Ипотекийн гэрээний хугацаанд барьцааны зүйлийг өөрчлөх нь барьцааны эрхийг дуусгавар болгоход хүргэхгүй. Барьцааны практикт шинэ

345 дугаар зүйл.Барьцааны зүйлийг солих, сэргээх

345 дугаар зүйлийн тайлбар

1. Тайлбар бичсэн зүйлийн 1 дэх хэсгийн хэм хэмжээ нь барьцааны зүйлийг солих талаар барьцааны гэрээний талууд тохиролцож болно гэсэн илэрхий дүрмийг тогтоосон. Мэдээжийн хэрэг, талууд өөрөөр тохиролцоогүй буюу шинэ гэрээний мөн чанараас өөрөөр заагаагүй бол барьцааны өмнөх зүйлийн талаар талууд анх тохиролцсон барьцааны гэрээний нөхцөл хадгалагдана. барьцааны зүйл.
1.1. Үүний зэрэгцээ өмнө нь үүссэн барьцааны эрхийг шинэ зүйлд шилжүүлэх нь урьд нь ижил зүйлд барьцаалах эрхийг хүлээн авсан бусад барьцаалагчийн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах эрхийг зөрчиж болохгүй. Жишээлбэл, хэрэв зээлдэгч өөрийн машинаа банкинд өрийн баталгаа болгон барьцаалсан (мөн банк нь энэ барьцааны ахлах барьцаалагч байсан), дараа нь банктай тохиролцсон бол барьцааны эрхийг завиндаа шилжүүлэхээр банк болно. Хэрэв энэ завь нь өөр барьцаалагчийн барьцаанд байсан бол (жишээлбэл, хойшлуулсан төлбөр хийсэн ханган нийлүүлэгч) банк энэ барьцааны талаар мэдэж байх ёстой (жишээлбэл, бүртгэлтэй байсан тул) бага барьцаалагч болно. завь барьцаалсан тухай мэдэгдэл).
1.2. Хэрэв барьцааны шинэ зүйл нь жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө, өмнөх барьцааны зүйл нь хөдлөх хөрөнгө байсан бол барьцааны зүйл хэвээр байхын тулд тусгай бүртгэлд бичилт хийх шаардлагатай. Барьцааны шинэ зүйлийн хувьд бүртгэлд хамрагдах онцгой эрх, баталгаагүй үнэт цаас, ХХК-ийн дүрмийн сан дахь хувьцаа, барьцаанд бүртгүүлэх эрх бүхий бусад эд хөрөнгийг баталгаа болгон олгосон тохиолдолд мөн адил хамаарна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 339.1-ийн тайлбарыг үзнэ үү).
2. Тайлбарласан зүйлийн 2-р зүйлийн хэм хэмжээ нь барьцаа хөрөнгийн уян хатан байдлын зарчмыг үргэлжлүүлэн хөгжүүлсээр байна (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 334-р зүйлийн 2 дахь хэсгийн тайлбарыг үзнэ үү). Энэ догол мөрөнд барьцааны зүйлийг (түүний дотор биет) өөрчлөх үед барьцааг хадгалах гэх мэт уян хатан байдлын илрэлийг авч үздэг. Үнэн хэрэгтээ тайлбарын гол заалт бол барьцааны зүйлд өөрчлөлт орсны үр дүнд бий болсон аливаа эд хөрөнгөд (үүнд боловсруулалт оруулаад) барьцаа хамаарна гэсэн заалт юм. Нормативт ашигласан "бусад өөрчлөлт" гэсэн хэллэгийг аль болох өргөнөөр ойлгох хэрэгтэй: жишээлбэл, барьцаалагдсан барилгын материалаар барьсан барилгыг материалын барьцаалагчийн барьцаанд тооцно (мэдээжийн хэрэг, барилгын материалыг улсын бүртгэлд бүртгүүлэх шаардлагатай. баригдсан барилгын барьцаа). Барьцаалсан хувьцааг бусад үнэт цаас эсвэл ХХК-ийн дүрмийн санд (хувьцаат компанийг хязгаарлагдмал хариуцлагатай компани болгон өөрчлөн байгуулах үед) хувь болгон хөрвүүлсэн бол холбогдох үнэт цаас буюу дүрмийн санд эзлэх хувь. ХХК-ийг барьцаалсан гэж үзэх ёстой.
Өөр нэг жишээ болгон бид газрын талбайг өөрчлөх (хэсэг, холболт гэх мэт), байрыг нэг өрөөнд нэгтгэх, түүнчлэн барилга доторх байрыг хуваах, нэгтгэх, хөдлөх эд хөрөнгийг боловсруулах, үл хөдлөх хөрөнгийг сэргээн засварлах, гэх мэт. Эдгээр бүх тохиолдолд бонд хадгалагдаж, анхны бондын биет "орлуулах" ачааг үүрнэ. Ипотекийн зээлийн объект байсан барилгын бүтцийн өөрчлөлттэй холбоотой барьцааны уян хатан байдлын санааны энэхүү илрэлийн талаар ОХУ-ын Зэвсэгт хүчний 2016 оны 9-р сарын 20-ны өдрийн № 18-KG16-ийн ЗХЖШ-ын тодорхойлолтыг үзнэ үү. -125.
Энэ тохиолдолд барьцааны зүйл өөрчлөгдсөн тохиолдолд шинэ зүйл дээр хуулийн шинэ барьцаа үүсэхгүй, харин өмнө нь хүчинтэй байсан гэрээний барьцаа хэвээр хадгалагдсаар байна. Уян хатан байдлын зарчмын дагуу оршин тогтнож буй барьцаа нь хуулийн барьцаа биш гэсэн дүгнэлтээс өөр нэг чухал практик дүгнэлт гарч байна: хэрэв үл хөдлөх эд зүйл барьцааны шинэ зүйл болсон бол (хуваасан газрын оронд шинэ газар; Өмнө нь барьцаалсан байрны оронд шинэ барилга, хуваасан байрны оронд шинэ байр, хөрөнгө оруулалтын гэрээгээр шилжүүлсэн байр), энэ үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны бүртгэлийг Ипотекийн зээлийн тухай хуульд заасны дагуу хийхгүй. хууль ёсны ипотекийг бүртгэх тухай (барьцаалагч зохих өргөдөл гаргасан гэх мэт), гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн бүртгэлийн байгууллага. албан тушаалын хувьд... Өөрөөр хэлбэл, эрхийг бүртгэх байгууллага нь ипотекийн өмнөх объекттой холбоотой бүртгэлд байсан ипотекийн шинэ зүйлтэй холбоотой бүх ачааллын бүртгэлийг бие даан шилжүүлэх үүрэгтэй (жишээлбэл, барьцааны бүх ачааллыг). боловсрол эзэмшсэн талбай дээрээ хэвтэв). Энэхүү үүрэг нь барьцааны зүйл өөрчлөгдөхөд барьцааны зүйлийг хадгалах тухай ОХУ-ын Иргэний хуулийн хэм хэмжээнээс үүдэлтэй.
Үүний зэрэгцээ, ийм нөхцөл байдалд барьцааны зүйл нь бүртгэлд хамрагдаагүй эд хөрөнгийг барьцаалсан нь бүртгэлд хамрагдах эд хөрөнгө болгон хувиргах үед барьцааны барьцааг 2017 оны 2 сарын 2-ны хооронд хадгалагдах эсэх асуудал гарч ирнэ. өмнөх барьцааны зүйл алга болсон, өөрчлөгдсөн зүйл дээр барьцааны бүртгэл. Ийм нөхцөлд барьцаа хөрөнгө хадгалагдан үлдэж, барьцааны эрхийн зөрүү үүсэхгүй гэдгийг хүлээн зөвшөөрөх нь зүйтэй болов уу.
Мэдээжийн хэрэг, барьцааны зүйлийг барьцааны зүйлд шилжүүлэхдээ уян хатан байдлын зарчмын дагуу ахмад нас, барьцааны бусад бүх нөхцөл (өмнөх эрх зүйн дэглэмтэй нягт холбоотой байсан нөхцлөөс бусад нь) хадгалагдана. барьцааны зүйлийн).
2.1. Дэд заалтууд. Тайлбар бичсэн нийтлэлийн 1 зүйл 2 нь өөр зөрчилдөөнийг шийдвэрлэхэд тусална. Барьцаалагчийн эрхийг бүртгээгүй газрыг барьцаанд шилжүүлж, дараа нь барилга байгууламж, барилга байгууламж барьсан нөхцөл байдлын талаар бид ярьж байна. Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 219-р зүйлд шинээр баригдсан барилга байгууламжийг өмчлөх эрх нь бүртгэлд улсын бүртгэлд бүртгүүлснээс хойш үүсдэг (орох зарчим гэж нэрлэгддэг, ОХУ-ын Иргэний хуулийн 8.1-р зүйлийн 2 дахь хэсэг). ). Тиймээс, ипотекийн гэрээгээр барьцаалсан газар өмчлөгч нь түүн дээр барилга байгууламж барьсан бол эдгээр объектын эрхийг бүртгэхээс өмнө тэдгээрийг газрын бүрэлдэхүүн хэсэг гэж үзэх ёстой (Хуулийн 133-р зүйл). ОХУ-ын Иргэний хууль), үүн дээр шинээр бий болсон бүх сайжруулалт бүхий өөрчлөгдсөн талбай (хэлбэрээр) бүрэлдэхүүн хэсгүүд) нэг зүйл гэж барьцаалагчийн барьцаанд байгаа гэж үзэх нь зүйтэй.
2.2. Барьцааны зүйлийг улсын (хотын) хэрэгцээнд хураах тохиолдолд битүүмжлэгдсэн эд хөрөнгийн оронд барьцаалуулагчид өгсөн эд хөрөнгийг барьцааны зүйлд тооцно гэсэн заалт нь хуулийн 2-р зүйлийн дүрмийг давтаж байна. Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 334-т нөхөн олговор олгох тухай нэхэмжлэлийг барьцаалсан гэж үзсэн цорын ганц тайлбартай.
Үүний зэрэгцээ, энэ тохиолдолд барьцаалагчийн эд хөрөнгөд шилжүүлсэн шинэ зүйлд барьцааны эрхийг сунгах нь хуучин өмчлөх эрхийн үргэлжлэл байх эсэх нь илүү маргаантай байгаа бололтой. барьцаа, эсвэл шинэ барьцаа ижил нөхцлөөр үүснэ.
2.3. Шинэ (ОХУ-ын Иргэний хуулийн хувьд, гэхдээ өмнө нь 1992 оны Барьцааны тухай хуульд байсан) мөн эд хөрөнгийн эрхийн барьцааны тохиолдолд хариуцагчаас олгох бүх зүйлд онцгой анхаарал хандуулах хэрэгтэй. барьцаалагдсан эрхийг мөн барьцаалсан гэж үзнэ. Үнэн хэрэгтээ Урлагийн 2 дахь хэсэгт. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 334. Жишээлбэл, барьцаалагчийн автомашин худалдах гэрээгээр автомашиныг шилжүүлэхийг шаардах эрх нь барьцаалагдсан бол барьцаалагчийн өмчлөлд шилжүүлсэн машин нь барьцааны шинэ зүйл болно. худалдах гэрээ дуусгавар болсон). Гэхдээ энэ тохиолдолд барьцаалуулагчид шилжүүлсэн эд хөрөнгийн эрхийн барьцаа нь өмчлөх эрхийн бүртгэлд (жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө) хамаарах тохиолдолд барьцааны зүйлийг бүртгүүлэх шаардлагыг дагаж мөрдөх шаардлагатай.
Хүлээн авсан эд хөрөнгийн барьцааны хугацааг сунгах нь шинэ барьцаа байх уу, эсвэл хуучин барьцааны хэвээр үлдэх үү гэдэг нь бас нэлээд маргаантай байна.
Энэ асуудал хэрхэн шийдэгдсэнээс үл хамааран барьцааны эрхийг шаардах эрхээс эд зүйлд ингэж шилжүүлснээр барьцааны эрхийн агуулгад автоматаар мэдэгдэхүйц өөрчлөлт гарах нь ойлгомжтой. үүрэг болон эд зүйлсийн барьцаа нь үндсэндээ өөр.
3. Барьцаалах эрх нь барьцаалагчийн үйл ажиллагаатай холбоотой удирдлагын нэлээд ноцтой чадварыг барьцаалагч этгээдэд олгодог. Тодруулбал, тэрээр барьцаалагчийн барьцаалсан эд хөрөнгийг өөрчлөх (боловсруулах) үйл ажиллагаанд хяналт тавьдаг (энэ хяналт нь нийт барьцаа гэж нэрлэгддэг тохиолдолд бүрэн гүйцэд байх болно), тайлбар хийсэн зүйлээс харахад барьцааны гэрээгээр хязгаарлагдана. Ийм нөхцөлд, тухайлбал, барьцаалсан эд хөрөнгөтэй холбоотой тодорхой үйлдлүүдийг барьцаалагчтай урьдчилан тохиролцох шаардлагатай байгаа тухай барьцааны гэрээний заалтууд багтаж болох бөгөөд энэ нь түүнийг биечлэн өөрчлөх боломжтой (мөн ингэснээр барьцааны зүйлийн үнэ цэнийг өөрчлөх боломжтой. барьцаалагч сонирхолгүй байж болно).
3.1. Барьцааны зүйлийг өөрчлөх, боловсруулах талаар тохиролцсоны үндсэн дээр барьцааны гэрээнд заасан нөхцөлийг зөрчсөний шийтгэл нь барьцаалуулагчийн барьцаагаар баталгаажсан өрийг хугацаанаас нь өмнө нэхэмжлэх, мөн үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд барьцаалагчийн эрх юм. барьцаалагдсан үүргийг биелүүлэх - барьцааны зүйлийг барьцаалах эрх.
4.Барьцаалуулагчийн хүсэл зоригоор барьцааны зүйлийг орлуулахыг мөн хийж болно. Барьцаалагч хариуцлага хүлээхгүй нөхцөл байдлын улмаас барьцааны зүйл алдагдсан, гэмтсэн тохиолдолд түүнд энэ эрхийг олгоно. Эс бөгөөс барьцааны зүйлийг устгасны улмаас учирсан хохирлыг барьцаалагчаас шаардаж, барьцаалсан өрийн хариуцагч болох барьцаалагч үүрэг гүйцэтгүүлэгчид төлөх өрийг нөхөн төлж болно.
Харин барьцааны зүйлийг ийнхүү сольж байгаа нь барьцаалагчийн нэг талын үйлдэл гэж үзэх нь буруу, учир нь барьцаалуулагчид шинэ эд хөрөнгийг барьцаалахаас татгалзах эрх хуулиар олгогдсон. Барьцаалагчийн ийм зан байдал нь жишээлбэл, хөрвөх чадвар, барьцаанд тавьсан хөрөнгийн үнэ нь баталгаажсан үүргийн хэмжээнд нийцэж байгаа эсэхэд эргэлзсэнтэй холбоотой байж болно. Гэсэн хэдий ч, мэдээжийн хэрэг, барьцаалагч шинэ эд хөрөнгөө барьцаалахаас татгалзсан нь сайн санааны стандартын үүднээс үнэлж болно (Иргэний хуулийн 1-р зүйлийн 3, 4-р зүйл, 10-р зүйл. ОХУ-ын); Барьцаалуулагч шинэ эд хөрөнгийг барьцаанд авахаас татгалзсаныг хүлээн зөвшөөрсний үр дагавар нь барьцаа дуусгавар болно.
4.1. Барьцааны зүйлийг барьцаалагчаар солих үед шинээр барьцаалсан зүйлд барьцааны гэрээний нөхцөл хэвээр үлдэнэ.
Үүний зэрэгцээ энд шинэ барьцаа гарах уу эсвэл хуучин бодит эрх үлдэх үү гэсэн асуулт маргаан үүсгэж болзошгүй (Энэ зүйлийн 1 дэх хэсгийн тайлбарыг үзнэ үү).
4.2. Хэрэв барьцаалагч эрхээ хэрэгжүүлээгүй бөгөөд нас барсан (эсвэл муудсан) хүнийг орлуулах барьцааны шинэ зүйл өгөөгүй бол барьцаалагч барьцаалагдсан өрийг хугацаанаас нь өмнө нэхэмжлэх, барьцааны зүйлийг барьцаалах эрхтэй. Харин барьцаалагч талийгаачийн оронд барьцааны шинэ зүйл гаргаж өгөхийг шаардах эрхгүй.
5. Тайлбарласан зүйлийн 5 дахь хэсэгт зааснаар барьцааны шинэ зүйлд барьцааны гэрээний нөхцөл хүчинтэй хэвээр, барьцааны хугацаа хэвээр байна.
Энд хууль тогтоогч шинээр олгогдсон барьцааны зүйл нь барьцаалагчийн эрхэд хүндрэл учруулсан гэж үзэх мөчийг тодорхойлох онцлог шинж чанарыг энд онцлон тэмдэглэв: хэрэв барьцааны шинэ зүйл аль хэдийн барьцаалагчийн өмчид байгаа бол түүнийг барьцаалсан гэж үзнэ. барьцааны зүйлийг солих тухай тохиролцоонд хүрсэн үеэс; Хэрэв барьцааны зүйл нь ирээдүйн өмч бол барьцаалагчийн өмчлөх эрх үүссэн үеэс эхлэн дарамт болно (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 335 дугаар зүйлийн тайлбарыг үзнэ үү). Гэсэн хэдий ч, барьцаалагч тусгай бүртгэлийн дараа л барьцааны зүйлийг өмчлөх эрхтэй бол (жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгө), дараа нь барьцаа нь ийм бүртгэлээс өмнө үүсэх болно (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 339.1-ийн тайлбарыг үзнэ үү).
5.1. Сүүлчийн тохиолдлын хувьд барьцаалагч онцгой сонор сэрэмжтэй байж, барьцаалагчийн шинэ барьцааны зүйлд хамаарах эрхийг бүртгэх журамд идэвхтэй оролцох ёстой бөгөөд ингэснээр энэ эд хөрөнгөтэй холбоотой (барьцаалагчийн хүсэлтээр) ачааллын тухай тэмдэглэл байх ёстой. бас хийгдсэн; тэгэхгүй бол барьцаа үүсэхгүй.
5.2. Өмнөх барьцааны зүйлтэй холбогдуулан талуудын боловсруулсан барьцааны гэрээний нөхцөл нь хуулийн заавал биелүүлэх ёстой зүйл заалттай зөрчилдөж байгаа бол шинээр барьцаалсан зүйлд хамаарахгүй. Жишээлбэл, ипотекийн орон сууцны бус байрны оронд барьцаалагчийн цорын ганц орон сууцны байрыг барьцаалсан бол барьцааны зүйлийг шүүхээс гадуурх журмын дагуу барьцаалах гэрээний нөхцөл хамаарахгүй. (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 349-р зүйлийн 3-р зүйл, түүнд өгсөн тайлбарыг үзнэ үү) ...
6. Тайлбар бичсэн зүйлийн 6-д талууд барьцааны зүйлийг хүчин төгөлдөр байгаа барьцааны нөхцлийн бүх хэлцлээр солихын оронд урьд нь барьцааны харилцаагаа дуусгавар болгож, барьцааны гэрээг шинээр байгуулах эрхтэй гэсэн илэрхий зохицуулалтыг тусгажээ. шинэ зүйлд хүндэтгэлтэй хандах. Энэ нь жишээлбэл, барьцааны шинэ зүйл нь өмнөхөөсөө ноцтой ялгаатай байгаа тохиолдолд барьцааны гэрээний өмнөх заалтуудыг шинэ зүйлд нийцүүлэхээс илүү барьцааны шинэ нөхцөлийг боловсруулах нь илүү тохиромжтой байх болно. барьцааны зүйл. Жишээлбэл, дундын барилга байгууламжид оролцох гэрээгээр эрхийг барьцаалсан бол байрыг хувьцаа эзэмшигчид шилжүүлсний дараа ипотекийн гэрээг шинээр байгуулах нь илүү оновчтой байх болно.
6.1. Барьцааны гэрээг шинээр байгуулах үүргийн нөхцөл нь барьцааны анхны гэрээнд агуулагдаж болно; барьцааны шинэ гэрээ байгуулахаас зайлсхийсэн тохиолдолд барьцаалагч зохих нэхэмжлэл гаргах эрхтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 421 дүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэг).
7. Барьцааны зүйлийг солих тухай заалтын зөрүүтэй байдлыг тайлбар өгсөн зүйлийн 7 дахь хэсэгт онцолж, барьцааны зүйлийг барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр нэг талын журмаар солих эрхийг барьцааны гэрээнд тогтоох боломжтойг заажээ. барьцаалагч.
Энэ нь барьцааны өмчийн эрхийн шинж чанартай зөрчилдсөн нэлээд хэвийн бус заалт юм. Барьцааны гэрээнд ийм нөхцөл үүссэн тохиолдолд барьцаалагчийг хамгаалах нь зөвхөн сайн санааны дүрэм байх болно.

Иргэний хууль нь барьцаа, барьцаа, баталгаа болон бусад арга хэмжээгээр үүргээ баталгаажуулахыг зөвшөөрдөг. Өөр нэг аюулгүй байдлын арга хэмжээ бол батлан ​​даалтад гаргах явдал юм. Үүний мөн чанар нь үүргээ зөрчсөн тохиолдолд зээлдүүлэгч барьцаалсан зүйлийг зарж, учирсан хохирлыг нөхөн төлдөгтэй холбоотой юм.

Юуг зөвшөөрөхгүй

Барьцааны зүйл нь зөвхөн манай улсад худалдах боломжтой, худалдах боломжтой эд зүйл, эд зүйл, эд хөрөнгө байж болно.

Тодруулбал, Иргэний хуулийн 336 дугаар зүйлд барьцаанд ашиглахыг хориглосон зүйлсийн жагсаалтыг гаргасан.

• иргэний эргэлтээс хасагдсан;
• зээлдүүлэгчийн хувийн мэдээлэлтэй салшгүй холбоотой төлбөрийн нэхэмжлэлийг хүлээн зөвшөөрөхгүй;
• хууль тогтоомжоор шилжүүлэхийг шууд хориглосон эд хөрөнгийн эрх, эд зүйл.

Эхний ангилал нь тийм ч өргөн биш юм. Зөвхөн төрийн өмчид хамаарах зүйлсийг эргэлтээс хасагдсан гэж нэрлэдэг. Тухайлбал, эх газрын тавиурын нөөц, батлан ​​хамгаалах цогцолборын бүтээгдэхүүн, цөмийн зэвсэг, тусгай хамгаалалттай газар нутаг, Үндэсний цэцэрлэгт хүрээлэнгүүдгэх мэт.

Ерөнхий ойлголтууд

Барьцааны зүйл нь юу байж болохыг ойлгохын тулд энэ нэр томъёог ойлгох хэрэгтэй. "Барьцаалах" гэдэг үгийг үүрэг хариуцлагыг баталгаажуулах арга гэж ойлгодог. Хэрэв хариуцагч үүргээ зохих ёсоор биелүүлээгүй эсвэл огт биелүүлээгүй бол үүрэг гүйцэтгүүлэгч нь түүнийг барьцаалсан эд хөрөнгийн зардлаар хангах эрхтэй.

Зөвхөн зохицуулалтын баримт бичигт шууд заасан тохиолдолд ипотекийн зээл гэж нэрлэгддэг ипотекийн эд хөрөнгийг хүлээн авах боломжтой. Бусад тохиолдолд барьцаа хөрөнгийг тендерээр зарж, орлогыг зээлдүүлэгчид шилжүүлдэг.

Төрлийн

Энэ сэдвээр эрх, эд хөрөнгийн барьцааг ялгаж үздэг. Үл хөдлөх хөрөнгийн байршилд дараахь зүйлс байна.

• пүүс, өөрөөр хэлбэл тухайн зүйлийг зээлдүүлэгчид шилжүүлэхгүйгээр, жишээлбэл, эргэлтэд байгаа барааны барьцаа;
• тухайн зүйлийг зээлдүүлэгчид шилжүүлэхийг баталгаажуулсан барьцаа, жишээлбэл, ломбардын барьцаа.

Газартай холбогдох зэргээс хамааран дараахь ангилал байдаг.

• хөдлөх хөрөнгө;
• эд хөрөнгө.

Үүсэх үндэслэл

Барьцааны эрх зүйн харилцаа нь гэрээний үндсэн дээр үүсдэг. Иргэний хуулинд ч хуулинд тулгуурлан барьцаална гэсэн заалт бий. Хамгийн энгийн жишээ бол дэлгүүрээс зээлээр бараа худалдаж авах явдал юм. Худалдан авагч нь өмчлөгч, барьцаалагч, барьцааны зүйл нь олж авсан зүйл юм.

Өөр нэг жишээ: хувь нийлүүлсэн барилга угсралтын гэрээгээр тухайн газар болон баригдаж буй үл хөдлөх хөрөнгө нь хувьцаа эзэмшигчдийн барьцаанд байдаг. Хотын үл хөдлөх хөрөнгийг хэсэгчлэн худалдаж авахтай ижил нөхцөл байдал ажиглагдаж байна.

Гэрээний сэдэв

Иргэний хуулийн 336 дугаар зүйлд зааснаар барьцааны зүйл нь аливаа эд хөрөнгө, түүний дотор эд хөрөнгийн эрх мөн. Үл хамаарах зүйл бол барьцаалахыг зөвшөөрдөггүй зүйлүүд юм. Хамгийн энгийн жишээ бол хүүхдийн мөнгө.

Барьцааны зүйл нь ирээдүйд олж авах эрх эсвэл эд зүйл байж болно.

Шүүхээс гадуурх тушаал

Ихэнх тохиолдолд барьцааны гэрээг банкуудтай хийсэн эрх зүйн харилцаанд олдог. Шүүхээс гадуурх журамд хандахын тулд ийм нөхцөлийг гэрээнд өөрөө тусгасан байх ёстой. Гэсэн хэдий ч зарим тохиолдолд шүүхээс гадуурх журмыг огт хэрэглэх боломжгүй байдаг. Тодруулбал, барьцааны гэрээний зүйл байсан ч ганц байраа булааж авч чадахгүй.

Бусад тохиолдолд шүүхээс гадуурх захирамжийг хэрэгжүүлэхийн тулд хэд хэдэн нөхцлийг хангасан байх ёстой.

• гэрээ нь эд хөрөнгийг худалдах нөхцөлийг агуулсан байх ёстой;
• барьцаа хөрөнгийн үнэ цэнийг заасан;
• үнэ байхгүй тохиолдолд түүнийг тодорхойлох журмыг тодорхойлсон болно.

Банктай байгуулсан гэрээний жишээн дээр барьцааны зүйл дээр шүүхээс гадуур цуглуулах үйл ажиллагааны дараах үе шатуудыг ялгаж салгаж болно.

1. Зээлдэгч болон барьцаалагчийн бичгээр мэдэгдэл (эдгээр талууд нэг хүн байж болохгүй). Норматив актуудийм баримт бичигт тавигдах шаардлагыг агуулаагүй тул үүнийг чөлөөт хэлбэрээр боловсруулсан болно. Ихэвчлэн мэдэгдэлд гэрээний дэлгэрэнгүй мэдээлэл, барьцаагаар баталгаажсан үүрэг, эд хөрөнгийг худалдах сонгосон арга, түүний үнийг тусгасан болно. Баримт бичигт өөр хугацаа заагаагүй бол зээлдэгч мэдэгдлийг 10 хоногийн дотор авч үзэх боломжтой.
2. Барьцаалагч нь эд хөрөнгө, бичиг баримтыг банкинд шилжүүлдэг. Хүлээн авах, шилжүүлэх акт гаргах ёстой.
3. Банк дуудлага худалдаа явуулахаар төлөвлөж буй огноо, газрыг зээлдэгчид мэдэгдэнэ.
4. Барьцааны зүйлийг худалдах дуудлага худалдаа явагдаж байна. Хэрэв дуудлага худалдаанаас олсон орлого нь өрийг бүхэлд нь нөхөхөд хангалтгүй байсан бол банк хариуцагчийн бусад эд хөрөнгийг хураах эрхтэй. Хэрэв үнийн дүн нь илүү байвал дуудлага худалдааны дараа үүссэн зөрүүг барьцаалуулагчид буцааж өгнө.

Хэрэв дуудлага худалдаа явагдаагүй бол банк барьцааны зүйлийг худалдан авах эрхтэй. Зээлдүүлэгч нь үл хөдлөх хөрөнгөө худалдаж авах, үлдэхийг хүсэхгүй байвал дахин тендер зарлана.

Шүүхийн шийдвэр

Гэрээнд шүүхээс гадуурхаар заасан байсан ч барьцааны зүйлийн гүйцэтгэлийг шүүхээр хийж болно. Алхам алхмаар бүх зүйл иймэрхүү харагдаж байна:

• Банк нэхэмжлэлтэй шүүхэд ханддаг. Эд хөрөнгийг битүүмжлэн нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангуулахыг шаардах эрхтэй.
• Хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны үр дүнд үндэслэн шийдвэр гаргадаг. Хариуцагч шүүх хурлыг хойшлуулах хүсэлт гаргах эрхтэй. Хэрэв хүсэлтийг хүлээн авбал энэ хугацаанд хүү тооцсон хэвээр байх болно.
• Гүйцэтгэх хуудасны үндсэн дээр шүүхийн шийдвэр гүйцэтгэгч шүүхийн шийдвэрийг биелүүлэх, эс тэгвээс дуудлага худалдаагаар барьцаалагдсан зүйлийг цаашид худалдах зорилгоор эд хөрөнгийг хурааж авдаг.

Зээлдэгч нь шүүх болон шүүхээс гадуур цуглуулах ямар ч үе шатанд өр төлбөрөө төлөх, зээлдүүлэгчийн бүх зардлыг нөхөн төлөх эрхтэй.

Гэрээнд тавигдах шаардлага

Одоогийн хууль тогтоомж нь барьцааны гэрээг тодорхой дүрмийн дагуу байгуулахыг шаарддаг. Энэ нь урьдчилсан нөхцөлийг агуулсан байх ёстой:

• барьцааны зүйл;
• үүргийн үнэ буюу өртгийг тооцох журам;
• эцсийн хугацаа;
• эд хөрөнгөөр ​​баталгаажсан үүрэг.

Хэрэв гэрээ нь нарийн төвөгтэй бол түүнд хэд хэдэн үүрэг хариуцлага багтсан болно. Барьцааны баталгаа нь зөвхөн үндсэн үүрэг хариуцлагаас гадна эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээтэй холбоотой зардалтай холбоотой байж болно. Ямар ч тохиолдолд ийм нөхцөлийг гэрээнд тусгасан байх ёстой.

Барьцааны зүйл нь одоогийн хууль тогтоомжоор худалдахыг хориглоогүй бол худалдах боломжтой аливаа зүйл байж болно.

Хэрэв бараа эргэлтэд байгаа бол

Хууль тогтоомж нь эргэлтэд байгаа барааны хэлбэрээр барьцаалахыг зөвшөөрдөг. Өөрөөр хэлбэл, зээлдүүлэгч эд хөрөнгийг авахгүй, харин хариуцагч түүнийг үргэлжлүүлэн ашигладаг. Тэрээр эд хөрөнгөө захиран зарцуулах, түүний бүрэлдэхүүнийг өөрчлөх, тодорхой зохицуулалт хийх эрхээ хадгална. Уг нь түүхий эд буюу нөөцийг эцсийн бүтээгдэхүүн болгох тухай ярьж байна.

Гол нөхцөл бол эд хөрөнгийн үнэ нь гэрээнд заасантай харьцуулахад буурахгүй байх явдал юм. Үл хөдлөх хөрөнгөө зарсны дараа барьцаалахаа болино.

Барьцааны хөрөнгийн бүртгэл

2014 оноос эхлэн барьцаанд тавьсан хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэл цахим орчинд үйл ажиллагаагаа явуулж байна. Энэ нь жолооч нарын дунд маш их алдартай, учир нь тэнд та тээврийн хэрэгслийн хязгаарлалтыг шалгаж болно.

Бүх мэдээлэл вэб дээр байна. Жишээлбэл, та машины VIN кодыг оруулснаар тодорхой таб дээрээс машины талаархи мэдээллийг олж авах боломжтой. Та мөн барьцаалагчийн тухай мэдээлэл эсвэл хөдлөх эд хөрөнгийн барьцааны мэдэгдлийн дэлгэрэнгүй мэдээллээс мэдээлэл авах боломжтой.

Үйлчилгээ нь төлбөртэй, үнэ нь тухайн хүний ​​хүссэн баримт бичгийн хуудасны тооноос хамаарна. Нэг хуудасны хувьд та 40 рубль төлөх шаардлагатай болно.

Сайн болон сул талууд

Барьцааны бүртгэлийн эерэг талууд:

• зээлдүүлэгчийн баталгаа;
• барьцааны зүйл нь худалдахыг хориглосон, иргэний эргэлтээс хасагдсан зүйлийг эс тооцвол хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө байж болно;
• юуны өмнө барьцаагаар баталгаажсан нэхэмжлэлийг хангаж, зөвхөн дараа нь юугаар ч баталгаажаагүй нэхэмжлэлийг хангана;
• эргэлтэд байгаа эд хөрөнгөөс бусад барьцаанд байгаа эд хөрөнгийг захиран зарцуулахыг хориглоно;
• барьцаалагч нь зөвхөн хариуцагч төдийгүй өөр хүн байж болно.

Гол сул тал нь барьцаалагч барьцаалсан хөдлөх хөрөнгөө хүлээж авахгүй бол шударга бус худалдан авагчийн мэдэлд шилжих эрсдэл маш их байдаг. Ирээдүйд шинэ эзэнтэй болоход асуудал үүсч магадгүй юм.

Хоёрдахь сул тал нь барьцаалагдсан эд хөрөнгийг худалдах маш төвөгтэй, цаг хугацаа шаардсан журам юм.

Үнэт цаасны "амьдралын" хугацаанд зарим томоохон өөрчлөлтүүд гарч болно:

Нэг төрлийн үнэт цаасыг өөр төрлийн үнэт цаас болгон хувиргах;

Үнэт цаасны нэрлэсэн үнийн өөрчлөлт;

Үнэт цаасыг эргүүлэн авах эсвэл өөр эд хөрөнгөөр ​​солих.

Дээрх нөхцөл байдалд албан ёсны эрх зүйн үүднээс авч үзвэл нэг өмчийг нөгөөгөөр нь өөрчлөх, (эсвэл) солих тохиолдол гардаг.

Одоогийн байдлаар ОХУ-ын Иргэний хуулийн хэм хэмжээ нь эргэлтэд байгаа барааг барьцаалах журмыг эс тооцвол барьцааны зүйлийг солихыг заагаагүй болно. Иймд барьцааны үнэт цаасны дэлгэрэнгүй мэдээлэл өөрчлөгдөх, түүнийг өөр эд хөрөнгөөр ​​солих нь барьцаалагдсан эд хөрөнгө алдагдсан, устаж үгүй ​​болсон, барьцааны эрх дуусгавар болсон гэж үзэх ёстой.

Энэ тохиолдолд барьцаалагч Урлагийн 2-р зүйлийг ашиглах эрхтэй. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 354-т зааснаар барьцааны зүйл алдагдсан, гэмтсэн, эсхүл түүнийг өмчлөх эрх, аж ахуй эрхлэх эрх нь хуульд заасан үндэслэлээр дуусгавар болсон тохиолдолд барьцаалагч ийм эрхтэй. гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцааны зүйлийг боломжийн хугацаанд сэргээх, түүнтэй адилтгах бусад эд хөрөнгөөр ​​солих.

Хэрэв барьцаалагч энэ эрхээ эдлээгүй бол барьцааны зүйл дуусгавар болж, барьцаалагч нь барьцаагаар баталгаажсан үүргээ эрт биелүүлэхийг шаардах эрхтэй (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 351, 352 дугаар зүйл).

Энэ байдлаас гарах гарцын нэг бол талууд барьцааны гэрээ байгуулах явдал юм үнэт цаас, Урлагийн 6-р зүйлд заасан эрхээ эдэлнэ. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 340-т барьцаалагчийн ирээдүйд олж авах эд хөрөнгө, эд хөрөнгийн эрхийг барьцаалах боломжийг заасан байдаг. Гэтэл “Барьцаалуулагчийн ирээдүйд олж авсан үнэт цаасыг барьцаалах нь зөвхөн барьцааны гэрээ байгуулах үед улсын бүртгэлд хамрагдсан үнэт цаасны хувьд л боломжтой” гэж харагдаж байна. Энэ нь барьцааны гэрээнд үнэт цаасыг барьцааны зүйл болгон хувьчлах ёстой байдагтай холбоотой.

Одоогийн нөхцөл байдал нь үнэт цаасны барьцааны нэр хүндэд хувь нэмэр оруулахгүй байна. Одоогийн байдлаар барьцаалсан үнэт цаасыг алдах эрсдэлээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд барьцаалагч зээлдүүлэгч нь үндсэн үүргийн хүлээгдэж буй хугацаанд дээрх үйл явдал тохиолдсон ийм баталгааг барьцаалахаас татгалзахаас өөр аргагүйд хүрч байна. Энэ аргын үр дагавар нь зөвхөн богино хугацаат өр төлбөрийг баталгаажуулахын тулд өмчийн үнэт цаасыг барьцаа болгон хүлээн зөвшөөрдөг.

НМХГ-ын 05.04-ний өдрийн 05.04-ний өдрийн тушаалаар батлагдсан нэрлэсэн үнэт цаасны барьцааны бүртгэл хөтлөх системд нягтлан бодох бүртгэл хөтлөх, барьцаалсан үнэт цаасны эрх шилжүүлэх бүртгэл хөтлөх системд өөрчлөлт оруулах журмын 14-р зүйл. 2011 оны 11-10 / pz-n (цаашид нэрлэсэн үнэт цаасны барьцааны бүртгэлийг бүртгэх журам гэх) нь барьцааны захиалгад дараахь барьцааны нөхцлийг зааж өгч болно гэж үздэг.

Барьцааны үнэт цаасыг хөрвүүлсний үр дүнд барьцаалагчийн хүлээн авсан бүх буюу тодорхой тооны үнэт цаасанд барьцаа хамаарна;

Барьцаалбар нь бүртгэгдсэн хүн - барьцаалагчийн хувийн дансанд (нэмэлт хувьцааг оруулаад) нэмж оруулсан тодорхой төрөл, ангилал (төрөл), цувралын тодорхой тооны үнэт цаасанд хамаарна.

Барьцааны зүйлийг өөрчилсөн ч барьцаа хэвээр үлдэнэ гэсэн диссертацийг барьцааны сонгодог хуулийн үүднээс зөвтгөхөд амаргүй. Барьцаалбарыг барьцааны гэрээнд тодорхойлсон иргэний эрхийн тодорхой объектын эрх гэж үзнэ. Энэ объектыг өөрчлөх үед шинээр бий болсон (солигдсон) объектыг барьцааны гэрээнд оролцогчид нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үүрэг гүйцэтгэнэ гэж тохиролцсон тул барьцаалсан гэж үзэх боломжгүй болно.

Мэдээжийн хэрэг, энэ тохиолдолд эд хөрөнгийн барьцааг тодорхой үнэ цэнийн эрхийн барьцаанд зориулж зохиомол солих болно. Тухайн зүйлийг өөрчлөх үед барьцааны зүйлийн үнийн дүнгийн барьцааны гэрээнд тусгаарлагдсан хэсэг нь хаана ч алга болдоггүй. Хэрэв шүүх хуучин зүйл ба шинэ зүйл хоёрын хоорондын уялдаа холбоог тогтоож чадвал барьцааг цуцалсан гэж үзэх үндэслэл тогтоогдоогүй болно.

Үнэт цаасыг эргүүлэн авах буюу эргүүлэн авахдаа бэлэн мөнгөөр ​​(бэлэн болон бэлэн бус) сольдог. Үүнтэй холбогдуулан ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүх дараахь байр суурийг баримталж байна: мөнгөний сан нь барьцааны гэрээний үндсэн шинж чанаруудын нэг болох барьцааны зүйлийг худалдах боломжийг агуулдаггүй тул барьцааны зүйл болохгүй. Ийнхүү үнэт цаасыг эргүүлэн авах үед барьцааны зүйл алга болж, барьцааны гэрээ дуусгавар болно.

Үнэт цаасны гүйлгээний хугацаа дуусгавар болсныг шүүх барьцааны зүйл сүйрсэн, барьцааг дуусгавар болгох үндэслэл гэж үзэхгүй байгааг анхаарах шаардлагатай байна.

Иймд Арван гуравдугаар ААС тогтоолдоо барьцааны зүйлийн эргэлтийн хугацаа дууссантай холбогдуулан барьцааг цуцалсан нь Урлагийн заалттай зөрчилдөж байна гэж заасан. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352, Урлаг. ОХУ-ын "Барьцааны тухай" хуулийн 34. Бондын гүйлгээний хугацаа дуусах нь эзэмшигчийн нэрлэсэн үнийг авах эрхийг дуусгавар болгохгүй. Бонд нь эзэмшигчид тогтоосон хугацаанд нэрлэсэн үнийг авах эрхийг олгодог. Бондыг хугацаанаас нь өмнө эргүүлэн төлсөн тохиолдолд үнэт цаас гаргагч хариуцах тухай хуульд заасан байдаг. Барьцааны барьцааг цуцлах нөхцөл байдлын жагсаалтыг ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлд заасан байдаг. Энэ жагсаалт нь иж бүрэн бөгөөд өргөн тайлбаргүй.

Орчин үеийн барьцааны хуулийн нэн хурц асуудал бол барьцааны гэрээнд байгаа барьцааны үүргийн тодорхойлолтыг нэгэн зэрэг өөрчлөхгүйгээр барьцаагаар баталгаажсан үүрэг өөрчлөгдөх үед барьцааг хадгалах явдал юм.

Саяхныг хүртэл шүүхүүдийн дийлэнх олонхи нь барьцаагаар баталгаажсан үүрэгт талууд ямар нэгэн өөрчлөлт оруулсан тохиолдолд өөрчлөгдсөн нөхцөл байдлыг барьцаагаар хангагдсан гэж үзэх ёсгүй гэж үзсэн.

ОХУ-ын Дээд шүүхийн 1996 оны 01-р сарын 6-ны өдрийн 8 дугаартай ОХУ-ын Дээд шүүхийн Пленумын "Иргэний хуулийн нэг хэсгийг хэрэглэхтэй холбоотой зарим асуудлын тухай" тогтоолд. "Оросын Холбооны Улс"-д барьцаалагч нь үндсэн үүргийн хариуцагч байх тохиолдолд барьцааны гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлэх үндсэн нөхцөл, хэмжээ, хугацаа зэргийг тохиролцсон гэж үзэх ёстой. үндсэн үүргийг зохицуулсан, холбогдох нөхцлийг агуулсан гэрээний лавлагааг агуулсан.

Барьцаалагч нь барьцаалсан үүргийн дагуу хариуцагч биш бол барьцааны гэрээнд өөрчлөлт оруулахдаа барьцаалагчтай тохиролцох шаардлагатай, эс тэгвээс барьцаа нь хийгээгүй хэлцэл гэж хүлээн зөвшөөрөгддөг гэсэн үзэл баримтлалыг шүүхийн шинжлэх ухаанд хатуу баримталсан. Барьцаалагдсан үүргийн нөхцөлийг өөрчлөх талаар хариуцагч болон зээлдүүлэгчийн үйлдэл нь барьцаалагчийн байр сууринд нөлөөлөх ёсгүй гэсэн санааг үүргийн хуулийн үндсэн постулатад баталжээ: үүрэг нь түүнд оролцоогүй хүмүүст үүрэг үүсгэж болохгүй. .

Гэсэн хэдий ч ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2011 оны 2-р сарын 17-ны өдрийн 10 тоот "Барьцааны тухай хууль тогтоомжийг хэрэглэх зарим асуудлын тухай" тогтоолын 13-р зүйлд заасны дагуу үнийн дүнг өөрчлөх буюу барьцаагаар баталгаажсан үүргийн гүйцэтгэлийн хугацаа (жишээлбэл, өөрчлөлтийн улмаас хүүзээлийн тухай буюу зээлийн эргэн төлөлтийн хугацааны өөрчлөлт) барьцааны гэрээнд ийм нөхцөл хэрхэн тодорхойлсонтой харьцуулахад өөрөө барьцааг цуцлах үндэслэл болохгүй.

Дээрх тогтоолд, дээд шатны шүүх үндсэн үүргийн хөвөгч дүнгээр батлан ​​даалтад гаргахыг дэмжсэн. Иймд барьцааны зүйл дээр барьцаалагдах үед бий болохуйц хэмжээний үүргийг барьцааны гэрээнд оролцогч талууд баталгаажуулах эрхтэй. Гэхдээ барьцааны гэрээнд ийм өсөлтийн хязгаарыг тусгасан байх шаардлагатай.

Гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцаа нь түүнийг хангах үед нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах, тухайлбал хүү, алданги, гүйцэтгэлийг хойшлуулснаас учирсан хохирлыг нөхөн төлнө гэдгийг санах нь зүйтэй. Барьцаалуулагчид барьцаалагдсан зүйлийг хадгалах, цуглуулах зардалд шаардагдах зардлыг нөхөн төлөх (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 337-р зүйл).

Түүнээс гадна Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 337-д зааснаар барьцааны гэрээнд оролцогч талууд барьцаа нь зөвхөн гэрээнээс үүсэх үүргийг баталгаажуулахаас гадна (жишээлбэл, зээл, түүнийг ашиглах хүүг буцааж өгөх гэх мэт) түүнчлэн ийм гэрээ хүчин төгөлдөр бус бол хүлээн авсан зүйлээ буцааж өгөхийг шаардах (хүлээн авсан үнийг мөнгөөр ​​нөхөн төлүүлэх шаардлага) (ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн 2014 оны 20 дугаар сарын 26-ны өдрийн тогтоолын 26-р зүйл). 2011 оны 2-р сарын 17-ны өдрийн 10 дугаар "Барьцааны тухай хууль тогтоомжийн хэрэглээний зарим асуудлын тухай").

Дээд шүүхийн энэ байр суурь нь барьцааны зүйл дээр барьцаалагдсан гэрээг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөх тухай нэхэмжлэлийн хариуцагч нарын дуртай процессын тактикийг бараг үгүйсгэж байна.

Албан ёсны текст:

345 дугаар зүйл.Барьцааны зүйлийг солих, сэргээх

1.Хууль, гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцааны зүйлийг барьцаалагчийн зөвшөөрснөөр солихыг зөвшөөрнө.

2.Барьцааны зүйл алдагдсан, гэмтсэн, эсхүл түүнийг өмчлөх эрх, аж ахуй эрхлэх эрх нь хуульд заасан үндэслэлээр дуусгавар болсон бол барьцаалуулагч боломжит хугацаанд уг барьцааны зүйлийг сэргээх эрхтэй. гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол барьцааны зүйл буюу түүнтэй адилтгах бусад эд хөрөнгөөр ​​солих.

Хууль зүйн тайлбар:

Энэ зүйлийн 1 дэх хэсэгт заасан барьцааны зүйлийг солих нь барьцааны гэрээг өөрчлөх онцгой тохиолдлын нэг юм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 450 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт зааснаар гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол талуудын тохиролцоогоор гэрээг өөрчлөх боломжтой. Эндээс харахад гэрээнд нэг талын нэмэлт, өөрчлөлт оруулахаар тусгаж болно. Тодруулбал, барьцааны зүйлийг барьцаалагчийн зөвшөөрөлгүйгээр сольж (тиймээс гэрээг өөрчилсөн) барьцааны гэрээгээр тогтоож болно.

Урлагийн 2-р зүйл. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 345-р зүйлд барьцааны зүйл устаж үгүй ​​болсон тохиолдолд барьцаалагч нь өөрийн үзэмжээр барьцааны гэрээг өөрчлөх эрхийг олгодог дүрмийг агуулдаг. Барьцааны зүйл нас барсан гэдэг нь иргэний эрх зүйн харилцаа нь объектоосоо салж, зохих өөрчлөлтгүйгээр оршин тогтнох боломжгүй гэсэн үг юм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 432 дугаар зүйлд заасны дагуу талууд гэрээний бүх чухал нөхцлийн талаар тохиролцоонд хүрсэн тохиолдолд гэрээг байгуулсан гэж үзнэ. Энэ тохиолдолд гэрээний зүйлд заасан нөхцөлийг зайлшгүй шаардлагатай гэж үзнэ. Иймд барьцааны гэрээний зүйлийг сольж байгаа нь барьцааны гэрээний өөрчлөлт юм.

345 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт барьцаалуулагч алдагдсан барьцааны зүйлийг солих эрхтэй гэж заасан нь түүнд барьцааны гэрээг нэг талын журмаар өөрчлөх эрхийг олгосон. Ийм орлуулсны дараа барьцааны гэрээ нь шинэ зүйлийг хүлээн авдаг, өөрөөр хэлбэл. нэмэлт өөрчлөлт оруулсан барьцааны гэрээ юм. 345 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт барьцааны гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулахын тулд барьцаалагчийн зөвшөөрөл шаардлагагүй гэдгийг онцлон тэмдэглэх нь зүйтэй. Барьцаалагч нь солих "эрхтэй" гэдгийг тэрээр онцолж байна. Эндээс харахад барьцаалагч гэрээнд ийм өөрчлөлт оруулахыг зөвшөөрөх үүрэгтэй.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 345 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт зааснаар барьцааны гэрээг өөрчлөх, өөрчлөхгүй байх шийдвэрийг барьцаалагчийн үзэмжээр үлдээдэг төдийгүй эерэг тохиолдолд түүнийг хэрхэн, хэзээ өөрчлөх талаар шийдвэр гаргадаг. өөрчлөлт хийх. Уг зүйлд барьцаалуулагч нь тухайн зүйлийг "тэнцэхүйц хөрөнгө"-өөр солих эрхтэй гэж заасан. Үүний зэрэгцээ, энэ тэнцэл хэрхэн, хэн тогтоогдсон нь тогтоогдоогүй байна. Гэрээг өөрчлөх асуудлыг барьцаалагч дангаар шийдвэрлэдэг тул түүнд ямар эд хөрөнгө тэнцэх вэ гэдгийг шийдэх эрхийг олгосон.

345-р зүйлд энэ журмын дагуу барьцаалуулагчид ямар ч эрх олгохгүй бөгөөд барьцаалагчийн эд хөрөнгийн тэгш байдлын талаархи шийдвэрт санал өгөх эрхгүй болно. Энэ зүйлийн 2 дахь хэсгийн нэг онцлог шинж чанар нь барьцаалагч барьцааны гэрээг өөрчлөх асуудлыг шийдэх ёстой тодорхой хугацааг тогтоогоогүй явдал юм.

Өмнө дурьдсанчлан, ипотекийн зүйл бол үл хөдлөх хөрөнгө бөгөөд тэдгээрийн жагсаалтыг Иргэний хуульд заасан байдаг. Гэсэн хэдий ч барилга, байгууламж, газар нь ихэвчлэн ипотекийн зүйл болдог. Эдгээр үл хөдлөх хөрөнгийн нэг онцлог шинж чанар нь өмчлөгчид нь эдгээр объектыг сэргээн босгох, томруулах, эсвэл эсрэгээр нь янз бүрийн зорилгоор хуваах хэлбэрээр сайжруулахын тулд ихэвчлэн хувиргадаг явдал юм.

Ипотекийн зээлийн зүйл болох үл хөдлөх хөрөнгийн тусдаа төрөл бол барилга байгууламж юм. Эдгээр объектуудыг дахин төлөвлөх, сэргээн босгох, хууль ёсны дагуу хэд хэдэн бие даасан объект болгон хуваах гэх мэт янз бүрийн өөрчлөлтөд илүү өртдөг. Ихэнхдээ практик дээр дараахь асуулт гарч ирдэг - үл хөдлөх хөрөнгийн объектын ийм өөрчлөлт нь ипотекийн зээлийн субьектийг өөрчлөх гэсэн үг үү, эсвэл ийм өөрчлөлтийг нэг объектыг хууль ёсны дагуу устгах гэж үзэх ёстой юу (энэ нь мөн адил үндэслэл болдог. моргейжийн харилцааг дуусгавар болгох), шинээр гарч ирж буй үл хөдлөх хөрөнгийн объект нь ипотекийн эрхээр дарамтлагдаагүй шинэ объект мөн үү? Ипотекийн зээлийн тухай хууль тогтоомжид энэ асуултад тодорхой хариулт өгөөгүй байгаа ч энэ талаар янз бүрийн санал бодлыг илэрхийлсэн хэд хэдэн шүүхийн актууд байдаг.

Ипотекийн зүйлийг өөрчилсөн баримтыг хууль эрх зүйн үнэлэмжийн үүднээс шүүх практикт шүүхүүд энэ нөхцөл байдлыг өөрөөр үнэлж байгааг харуулж байна: олон шүүх үл хөдлөх эд хөрөнгийг хуваахтай холбоотойгоор моргейжийн зүйлийг өөрчилсөн гэж үздэг. Хэд хэдэн бие даасан объектууд нь эд хөрөнгийн алдагдал байдаг бол бусад нь энэ өөрчлөлтийг моргейжийн зүйлийн үхэлтэй адилтгах боломжгүй гэж үздэг. Эдгээр нөхцөл байдалд үнэлгээ өгсөн шүүхийн тодорхой хэргийг авч үзэх, мөн ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийн ямар өөрчлөлтийг ипотекийн зүйлийн өөрчлөлт гэж үзэх ёстой, нас барсан гэж юу болохыг тусад нь тодруулах шаардлагатай. моргейжийн зүйл

Шүүхийн нэгэн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад анхан болон давж заалдах шатны шүүхүүд анх барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг хэд хэдэн бие даасан объект болгон хуваах явцад объект үүсгэх үед ипотекийн гэрээгээр барьцаалагдсан орон сууцны бус байр оршин тогтнохоо больсон гэж үзсэн. иргэний эрхийн объект, өөрөөр хэлбэл барьцааны гэрээг цуцалсантай холбогдуулан эд хөрөнгийг устгасан. Энэ тохиолдолд давж заалдах шатны шүүх ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийн 3 дахь хэсэгт заасан.

Энэ хэргийг хяналтын журмаар хянан хэлэлцээд Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийн 3 дахь хэсэгт заасны дагуу анхан болон давж заалдах шатны шүүх дараахь нөхцөл байдлыг харгалзан үзээгүй гэж АТГ-ын Тэргүүлэгчид мэдэгдэв. ОХУ-д, хэрэв барьцаалагч энэ хуулийн 345 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасан эрхийг ашиглаагүй бол барьцааны зүйл нас барсан эсвэл барьцааны эрх дуусгавар болсон тохиолдолд барьцааны хугацаа дуусгавар болно. Гэсэн хэдий ч хэргийн материалаас харахад барьцааны зүйл болох орон сууцны бус байрыг бизнес эрхлэгч хоёр байранд хуваасан боловч барьцааны зүйлийг хэсэг болгон хуваасан нь түүний нас барсан гэсэн үг биш юм. . Түүнчлэн, барьцаалагч нь барьцааны зүйлийг хадгалах нөхцөлтэйгээр байрыг хуваахыг зөвшөөрч, 1, 2 дугаар байрны өмчлөх эрхийг барьцаанд тавьсан нь бүртгэгдсэн болохыг шүүх анхаарч, Энэ нь барьцааны гэрээний талууд сэдвээ өөрчилсөн, барьцааны зүйл дуусгавар болсныг хүлээн зөвшөөрөх үндэслэл болохгүй.

Ипотекийн зээлийн хүчинтэй байх хугацаанд барьцааны эд хөрөнгийг засварлах, сэргээн босгох, үүний үр дүнд барьцааны хөрөнгийн техникийн шинж чанар өөрчлөгдөх тохиолдол гарч болно. Үүнтэй холбогдуулан маргаантай асуулт гарч ирж байна - ийм сэргээн босголт нь өөрчлөлт үү, эсвэл сэргээн босголтын үр дүнд барьцаалагдсан эд хөрөнгөөс өөр цоо шинэ объект бий болсон уу, үүний дагуу сэргээн босголтыг анх барьцаалсан эд хөрөнгийг устгасан гэж үзэх ёстой. . Энэ асуудлыг шийдэхийн тулд шүүхийн практикт хандах хэрэгтэй.

Тохиолдлын аль нэгэнд нэхэмжлэгч барьцааны зүйлийг сэргээн босгох талаар дурдсан бөгөөд үүний үр дүнд барьцааны зүйл биш байсан шинэ объект гарч ирсэн бөгөөд үүнтэй холбогдуулан барьцааны зүйл устаж үгүй ​​болсонтой холбогдуулан ипотекийн зээл бий болсон. , дуусгавар болсон. Сэргээн босголтын үр дүнд барьцаалагдсан эд хөрөнгийн техникийн шинж чанарт өөрчлөлт орсон гэж шүүх үзлээ. Энэ өөрчлөлт нь дэд зүйлд барьцаалагдсан зүйл үхсэн гэсэн үг биш гэж шүүх үзэв. 3 х 1 Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-т зааснаар сэргээн босголтод хамрагдсан эд хөрөнгөд суурилуулсан ипотекийн зээл нь сэргээн босгосон эд хөрөнгөтэй холбоотой хэвээр байна гэж шүүх дүгнэв.Ипотекийн гэрээний хугацаанд ипотекийн зүйл өөрчлөгдсөнийг шүүх тэмдэглэв. гэсэн утгаар нь барьцааны зүйл болох бие махбодийн болон хууль ёсны үхэл гэсэн үг биш. 3 х 1 Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-т барьцааны гэрээг цуцална.

Үүнтэй ижил төстэй шүүх хуралдаанд шүүх ипотекийн зүйлийн параметрүүдийг (өндөр, давхрын тоо, талбай) өөрчлөх нь нотлогдсон ч гэсэн барьцааны зүйлийг биет болон хууль ёсны дагуу устгасан гэсэн үг биш гэж шүүх үзжээ. Урлагийн 1 дэх хэсгийн 3 дахь хэсгийн утга. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-т барьцааны гэрээг цуцална.

Дараагийн шүүх хурлаар моргейжийн сэдвийг сэргээн засварлав - салшгүй сайжруулалт хийсэн нь байшингийн үнэ цэнийг ихээхэн нэмэгдүүлсэн. Шүүхээс шинжээчийн дүгнэлтэд тусгагдсан гадна барилгуудыг салшгүй сайжруулалт гэж үзсэн бөгөөд эдгээр сайжруулалтыг ипотекийн зээлийн сэдвийг өөрчилсөн гэж үзэх шаардлагатай, харин түүнийг сүйтгэсэн гэж үзэхгүй байна.

Үүнтэй адилаар барьцаалуулагч нь ипотекийн гэрээ хүчинтэй байх хугацаанд ипотекийн барилгыг сэргээн засварлах ажлыг гүйцэтгэсний үр дүнд анх барьцаалсан барилгаасаа параметрийн хувьд өөр шинэ барилга баригдсан хэргийг шийдвэрлэсэн.

Дээрх шүүхийн шийдвэрээс харахад ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг хэд хэдэн бие даасан объект болгон хуваах, сэргээн босгох, объектын параметрүүдийг өөрчлөх хэлбэрээр шүүхүүд шүүхийн субьектийн өөрчлөлт гэж яг нарийн үзэж байна гэж дүгнэж болно. моргейжийн зээл, түүний сүйрэл биш. Үүний зэрэгцээ, иш татсан шүүхийн аль ч шийдвэрт шүүхүүд моргейжийн зүйлийг нас барах, өөрчлөх гэх мэт ойлголтыг хэрхэн хязгаарлаж чадсаныг заагаагүй болно. Эдгээр өөрчлөлтүүд нь шинж чанараараа "үхэл" гэсэн ойлголтод хамаарахгүй бөгөөд Иргэний хуульд тусгаагүй боловч шүүхийн практикт өргөн хэрэглэгддэг гэж үзэх нь зүйтэй. Шүүхүүд шийдвэртээ удаа дараа онцлон дурдсанчлан үхэл, сүйрэл гэдэг нь тухайн зүйлийн анхны хэлбэрээр нь оршин тогтнохыг эргэлт буцалтгүй биечлэн дуусгавар болгож, эхийг нь хангах боломжгүй болгох, хувь хүний ​​хэрэгцэээзэн. Зарим шүүхүүд үхлийг эд хөрөнгийг бие махбодоор нь устгах, материаллаг ертөнцийн объект болгон оршин тогтнохоо болих гэж тодорхойлдог.

Дээр дурдсан зүйлс дээр үндэслэн ипотекийн зээлийн субьектийг хуваах, сэргээн босгох хэлбэрээр өөрчлөх, ипотекийн эд хөрөнгийн янз бүрийн үзүүлэлтүүдийг нэмэгдүүлэх, бууруулах нь үл хөдлөх хөрөнгийн бодит сүйрэлд хүргэдэггүй гэж дүгнэж болно. Энэ нь зөвхөн түүний өөрчлөлтийг хэлнэ, ийм өөрчлөлт нь эд хөрөнгийг сүйтгэсэн гэж үзэх боломжгүй бөгөөд ийм өөрчлөлт нь ипотекийн үүргийг дуусгавар болгох үндэслэл болохгүй бөгөөд энэ нь өөрчлөгдсөн үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой холбоотой ипотекийн зээл хэвээр байна гэсэн үг юм. ажиллуулах.

Шүүхийн практикт тулгарч буй хамгийн хэцүү асуудал бол барьцаанд тавьсан үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг устгаж, анх барьцаалсан объектоос өөр шинэ объект босгосон тохиолдолд эд хөрөнгийг устгах тухай ярих боломжтой эсэх асуудал юм. газар. Шүүхийн практикийн материалд үндэслэн энэ тохиолдолд эд хөрөнгийн сүйрлийг тодорхойлох гол шалгуур нь моргейжийн барьцаалсан зүйлийг бүрэн устгах явдал юм.

Ипотекийн үл хөдлөх хөрөнгийг анхлан барьцаалсан газарт шинэ барилга барих гэх мэт ийм өөрчлөлтийн асуудлыг шүүхээр хэлэлцэх нь маш их анхаарал шаарддаг. Шүүхийн нэгэн хэрэг дээр барилгын эзэн барьцаанд тавьсан объектыг эвдлэн сүйтгэж, шинэ үл хөдлөх хөрөнгө босгосон нь өмнөх байрнаас нэг ч хана үлдээгүй болох нь тогтоогдсон. Ипотекийн эд хөрөнгө эвдэрсэн эсэхийг тогтоохоор шүүхээс барилга, техникийн үзлэг хийсэн. Шүүхийн барилга байгууламж, объектыг техникийн аргаар устгах дүгнэлтийн дагуу Урлагийн 1-р хэсэгт заасан барилга байгууламж. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-т талуудын хооронд байгуулсан ипотекийн (барьцааны) гэрээний зүйл болох өрийн үл хөдлөх хөрөнгө үүссэнгүй. Шалгалтын ийм дүгнэлт нь ипотекийн гэрээгээр барьцаалагдсан сэргээн босгосон барилгыг одоо байгаа барилгад эзлэх хувь нь анхны барилгын тодорхой хувь (суурийн хувьд) байгаатай холбоотой юм. Үүний зэрэгцээ, ипотекийн гэрээ хүчинтэй байх хугацаанд барьцааны зүйлийг бусад эд хөрөнгөтэй нэгтгэсэн нь барьцааны зүйл устаж үгүй ​​болсон гэсэн үг биш тул барьцааг цуцлах үндэслэл болохгүй бөгөөд үүний дагуу нэхэмжлэгчийн гаргасан тайлбар. барьцааны зүйлийг устгасан нь нотлогдоогүй.

Үүний нэгэн адил барьцаалагч барьцааны зүйл нь шүүх хуралдааны үеэр байхгүй байсан гэж шаардаж, барьцаалагдсан барилгад гал гарч, үүний дараа барилга бараг шатаж шатсан гэж тайлбарлаж, зөвхөн шохойн чулуун хана үлдсэн хэргийг шийдвэрлэсэн. . Үүний зэрэгцээ шүүх хурал болох үед галд шатсан барилгын суурин дээр өөр загвартай барилга аль хэдийн баригдсан байв. Үүнтэй холбогдуулан барьцааны зүйл эвдэрч сүйрсэний улмаас барьцааны зээл зогссон тул барьцаалагчаас уг барилгыг битүүмжлэхээс татгалзаж өгнө үү гэжээ. Энэхүү ипотекийн үүрэг дээр барьцаалагч өөр байр суурь баримталж, хуучин барилгын суурин дээр үнэхээр шинэ барилга баригдсан гэж тайлбарласан боловч барьцаалагдсан эд хөрөнгө алдагдаагүй гэж үзэж байна. мөн уг барилгыг зүгээр л сэргээн босгосон. Дээр дурдсан үндэслэлээр шүүх хоёрдмол утгагүй нотлох баримтыг баталж байна гэж дүгнэв моргейжийн объектыг бүрэн устгахШүүхийг танилцуулаагүй бөгөөд шинээр баригдсан барилгыг анх барьцаалсан барилгыг сэргээн босгосны үр дүнд авч үзсэн. Үүний зэрэгцээ шүүх ийм өөрчлөлтийг дэд зүйлд заасан ипотекийн зүйлийг устгасан гэж үзэх боломжгүй гэж тэмдэглэв. 3 х 1 Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-р зүйл нь барьцааны гэрээг цуцлахад хүргэдэг. Мөн ипотекийн гэрээнд ийм өөрчлөлт орсон талаар мэдээлэл оруулах шаардлагагүй гэж шүүх үзлээ.

Тиймээс, моргейжийн зүйл нас барсан тухай баримт нь нарийвчилсан баталгаажуулалтыг шаарддаг бөгөөд зарим тохиолдолд ийм нас барсныг батлахын тулд зөвхөн хууль эрх зүйн баримт бичиг шаарддаггүй, мөн анх барьцаалагдсан зүйлийг бүрэн устгасан баримтыг нотлох техникийн тусгай шалгалт шаардлагатай байдаг. үл хөдлөх хөрөнгө. Үгүй бол алдагдсан ипотекийн эд хөрөнгийн газарт баригдсан барилга, байгууламжийг сэргээн босголт гэж үзэх бөгөөд үүнтэй холбогдуулан өмнө нь үүссэн моргейжийн үүрэг энэ объектод хамаарна.

Зарим тохиолдолд барьцаалагдсан эд хөрөнгийн ийм өөрчлөлт нь тухайн объектын талбайн өөрчлөлт гэх мэт боломжтой байдаг бол гадна талаасаа энэ объект өөрчлөгдөөгүй хэвээр байна. Ийм өөрчлөлтийг хоёр тохиолдолд хийх боломжтой: урьд өмнө тооцоогүй талбайн улмаас (жишээлбэл, подвалын талбай), талбайн тодорхойлолт, дотоод байгууламжийг буулгах зэргээс шалтгаалан барилгын нийт талбай нэмэгдэж болно (жишээлбэл, хана эсвэл хуваалт). Ийм эд хөрөнгийн өөрчлөлтийг юуны түрүүнд эд хөрөнгөө алдахтай уялдуулах үүднээс авч үзэхгүй, харин ипотекийн гэрээг заавал дагаж мөрдөх шаардлагыг хангаагүйн улмаас байгуулаагүй гэж хүлээн зөвшөөрөх боломжийн хүрээнд авч үзэх ёстой. гэрээ байгуулахдаа тухайн гэрээнд гэрээний сэдвийг тодорхойлох боломжтой мэдээлэл байхгүй байх.

Шүүхийн нэгэн хэрэг дээр. хариуцагч дээрх нөхцөл байдалтай холбогдуулан гэрээг байгуулаагүй гэж хүлээн зөвшөөрөхийг шаардсан. Тэрээр хууль тогтоомжийн хэм хэмжээ, тухайлбал Урлагийн 2 дахь хэсгийг онцлон тэмдэглэв. 9 Холбооны хуулийн "Ипотекийн зээлийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" 102-FZ тоот, үүний дагуу моргейжийн зүйлийг гэрээнд түүний нэр, байршил, энэ сэдвийг тодорхойлоход хангалттай тайлбарыг зааж өгсөн байдаг. Түүний бодлоор моргейжийн зүйлийг тодорхойлоход хангалттай тайлбарууд нь: байрыг бүрдүүлдэг хэсгүүд, тэдгээрийн тэмдэглэгээ, талбай, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн объектын өвөрмөц таних дугаар юм. Хариуцагч ипотекийн гэрээ байгуулахдаа барилгын нийт талбайн нэг хэсэг болох подвалын талбайг нэг объект гэж тооцож үзээгүй гэж батлав. Хариуцагч подвал нь бүрэн давхар тул түүний талбайг барилгын нийт талбайд оруулах ёстой гэж тайлбарлав. Ипотекийн гэрээнд тухайн барилгын нэг хэсэг болох аль байр (байрны хэсэг) нь барьцааны зүйл болохыг тохиролцоогүй, тэдгээрийн зориулалт, талбай, тоо, үсгийг тодорхой заагаагүй болно. Ипотекийн гэрээнд заасан нийт талбай нь бас худлаа. Ипотекийн гэрээг байгуулсны дараа техникийн подвалын дахин төлөвлөлт, бүтээн байгуулалтын ажлын үр дүнд түүний үйл ажиллагааны зорилго өөрчлөгдсөн, тухайлбал энэ нь подвал болж, талбайг нийт талбайд харгалзан үзсэн. барьцаалагдсан барилга.

Энэ тохиолдолд нэхэмжлэгчийн байр суурь дараах байдалтай байна: нэхэмжлэгч нь хууль тогтоомжид "танихлахад хангалттай тайлбар" гэсэн утгыг тайлахыг заагаагүй гэж мэдэгдэв ("Ипотекийн тухай" Холбооны хуулийн 9-р зүйл (Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа). )". Үүнтэй холбогдуулан ипотекийн гэрээний зүйлийг ипотекийн гэрээнд заасан барьцааны зүйлийн шинж тэмдгүүд нь түүнийг ижил төстэй хэд хэдэн объектоос хувьчлах боломжтой байхаар тодорхойлсон байх ёстойг зааж өгөх шаардлагатай. Ипотекийн гэрээ байгуулах үед тухайн зүйлийн тодорхойлолт нь өмчлөх эрхээ баталгаажуулсан бүх баримт бичигт бүрэн нийцэж байсан бөгөөд ипотекийн зүйл нь өмчлөх эрх нь бүртгэгдээгүй байсан подвалыг мөн төлбөрийн чадваргүй болохыг зааж өгөх ёстой. -д бүртгүүлсэн өмчлөх эрхийг барьцаалж болно.Эд хөрөнгийн бүртгэлтэй боловч зөвхөн техникийн подвалтай байсан. Зааврын дагуу барилгын талбайг оруулаагүй болно.

Ипотекийн зүйлийн тодорхойлолт нь техникийн баримт бичгийн өгөгдөлтэй нийцэж байгаа бөгөөд хуульд заасны дагуу түүнийг тодорхойлоход хангалттай гэж шүүх үзэв. Мөн моргейжийн зүйлийн тодорхойлолт нь өмчлөх эрхийн баримт бичигт тусгагдсан хуулийн объектын тодорхойлолттой яг тохирч байсан. Дээр дурдсан зүйлийг харгалзан, гэрээнд энэ төрлийн гэрээнд хуульд заасан нэн шаардлагатай бүх нөхцлийг талууд тохиролцож, дагаж мөрдсөн болохыг харгалзан шүүх энэ тохиолдолд ипотекийн гэрээг байгуулсан гэж дүгнэв. Шүүхүүд мөн ОХУ-ын Иргэний хууль болон "Ипотекийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" Холбооны хуульд ипотекийн зүйлийн тодорхойлолт, түүний үнэлгээ, эдгээр өөрчлөлтийг бүртгэхтэй холбоотой ипотекийн гэрээнд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах шаардлагагүй гэдгийг тэмдэглэв. .

Дуусаагүй объектын объектыг үл хөдлөх хөрөнгийн тусгай төрөл болгон өөрчлөх асуудлыг тусад нь авч үзэх хэрэгтэй. Энэ асуудлыг анх 2005 онд Улсын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2005 оны 01 сарын 28-ны өдрийн 90 тоот мэдээллийн хавсралтад онцлон тэмдэглэсэн байдаг. Энэхүү хяналтын журмын 1 дэх хэсэгт нэхэмжлэгч нь шүүх хуралдааны явцад барьцааны зүйл, тухайлбал баригдаж буй барилгын объектыг битүүмжлэхийг шүүхээс шаардсан шүүх хуралдаанд дурдсан болно. дуусгаж ашиглалтад оруулсан. Дүүргийн шүүх нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгож, уг объект нь аль хэдийн дууссан, өмчлөх эрх нь дуусаагүй барилгын объект биш, харин конторын барилгад хамаарах тул барьцааны эрхийг дуусгавар болсонд тооцох нь зүйтэй гэж үзэж нэхэмжлэлийг хэрэгсэхгүй болгожээ.

Гэтэл давж заалдах шатны шүүх энэ шийдвэрийг хүчингүй болгож, “Дуусаагүй барилгын ипотекийн объектыг барьж дуусгаснаар ипотекийн зээл бий болсон” гэж үзжээ. Нэмж дурдахад, уг байгууламжийг барьж дуусгах нь Урлагийн 1 дэх хэсэгт заасан эд хөрөнгөө алдсан гэж үзэх боломжгүй гэдгийг шүүх онцлон тэмдэглэв. Иргэний хууль 352. Шүүх мөн "Ипотекийн зээлийн тухай" Холбооны хууль нь барьцааны зүйл өөрчлөгдсөн тохиолдолд барьцааны хадгалалтын тохиолдлыг тусгасан болохыг тэмдэглэв (жишээлбэл, 76-р зүйлийн 4-р зүйл, 64-р зүйл, 65-р зүйл). Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн бүртгэлийн нэгдсэн бүртгэлд тухайн объектын ипотекийн гэрээг бүртгэсэн тухай бичилтийг эрх бүхий байгууллагаас нөхөн төлөх боломжийг хууль тогтоомжид заагаагүй гэсэн шүүхийн маргаан үүнийг мөн баталж байна. барилгын ажил дууссан тохиолдолд хийгдэж буй барилгын .

Энэ объектыг барьж дуусгаснаар шинээр бий болсон үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаанд мөн адил баригдаж байгаа давж заалдах шатны шүүхийн байр суурь зөв бололтой. Бусад шүүхийн байгууллагууд ч Иргэний хууль болон "Ипотекийн тухай" Холбооны хуулийн хэм хэмжээг ийм байдлаар тайлбарлах замаар явсан.

Ийнхүү Тольятти хотын Комсомольск дүүргийн шүүх Урлагийн дагуу гэж мэдэгдэв. "Ипотекийн зээлийн тухай" Холбооны хуулийн 76-р зүйлд орон сууцны барилга баригдаж дууссаны дараа ипотекийн зээл зогсдоггүй. Үүний зэрэгцээ, барьцаалагчийн нэмэлт өгөгдлүүд нь одоогийн байдлаар өөр байшин баригдсан бөгөөд энэ нь түүний параметр, техникийн шинж чанараараа дуусаагүй орон сууцны барилгын объекттой давхцахгүй байгаа нь барьцаалагчийн байрыг шаардах эрхийг хасч байна. моргейжийн объектыг шүүх хүлээн зөвшөөрөх боломжгүй гэж үзсэн.

Сонирхолтой нь Кемерово хотын төв дүүргийн шүүхийн байр суурь нь дуусаагүй барилгын объектыг барьж дуусгасны үр дүнд бий болсон эд хөрөнгийн барьцааг хэвээр үлдээх боломжийг тодорхой зааж өгсөн бөгөөд ипотекийн гэрээнд субьектийн өөрчлөлтийн нөлөөллийг тусад нь тэмдэглэв. : Барилгын дуусаагүй объектыг барьцаалсан тохиолдолд ипотекийн гэрээнд ипотекийн зүйлийн тодорхойлолт, түүний үнэлгээний талаар өөрчлөлт оруулахгүйгээр ипотекийн зээлийг барьж дуусгасан барилгад хэвээр үлдээнэ. Хэрэв энэ ипотекийн объектыг хожим нь сэргээн босгож, улмаар капиталын барилгын объект, тэдгээрийн эд ангиудын параметрүүд өөрчлөгдсөн бол дууссан барилгын объектын ипотекийн хувь заяаны асуудалд ижил төстэй байдлаар хандах нь зүйтэй гэж шүүх үзэв. өндөр, давхрын тоо, талбай, үйлдвэрлэлийн хүчин чадлын үзүүлэлтүүд , эзэлхүүн), инженерийн болон техникийн дэмжлэгийн чанар (ОХУ-ын Хот төлөвлөлтийн хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 14 дэх хэсэг) нь үл хөдлөх хөрөнгийн шинэ объект үүсэхэд хүргэсэн. .

Дуусаагүй барилгыг алдагдсанд тооцох ёстой гэсэн ипотекийн зээлдэгчдийн буруу байр суурь нэлээд газар авсан нь шүүхийн хэд хэдэн шийдвэрт тусгагдсан. Ипотекийн гэрээ байгуулах үед ипотекийн зүйл нь тоосгон барилга, орон сууцны бус барилга байгууламжаас бүрдсэн дуусаагүй барилгад хамаарах эд хөрөнгө байсан тул барьцаалагч барьцаалагч нь барьцааны зүйл байхгүй гэж үзсэн. нэг давхар тоосгон барилга, тэр одоо нийт талбай, давхрын тоог өөрчилсөн тул энэ объект алдагдсан гэж тэр үзэж байна. Гэсэн хэдий ч ипотекийн гэрээний хүчинтэй байх хугацаанд ипотекийн зүйл өөрчлөгдсөн нь барьцааны зүйлийг биет болон хууль ёсны дагуу устгасан гэсэн үг биш гэж шүүх үзэж байна. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-р зүйл нь барьцааны гэрээг цуцлахад хүргэдэг. Түүнчлэн "Ипотекийн тухай" хуулийн 76 дугаар зүйлд зааснаар орон сууц барихад зориулж зээл, зорилтот зээл олгохдоо ипотекийн гэрээгээр үүргийн баталгааг дуусаагүй барилгын объект, материал, тоног төхөөрөмжөөр хангаж болно. Барилга барихад бэлтгэгдсэн барьцаалуулагчид хамаарах. Энэ зүйлийн утгаар ипотекийн зүйлийн тодорхойлолт, түүний үнэлгээний талаар нэмэлт, өөрчлөлт оруулалгүйгээр, уг өөрчлөлт, нэмэлтийг бүртгэхгүйгээр, түүний субьект нь баригдаж буй орон сууцны барилга байсан ипотекийн гэрээг, баригдсан орон сууцны барилгад хамаарна.

Барилга угсралтын ажил хийгдэж байгаатай холбогдуулан хийгдэж буй барилгын объектыг өөрчлөх боломжтой боловч энэ объектыг дууссан барилгын объект (барилга, байгууламж) болгон бүртгэх боломжгүй болсон. Ийм нөхцөлд хуулийн дагуу бүртгүүлсэн эрхгүй объектын дуусаагүй барилгын шинж чанарыг өөрчлөх (түүн дээр барилгын ажил гүйцэтгэсэнтэй холбоотой) нь үүнийг зөвшөөрөхгүй гэдгийг шүүхийн практик харуулж байна. гэрээний үндсэн дээр ипотекийн зээлд шилжих ёстой байсан ийм объект гэж үзэх. Түүнчлэн, ОХУ-ын Дээд Арбитрын шүүхийн Тэргүүлэгчдийн 2005 оны 1-р сарын 28-ны өдрийн 90 тоот мэдээллийн захидлын 1 дэх хэсэгт тайлбарласнаар, хэрэв моргейжийн зүйл нь дуусаагүй барилгын объект байсан бол эцэст нь. Барилга угсралтын үед ипотекийн зээл хүчинтэй хэвээр байх бөгөөд түүний субьект нь барилгын ажил дууссаны үр дүнд баригдсан барилга (байгууламж) юм.

Урлагаар зохицуулсан газрыг хуваах, салгах, нэгтгэх, дахин хуваарилах үед газар дээрх эрх, ачааллыг хадгалах, цуцлах асуудлыг зохицуулахад тус тусад нь анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй. ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 11.8. Энэ зүйлд шинээр бий болсон газартай холбоотой байнгын (мөнхийн) ашиглах эрх, насан туршдаа өвлөн эзэмших эрх, тодорхой хугацаагаар үнэ төлбөргүй ашиглах эрх нь эдгээр талбайн өмчлөгчөөс ямар нэгэн захиргааны арга хэмжээ авалгүйгээр үүсдэг гэж заасан. Үүний нэгэн адил, сервитут хэлбэрийн ачааллыг "хуваах, нэгтгэх, дахин хуваарилах, хуваарилах явцад үүссэн газартай холбоотой тогтоосон сервитут нь хуучин хилийн дотор үүссэн газартай холбоотой хэвээр үлдэнэ. " Бусад тохиолдолд Газрын тухай хуулийн 10.8 дугаар зүйлийн 6 дахь хэсэгт заасны дагуу гэрээнээс үүсэх газрын эрхийн ачааллыг шинээр гэрээ байгуулах замаар тогтоож, бусад ачааллыг автоматаар хадгална.

Энэ нийтлэлийг уншихад олон маргаантай асуулт гарч ирж байна: хэрэв бид түүнд агуулагдах хэм хэмжээг шууд утгаар нь тайлбарлах юм бол газар солигдох үед гэрээний ипотекийн зээл зогсох бөгөөд хууль ёсных нь хадгалагдах болно гэж дүгнэж болно. Хууль тогтоогч энэ зүйлд моргежийн зээл гэж заасан байхаа мартсан нь ойлгомжтой, үүнтэй холбогдуулан шүүх энэ зүйлийг тайлбарлах шаардлагатай болсон. Гэсэн хэдий ч аль нь ч биш шүүлтИлүү өндөр Арбитрын шүүхээсгазар өөрчлөгдсөн тохиолдолд ипотекийн зээл юу болох вэ гэсэн асуултын хариултыг агуулаагүй болно.

Гэсэн хэдий ч барьцааны эрх зүйн онолчдын нэг Р.С.Бевзенко энэ асуултад хариулахыг оролдсон. Түүний үзэж байгаагаар хуульд дараахь зүйлийг тусгах ёстой: газрыг өөрчлөх үед барьцааны зүйл нь шинэ газар руу автоматаар шилжих ёстой, учир нь энэ нь зээлдүүлэгчийг барьцааны гэрээг шинээр байгуулахыг албадан шүүхэд гаргах шаардлагаас чөлөөлөх болно. барьцааны зүйл автоматаар шилжсэн тохиолдолд өөрийн газраа худалдах, түрээслэх, өөр барьцаагаар дарамтлах боломжгүй шударга бус хариуцагчийн үйлдлээс ашиг сонирхлоо бүрэн хамгаалах. Энэ тохиолдолд дээр дурдсан, нарийвчилсан дүн шинжилгээ хийх боломжтой байсан барилга, байгууламж гэх мэт ипотекийн объектын өөрчлөлттэй газрын талбайг хуваах, хуваарилах болон бусад өөрчлөлтийн аналогийг хийж болно. Ийм өөрчлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны үүргийг дуусгавар болгоход хүргэдэггүй болохыг олж мэдээрэй.

Энэ үзэл бодлыг дэмжиж, өөрчлөгдсөн газар дээр барьцааг хэвээр үлдээх боломжийг харгалзан үзсэн олон тооны шүүхийн практикийг дурдаж болно. Түүнчлэн, шүүхийн практикт үндэслэн газар нутгийг өөрчлөх нь хэд хэдэн тохиолдолд боломжтой: талбайн талбай өөрчлөгдсөн, газрын ангилал өөрчлөгдсөн, газар өөрчлөгдсөн тохиолдолд. газар эзэмших эрхийн өөрчлөлт (жишээлбэл, түрээсийн эрхээс өмчлөх).

Шүүхийн хэргийн нэг нь зээлдэгчийн хүлээсэн үүргээ биелүүлж байгааг шүүх тогтоосон зээлийн гэрээНийт 7730 м.кв талбайтай өөрийн эзэмшлийн газраа шилжүүлэх тухай ипотекийн гэрээгээр баталгаажсан. м ангиллын газар суурин газрууд, шатах тослох материалын агуулах ажиллуулах зөвшөөрөлтэй, улмаар нийт 7 730 м.кв талбай бүхий газар. Шатахуун, тослох материалын агуулах ажиллуулах зөвшөөрөлтэй суурин газрын ангилалаас м сек-ийг барьцаалагчийн зөвшөөрлөөр өмчлөгч нь 2710 м.кв талбайтай гурван газар болгон өөрчилсөн. м, 2 712 кв. м ба 2 308 кв. м.

Урлагийн 9-р зүйлийн дагуу шүүх үүнийг тэмдэглэв. 1997.07.21-ний өдрийн 3122-ФЗ Холбооны хуулийн 12 "Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай, түүнтэй хийсэн хэлцлийн тухай" ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу хуваах, эд хөрөнгийн хувийг хуваарилах эсвэл бусад үйл ажиллагаа явуулах тохиолдолд. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд эдгээр үйл ажиллагааны үр дүнд бий болсон объектын бүртгэлийг эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэлийн шинэ хэсгүүдэд оруулж, шинэ кадастрын дугаар бүхий эрхийн бичиг баримтын шинэ тохиолдлыг нээж, шинээр бий болсон газар бүрт анх байсантай ижил ачаалал. Ийнхүү шинээр бий болсон объектын хувьд дээрх газрыг өөрчлөхдөө Улсын нэгдсэн бүртгэлийн шинэ хэсгүүдэд бичилт хийх, кадастрын шинэ дугаартай хэрэг нээх, ипотекийн зээлийн хэлбэрээр ачааллыг бий болгох шаардлагатай байв.

Шүүхийн өөр хэргийн материалаас харахад 2007 оны 3-р сарын 21-ний өдөр хувиараа бизнес эрхлэгч ба банк хооронд ипотекийн гэрээ байгуулж, үүний дагуу дараахь эд хөрөнгийг барьцаалсан: барилга байгууламж, түрээслэх эрх. газар.ипотекийн гэрээг дараа нь худалдах, худалдан авах гэрээний үндсэн дээр хувиараа бизнес эрхлэгч өмчилж авсан нь эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээгээр баталгаажсан.

Газар өмчилж авсантай холбогдуулан газар түрээслэх эрх дуусгавар болсон, хувиараа бизнес эрхлэгч барьцааны зүйл бүртгүүлэх хүсэлт гаргаагүй, маргаантай газар барьцаалах эрхийг хууль бусаар бүртгүүлсэн тухай дурдаж, Өргөдөл гаргагч арбитрын шүүхэд хандсан.

Анхан шатны шүүх дээрх шаардлагыг хангахаас татгалзаж, үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн алба нь газар түрээслэх эрхийн барьцааны бүртгэлийн бүртгэлийг хүчингүй болгох үндэслэлгүй тул ийм өөрчлөлт хийх боломжгүй гэж үзэв. барьцааны ийм үүрэг дуусгавар болсон. Шүүх аль аль нь Урлагийг заагаагүй гэж мэдэгдэв. Барьцааны гэрээг цуцлах үндэслэлийг тогтоосон ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйл, мөн "Ипотекийн зээлийн (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны) тухай" Холбооны хуулийн заалтууд нь барьцааны эрхийг өөрчлөхийг заагаагүй болно. ипотекийн зээлийг цуцлах үндэслэл болох эд хөрөнгө, ялангуяа түрээсийн эрхээс өмчлөх эрх. Үүнтэй холбогдуулан газрыг өмчлөх эрхээр түрээслэх эрхийг дараа нь өөрчилсөн нь эрх шилжүүлэхээс өмнө үүссэн барьцааны үүргийг хуульд заасан журмаар дуусгавар болгох үндэслэл болохгүй.

Түрээсийн гэрээний дагуу ипотекийн газрын талбайн хэмжээг багасгахад анхаарах нь чухал бөгөөд энэ нь түүн дээр байрлах барилгуудыг барьцаалахтай холбоотой нэмэлт үүрэг юм. Барьцаалуулагч нь ипотекийн газар түрээслэх гэрээг цуцалж, тухайн өдөр өмчлөгчтэй бага талбайтай газар түрээслэх гэрээг шинээр байгуулсан гэх мэт нөхцөл байдал үүссэн шүүх хуралдаанд анхаарлаа хандуулах нь зүйтэй. Шинэ түрээс нь өмнөх түрээстэй ижил шинж чанартай үйлчилдэг. "Барьцааны тухай" Холбооны хуулийн 34 дүгээр зүйлийн 3 дахь хэсгийг энэ маргаанд хэрэглэх боломжгүй тул энэ тохиолдолд барьцааны гэрээг цуцлах үндэслэл байгаа талаар ярих боломжгүй гэж шүүх үзэв. барьцааны бие даасан зүйл бол эд хөрөнгийн эрхийг барьцаалах. Энэ тохиолдолд газар түрээслэх эрхийн барьцаа нь одоогийн хууль тогтоомжийн шаардлагын дагуу үүссэн бөгөөд барьцааны гол зүйл нь орон сууцны бус барилга юм. Газар түрээслэх эрх дуусгавар болсны дараа ипотекийн зээл (үл хөдлөх хөрөнгийн барьцаа) бүхэлдээ дуусгавар болохгүй.

Өөр нэг тохиолдолд барьцааны зүйл өөрчлөгдөөгүй, барьцааны гэрээг дуусгавар болгоогүй тул газрын талбайг өөрчилсөн тухай хууль зүйн ач холбогдолтой нөхцөл байдлын тухай лавлагааг шүүх хүлээн аваагүй гэж шүүх үзжээ. . Тиймээс, Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-т барьцааны гэрээг цуцлах тохиолдлыг тодорхойлсон. Үүний зэрэгцээ, ипотекийн гэрээ хүчинтэй байх хугацаанд хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагааны явцад гарсан ипотекийн зүйл өөрчлөгдсөн нь барьцааны зүйлийг биет болон хууль ёсны дагуу устгасан гэсэн үг биш юм. Урлагийн. 3 х 1 Урлаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352-т барьцааны гэрээг цуцална. Үүний зэрэгцээ, одоогийн хууль тогтоомж нь ипотекийн гэрээний хүчин төгөлдөр байдлыг хадгалахын тулд ипотекийн зүйлийн тодорхойлолт, түүний үнэлгээ, эдгээр өөрчлөлтийг бүртгэхтэй холбоотой нэмэлт өөрчлөлт оруулах шаардлагагүй юм. Иймд нэхэмжлэгчийн эзэмшиж байгаа эд хөрөнгийн газар түрээслэх гэрээ байгуулсантай холбогдуулан ипотекийн зүйл, гэхдээ бага хэмжээгээр өөрчлөгдсөн нь гэрээ хүчингүй болох хэлбэрээр эрх зүйн үр дагаварт хүргэхгүй. ипотекийн гэрээ болон түүнд нэмэлт гэрээ.

Газрыг нэг ангиллаас нөгөөд шилжүүлэх, үүний үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээний зүйл өөрчлөгдөж, уг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ мэдэгдэхүйц өссөн үед ийм нөхцөл байдал үүсч болзошгүй юм. Эдгээр тохиолдлын аль нэгэнд нь шүүх барьцаалагчийн байр суурьтай санал нийлж, газрын ангилал өөрчлөгдсөн нь барьцааны эрхийг дуусгавар болгоход хүргэдэггүй тул нэхэмжлэлийн шаардлагыг хангах үндэслэл болохгүй гэж үзжээ. үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг хүчингүй болсонд тооцсугай. Энэ нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 352 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэг, Үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн улсын нэгдсэн бүртгэл хөтлөх, түүнтэй хийсэн хэлцлийн журмын 67 дугаар зүйлийн шууд тайлбараас үүдэлтэй юм. ОХУ-ын Засгийн газрын 1998 оны 02-р сарын 18-ны өдрийн тогтоолоор шүүх барьцааны эд хөрөнгийн зориулалт, үнэ цэнийг өөрчлөх нь хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж хүлээн зөвшөөрөх үндэслэлийг одоогийн хууль тогтоомжид заагаагүй болохыг тогтоожээ.