თუ სასამართლოს შეუძლია დაადგინოს კავშირი ძველსა და ახალს შორის, მაშინ გირავნობის შეწყვეტის თაობაზე საფუძველი არ მოიძებნება.

ფასიანი ქაღალდების გამოსყიდვის ან გამოსყიდვისას ისინი იცვლება ნაღდი ფულით (ნაღდი ან უნაღდო). ამასთან დაკავშირებით რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა საარბიტრაჟო სასამართლომ შემდეგი პოზიცია დაიკავა: ნაღდი ფულიარ გააჩნიათ გირავნობის ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი მახასიათებელი – გირავნობის საგნის რეალიზაციის შესაძლებლობა და შესაბამისად არ შეიძლება იყოს გირავნობის საგანი. ამრიგად, ფასიანი ქაღალდების გამოსყიდვისას ქრება გირავნობის საგანი, წყდება გირავნობის ხელშეკრულება.

აუცილებელია ყურადღება მიაქციოთ იმას, რომ ფასიანი ქაღალდების მიმოქცევის ვადის გასვლა სასამართლოს მიერ არ განიხილება დაგირავებული ნივთის განადგურებად და გირავნობის შეწყვეტის საფუძვლად.

ამრიგად, მეცამეტე შსს-მ თავის გადაწყვეტილებაში მიუთითა, რომ გირავნობის მოქმედების შეწყვეტა გირავნობის საგნის მიმოქცევის ვადის გასვლის გამო ეწინააღმდეგება ხელოვნების დებულებებს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 და ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის კანონის 34 "გირავნობის შესახებ". ობლიგაციების მიმოქცევის ვადის გასვლა არ წყვეტს მფლობელის უფლებას მიიღოს ნომინალური ღირებულება. ობლიგაციები მფლობელს აძლევს უფლებას მიიღოს ნომინალური ღირებულება დადგენილ ვადაში. კანონი ითვალისწინებს ემიტენტის პასუხისმგებლობას ობლიგაციების დროულად გამოსყიდვისთვის. გირავნობის შეწყვეტის გამომწვევი გარემოებების ჩამონათვალი დადგენილია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლით. ეს სია ამომწურავია და არ ექვემდებარება გაფართოებას.

თანამედროვე გირავნობის სამართლის საკმაოდ მწვავე პრობლემაა უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეცვლისას გირავნობის დაცვა გირავნობის ხელშეკრულებაში უზრუნველყოფილი ვალდებულების აღწერილობის ერთდროული შეცვლის გარეშე.

ბოლო დრომდე სასამართლოების აბსოლუტური უმრავლესობა გამომდინარეობდა იქიდან, რომ თუ მხარეები უზრუნველყოფენ ვალდებულებაში რაიმე ცვლილებას შეიტანენ, შეცვლილი გარემოებები არ უნდა ჩაითვალოს გირავნობით უზრუნველყოფილად.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის No6 დადგენილებაში, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს No8 1996 წლის 07/01/1996 წ. სამოქალაქო კოდექსი რუსეთის ფედერაცია» ნათქვამია, რომ იმ შემთხვევებში, როდესაც დამგირავებელი არის მოვალე ძირითად ვალდებულებაში, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ხასიათის, ოდენობისა და შესრულების ვადები უნდა აღიარდეს შეთანხმებულად, თუ გირავნობის ხელშეკრულება შეიცავს მითითებას ხელშეკრულებაზე. ძირითადი ვალდებულების მარეგულირებელი და შესაბამისი პირობების შემცველი.

სასამართლო პრაქტიკა საკმაოდ მკაცრად იცავდა მოსაზრებას, რომ თუ დამგირავებელი არ არის უზრუნველყოფილი ვალდებულებით მოვალე, მაშინ უზრუნველყოფილი ხელშეკრულების ნებისმიერი ცვლილება მოითხოვს დამგირავებელთან შეთანხმებას, წინააღმდეგ შემთხვევაში გირავნობა აღიარებულია დაუსრულებელ გარიგებად. მოსაზრება, რომ მოვალისა და კრედიტორის ქმედებებმა გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების პირობების შეცვლაზე არ უნდა იმოქმედოს დამგირავებლის პოზიციაზე, დასტურდება ვალდებულებითი სამართლის ფუნდამენტურ პოსტულატში: ვალდებულება არ შეიძლება შექმნას ვალდებულებები პირებისთვის. არ მონაწილეობს მასში.

თუმცა, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის 2011 წლის 17 თებერვლის No10 დადგენილების მე-13 პუნქტის თანახმად, „გირაოს შესახებ კანონმდებლობის გამოყენების ცალკეული საკითხების შესახებ“, ოდენობის ან ვადის ცვლილება. გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულება (მაგალითად, ცვლილების გამო საპროცენტო განაკვეთისესხზე ან სესხის დაფარვის ვადის ცვლილებაზე) გირავნობის ხელშეკრულებაში ასეთი პირობის განსაზღვრის გზასთან შედარებით, თავისთავად არ წარმოადგენს გირავნობის შეწყვეტის საფუძველს.

ზემოხსენებულ დადგენილებაში უზენაესი სასამართლო ლაპარაკობდა ძირითადი ვალდებულების ცვალებად ოდენობით გირავნობის დაშვების სასარგებლოდ. ამრიგად, გირავნობის ხელშეკრულების მხარეებს უფლება აქვთ ხელშეკრულებაში დაადგინონ, რომ გირავნობა უზრუნველყოფს ვალდებულებას იმ ოდენობით, რომელიც იარსებებს გირავნობის ჩამორთმევის მომენტისთვის. თუმცა, აუცილებელია, რომ გირავნობის ხელშეკრულება შეიცავდეს ასეთი ზრდის საზღვრებს.

ამასთან, გასათვალისწინებელია, რომ თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული, გირავნობა უზრუნველყოფს მოთხოვნას იმ მოცულობით, რამდენადაც მას აქვს დაკმაყოფილების მომენტისთვის, კერძოდ, პროცენტები, ჯარიმები, დაგვიანებით გამოწვეული ზიანის ანაზღაურება. აღსრულებისას, აგრეთვე აუცილებელი ხარჯების ანაზღაურებას მოგირავნე დაგირავებული ნივთის შენახვაზე და ინკასო ხარჯებზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 337-ე მუხლი).

ამავე დროს, ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 337, გირავნობის ხელშეკრულების მხარეებს უფლება აქვთ უზრუნველყონ, რომ გირავნობა უზრუნველყოფს არა მხოლოდ ხელშეკრულებიდან წარმოშობილ ვალდებულებებს (მაგალითად, სესხის დაბრუნების და მისი გამოყენების პროცენტის შესახებ), მაგრამ ასევე პრეტენზია მიღებულის დაბრუნების შესახებ (პრეტენზია მიღებულის ღირებულების ფულად ანაზღაურებაზე) ასეთი ხელშეკრულებისთვის, თუ ის არასწორია (რუსეთის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის დადგენილების 26-ე პუნქტი). 2011 წლის 17 თებერვლის No10 ფედერაცია „გირავნობის შესახებ კანონმდებლობის გამოყენების ცალკეული საკითხების შესახებ“).

უზენაესი სასამართლოს ეს პოზიცია, პრაქტიკულად, ბათილად აქცევს მოპასუხეების საყვარელ საპროცესო ტაქტიკას გირავნობის საკითხზე ყადაღის დადების მოთხოვნით – გირავნობით უზრუნველყოფილი ხელშეკრულების ბათილად ცნობას.

ოფიციალური ტექსტი:

მუხლი 345. გირავნობის საგნის შეცვლა და აღდგენა

1. გირავნობის საგნის შეცვლა დასაშვებია მოგირავნის თანხმობით, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

2. თუ გირავნობის საგანი დაიკარგა ან დაზიანდა, ან კანონით დადგენილი საფუძვლით შეწყდა მასზე საკუთრების უფლება ან ეკონომიკური მართვის უფლება, დამგირავებელს უფლება აქვს გონივრულ ვადაში აღადგინოს გირავნობის საგანი. ან შეცვალოს იგი სხვა ექვივალენტური ქონებით, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

ადვოკატის კომენტარი:

ამ მუხლის პირველი პუნქტით გათვალისწინებული გირავნობის საგნის შეცვლა გირავნობის ხელშეკრულების შეცვლის ერთ-ერთ განსაკუთრებულ შემთხვევას წარმოადგენს. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 450-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის თანახმად, ხელშეკრულების შეცვლა შესაძლებელია მხარეთა შეთანხმებით, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. აქედან გამომდინარეობს, რომ ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს ცალმხრივ ცვლილებასაც. კერძოდ, გირავნობის ხელშეკრულებით შეიძლება განისაზღვროს, რომ გირავნობის საგანი შეიძლება შეიცვალოს (და, შესაბამისად, შეიცვალოს ხელშეკრულება) მოგირავნის თანხმობის გარეშე.

ხელოვნების მე-2 პუნქტი. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 345 შეიცავს წესს, რომლის მიხედვითაც დამგირავებელს ენიჭება უფლება შეცვალოს გირავნობის ხელშეკრულება საკუთარი შეხედულებისამებრ გირავნობის საგნის განადგურების შემთხვევაში. გირავნობის საგნის გარდაცვალება ნიშნავს, რომ სამოქალაქო-სამართლებრივი ურთიერთობა მოკლებულია ობიექტს და შესაბამისი ცვლილების გარეშე ვერ განაგრძობს არსებობას. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 432-ე მუხლის შესაბამისად, შეთანხმება დადებულად ითვლება, თუ მხარეებს შორის მიღწეულია შეთანხმება ხელშეკრულების ყველა არსებით პირობებზე. ამ შემთხვევაში არსებითად ითვლება პირობა ხელშეკრულების საგანზე. ამიტომ გირავნობის ხელშეკრულების საგნის შეცვლა წარმოადგენს გირავნობის ხელშეკრულებაში ცვლილებას.

345-ე მუხლის მე-2 პუნქტი, რომელიც ადგენს, რომ დამგირავებელს უფლება აქვს შეცვალოს გირავნობის დაკარგული საგანი, რითაც მას აძლევს უფლებას ცალმხრივად შეცვალოს გირავნობის ხელშეკრულება. ასეთი ჩანაცვლების შემდეგ გირავნობის ხელშეკრულება იღებს ახალ ობიექტს, ე.ი. არის შესწორებული გირავნობის ხელშეკრულება. მნიშვნელოვანია ხაზგასმით აღვნიშნოთ, რომ 345-ე მუხლის მე-2 პუნქტი არ მოითხოვს მოგირავნის თანხმობას გირავნობის ხელშეკრულების შეცვლაზე. ის აღნიშნავს, რომ დამგირავებელს „უფლება აქვს“ ჩაანაცვლოს. აქედან გამომდინარეობს, რომ მოგირავნე ვალდებულია დაეთანხმოს ხელშეკრულების ასეთ ცვლილებას.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 345-ე მუხლის მე-2 პუნქტი ტოვებს დამგირავებელს შეხედულებისამებრ არა მხოლოდ გადაწყვიტოს, შეიცვალოს თუ არა გირავნობის ხელშეკრულება, არამედ, დადებით შემთხვევაში, როგორ შეიცვალოს იგი და რა ვადაში. ცვლილების განსახორციელებლად. მუხლში აღნიშნულია, რომ დამგირავებელს უფლება აქვს ნივთი შეცვალოს „თანაბარი ქონებით“. ამასთან, არ არის განსაზღვრული, როგორ და ვის მიერ დგინდება ეს ეკვივალენტობა. ვინაიდან ხელშეკრულების შეცვლის საკითხს დამგირავებელი წყვეტს ცალმხრივად, ამით მას ენიჭება უფლება გადაწყვიტოს რომელი ქონების ეკვივალენტურია.

345-ე მუხლი მოგირავნეს არანაირ უფლებას არ ანიჭებს ამ პროცედურაში, მას არ აქვს ხმის უფლება დამგირავებლის მიერ ქონების ეკვივალენტობის შესახებ გადაწყვეტილებაში. ამ მუხლის მე-2 პუნქტის დამახასიათებელი ნიშანია ის, რომ არ ადგენს ვადას, რომლის განმავლობაშიც დამგირავებელმა უნდა გადაწყვიტოს გირავნობის ხელშეკრულების შეცვლის საკითხი.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, იპოთეკის საგანია უძრავი ქონება, რომლის ნუსხა განსაზღვრულია სამოქალაქო კოდექსში. თუმცა, იპოთეკის ყველაზე გავრცელებული საგანია შენობები, ნაგებობები და მიწა. ამ უძრავი ქონების ობიექტების თავისებურება ის არის, რომ მათი მფლობელები ხშირად მიმართავენ ამ ობიექტების ტრანსფორმაციას, რათა გააუმჯობესონ ისინი რეკონსტრუქციის, მათი კონსოლიდაციის ან, პირიქით, გაყოფის სახით სხვადასხვა მიზნით.

შენობები და ნაგებობები არის უძრავი ქონების ცალკე სახეობა, რომელიც შეიძლება დაექვემდებაროს იპოთეკას. სწორედ ეს ობიექტები განიცდიან ყველაზე ხშირად სხვადასხვა ცვლილებებს, იქნება ეს ხელახალი განვითარება, რეკონსტრუქცია თუ ასეთი ობიექტების სამართლებრივი დაყოფა რამდენიმე დამოუკიდებელად. ხშირად პრაქტიკაში ჩნდება შემდეგი კითხვა - ნიშნავს თუ არა ქონების ასეთი ტრანსფორმაცია იპოთეკის საგნის ცვლილებას თუ ასეთი ტრანსფორმაცია უნდა ჩაითვალოს ერთი ობიექტის კანონიერ სიკვდილად (რაც ასევე არის იპოთეკური ურთიერთობის შეწყვეტის საფუძველი); და შედეგად მიღებული ქონება არის ახალი ობიექტი, რომელიც არ არის დატვირთული იპოთეკური უფლებებით? იპოთეკის კანონმდებლობა ამ კითხვაზე მკაფიო პასუხს არ იძლევა, მაგრამ არსებობს მთელი რიგი სასამართლო აქტები, რომლებიც ამ საკითხზე განსხვავებულ მოსაზრებებს გამოხატავს.

იპოთეკის საგნის შეცვლის ფაქტის სამართლებრივი შეფასების კუთხით სასამართლო პრაქტიკა აჩვენებს, რომ სასამართლოები ამ გარემოებას განსხვავებულად აფასებენ: რიგი სასამართლოები მიიჩნევენ, რომ იპოთეკის საგნის შეცვლა უძრავი ქონების რამდენიმე დამოუკიდებელ ობიექტად დაყოფის კუთხით არის განადგურება. ქონების, ხოლო სხვები მიიჩნევენ, რომ ეს ცვლილება არ შეიძლება გაიგივდეს იპოთეკის საგნის გარდაცვალებასთან. აუცილებელია განიხილოს კონკრეტული სასამართლო საქმეები, რომლებშიც შეფასდა ეს გარემოებები, ასევე ცალკე გამოიკვეთოს დაგირავებული უძრავი ქონების რომელი კონკრეტული გარდაქმნები უნდა ჩაითვალოს იპოთეკის საგნის ცვლილებად და რას გულისხმობს საგნის განადგურება. იპოთეკა

ერთ-ერთ სასამართლო პროცესში პირველი ინსტანციისა და საკასაციო სასამართლოებმა მიიჩნიეს, რომ თავდაპირველად დაგირავებული უძრავი ქონების რამდენიმე დამოუკიდებელ ობიექტად დაყოფის პროცესში ობიექტების შექმნისას იპოთეკის ხელშეკრულებით იპოთეკით დადებულმა არასაცხოვრებელმა ფართმა არსებობა შეწყვიტა. სამოქალაქო უფლებების ობიექტი, ანუ განადგურდა ეს ქონება, რის გამოც შეწყდა გირაო. ამავდროულად, საკასაციო სასამართლომ მიუთითა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტზე.

ეს საქმე განიხილებოდა ზედამხედველობის წესით, უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმმა მიუთითა, რომ პირველი და საკასაციო ინსტანციის სასამართლოებმა არ გაითვალისწინეს შემდეგი გარემოება, რომ სამოქალაქო სამართლის 352-ე მუხლის პირველი პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის კოდექსი, გირავნობა წყდება დაგირავებული ნივთის განადგურების ან დაგირავებული უფლების შეწყვეტის შემთხვევაში, თუ დამგირავებელმა არ გამოიყენა ამ კოდექსის 345-ე მუხლის მე-2 პუნქტით გათვალისწინებული უფლება. თუმცა საქმის მასალებიდან გამომდინარეობს, რომ გირავნობის საგანი არასაცხოვრებელი ფართი მეწარმემ ორ ნაწილად დაყო, თუმცა გირავნობის საგნის ნაწილებად დაყოფა არ ნიშნავს მის სიკვდილს. ამასთან, სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმაზე, რომ მოგირავნე დათანხმდა გირავნობის შენარჩუნებას დაქვემდებარებული ფართის გაყოფას და შეუწყდა საკუთრების ტვირთი No1 და No გირაოს საკუთრებაში.

იპოთეკის მოქმედების პერიოდში შეიძლება იყოს შემთხვევები, როცა იპოთეკით დატვირთული ქონება გადის რემონტს ან რეკონსტრუქციას, რის შედეგადაც შეიძლება შეიცვალოს იპოთეკით დატვირთული ქონების ტექნიკური მახასიათებლები. ამასთან დაკავშირებით ჩნდება საკამათო კითხვა - არის თუ არა ასეთი რეკონსტრუქცია ცვლილება თუ რეკონსტრუქციის შედეგად წარმოიქმნება სრულიად ახალი ობიექტი, რომელიც განსხვავდება დაგირავებული ქონებისგან და, შესაბამისად, რეკონსტრუქცია უნდა ჩაითვალოს როგორც განადგურება. თავდაპირველად დაგირავებული ქონება. ამ საკითხის მოსაგვარებლად სასამართლო პრაქტიკას უნდა მივმართოთ.

ერთ-ერთ შემთხვევაში მოსარჩელემ მიუთითა იპოთეკის ობიექტის რეკონსტრუქციაზე, რის შედეგადაც გაჩნდა ახალი ობიექტი, რომელიც არ იყო გირავნობის ობიექტი, ამასთან დაკავშირებით, იპოთეკა შეწყდა დაგირავებულის განადგურების გამო. ნივთი. სასამართლომ დაადგინა, რომ რეკონსტრუქციის შედეგად მოხდა დაგირავებული ქონების ტექნიკური მახასიათებლების ცვლილება. სასამართლომ აღნიშნა, რომ ეს ცვლილება არ ნიშნავს დაგირავებული ნივთის განადგურებას ქვეპუნქტის მნიშვნელობით. 3 გვ 1 ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352, სასამართლომ დაასკვნა, რომ რეკონსტრუქციას დაქვემდებარებულ ქონებაზე დადებული იპოთეკა შენარჩუნებულია რეკონსტრუქციულ ობიექტთან მიმართებაში, სასამართლომ აღნიშნა, რომ იპოთეკის საგნის შეცვლა იპოთეკის ხელშეკრულების პერიოდში ხდება არ ნიშნავს გირავნობის საგანს არც ფიზიკურ და არც იურიდიულ სიკვდილს, რაც ქვე. 3 გვ 1 ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 გულისხმობს გირავნობის შეწყვეტას.

ანალოგიურ პროცესზე სასამართლომ აღნიშნა, რომ იპოთეკის საგნის (სიმაღლე, სართულების რაოდენობა, ფართობი) პარამეტრების ცვლილება, თუნდაც დადასტურდეს, არ ნიშნავს გირავნობის საგნის არც ფიზიკურ და არც იურიდიულ სიკვდილს, რაც. , ხელოვნების 1-ლი პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტის მნიშვნელობით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 გულისხმობს გირავნობის შეწყვეტას.

მომდევნო სასამართლოში განხორციელდა იპოთეკის საგანი რეკონსტრუქცია - განხორციელდა განუყოფელი გაუმჯობესება, რამაც საგრძნობლად გაზარდა სახლის ღირებულება. სასამართლომ დაადგინა, რომ გაფართოებები იყო განუყოფელი გაუმჯობესება, როგორც ეს მითითებულია ექსპერტიზის დასკვნაში, და რომ ეს გაუმჯობესება უნდა განიხილებოდეს, როგორც ცვლილება იპოთეკის საგანში, მაგრამ არა როგორც მისი სიკვდილი.

ანალოგიურად, გადაწყდა საქმე, როდესაც იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში დამგირავებელმა განახორციელა იპოთეკით დატვირთული შენობის რეკონსტრუქცია, რის შედეგადაც აშენდა ახალი, მისი პარამეტრებით განსხვავებული საწყისი შენობისგან. დაგირავებული ერთი.

სასამართლოს ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებებიდან უნდა დავასკვნათ, რომ იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების რამდენიმე დამოუკიდებელ ობიექტად დაყოფის სახით გადაქცევა, რეკონსტრუქცია, ობიექტის პარამეტრების ცვლილება, სასამართლოები ამას მიიჩნევენ იპოთეკის საგნის ცვლილებად. და არა მისი სიკვდილი. ამასთან, სასამართლო არცერთ ზემოაღნიშნულ გადაწყვეტილებაში არ მიუთითებს, თუ როგორ შეძლეს განასხვავონ ისეთი ცნებები, როგორიცაა იპოთეკით დატვირთული ნივთების დაკარგვა და ცვლილება. უნდა ვივარაუდოთ, რომ ეს გარდაქმნები თავისი მახასიათებლებით არ ექვემდებარება „სიკვდილის“ ცნებას, რომლის განმარტება არ არის მოცემული სამოქალაქო კოდექსში, მაგრამ ფართოდ გამოიყენება სასამართლო პრაქტიკაში. როგორც სასამართლოებმა არაერთხელ აღნიშნეს თავიანთ გადაწყვეტილებებში, განადგურება ან განადგურება უნდა იქნას გაგებული, როგორც ნივთის თავდაპირველი სახით არსებობის შეუქცევადი ფიზიკური შეწყვეტა, რაც შეუძლებელს ხდის ორიგინალის დაკმაყოფილებას. ინდივიდუალური საჭიროებებიმფლობელი. ზოგიერთი სასამართლო ასევე განსაზღვრავს სიკვდილს, როგორც ქონების ფიზიკურ განადგურებას, მისი არსებობის შეწყვეტას, როგორც მატერიალური სამყაროს ობიექტს.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, შეიძლება დავასკვნათ, რომ ვინაიდან იპოთეკის საგნის ცვლილება მისი გაყოფის, რეკონსტრუქციის სახით, დაგირავებული ქონების სხვადასხვა პარამეტრების მატება ან შემცირება არ იწვევს უძრავი ქონების ფიზიკურ განადგურებას, არამედ მხოლოდ. ნიშნავს მის ტრანსფორმაციას, ასეთი ცვლილება არ შეიძლება ჩაითვალოს საკუთრების განადგურებად და შესაბამისად, ასეთი ცვლილება არ შეიძლება გახდეს იპოთეკური ვალდებულების შეწყვეტის საფუძველი, რაც ნიშნავს, რომ შეცვლილ უძრავ ობიექტებთან მიმართებაში იპოთეკა განაგრძობს მოქმედებას. .

სასამართლო პრაქტიკაში ყველაზე რთული საკითხია, შესაძლებელია თუ არა საუბარი ქონების დაკარგვაზე იმ შემთხვევაში, თუ დაგირავებული ქონება განადგურდა და მის ადგილას ახალი დაიდგა, თავიდან დაგირავებული ობიექტისგან განსხვავებული. ამ შემთხვევაში ქონების დანაკარგის დადგენის ძირითად კრიტერიუმს, სასამართლო პრაქტიკის მასალებზე დაყრდნობით, წარმოადგენს იპოთეკით დატვირთული საგნის სრული განადგურება.

სასამართლოების მიერ დაგირავებულ ქონებაში ისეთი ცვლილების საკითხის განხილვა, როგორიცაა თავდაპირველად დაგირავებულის ადგილზე კონსტრუქციულად ახალი ობიექტის მშენებლობა, დიდ ყურადღებას მოითხოვს. ერთ-ერთ სასამართლოში დადგინდა, რომ შენობის მფლობელმა გაანადგურა იპოთეკით დატვირთული ობიექტი და ააშენა ახალი ქონება, რომელშიც წინა შენობიდან არც ერთი კედელი არ იყო დარჩენილი. იმის დასადგენად, მოხდა თუ არა დაგირავებული ქონების გარდაცვალება, სასამართლომ დანიშნა სამშენებლო-ტექნიკური ექსპერტიზა. ობიექტის სასამართლო კონსტრუქციისა და ტექნიკური სიკვდილის დასკვნების მიხედვით - შენობა ხელოვნების 1 ნაწილის მნიშვნელობით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352, სასესხო ქონება, რომელიც მხარეებს შორის დადებული იპოთეკური ხელშეკრულების (გირავნობის) საგანია, არ მომხდარა. ექსპერტიზის ეს დასკვნა განპირობებული იყო იმით, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებით იპოთეკით დადებული რეკონსტრუქციული შენობის წილი არსებულ შენობაში არის თავდაპირველი შენობის (საძირკვლის თვალსაზრისით) გარკვეული წილი. ამასთან, გირავნობის საგნის სხვა ქონებასთან შერწყმა იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში არ ნიშნავს გირავნობის საგნის განადგურებას და, შესაბამისად, არ არის საფუძველი გირავნობის შეწყვეტისა და, შესაბამისად, მოსარჩელის მიერ. არგუმენტები, რომ გირავნობის საგანი განადგურდა, უსაფუძვლოა.

ანალოგიურად, გადაწყდა საქმე, რომელშიც დამგირავებელი დაჟინებით ამტკიცებდა, რომ გირავნობის საგანი სასამართლო განხილვის მომენტისთვის არ არსებობდა და განმარტა, რომ იპოთეკით დატვირთულ შენობაში გაჩნდა ხანძარი, რის შემდეგაც ეს შენობა პრაქტიკულად განადგურდა ხანძრის შედეგად - მხოლოდ ციხის ბლოკის კედლები. დარჩა. ამასთან, სასამართლო პროცესის დროს, ხანძრის შედეგად განადგურებული შენობის ადგილზე უკვე აშენებული იყო სხვა დიზაინის შენობა. ამასთან დაკავშირებით დამგირავებელმა ითხოვა უარი ეთქვა შენობის დაყადაღებაზე, ვინაიდან იპოთეკა შეწყდა დაგირავებული ნივთის განადგურების გამო. ამ იპოთეკის ვალდებულებით მოგირავნემ განსხვავებული პოზიცია დაიკავა, მან განმარტა, რომ მართლაც ძველი შენობის ადგილზე, იმავე საძირკველზე აშენდა ახალი შენობა, თუმცა, მიაჩნია, რომ დაგირავებული ქონების განადგურება არ მომხდარა და შენობა უბრალოდ გარემონტდა. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, სასამართლომ დაასკვნა, რომ ცალსახა დამადასტურებელი მტკიცებულებები იპოთეკის ობიექტის სრული განადგურებასასამართლო არ იყო წარდგენილი და ახლად აშენებული შენობა თავდაპირველად იპოთეკით დატვირთულის რეკონსტრუქციის შედეგად იქნა მიჩნეული. ამასთან, სასამართლომ ყურადღება გაამახვილა იმაზე, რომ ასეთი ცვლილება არ შეიძლება ჩაითვალოს იპოთეკის საგნის გარდაცვალებად ქვეპუნქტის მნიშვნელობით. 3 გვ 1 ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352, რომელიც გულისხმობს გირავნობის შეწყვეტას. სასამართლომ ასევე აღნიშნა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაში ამგვარი ცვლილების შესახებ ინფორმაციის შეტანის აუცილებლობა არ იყო.

ამრიგად, იპოთეკის საგნის გარდაცვალების ფაქტი მოითხოვს დეტალურ დადასტურებას, ზოგიერთ შემთხვევაში საჭიროა არა მხოლოდ ასეთი გარდაცვალების დამადასტურებელი იურიდიული დოკუმენტები, არამედ სპეციალური ტექნიკური ექსპერტიზა, რომელიც ადასტურებს თავდაპირველ დაგირავებული უძრავი ქონების სრულ განადგურებას. წინააღმდეგ შემთხვევაში დაკარგული იპოთეკით დატვირთული ქონების ადგილზე აღმართული შენობა ან ნაგებობა რეკონსტრუქციად ჩაითვლება და ამასთან დაკავშირებით ამ ობიექტზე გავრცელდება ადრე წარმოშობილი იპოთეკური ვალდებულება.

რიგ შემთხვევებში შესაძლებელია დაგირავებულ ქონებაში ცვლილება, როგორც ობიექტის ფართობთან მიმართებაში, ხოლო გარედან ეს ობიექტი უცვლელი რჩება. ასეთი ცვლილება შესაძლებელია ორ შემთხვევაში: შენობის მთლიანი ფართობი შეიძლება გაიზარდოს ადრე გაუთვალისწინებელი ტერიტორიების გამო (მაგალითად, სარდაფის ტერიტორიები), ტერიტორიების გარკვევით და შიდა სტრუქტურების დემონტაჟით (მაგალითად, კედლები ან ტიხრები). ასეთ ქონებაში ცვლილება პირველ რიგში უნდა განიხილებოდეს არა ამგვარი ცვლილებების ქონების დაკარგვასთან კორელაციის კონტექსტში, არამედ იპოთეკის ხელშეკრულების დაუდებლად ცნობის შესაძლებლობის ფარგლებში სავალდებულო მოთხოვნების შეუსრულებლობის გამო. კანონი მისი დადებისას, კერძოდ, შეთანხმებაში ისეთი მონაცემების არარსებობა, რაც საშუალებას მისცემს განისაზღვროს ხელშეკრულების საგანი.

ერთ-ერთ სასამართლო საქმეზე. მოპასუხე დაჟინებით მოითხოვდა ხელშეკრულების დაუდებლად ცნობას ზემოაღნიშნულ გარემოებებთან დაკავშირებით. მან მიუთითა კანონის ნორმებზე, კერძოდ, ხელოვნების მე-2 პუნქტზე. 9 ფედერალური კანონის "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)" No102-FZ, რომლის მიხედვითაც იპოთეკის საგანი განისაზღვრება ხელშეკრულებაში მისი დასახელების, მდებარეობისა და ამ საგნის იდენტიფიცირებისთვის საკმარისი აღწერილობის მითითებით. იპოთეკის აღწერის საგნის იდენტიფიცირებისთვის, მისი აზრით, საკმარისია: შენობის შემადგენელი ნაწილები, მათი აღნიშვნები, ფართობი, აგრეთვე ქონების საიდენტიფიკაციო უნიკალური ნომერი. მოპასუხე ამტკიცებდა, რომ დადებულ იპოთეკურ ხელშეკრულებაში არ იყო გათვალისწინებული სარდაფის ფართობი, რომელიც ასევე არის შენობის მთლიანი ფართობის ნაწილი - როგორც ერთიანი ობიექტი. ბრალდებულმა განმარტა, რომ სარდაფი არის სრულფასოვანი სართული, მისი ფართობი უნდა შედიოდეს შენობის მთლიან ფართობში. იპოთეკის ხელშეკრულება არ თანხმდება ზუსტად იმაზე, თუ რომელი შენობაა შენობის შემადგენლობაში შემავალი იპოთეკის საგანი, მათი აღნიშვნები, ფართობები, რიცხვები, ასოები არ არის განსაზღვრული. იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული მთლიანი ფართობი ასევე არ შეესაბამება რეალობას. იპოთეკური ხელშეკრულების დადების შემდეგ, ტექნიკური სარდაფის განახლებისა და განვითარების შედეგად შეიცვალა მისი ფუნქციონალური დანიშნულება, კერძოდ, გახდა სარდაფი, რომლის ფართობის გათვალისწინება დაიწყო ქ. იპოთეკით დატვირთული შენობის საერთო ფართი.

მოსარჩელის პოზიცია ამ საქმეში ასეთი იყო: მოსარჩელემ აღნიშნა, რომ კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს იმის გაშიფვრას, თუ რას ნიშნავს „იდენტიფიკაციისთვის საკმარისი აღწერილობა“ („იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის მე-9 მუხლი (უძრავი გირავნობა). სამკვიდრო)“. ამასთან დაკავშირებით, აუცილებელია აღინიშნოს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულების საგანი ისე უნდა იყოს აღწერილი, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაში მითითებული გირავნობის ობიექტის მახასიათებლები მის ინდივიდუალიზაციას იძლევიან მთელი რიგი მსგავსი ობიექტებისგან. იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას ობიექტის აღწერილობა სრულად შეესაბამებოდა ყველა სატიტულო დოკუმენტს, რომ იპოთეკის საგანში ასევე უნდა მიეთითოს ის სარდაფები, რომლებზეც საკუთრების უფლება არ იყო რეგისტრირებული, გადახდისუუნაროა, რადგან მხოლოდ ის. რომელზედაც რეგისტრირებულია საკუთრების უფლება შეიძლება იპოთეკით დაიდოს.რომელმაც დაარეგისტრირა საკუთრება,მაგრამ იყო მხოლოდ ტექნიკური სარდაფი,რომელიც. ინსტრუქციის მიხედვით, შენობის ფართობი არ შედის.

სასამართლომ დაადგინა, რომ იპოთეკის საგნის აღწერა შეესაბამებოდა ტექნიკურ დოკუმენტაციას და საკმარისი იყო მისი იდენტიფიცირებისთვის, როგორც ამას კანონი მოითხოვს. ასევე, იპოთეკის საგნის აღწერილობა ზუსტად შეესაბამებოდა სამართლის ობიექტის აღწერილობას, რომელიც შეიცავდა სათაურ დოკუმენტებში. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე და იმის გათვალისწინებით, რომ ხელშეკრულებაში ამ ტიპის ხელშეკრულებისთვის კანონით გათვალისწინებული ყველა არსებითი პირობა შეთანხმებულია და დაცულია მხარეთა მიერ, სასამართლო ასკვნის, რომ იპოთეკის ხელშეკრულება ამ შემთხვევაში დადებულია. სასამართლოებმა ასევე აღნიშნეს, რომ ცვლილება არც რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში და არც „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ფედერალურ კანონში არ საჭიროებს იპოთეკის ხელშეკრულების ძალის შესანარჩუნებლად მასში შესწორებებს აღწერილობასთან დაკავშირებით. იპოთეკის საგნის, მისი შეფასება და ამ ცვლილებების რეგისტრაცია.

ცალკე გასათვალისწინებელია დაუმთავრებელი ობიექტის უძრავი ქონების განსაკუთრებული სახეობის ობიექტის შეცვლის საკითხი. ეს პრობლემა პირველად 2005 წელს გაშუქდა უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2005 წლის 28 იანვრის No90 საინფორმაციო წერილის დანართში. ამ განხილვის 1-ლ პუნქტში აღნიშნული იყო სასამართლო პროცესზე, რომლის დროსაც მოსარჩელე სთხოვდა სასამართლოს გირავნობის საგანზე, კერძოდ, მშენებარე ობიექტზე, რომელიც სასამართლო განხილვის დროისთვის დასრულებული იყო. და ექსპლუატაციაში შევიდა. რაიონულმა სასამართლომ სარჩელი არ დააკმაყოფილა და თავისი პოზიცია იმით დაასაბუთა, რომ ვინაიდან ობიექტი უკვე დასრულებულია და საკუთრების უფლება აღარ არის მშენებლობების ობიექტზე, არამედ საოფისე შენობაზე, გირავნობა შეწყვეტილად უნდა ცნობდეს.

თუმცა, სააპელაციო სასამართლომ გააუქმა ეს გადაწყვეტილება და მიუთითა, რომ „ის, რაც შეიქმნა დაგირავებული სამშენებლო ობიექტის მშენებლობების დასრულებით“ გირავნად ითვლება. გარდა ამისა, სასამართლომ ხაზგასმით აღნიშნა, რომ ობიექტის დასრულება არ შეიძლება ჩაითვალოს ქონების დაკარგვად, როგორც ეს გათვალისწინებულია ხელოვნების 1-ლი პუნქტით. 352 GK. სასამართლომ ასევე აღნიშნა, რომ ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ“ ითვალისწინებს გირავნობის შენარჩუნების შემთხვევებს მისი საგნის შეცვლისას (მაგალითად, 76-ე მუხლის მე-4 პუნქტი, 64-ე მუხლი, 65-ე მუხლი). ამას ადასტურებს სასამართლოს არგუმენტიც, რომ კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს უძრავ ქონებაზე უფლებისა და მასთან ტრანზაქციის აღრიცხვის ორგანოების მიერ ობიექტზე იპოთეკური ხელშეკრულების რეგისტრაციის შესახებ ჩანაწერის ერთიან რეესტრში დაფარვის შესაძლებლობას. მშენებლობის დასრულების შემთხვევაში მიმდინარე მშენებლობა.

როგორც ჩანს, სააპელაციო ინსტანციის პოზიცია იმის თაობაზე, რომ მშენებარე ობიექტის იპოთეკა ვრცელდება ამ ობიექტის მშენებლობის დასრულებით შექმნილ ახალ უძრავ ქონებაზე, ერთადერთი სწორია. სამოქალაქო კოდექსისა და ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ“ ნორმების ამგვარი ინტერპრეტაციის გზას გაჰყვნენ სხვა სასამართლო ორგანოებიც.

ამრიგად, ტოლიატის კომსომოლსკის რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა, რომ ხელოვნების თანახმად. ფედერალური კანონის "იპოთეკის შესახებ" 76-ე, საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობის დასრულების შემდეგ, მასზე იპოთეკა არ ჩერდება. ამავდროულად, დამგირავებელი ამტკიცებს, რომ ახლა აშენდა სხვა სახლი, რომელიც, თავისი პარამეტრებით და ტექნიკური მახასიათებლებიარ ემთხვევა მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსის ობიექტს, რომელიც ართმევს იპოთეკარს უფლებას მოითხოვოს სახლი იპოთეკის ობიექტად, სასამართლოს მიაჩნია დაუსაბუთებლად.

საინტერესოა კემეროვოს ცენტრალური რაიონული სასამართლოს პოზიცია, რომელმაც ზუსტად მიუთითა მშენებლობების დასრულებით შექმნილ ობიექტზე გირავნობის შენარჩუნების შესაძლებლობა, უფრო მეტიც, მან ცალკე აღნიშნა საგნის შეცვლის გავლენა თავად იპოთეკურ ხელშეკრულებაზე: მიმდინარე მშენებლობის ობიექტზე იპოთეკით დადებული, იპოთეკა ინახება დასრულებულ მშენებლობასთან მიმართებაში, იპოთეკის ხელშეკრულებაში ცვლილებების შეტანის გარეშე იპოთეკის საგნის აღწერასა და მის შეფასებასთან დაკავშირებით. სასამართლომ ასევე მიიჩნია, რომ ანალოგიური მიდგომა უნდა განხორციელდეს დასრულებული სამშენებლო ობიექტის იპოთეკის ბედის საკითხის გადაწყვეტისას, თუ შემდგომ განხორციელდა ამ იპოთეკით დატვირთული ობიექტის რეკონსტრუქცია, რამაც გამოიწვია კაპიტალური სამშენებლო ობიექტების, მათი ნაწილების პარამეტრების ცვლილება. (სიმაღლე, სართულების რაოდენობა, ფართობი, წარმოების სიმძლავრის ინდიკატორები, მოცულობა) და საინჟინრო და ტექნიკური უზრუნველყოფის ხარისხი (რუსეთის ფედერაციის ქალაქგეგმარებითი კოდექსის 14-ე მუხლის 14 ქვეპუნქტი) და განაპირობა ახალი ქონების გაჩენა.

მოგირავნეთა ფართოდ გავრცელებული მცდარი პოზიცია, რომ დასრულებული სამშენებლო ობიექტი დაკარგულად უნდა ჩაითვალოს, არაერთ სასამართლო გადაწყვეტილებაში გამოითქვა. იპოთეკის მიმღებმა მიიჩნია, რომ იპოთეკის საგანი არ არსებობს, ვინაიდან იპოთეკის ხელშეკრულების დადების მომენტში იპოთეკის საგანს წარმოადგენდა არასაცხოვრებელი შენობის დაუმთავრებელი ნაგებობის კუთვნილი ქონება, რომელიც შედგება აგურის ნაგებობისგან და. ერთსართულიანი აგურის ნაგებობა, მას სჯეროდა, რომ ეს ობიექტი დაკარგული იყო, რადგან ამჟამად შეიცვალა მთლიანი ფართობი და სართულების რაოდენობა. თუმცა სასამართლო მიიჩნევს, რომ იპოთეკის საგნის ცვლილება იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების ვადაში არ ნიშნავს გირავნობის საგნის არც ფიზიკურ და არც იურიდიულ სიკვდილს, რაც 352-ე მუხლის პირველი პუნქტის მე-3 ქვეპუნქტის მნიშვნელობით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი გულისხმობს გირავნობის შეწყვეტას. ამასთან, „იპოთეკის შესახებ“ კანონის 76-ე მუხლის თანახმად, საცხოვრებელი კორპუსის ასაშენებლად სესხის ან მიზნობრივი სესხის გაცემისას იპოთეკური ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს ვალდებულების უზრუნველყოფას დაუმთავრებელი სამშენებლო ობიექტით და კუთვნილი მასალებით და აღჭურვილობით. იპოთეკარი, რომლებიც მზად არიან მშენებლობისთვის. ამ მუხლის მნიშვნელობით, იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის საგანი იყო მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსი, მასში ცვლილებებისა და დამატებების შეტანის გარეშე იპოთეკის საგნის აღწერისა და მისი შეფასების კუთხით და ასეთი ცვლილებების რეგისტრაციის გარეშე. და მინაშენები, ვრცელდება დასრულებულ საცხოვრებელ კორპუსზე.

ასევე არსებობს მშენებლობის ობიექტის შეცვლის შესაძლებლობა მასზე სამშენებლო სამუშაოების განხორციელების გამო, რამაც, თუმცა, არ გამოიწვია ამ ობიექტის დასრულებული მშენებლობის ობიექტად დარეგისტრირების შესაძლებლობა (შენობები, ნაგებობები). ამ სიტუაციაში სასამართლო პრაქტიკა გვიჩვენებს, რომ მშენებარე ობიექტის მახასიათებლების ცვლილება (მასზე მიმდინარე სამშენებლო სამუშაოების შედეგად) დადგენილი წესით რეგისტრირებული მასზე უფლებების არარსებობის პირობებში არ იძლევა მის განხილვას. როგორც ისეთი ობიექტი, რომელიც რეალურად ექვემდებარებოდა იპოთეკას ხელშეკრულებების საფუძველზე. უფრო მეტიც, როგორც განმარტებულია რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის 2005 წლის 28 იანვრის No90 საინფორმაციო წერილის 1 პუნქტში, თუ იპოთეკის საგანი წარმოადგენდა მშენებლობების საგანს, მაშინ დასრულების შემდეგ ქ. მისი მშენებლობა, იპოთეკა რჩება ძალაში და მისი საგანია მშენებლობის დამთავრების შედეგად აღმართული შენობა (ნაგებობა).

ცალკე ყურადღება უნდა მიექცეს მიწის ნაკვეთებზე უფლებებისა და ტვირთის შენარჩუნებისა და შეწყვეტის საკითხის დარეგულირებას მათი დაყოფის, გამოყოფის, გაერთიანების, გადანაწილებისას, რაც რეგულირდება მუხ. რუსეთის ფედერაციის მიწის კოდექსის 11.8. ეს მუხლი ადგენს, რომ მუდმივი (შეუზღუდავი) სარგებლობის უფლება, უვადო მემკვიდრეობით მფლობელობის უფლება, უსასყიდლო ვადიანი სარგებლობის უფლება ახლად წარმოქმნილ მიწის ნაკვეთებთან მიმართებაში წარმოიქმნება ამ ნაკვეთების მფლობელების მხრიდან ყოველგვარი ადმინისტრაციული ქმედების გარეშე. ანალოგიურად, რჩება ტვირთი სერვიტუტის სახით: „მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებით დადგენილი სერვიტუტები, საიდანაც ყალიბდება მიწის ნაკვეთები გაყოფის, გაერთიანების, გადანაწილების ან გამოყოფის დროს, რჩება ფორმირებულ მიწის ნაკვეთებთან მიმართებაში ყოფილ საზღვრებში“. სხვა შემთხვევაში, მიწის კოდექსის 10.8 მუხლის მე-6 პუნქტის მიხედვით, ხელშეკრულებიდან გამომდინარე მიწის ნაკვეთებზე უფლების ტვირთი უნდა დადგინდეს ახალი ხელშეკრულების გაფორმებით, ხოლო სხვა ტვირთი ავტომატურად რჩება.

ამ სტატიის წაკითხვა ბევრ საკამათო კითხვას ბადებს: თუ მასში მოცემული ნორმების პირდაპირი ინტერპრეტაციას მივმართავთ, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ მიწის ნაკვეთების შეცვლისას სახელშეკრულებო იპოთეკა შეწყდება, ხოლო კანონიერი შენარჩუნდება. აშკარაა, რომ კანონმდებელს დაავიწყდა ამ მუხლში ისეთი ტვირთის გათვალისწინება, როგორიც არის იპოთეკა, რასთან დაკავშირებითაც გახდა საჭირო ამ მუხლის სასამართლოს მიერ ინტერპრეტაცია. თუმცა, არცერთში განაჩენიუზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოარ შეიცავს პასუხს კითხვაზე, რა ემართება იპოთეკას მიწის ცვლილების შემთხვევაში.

თუმცა, ამ კითხვაზე პასუხის გაცემას ცდილობდა გირავნობის სამართლის ერთ-ერთი თეორეტიკოსი რ.ს. ბევზენკო. მისი აზრით, კანონი უნდა ითვალისწინებდეს შემდეგს: მიწის ნაკვეთის შეცვლისას გირავნობა ავტომატურად უნდა გადავიდეს ახალ ნაკვეთზე, რადგან ეს გადაარჩენს კრედიტორს ახალი გირავნობის დადების იძულების მოთხოვნისაგან. შეთანხმება და სრულად დაიცვას თავისი ინტერესები ქმედებებისგან არაკეთილსინდისიერი მოვალე, რომელიც გირავნობის ავტომატური გადაცემის შემთხვევაში ვერ შეძლებს თავისი მიწის ნაკვეთის გაყიდვას, იჯარას ან სხვა გირავნობით დატვირთვას. ამ შემთხვევაში, შესაძლებელია ანალოგიის გაკეთება მიწის ნაკვეთების დაყოფას, გამოყოფას და სხვა ცვლილებებს შორის იპოთეკის ისეთი ობიექტების ცვლილებასთან, როგორიცაა შენობები ან ნაგებობები, რაც ზემოთ იყო ციტირებული და რომლის დეტალური ანალიზის მიხედვით შესაძლებელი იყო. გაირკვეს, რომ ასეთი ცვლილება არ იწვევს იპოთეკური ვალდებულებების შეწყვეტას ასეთ ობიექტებთან მიმართებაში.უძრავი ქონება.

ამ მოსაზრების სასარგებლოდ შეიძლება მოვიყვანოთ მრავალი სასამართლო პრაქტიკა შეცვლილ მიწის ნაკვეთებზე გირავნობის შენახვის შესაძლებლობის გათვალისწინებით. უფრო მეტიც, სასამართლო პრაქტიკის საფუძველზე ნაკვეთების ცვლილება შესაძლებელია რამდენიმე შემთხვევაში: ტერიტორიის ფართობის ცვლილების შემთხვევაში, მიწის კატეგორიის ცვლილების შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთზე უფლებების ცვლილება (მაგალითად, იჯარის უფლებიდან საკუთრების უფლებამდე).

ერთ-ერთ სასამართლო საქმეზე სასამართლომ დაადგინა, რომ მსესხებლის მიერ ნაკისრი ვალდებულებების შესრულება სესხის ხელშეკრულებებიუზრუნველყოფილი იყო იპოთეკური ხელშეკრულებებით, რომლის საგანი იყო 7730 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთის გადაცემა. მ მიწის კატეგორიის დასახლებებისაწვავის და საპოხი მასალების საწყობის ფუნქციონირებისთვის ნებადართული სარგებლობით.შემდეგ მიწის ნაკვეთი საერთო ფართობით 7730 კვ. მ დასახლებების მიწების კატეგორიიდან, საწვავის და საპოხი მასალების საწყობის ფუნქციონირებისთვის ნებადართული სარგებლობით, მისი მფლობელი იპოთეკარის თანხმობით გადაკეთდა სამ ნაკვეთად, რომლის ფართობია 2710 კვ. მ, 2 712 კვ. მ და 2308 კვ. მ.

სასამართლომ აღნიშნა, რომ ხელოვნების მე-9 პუნქტის მიხედვით. 1997 წლის 21 ივლისის ფედერალური კანონის 12 3122-FZ "უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის შესახებ და მასთან გარიგებები" გაყოფის, წილის ნატურით გამოყოფის ან რუსეთის კანონმდებლობის შესაბამისი სხვა ქმედებების შემთხვევაში. უძრავი ქონების ობიექტების ფედერაცია, ამ ქმედებების შედეგად წარმოქმნილი ობიექტების შესახებ ჩანაწერები შეტანილია უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრის ახალ განყოფილებებში და იხსნება სათაური დოკუმენტების ახალი საქმეები ახალი საკადასტრო ნომრებით, ხოლო ახლად წარმოქმნილ თითოეულ ნაკვეთს ექვემდებარება. იგივე ტვირთი, რაც თავდაპირველს ჰქონდა. ამრიგად, ზემოაღნიშნული მიწის ნაკვეთის ახლად წარმოქმნილი ობიექტებისთვის გადაკეთებისას, საჭირო იყო ჩანაწერები USRR-ის ახალ განყოფილებებში, ახალი საქმეების გახსნა ახალი საკადასტრო ნომრებით და ტვირთის დადგენა იპოთეკის სახით.

როგორც სხვა სასამართლო საქმის მასალებიდან ირკვევა, 2007 წლის 21 მარტს ინდ.მეწარმესა და ბანკს შორის დაიდო იპოთეკის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც იპოთეკა დადებულია შემდეგ ქონებაზე: შენობაზე და მიწის იჯარის უფლებაზე. მიწის ნაკვეთი, იპოთეკის ხელშეკრულება, შემდგომში ნასყიდობის ხელშეკრულების საფუძველზე შეიძინა ინდმეწარმემ ქონებაზე, რაც დასტურდება უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობით.

რაც შეეხება იმას, რომ მიწის ნაკვეთის იჯარით გაცემის უფლება შეუწყდა მიწის ნაკვეთის შეძენასთან დაკავშირებით და ინდმეწარმეს არ მიმართა გირავნობის რეგისტრაციის შესახებ შესაბამისი განცხადებით, გირავნობის უფლების რეგისტრაცია ქ. ბანკის მიერ სადავო ნაკვეთი უკანონო იყო, განმცხადებელმა მიმართა საარბიტრაჟო სასამართლოს.

აღნიშნული მოთხოვნების დაკმაყოფილებაზე უარის თქმის შემთხვევაში, პირველი ინსტანციის სასამართლომ გამოიყვანა ის ფაქტი, რომ უძრავი ქონების რეგისტრაციის სამსახურს არ გააუქმა მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების იპოთეკის შესახებ სარეგისტრაციო ჩანაწერის გაუქმების საფუძველი, ვინაიდან ასეთი ცვლილება არ შეიძლება გამოიწვიოს გირავნობის სახით ისეთი ვალდებულების შეწყვეტა. სასამართლომ აღნიშნა, რომ არც ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352, რომელიც ადგენს გირავნობის შეწყვეტის საფუძვლებს და არც ფედერალური კანონის „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ ნორმები არ ითვალისწინებს გირავნობის უფლების ცვლილებას. კერძოდ, იჯარის უფლებიდან საკუთრების უფლებამდე, როგორც იპოთეკის შეწყვეტის საფუძველი. ამასთან დაკავშირებით, მიწის ნაკვეთის მასზე საკუთრების უფლებით იჯარით გაცემის უფლების შემდგომი ცვლილება არ შეიძლება გახდეს უფლების გადაცემამდე წარმოშობილი გირავნობის ვალდებულებების შეწყვეტის საფუძველი და კანონით დადგენილი წესით.

ასევე მნიშვნელოვანია ყურადღება მიაქციოთ იმ შემთხვევებს, როდესაც იჯარის ხელშეკრულებით დაგირავებული მიწის ნაკვეთის ფართობი მცირდება, რაც დამატებითი ვალდებულებაა მასზე განთავსებული შენობების იპოთეკასთან დაკავშირებით. ყურადღება უნდა მიექცეს სასამართლო პროცესს, რომელშიც მოხდა შემდეგი გარემოებები: დამგირავებელმა შეწყვიტა იპოთეკით დატვირთული მიწის ნაკვეთის იჯარის ხელშეკრულება და იმავე დღეს დადო ახალი იჯარის ხელშეკრულება იმავე მიწის ფართობის მფლობელთან. უფრო მცირე ზომის. ახალი იჯარა ფუნქციურად ემსახურება იმავე საკუთრებას, როგორც ძველი იჯარა. სასამართლომ დაადგინა, რომ ამ შემთხვევაში შეუძლებელია გირავნობის შეწყვეტის საფუძვლების არსებობაზე საუბარი, რადგან ამ დავაზე არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას ფედერალური კანონის „გირაოს შესახებ“ 34-ე მუხლის მე-3 პუნქტი, ვინაიდან იგი ადგენს ხელშეკრულების შეწყვეტას. საკუთრების უფლების გირავნობა, როდესაც ისინი წარმოადგენენ გირავნობის დამოუკიდებელ სუბიექტს. ამ შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების გირავნობა წარმოებულია მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებიდან გამომდინარე, გირავნობის ძირითადი სუბიექტებია არასაცხოვრებელი შენობა-ნაგებობები. მიწის ნაკვეთის იჯარის უფლების შეწყვეტისას, იპოთეკა (უძრავი ქონების იპოთეკა) მთლიანობაში არ წყდება.

სხვა შემთხვევაში სასამართლომ დაადგინა, რომ მითითება მიწის ნაკვეთის ფართობის ცვლილებაზე, როგორც იურიდიულად მნიშვნელოვან გარემოებაზე, არ მიიღება სასამართლოს მიერ, ვინაიდან იგი არ ცვლის გირავნობის საგანს და არ წყვეტს გირავნობას. . დიახ, ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 განსაზღვრავს გირავნობის შეწყვეტის შემთხვევებს. იმავდროულად, საქმის განხილვის დროს, იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში არსებული იპოთეკის საგნის ცვლილება არ ნიშნავს გირავნობის საგნის არც ფიზიკურ და არც იურიდიულ სიკვდილს, რაც მნიშვნელობით. ქვე. 3 გვ 1 ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 გულისხმობს გირავნობის შეწყვეტას. ამასთან, მოქმედი კანონმდებლობა არ მოითხოვს იპოთეკის ხელშეკრულების ძალის შესანარჩუნებლად მასში ცვლილებების შეტანას იპოთეკის საგნის აღწერასა და მის შეფასებასთან დაკავშირებით და ამ ცვლილებების რეგისტრაციას. ამრიგად, იპოთეკის საგნის ცვლილება მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული უძრავი ქონების ობიექტზე მიწის ნაკვეთზე იჯარის ხელშეკრულების დადებასთან დაკავშირებით, მაგრამ უფრო მცირე ოდენობით, არ იწვევს სამართლებრივ შედეგებს ბათილობის სახით. იპოთეკის ხელშეკრულება და მასზე დამატებითი ხელშეკრულებები.

შესაძლებელია ასეთი სიტუაციები წარმოიშვას მიწის ერთი კატეგორიიდან მეორეში გადაცემისას, რის შედეგადაც შეიცვალა უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულების საგანი და მნიშვნელოვნად გაიზარდა ამ ქონების ღირებულება. ერთ-ერთ ასეთ შემთხვევაში სასამართლო დაეთანხმა მოგირავნეის პოზიციას, რომელმაც მიიჩნია, რომ მიწის ნაკვეთის კატეგორიის შეცვლა არ იწვევს გირავნობის შეწყვეტას და, შესაბამისად, არ წარმოადგენს სარჩელის აღიარების საფუძველს. უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება ძალადაკარგულად ითვლება. ეს გამომდინარეობს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის პირდაპირი ინტერპრეტაციიდან და დამტკიცებული უძრავი ქონების უფლებების ერთიანი სახელმწიფო რეესტრისა და მასთან გარიგებების შესახებ წესების 67-ე პუნქტის. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 1998 წლის 18 თებერვლის დადგენილებით სასამართლომ დაადგინა, რომ მოქმედი კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს გირაოს მიზნისა და ღირებულების ცვლილებას, როგორც გარიგების ბათილად გამოცხადების საფუძველს.