Sprememba predmeta zastave v času trajanja hipotekarne pogodbe ne pomeni prenehanja zastavne pravice. Novo v praksi zastave

345. člen Zamenjava in obnovitev predmeta zastave

Komentar k 345. členu

1. Norma 1. točke komentiranega člena določa očitno pravilo, da se lahko stranki zastavne pogodbe dogovorita o zamenjavi predmeta zastave. Ob tem se seveda ohranijo tisti pogoji zastavne pogodbe, o katerih sta se stranki sprva dogovorili v zvezi s prejšnjim predmetom zastave, razen če sta se stranki drugače dogovorili ali drugače izhaja iz bistva novega. predmet zastave.
1.1. Hkrati pa prenos predhodno nastale zastavne pravice na novo stvar ne more posegati v pravico drugih zastavnih upnikov, ki so pred tem prejeli zastavno pravico na isti stvari, do zavarovanja svojih terjatev. Če je na primer dolžnik banki za zavarovanje dolga zastavil svoj avtomobil (in za to zastavo je bila banka višji zastavni imetnik) in se nato z banko dogovoril za prenos zastavnih pravic na njegovo plovilo, bo banka izkaže, da je mlajši zastavni imetnik, če je bila ta jadrnica zastavljena drugemu zastavnemu upniku (na primer dobavitelju, ki je zagotovil odloženo plačilo) in bi morala banka vedeti za obstoj te zastave (npr. zaradi registracije obvestilo o zastavi čolna).
1.2. Če je nova zastavljena stvar na primer nepremičnina, prejšnja zastavljena stvar pa je bila premičnina, je za obstoj zastave potreben vpis v poseben register. Enako velja za primere, ko so kot nov predmet zastave kot zavarovanje dane izključne pravice, ki so predmet registracije, nepotrjeni vrednostni papirji ali deleži v odobrenem kapitalu LLC ali drugega premoženja, katerega zastava je predmet registracije pravice ( glej komentar k členu 339.1 Civilnega zakonika Ruske federacije).
2. Norme 2. člena komentiranega člena še naprej razvijajo načelo elastičnosti zavarovanja (glej komentar k 2. členu 334. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Ta klavzula obravnava takšno manifestacijo elastičnosti, kot je ohranitev zastave pri spremembi (vključno s fizičnim) predmeta zastave. Pravzaprav je ključna določba komentirane točke določba, da zastava velja za vsako premoženje, ki je nastalo kot posledica kakršne koli spremembe (tudi predelave) zastavljenega premoženja. Izraz "druga sprememba", uporabljen v normi, je treba razumeti čim širše: na primer stavbo, zgrajeno iz zastavljenega gradbenega materiala, bi moral hipotekarni upnik materiala šteti za zastavljeno (seveda ob upoštevanju zahteve po državni registraciji hipoteko v zvezi z zgrajeno stavbo). Če so bile zastavljene delnice pretvorjene v druge vrednostne papirje ali v delež v odobrenem kapitalu LLC (med reorganizacijo delniške družbe v družbo z omejeno odgovornostjo), potem ustrezni vrednostni papirji ali delež v odobrenem kapitalu družbe LLC je treba šteti za zastavljeno.
Kot drug primer lahko navedemo primere spreminjanja zemljiške parcele (odseka, priključka ipd.), združevanja sklopa prostorov v eno sobo, pa tudi delitve ali združitve prostorov v stavbi, predelave premične stvari, rekonstrukcije nepremičnine. , itd V vseh teh primerih se bo vez ohranila, kar bo obremenilo fizični "nadomestek" za prvotno vez. O uporabi te manifestacije ideje elastičnosti zavarovanja v zvezi s primerom prestrukturiranja stavbe, ki je bila predmet hipoteke, glej Opredelitev CGD oboroženih sil Ruske federacije z dne 20. septembra 2016 N 18-KG16-125.
V tem primeru v primeru spremembe predmeta zastave ne nastane nova zakonska zastava na novem predmetu, ampak se še naprej ohranja prej veljavna pogodbena zastava. Iz zaključka, da zastava, ki zaradi načela elastičnosti še obstaja, ni pravna zastava, izhaja še en precej pomemben praktični zaključek: če postane nepremičnina nov predmet zastave (nova zemljiška parcela namesto razdeljene; novogradnjo namesto predhodno zastavljenih prostorov; nove prostore namesto ločene stavbe; prostore, prenesene po investicijski pogodbi), potem bo vpis hipoteke v zvezi s to nepremičnino opravljen ne po pravilih Zakona o hipoteki o vpis zakonite hipoteke (z vložitvijo ustrezne vloge hipotekarnega upnika ipd.), vendar s strani vpisnega organa pravice na nepremičnini po uradni dolžnosti... To pomeni, da bo organ za vpis pravic dolžan samostojno prenesti vse evidence obremenitev v zvezi z novim predmetom hipoteke, ki so bile v registru v zvezi s prejšnjimi predmeti hipoteke (npr. vse obremenitve, ki so bile ležala na parcelah, iz katerih se je izobraževala). Ta obveznost izhaja iz norm Civilnega zakonika Ruske federacije o ohranitvi zastave ob spremembi predmeta zastave.
Hkrati pa se v taki situaciji pri preoblikovanju premoženja, katerega zastava ni bila vknjižena, v nepremičnino, katere zastava je predmet vknjižbe, postavlja vprašanje, ali se zastava obdrži v obdobju med d. izginotje prejšnjega predmeta zastave in vpis zastave na spremenjeni predmet. Očitno je treba priznati, da je v takem položaju zavarovanje ohranjeno in ne nastane vrzeli v obstoju zavarovanj.
Seveda, ko se zastava razširi na spremenjen zastavni predmet, se zaradi načela elastičnosti ohranijo starost in vsi drugi pogoji zastave (z izjemo očitno tistih, ki so bili tesno povezani s prejšnjim pravnim režimom). predmeta zastave).
2.1. Določbe pod. 1 točka 2 komentiranega članka pomaga rešiti še en konflikt. Govorimo o situaciji, ko je bila zemljiška parcela prenesena v zastavo, nato pa so bile na njej postavljene zgradbe ali zgradbe, pravice zastavnika do katerih niso bile vpisane. V skladu s čl. 219 Civilnega zakonika Ruske federacije lastninska pravica na novo zgrajeni stavbi nastane od trenutka državne registracije v registru (tako imenovano načelo vpisa, 2. člen člena 8.1 Civilnega zakonika Ruske federacije). ). Torej, če je lastnik zemljiške parcele, ki jo je zastavil s hipotekarno pogodbo, na njej postavil zgradbe ali objekte, bi jih bilo treba pred vpisom pravic na teh predmetih šteti za sestavne dele zemljiške parcele (133. Civilnega zakonika Ruske federacije) in spremenjeno parcelo z vsemi na novo ustvarjenimi izboljšavami (v obliki sestavni deli) je treba šteti za eno stvar, ki jo je zastavil zastavni upnik.
2.2. Določba, da se v primeru rubeža predmeta zastave za državne (občinske) potrebe šteje, da je v zastavo premoženje, dano zastavniku v zameno za zaseženo premoženje, ponavlja pravilo 2. Umetnost. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije z edinim pojasnilom, da se tudi sam zahtevek za izdajo odškodnine šteje za zastavljeno.
Hkrati je v tem primeru očitno bolj sporno vprašanje, ali bo razširitev zastavne pravice na novo stvar, preneseno v last zastavnika, nadaljevanje obstoja stare lastninske pravice zastavo, ali pa bo kljub temu nastala nova zastava pod enakimi pogoji.
2.3. Posebno pozornost je treba nameniti tudi novemu (za Civilni zakonik Ruske federacije, ki pa je že obstajal v Zakonu o zastavi iz leta 1992), da v primeru zastave lastninske pravice vse, kar bo dolžnik zagotovil po zakonu za zastavljeno se šteje tudi zastavljena pravica. Dejansko je 2. odstavek čl. 334 Civilnega zakonika Ruske federacije. Če je na primer zastaviteljeva pravica zahtevati od avtohiše prenos avtomobila po prodajni pogodbi zastavljena, bo avtomobil, prenesen na zastavnika v last avtomobila, nov predmet zastave (namesto odpovedana pravica iz prodajne pogodbe). V tem primeru pa je treba izpolniti zahtevo po vpisu zastave, če je zastavna pravica na premoženju, ki se prenese na zastavnika, predmet vknjižbe lastninske pravice (na primer nepremičnine).
Prav tako je precej sporno, ali bo razširitev zastave na prejeto premoženje nova zastava ali nadaljevanje stare zastave.
Ne glede na to, kako bo to vprašanje rešeno, je očitno, da bo takšen prenos zastavne pravice s terjatve na stvar povzročil samodejno bistveno spremembo vsebine zastavnih pravic, saj je ureditev zastavne pravice obveznost in zastava stvari je bistveno drugačna.
3. Zastavna pravica daje zastavnemu upniku precej resne vodstvene sposobnosti v zvezi z dejavnostjo zastavnika. Zlasti pridobi nadzor nad dejavnostmi zastavnika pri spreminjanju (obdelavi) zastavljenega premoženja (takšen nadzor bo še posebej popoln v primeru t.i. popolne zastave), kar, kot izhaja iz komentirane točke, lahko omejeno z zastavno pogodbo. Takšni pogoji lahko vključujejo zlasti določila zastavne pogodbe o potrebi po predhodnem dogovoru z zastavnim upnikom o določenih dejanjih z zastavljenim premoženjem, ki ga lahko fizično spremeni (in s tem spremeni vrednost zastavljene stvari, v kateri je zastavnega upnika morda ne zanima).
3.1. Sankcija za kršitev pogojev za dogovor o spremembi in obdelavi predmeta zastave, določenih v zastavni pogodbi, je nastanek pravice zastavnega upnika, da predčasno terja dolg, zavarovan z zastavo, in - v primeru neizpolnjevanja obveznosti. izpolniti zavarovano obveznost - pravico do uresničevanja na predmetu zastave.
4. Zamenjava predmeta zastave se lahko izvede tudi z izražanjem volje zastavnika. Ta pravica se mu prizna v primeru, da je bil predmet zastave izgubljen ali poškodovan zaradi okoliščin, za katere zastavni upnik ne odgovarja. V nasprotnem primeru lahko zastavnik, ki je dolžnik zavarovanega dolga, pobota svoj dolg upniku tako, da od zastavnega upnika zahteva povrnitev škode, ki je nastala zaradi uničenja zastavljene stvari.
Vendar pa je napačno šteti takšno zamenjavo predmeta zastave kot enostransko dejanje zastavnika, saj zakon daje zastavnemu upniku pravico, da zavrne sprejem novega premoženja v zastavo. Takšno ravnanje zastavnega upnika je lahko na primer posledica dvoma o likvidnosti ali ustreznosti vrednosti premoženja, ki je ponujeno kot zavarovanje, znesku zavarovane obveznosti. Seveda pa je zavrnitev zastavnega upnika, da sprejme novo premoženje v zastavo, mogoče presojati tudi z vidika merila dobre vere (3. in 4. člen 1. čl. 10. člen OZ). Ruske federacije); posledica priznanja zavrnitve zastavnega upnika, da sprejme novo premoženje v zastavo, bo prenehanje zastavne pravice.
4.1. Ko zastavljeno stvar zamenja zastavnik, se glede na novo zastavljeno stvar ohranijo pogoji zastavne pogodbe.
Hkrati pa lahko vzbudi polemiko vprašanje, ali bo tu nastala nova zastava ali bo ostala stara stvarna pravica (Več o tem glej komentar k 1. odstavku tega člena).
4.2. Če zastavni upnik ni uveljavil svoje pravice in ni zagotovil novega predmeta zastave, ki bi nadomestil pokojnega (ali okvarjenega), ima zastavni upnik pravico, da zavarovani dolg izterja pred rokom in zaseže zastavljeno stvar. Vendar pa zastavni upnik v zameno za pokojnika nima pravice zahtevati zagotovitve novega predmeta zastave.
5. Določbe 5. točke komentiranega člena določajo, da v zvezi z novim predmetom zastave ostanejo v veljavi pogoji zastavne pogodbe, prednost zastavnih pravic ostane.
Pri tem zakonodajalec opozarja na posebnost določitve trenutka, od katerega se bo dani novi zastavni predmet štel za obremenjenega s pravicami zastavnega upnika: če je novi zastavni predmet že v lasti zastavnika, potem se šteje, da je nov zastavni predmet obremenjen. zastavljena od trenutka sklenitve dogovora o zamenjavi predmeta zastave; če je predmet zastave bodoče premoženje, bo obremenjeno od trenutka, ko nastane lastninska pravica zastavnika na njem (glej tudi komentar k členu 335 Civilnega zakonika Ruske federacije). Če pa bo imel zastavni upnik lastništvo zastavljene stvari šele po posebni registraciji (npr. pravica do nepremičnina), potem bo tudi zastava nastala ne prej kot takšna registracija (glej komentar k členu 339.1 Civilnega zakonika Ruske federacije).
5.1. V slednjem primeru mora zastavni upnik biti še posebej pozoren in aktivno sodelovati v postopku vpisa zastavnikovih pravic na novo zastavljeno stvar, tako da se v zvezi s tem premoženjem (na zahtevo zastavnega upnika) vpiše evidenca obremenitve. je tudi izdelan; v nasprotnem primeru polog ne bo nastal.
5.2. Pogoji zastavne pogodbe, ki sta jih razvili stranki v zvezi s prejšnjo zastavljeno stvarjo, ne veljajo za novo zastavljeno stvar, če so v nasprotju z obveznimi določbami zakona. Če je bil na primer namesto zastavljenega nestanovanjskega prostora zastavljen stanovanjski prostor, ki je edini pri zastavniku, se pogoj zastavne pogodbe o izvensodnem postopku izvršbe na predmet zastave ne bo uporabljal. (glej odstavek 3 člena 349 Civilnega zakonika Ruske federacije in komentar k njemu) ...
6. V 6. točki komentiranega člena je očitno pravilo, da imata stranki namesto zamenjave zastavljene stvari z vsemi veljavnimi pogodbami glede pogojev zastave pravico, da prekineta prejšnja zastavna razmerja in skleneta novo zastavno pogodbo z spoštovanje do novega artikla. To bo na primer primerno v primeru, ko ima novi predmet zastave tako resne razlike od prejšnjega, da je bolj smotrno razviti nove pogoje zastave kot prilagoditi prejšnje določbe zastavne pogodbe novim predmet zastave. Na primer, če bi bile pravice zastavljene na podlagi pogodbe o sodelovanju pri skupni gradnji, bi bilo po prenosu prostorov na delničarja bolj smiselno skleniti novo hipotekarno pogodbo.
6.1. Pogoj obveznosti sklenitve nove zastavne pogodbe lahko vsebuje izvirna zastavna pogodba; v primeru izogibanja sklenitvi nove zastavne pogodbe ima zastavni upnik pravico vložiti ustrezno terjatev (1. člen 421. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).
7. Dispozitivnost določb o zamenjavi predmeta zastave je poudarjena s 7. točko komentiranega člena, ki nakazuje možnost, da se v zastavni pogodbi določi zastavodajalčeva pravica enostransko zamenjati predmet zastave, brez soglasja s. zastavni upnik.
Gre za precej netipično določilo, ki je v nasprotju z naravo zastave kot lastninske pravice. Varstvo zastavnega upnika v primeru takšnega pogoja v zastavni pogodbi bodo le pravila dobre vere.

Civilno pravo dovoljuje zavarovanje obveznosti z zaplembo, depozitom, poroštvom in drugimi ukrepi. Drugi varnostni ukrep je varščina. Njegovo bistvo je v tem, da upnik v primeru kršitve obveznosti proda zastavljeno stvar in povrne nastale izgube.

Kaj ni dovoljeno

Predmet zastave so lahko le tiste stvari, predmeti in premoženje, ki se lahko prodajajo in so pri nas dovoljene za prodajo.

Zlasti člen 336 Civilnega zakonika določa seznam predmetov, ki jih je prepovedano uporabljati kot zavarovanje:

• umaknjen iz civilnega obtoka;
• plačilni zahtevki, ki so neločljivo povezani z identiteto upnika, niso dopustni;
• lastninske pravice in stvari, katerih prenos je z zakonskimi predpisi izrecno prepovedan.

Prva kategorija ni zelo široka. Tiste stvari, ki pripadajo izključno državi, se imenujejo umaknjene iz obtoka. Na primer viri epikontinentalnega pasu, izdelki obrambnega kompleksa, jedrsko orožje, zaščitena območja, narodni parki itd.

Splošni pojmi

Če želite razumeti, katere stvari so lahko predmet zastave, morate razumeti izraz. Beseda "zastava" se razume kot način zavarovanja obveznosti. Če dolžnik neustrezno izpolni ali sploh ne izpolni obveznosti, jih ima upnik pravico izpolniti na račun zastavljenega premoženja.

Zastavljeno nepremičnino v naravi, ki se imenuje hipoteka, je mogoče prejeti le v primerih, ki so neposredno navedeni v regulativnih dokumentih. V drugih primerih se zavarovanje proda na razpisih, izkupiček pa se prenese na posojilodajalca.

Vrste

Pri tem se razlikuje zastava pravic ali lastnine. Na lokaciji nepremičnine se nahajajo:

• podjetje, to je brez prenosa stvari na upnika, na primer zastavo blaga v obtoku;
• zastavo, ki jamči prenos predmeta na upnika, na primer zastavo v zastavljalnici.

Glede na stopnjo povezanosti z zemljiščem obstaja razvrstitev:

• premičnine;
• nepremičnine.

Razlogi za nastanek

Pravna razmerja na področju zastave nastanejo na podlagi pogodbe. Civilni zakonik predvideva tudi zastavo na podlagi zakona. Najpreprostejši primer je nakup blaga v trgovini na kredit. Kupec je lastnik in zastavnik, predmet zastave je pridobljena stvar.

Še en primer: po pogodbi o skupni gradnji so zemljišče in nepremičnine, ki se gradijo, zastavljene s strani lastnikov kapitala. Enako je pri nakupu občinskih nepremičnin na obroke.

Predmet pogodbe

Po določbah 336. člena Civilnega zakonika je predmet zastave vsako premoženje, vključno z lastninsko pravico. Izjema so tiste stvari, pri katerih izvršba ni dovoljena. Najpreprostejši primer je preživnina za otroke.

Predmet zastave so lahko celo pravice ali stvari, ki bodo pridobljene v prihodnosti.

Izvensodna odredba

Najpogosteje se pogodbe o zavarovanju nahajajo v pravnih razmerjih z bankami. Za uporabo izvensodnega postopka mora biti tak pogoj določen v sami pogodbi. Vendar v nekaterih primerih izvensodnega postopka sploh ni mogoče uporabiti. Zlasti edinega stanovanja ne morejo odvzeti, četudi je predmet zastavne pogodbe.

V drugih primerih mora biti za izvedbo izvensodne odredbe izpolnjenih več pogojev:

• pogodba mora vsebovati pogoje za prodajo nepremičnine;
• navedena je vrednost zavarovanja;
• v odsotnosti cene je opisan postopek za njeno določitev.

Na primeru dogovora z banko lahko ločimo naslednje faze izvajanja izvensodne izterjave na predmet zastave:

1. Pisno obvestilo posojilojemalca in zastavnika (ti stranki morda nista ista oseba). Normativni akti ne vsebujejo zahtev za tak dokument, zato je sestavljen v prosti obliki. Običajno so v obvestilu navedeni podatki o pogodbi, obveznost, ki je zavarovana z zastavo, izbrani način prodaje nepremičnine in njena cena. Posojilojemalec ima 10 dni časa za preučitev obvestila, razen če je v dokumentu določen drug rok.
2. Zastavnik prenese nepremičnino oziroma dokumente zanjo na banko. Sestaviti je treba akt o prevzemu in prenosu.
3. Banka kreditojemalca obvesti o predvidenem datumu in kraju dražbe.
4. Izvaja se dražba, na kateri se prodaja predmet zastave. Če izkupiček od dražbe ni zadostoval za pokritje celotnega dolga, ima banka pravico zaseči drugo premoženje dolžnika. Če je znesek večji, se nastala razlika po dražbi vrne zastavitelju.

Banka ima pravico odkupiti zavarovanje, če dražba ni bila izvedena. Če posojilodajalec nepremičnine ne želi kupiti ali obdržati, se izvede ponovna licitacija.

Sodni red

Izterjava na predmet zastave se lahko izvede na sodišču, tudi če pogodba predvideva izvensodno. Korak za korakom vse izgleda takole:

• Banka gre na sodišče s tožbo. Ima pravico zahtevati zavarovanje terjatve z rubežem premoženja.
• Odločitev se sprejme na podlagi rezultatov postopka. Tožena stranka ima pravico zahtevati odlog. Če se prošnji ugodi, se v tem obdobju še vedno zaračunavajo obresti.
• Sodni izvršitelj na podlagi izvršilnega lista izvrši sodno odločbo oziroma zaseže premoženje za nadaljnjo prodajo zastavljene stvari na dražbi.

Posojilojemalec ima pravico odplačati dolgove in povrniti vse stroške posojilodajalca v kateri koli fazi sodne in zunajsodne izterjave.

Zahteve za pogodbo

Veljavna zakonodaja zahteva, da se zastavna pogodba sestavi po določenih pravilih. Vsebovati mora predpogoje:

• predmet zastave;
• cena obveznosti oziroma postopek za izračun stroškov;
• roki;
• obveznosti, ki so zavarovane s premoženjem.

Če je pogodba zapletena, je vanjo vključenih več obveznosti. Varščina z zastavo se lahko nanaša ne le na glavno obveznost, temveč tudi na stroške, ki so povezani z vzdrževanjem premoženja. V vsakem primeru morajo biti takšni pogoji določeni v pogodbi.

Predmet zastave so lahko vse stvari, ki se lahko prodajajo, če njihova prodaja po veljavni zakonodaji ni prepovedana.

Če je blago v obtoku

Zakonodaja dovoljuje dajanje zastave v obliki blaga, ki je v obtoku. To pomeni, da upnik ne vzame premoženja, dolžnik pa ga še naprej uporablja. Pridržuje si pravico do razpolaganja s premoženjem, spremembe njegove sestave in določenih prilagoditev. Pravzaprav govorimo o preoblikovanju surovin oziroma zalog v končne izdelke.

Glavni pogoj je, da se vrednost nepremičnine ne sme zmanjšati v primerjavi s tisto, ki je določena v pogodbi. Po prodaji nepremičnine preneha biti zastavljena.

Register zastavljenih nepremičnin

Od leta 2014 na internetu deluje register zastavljenih premičnin. Med vozniki je zelo priljubljen, saj lahko tam preverite, ali so v vozilu omejitve.

Vse informacije so na spletu. Na primer, informacije o avtomobilu lahko najdete na določenem zavihku, tako da vnesete VIN avtomobila. Podatke lahko izveste tudi po podatkih o zastavniku ali po podrobnostih obvestila o zastavi premičnin.

Storitev je plačana, cena je odvisna od števila strani dokumenta, ki ga zahteva zadevna oseba. Za en list boste morali plačati 40 rubljev.

Prednosti in slabosti

Pozitivni vidiki registracije zastave:

• jamstva za posojilodajalca;
• predmet zastave so lahko premičnine in nepremičnine, razen tistih stvari, ki so prepovedane za prodajo ali umaknjene iz civilnega obtoka;
• najprej se ugodijo terjatve, ki so zavarovane z zastavo, in šele nato terjatve, ki niso nič zavarovane;
• ni dovoljeno razpolagati s premoženjem, ki je zastavljeno, razen s premoženjem v obtoku;
• zastavnik je lahko ne samo dolžnik, ampak tudi druga oseba.

Glavna pomanjkljivost je, da če hipotekarni upnik ne prejme zastavljene premičnine, obstaja velika nevarnost, da bo odtujena brezvestnemu kupcu. V prihodnosti se lahko pojavijo težave z ustanovitvijo novega lastnika.

Druga slabost je zelo zapleten in dolgotrajen postopek prodaje zastavljenega premoženja.

Določene pomembne spremembe se lahko zgodijo pri lastniških vrednostnih papirjih v času njihovega »življenja«:

Pretvorba ene vrste vrednostnega papirja v drugo vrsto vrednostnega papirja;

Sprememba nominalne vrednosti vrednostnega papirja;

Odkup vrednostnega papirja ali njegova zamenjava z drugim premoženjem.

V zgornjih situacijah s formalnopravnega vidika gre za spremembo in (ali) zamenjavo ene nepremičnine z drugo.

Trenutno norme Civilnega zakonika Ruske federacije ne predvidevajo zamenjave predmeta zastave, z izjemo pravil o zastavi blaga v obtoku. Posledično je treba spremembo podrobnosti zastavljenega vrednostnega papirja ali njegovo zamenjavo z drugim premoženjem kvalificirati kot izgubo ali uničenje zastavljenega premoženja oziroma kot prenehanje zastavljene pravice.

V tem primeru ima zastavni dajalec pravico uporabiti 2. čl. 354 Civilnega zakonika Ruske federacije, v skladu s katerim, če je zastavljena stvar izgubljena ali poškodovana, ali preneha lastninska pravica na njej ali pravica gospodarskega upravljanja iz razlogov, določenih z zakonom, ima zastavnik pravico vrniti zastavljeno stvar v razumnem roku ali jo nadomestiti z drugim enakovrednim premoženjem, če pogodba ne določa drugače.

Če zastavni upnik te pravice ni izkoristil, se zastava preneha, zastavni upnik pa ima pravico zahtevati predčasno izpolnitev obveznosti, zavarovane z zastavo (členi 351, 352 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Kot ena od možnosti za izhod iz te situacije je sklenitev zastavne pogodbe strank dragoceni papirji, uživajo pravico, ki jim jo daje 6. člen čl. 340 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki predvideva možnost zastave stvari in lastninskih pravic, ki jih bo zastavnik pridobil v prihodnosti. Kaže pa, da je "zastava vrednostnih papirjev, ki jih je zastavnik pridobil v prihodnosti, možna le v zvezi s tistimi vrednostnimi papirji, katerih izdaja je bila ob sklenitvi zastavne pogodbe prestala državno registracijo." To je posledica dejstva, da morajo biti v zastavni pogodbi vrednostni papirji individualizirani kot predmet zastave.

Trenutne razmere ne prispevajo k priljubljenosti zastave lastniških vrednostnih papirjev. Trenutno je zaradi preprečitve tveganja izgube zastavljenega zavarovanja zastavni upnik prisiljen zavrniti sprejem v zastavo takšnega zavarovanja, v zvezi s katerim se prejmejo zgoraj navedeni dogodki v pričakovani življenjski dobi glavne obveznosti. Posledica tega pristopa je, da so lastniški vrednostni papirji sprejeti kot zavarovanje samo za kratkoročne obveznosti.

14. člen Postopka za vodenje registra zastav imenskih lastniških vrednostnih papirjev in sprememb v sistemu vodenja registra v zvezi s prenosom pravic do zastavljenih imenskih lastniških vrednostnih papirjev, potrjenega s sklepom FSFM z dne 05.04. 2011 št. 11-10 / pz-n (v nadaljnjem besedilu: Postopek obračunavanja zastave imenskih lastniških vrednostnih papirjev) predvideva, da so v zastavnem nalogu lahko določeni naslednji zastavni pogoji:

Zastava velja za vse ali določeno število vrednostnih papirjev, ki jih je zastavnik prejel zaradi konverzije zastavljenih vrednostnih papirjev;

Zastava velja za določeno število vrednostnih papirjev določene vrste, kategorije (vrste), serije, dodatno knjižene na osebni račun registrirane osebe - zastavnika (vključno z dodatnimi delnicami).

Teze, da se zastava ohrani tudi ob spremembi predmeta zastave, z vidika klasičnega zastavnega prava ni lahko utemeljiti. Zastava se šteje kot pravica do določenega predmeta civilnih pravic, opredeljenega v zastavni pogodbi. Ko se ta predmet spremeni, se novoustvarjeni (nadomeščen) predmet ne more več šteti za zastavljeno, ker sta se stranki zastavne pogodbe dogovorili, da služi kot zavarovanje terjatve.

Seveda bo v tem primeru prišlo do fiktivne zamenjave zastave premoženja za zastavo pravice do določene vrednosti. Tisti del vrednosti zastavljene stvari, ki je bil ob menjavi stvari izoliran v zastavni pogodbi, ne izgine nikamor. In če lahko sodišče izsledi povezavo med staro stvarjo in novo stvarjo, potem ni razkrita podlaga za šteti, da je zastava prenehala.

Ko se vrednostni papirji unovčijo ali unovčijo, se nadomestijo z gotovino (gotovinsko ali negotovinsko). V zvezi s tem je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije zavzelo naslednje stališče: denarna sredstva nimajo ene od bistvenih značilnosti zastavne pogodbe - možnosti prodaje zastavljene stvari in zato ne morejo biti predmet zastave. Tako ob odkupu vrednostnih papirjev predmet zastave izgine, zastavna pogodba preneha.

Opozoriti je treba na dejstvo, da sodišča izteka obdobja obtoka vrednostnih papirjev ne štejejo za uničenje predmeta zastave in podlago za prenehanje zastave.

Tako je 13. ZOP v svojem sklepu navedel, da je prenehanje zastavne pravice v zvezi s potekom obdobja obtoka predmeta zastave v nasprotju z določbami čl. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije in čl. 34 zakona Ruske federacije "O zastavi". S potekom obdobja obtoka obveznic lastniku ne preneha pravica do prejema nominalne vrednosti. Obveznice dajejo imetniku pravico do prejetja nominalne vrednosti v določenem roku. Zakon določa odgovornost izdajatelja za zamudo pri odkupu obveznic. Seznam okoliščin, ki povzročajo prenehanje zastave, je določen s členom 352 Civilnega zakonika Ruske federacije. Ta seznam je izčrpen in ni predmet široke razlage.

Zelo pereč problem sodobnega zastavnega prava je ohranitev zastave, ko se obveznost, zavarovana z zastavo, spremeni, ne da bi se hkrati spremenil opis zavarovane obveznosti v zastavni pogodbi.

Do nedavnega je velika večina sodišč izhajala iz predpostavke, da v primeru, da stranke spremenijo zastavno zavarovanje, se spremenjene okoliščine ne bi smele šteti za zavarovane z zastavo.

V Resoluciji Plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije št. 6, Plenuma Vrhovnega sodišča Ruske federacije št. 8 z dne 01.07.1996 "O nekaterih vprašanjih v zvezi z uporabo prvega dela Civilnega zakonika Ruska federacija" je navedeno, da je treba v primerih, ko je zastavnik dolžnik v glavni obveznosti, veljavni pogoji, znesek in čas izpolnitve obveznosti, zavarovane z zastavo, priznati kot dogovorjeni, če je zastavna pogodba vsebuje sklic na sporazum, ki ureja glavno obveznost in vsebuje ustrezne pogoje.

Sodna praksa se je precej strogo držala mnenja, da če zastavnik ni dolžnik po zavarovani obveznosti, potem je za vsako spremembo zavarovane pogodbe potreben dogovor z zastavnikom, sicer se zastava prizna kot nesklenjen posel. Ideja, da dejanja dolžnika in upnika za spremembo stanja zavarovane obveznosti ne bi smela vplivati ​​na položaj zastavnika, je potrjena v temeljnem postulatu obligacijskega prava: obveznost ne more ustvariti obveznosti za osebe, ki v njej ne sodelujejo. .

Vendar je v skladu s 13. členom Sklepa Plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 17. februarja 2011 št. 10 "O nekaterih vprašanjih uporabe zakonodaje o zastavi" sprememba zneska oz. rok izpolnitve obveznosti, zavarovane z zastavo (npr. zaradi spremembe obrestna mera o posojilu ali spremembi roka odplačevanja posojila) v primerjavi s tem, kako je tak pogoj opredeljen v zastavni pogodbi, samo po sebi ni podlaga za prenehanje zastave.

V navedenem sklepu se je najvišje sodišče zavzelo za dopustitev varščine z gibljivim zneskom glavne obveznosti. Tako imata stranki zastavne pogodbe pravico v pogodbi ugotoviti, da je zastava zavarovana z obveznostjo v višini, ki bo nastala ob izvršbi na predmetu zastave. Vendar pa je nujno, da zastavna pogodba vsebuje meje takega povečanja.

Upoštevati je treba, da zastava, razen če pogodba ne določa drugače, zavaruje terjatev v obsegu, ki ga ima ob izpolnitvi, zlasti obresti, škodo, povračilo škode zaradi zamude pri izpolnitvi, kot tudi kot povračilo nujnih stroškov zastavnega upnika za vzdrževanje zastavljene stvari in stroškov izterjave (člen 337 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Poleg tega v skladu s čl. 337 Civilnega zakonika Ruske federacije imajo stranke zastavne pogodbe pravico določiti, da zastava ne zagotavlja le obveznosti, ki izhajajo iz sporazuma (na primer o vračilu posojila in obresti za njegovo uporabo), pa tudi zahteva za vračilo prejetega (zahteva za povračilo prejete vrednosti v denarju) za tak sporazum, če je neveljaven (člen 26 sklepa plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne februarja). 17, 2011 št. 10 "O nekaterih vprašanjih uporabe zastavne zakonodaje").

To stališče najvišjega sodišča tako rekoč negira priljubljeno procesno taktiko toženih strank pri izvršbenih zahtevkih na predmet varščine - priznanje pogodbe, zavarovane z zastavo, neveljavne.

Uradno besedilo:

345. člen Zamenjava in obnovitev predmeta zastave

1. Zamenjava predmeta zastave je dovoljena s soglasjem zastavnega upnika, če ni z zakonom ali pogodbo drugače določeno.

2. Če je predmet zastave izgubljen ali poškodovan ali je prenehala lastninska pravica na njem ali pravica gospodarskega upravljanja iz razlogov, določenih z zakonom, ima zastavnik pravico v razumnem roku obnoviti predmet zastave ali ga nadomestiti z drugim enakovrednim premoženjem, če pogodba ne določa drugače.

Pravni komentar:

Zamenjava predmeta zastave iz prvega odstavka tega člena je eden od posebnih primerov spremembe zastavne pogodbe. V skladu z odstavkom 1 člena 450 Civilnega zakonika Ruske federacije je sprememba pogodbe možna po dogovoru strank, razen če pogodba določa drugače. Iz tega izhaja, da lahko sporazum predvideva enostransko spremembo. Zlasti se v zastavni pogodbi lahko določi, da je zastavljeno stvar mogoče zamenjati (in s tem spremeniti pogodbo) brez soglasja zastavnega upnika.

2. člen čl. 345 Civilnega zakonika Ruske federacije vsebuje pravilo, po katerem ima zastavnik pravico, da po lastni presoji spremeni zastavno pogodbo v primeru uničenja zastavljene stvari. Smrt zastavnega predmeta pomeni, da je civilno pravno razmerje odvzeto za predmet in ne more nadaljevati brez ustrezne spremembe. V skladu s členom 432 Civilnega zakonika Ruske federacije se sporazum šteje za sklenjenega, če je med strankama dosežen dogovor o vseh bistvenih pogojih sporazuma. V tem primeru se šteje, da je pogoj o predmetu pogodbe bistven. Zato je zamenjava predmeta zastavne pogodbe sprememba zastavne pogodbe.

2. člen 345. člena, ki določa, da ima zastavni dajalec pravico nadomestiti izgubljeni predmet zastave, mu s tem daje pravico do enostranske spremembe zastavne pogodbe. Po takšni zamenjavi dobi zastavna pogodba novo postavko, t.j. je spremenjena zastavna pogodba. Pomembno je poudariti, da drugi odstavek 345. člena ne zahteva soglasja zastavnega upnika za spremembo zastavne pogodbe. Poudarja, da je zastavnik »upravičen« do zamenjave. Iz tega izhaja, da se je zastavni upnik dolžan s takšno spremembo pogodbe strinjati.

Odstavek 2 člena 345 Civilnega zakonika Ruske federacije prepušča presoji zastavnika ne le odločitev o tem, ali bo zastavno pogodbo spremenil ali ne, ampak tudi, v pozitivnem primeru, kako jo spremeniti in kdaj naj se spremeni. naredi spremembo. V členu piše, da ima zastavni dajalec pravico zamenjati stvar z »enakovrednim premoženjem«. Hkrati ni določeno, kako in kdo to enakovrednost ugotavlja. Ker o vprašanju spremembe pogodbe zastavilec odloča enostransko, se mu s tem prizna pravica odločanja, katero premoženje je enakovredno.

345. člen hipotekarnemu upniku v tem postopku ne daje nobenih pravic, nima pravice glasovanja pri odločitvi hipotekarnega upnika o enakosti premoženja. Značilnost drugega odstavka tega člena je, da ne določa določenega roka, v katerem mora zastavnik odločiti o spremembi zastavne pogodbe.

Kot smo že omenili, so predmet hipoteke nepremičnine, katerih seznam je opredeljen v civilnem zakoniku. Najpogosteje pa so predmet hipoteke stavbe, objekti in zemljišča. Značilnost teh nepremičnin je, da se njihovi lastniki pogosto zatekajo k preoblikovanju teh objektov, da bi jih izboljšali v obliki rekonstrukcije, povečanja ali, nasprotno, delitve za različne namene.

Posebna vrsta nepremičnin, ki so lahko predmet hipoteke, so zgradbe in objekti. Prav ti objekti so pogosteje kot drugi podvrženi različnim spremembam, pa naj gre za prenovo, rekonstrukcijo ali zakonsko delitev takšnih objektov na več samostojnih. Pogosto se v praksi poraja naslednje vprašanje – ali takšno preoblikovanje nepremičninskega predmeta pomeni spremembo hipotekarnega predmeta ali je treba takšno preoblikovanje šteti za pravno uničenje enega objekta (kar je tudi podlaga za prenehanje hipotekarnih razmerij), nastajajoča nepremičnina pa je nov objekt, ki ni obremenjen s hipotekarnimi pravicami? Zakonodaja o hipoteki na to vprašanje ne daje jasnega odgovora, vendar obstajajo številni sodni akti, v katerih so o tem vprašanju izražena različna mnenja.

Sodna praksa glede pravne presoje dejstva spremembe predmeta hipoteke kaže, da sodišča to okoliščino ocenjujejo različno: številna sodišča menijo, da sprememba predmeta hipoteke v smislu delitve nepremičnine na več samostojnih predmetov je izguba premoženja, drugi pa menijo, da te spremembe ni mogoče enačiti s smrtjo hipotekarnega subjekta. Upoštevati je treba konkretne sodne zadeve, v katerih je bila podana ocena teh okoliščin, ter posebej izpostaviti, katere preoblikovanja hipotekarne nepremičnine je treba šteti kot spremembo predmeta hipoteke in kaj pomeni smrt o. predmet hipoteke

Sodišči prve in kasacijske stopnje sta v enem od sodnih postopkov menili, da je ob nastanku predmetov v postopku delitve prvotno zastavljene nepremičnine na več samostojnih objektov nestanovanjski prostor, zastavljen na podlagi hipotekarne pogodbe, prenehal obstajati kot predmet civilne pravice, to je uničenje premoženja, v zvezi s katerim je prenehala zastava. V tem primeru se je kasacijsko sodišče sklicevalo na pododstavek 3 odstavka 1 člena 352 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Zadevo je bilo nadzorno obravnavano, predsedstvo VAS je navedlo, da sodišča prve in kasacijske stopnje nista upoštevala naslednje okoliščine, da v skladu s tretjim odstavkom 1. odstavka 352. člena OZ. Ruska federacija, varščina preneha v primeru smrti zastavljene stvari ali prenehanja zastavljene pravice, če zastavnik ni izkoristil pravice iz 2. odstavka 345. člena tega zakonika. Vendar iz gradiva zadeve izhaja, da je nestanovanjske prostore, ki so predmet zastave, podjetnik razdelil na dva prostora, vendar delitev predmeta zastave na dele ne pomeni njegove smrti. . Poleg tega je sodišče opozorilo na dejstvo, da se je zastavni upnik strinjal z delitvijo prostorov, ob upoštevanju ohranitve zastave, in je vpisana obremenitev lastninske pravice na prostorih št. 1 in št. 2 z zastavo, kar pomeni, da sta stranki zastavne pogodbe spremenili njen predmet, razlogi za priznanje pravice niso prenehali zastavne pravice.

V času veljavnosti hipoteke lahko pride do primerov, ko se zastavljena nepremičnina popravlja ali rekonstruira, zaradi česar se lahko spremenijo tehnične lastnosti zastavljene nepremičnine. V zvezi s tem se postavlja sporno vprašanje - ali je taka rekonstrukcija sprememba ali kot posledica rekonstrukcije nastane popolnoma nov objekt, ki se razlikuje od zastavljenega premoženja, zato je treba rekonstrukcijo šteti za uničenje prvotno zastavljenega premoženja. . Za rešitev tega vprašanja se je treba obrniti na sodno prakso.

V enem od primerov je tožnik opozoril na rekonstrukcijo hipotekarnega predmeta, zaradi česar je nastal nov objekt, ki ni bil predmet zastave, v zvezi s čimer je hipoteka zaradi uničenja zastavljene stvari. , je bila ukinjena. Sodišče je ugotovilo, da je zaradi rekonstrukcije prišlo do spremembe tehničnih lastnosti zastavljenega premoženja. Sodišče je navedlo, da ta sprememba ne pomeni smrti zastavljene stvari v smislu odp. 3 str. 1 art. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije je sodišče sklenilo, da je hipoteka, nameščena na nepremičnini, ki je bila rekonstruirana, ostala v razmerju do obnovljenega premoženja. Sodišče je ugotovilo, da se je sprememba predmeta hipoteke v času trajanja hipotekarne pogodbe spremenila. ne pomeni niti fizične niti pravne smrti predmeta zastave, ki v smislu pod. 3 str. 1 art. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije pomeni prenehanje zastave.

V podobnem sojenju je sodišče navedlo, da sprememba parametrov predmeta hipoteke (višina, etažnost, površina), tudi če je dokazana, ne pomeni niti fizičnega niti pravnega uničenja predmeta zastave, ki v okviru pomen tretjega pododstavka prvega odstavka čl. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije pomeni prenehanje zastave.

V naslednjem sojenju je bil predmet hipoteke rekonstruiran - narejene so bile neločljive izboljšave, ki so bistveno povečale vrednost hiše. Sodišče je ugotovilo, da so gospodarski poslopji neločljivi izboljšavi, kot izhaja iz izvedenskega mnenja, in je treba te izboljšave obravnavati kot spremembo predmeta hipoteke, ne pa kot njegovo uničenje.

Na podoben način je bil rešen primer, v katerem je hipotekarni upnik v času veljavnosti hipotekarne pogodbe izvedel rekonstrukcijo zastavljenega objekta, pri čemer je bila zgrajena nova stavba, ki je po parametrih drugačna od prvotno zastavljene.

Iz zgornjih sodnih odločb je treba sklepati, da preoblikovanje zastavljene nepremičnine v obliki njene delitve na več samostojnih objektov, rekonstrukcije, spreminjanja parametrov objekta sodišča obravnavajo prav kot spremembo predmeta nepremičnine. hipoteko in ne njeno uničenje. Hkrati sodišča v nobeni od citiranih sodb ne navajajo, kako so lahko razmejila pojme, kot sta smrt in sprememba hipotekarne stvari. Domnevati je treba, da te preobrazbe po svojih značilnostih ne spadajo pod koncept "smrti", katerega definicija ni v civilnem zakoniku, ampak se pogosto uporablja v sodni praksi. Kot so sodišča že večkrat poudarila v svojih odločitvah, je treba smrt ali uničenje razumeti kot nepovratno fizično prenehanje obstoja stvari v njeni prvotni obliki, zaradi česar je onemogočeno zadovoljevanje začetnih, individualnih potreb lastnika. Nekatera sodišča smrt opredeljujejo tudi kot fizično uničenje lastnine, prenehanje njenega obstoja kot predmeta materialnega sveta.

Na podlagi navedenega je mogoče sklepati, da ker sprememba predmeta hipoteke v obliki njegove delitve, rekonstrukcije, povečanje ali zmanjšanje različnih parametrov hipotekarne nepremičnine ne pomeni fizičnega uničenja nepremičnine, temveč pomeni le njeno preoblikovanje, takšne spremembe ni mogoče šteti za uničenje premoženja in zato taka sprememba ne more biti podlaga za prenehanje hipotekarne obveznosti, kar pomeni, da hipoteka v zvezi s spremenjenimi nepremičninami še naprej velja za delovati.

Najtežje vprašanje v sodni praksi je vprašanje, ali je mogoče govoriti o uničenju premoženja v primeru, da je bila zastavljena nepremičnina uničena, v njej pa je bil postavljen nov objekt, drugačen od prvotno zastavljenega. mesto. Glavno merilo za določitev uničenja premoženja v tem primeru se na podlagi gradiva sodne prakse zdi popolno uničenje hipotekarnega predmeta.

Sodiščna obravnava vprašanja takšne spremembe hipotekarnega premoženja, kot je gradnja konstruktivno novega objekta na mestu prvotno zastavljenega, zahteva posebno pozornost. V eni od sodnih zadev je bilo ugotovljeno, da je lastnik stavbe uničil zastavljeni objekt in postavil nov nepremičninski objekt, v katerem od prejšnjega objekta ni ostal niti en zid. Da bi ugotovilo, ali je bila hipotekarna nepremičnina uničena, je sodišče odredilo gradbeno-tehnični pregled. Po ugotovitvah sodne gradnje in tehničnega uničenja objekta - stavbe v smislu 1. dela čl. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije dolgovana lastnina, ki je predmet hipotekarne (zastavne) pogodbe, sklenjene med strankama, ni nastala. Takšen zaključek pregleda je bil posledica dejstva, da je delež rekonstruirane stavbe, zastavljene po hipotekarni pogodbi, v obstoječi, določen delež prvotne stavbe (glede na temelj). Hkrati pa pripojitev zastavljene stvari k drugemu premoženju v času veljavnosti hipotekarne pogodbe ne pomeni uničenja zastavljene stvari, zato ni razlog za prenehanje zastave in s tem tudi trditve tožeče stranke, da zastavljena stvar uničena niso utemeljene.

Podobno je bila rešena tudi zadeva, v kateri je zastavnik vztrajal, da je zastavljena stvar do sojenja odsotna, z obrazložitvijo, da je v zastavljeni stavbi prišlo do požara, po katerem je bil objekt tako rekoč uničen v požaru – ostali so le zidovi iz opečnih blokov. . Hkrati pa je bila do sojenja na mestu požara uničenega objekta že zgrajena druga stavba. V zvezi s tem je zastavnik zahteval zavrnitev v delu izvršbe na objektu, saj je hipoteka prenehala zaradi uničenja zastavljene stvari. Hipotekarni upnik na tej hipotekarni obveznosti se je držal drugačnega stališča, pojasnil je, da je bila na mestu stare stavbe res zgrajena nova stavba, na istem temelju, vendar meni, da do izgube zastavljenega premoženja ni prišlo, in stavba je bila preprosto rekonstruirana. Na podlagi navedenega je sodišče ugotovilo, da nedvoumni dokazi podpirajo popolno uničenje hipotekarnega predmeta sodišče ni bilo predstavljeno, novozgrajeni objekt pa je veljal za posledico rekonstrukcije prvotno zastavljenega. Ob tem je sodišče opozorilo, da takšne spremembe ni mogoče šteti za uničenje predmeta hipoteke v smislu odp. 3 str. 1 art. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki pomeni prenehanje zastave. Sodišče je tudi navedlo, da v hipotekarni pogodbi ni treba vpisovati nobenih podatkov o takšni spremembi.

Tako dejstvo smrti hipotekarnega predmeta zahteva podrobno potrditev; v nekaterih primerih za potrditev takšne smrti niso potrebni le pravni dokumenti, temveč tudi poseben tehnični pregled, ki dokazuje dejstvo popolnega uničenja prvotno zastavljenega nepremičnina. V nasprotnem primeru se bo postavljena stavba ali objekt na mestu izgubljene zastavljene nepremičnine štela za rekonstrukcijo in v zvezi s tem bo za ta objekt veljala prej nastala hipotekarna obveznost.

V nekaterih primerih je možna taka sprememba zastavljenega premoženja, kot je sprememba glede na površino predmeta, medtem ko navzven ta predmet ostane nespremenjen. Takšna sprememba je možna v dveh primerih: skupna površina stavbe se lahko poveča zaradi predhodno neobračunanih površin (na primer kletnih površin), zaradi specifikacije površin in zaradi demontaže notranjih konstrukcij (npr. stene ali predelne stene). Spremembo takega premoženja je treba najprej obravnavati ne v kontekstu korelacije teh sprememb z izgubo premoženja, ampak v okviru možnosti priznanja hipotekarne pogodbe kot nesklenjene zaradi neizpolnjevanja obveznih zahtev zakon, ko je sklenjen, in sicer odsotnost podatkov v pogodbi, ki bi omogočali določitev predmeta pogodbe.

V enem od sodnih zadev. tožena stranka je v zvezi z navedenimi okoliščinami vztrajala pri priznanju pogodbe kot sklenjene. Opozoril je na norme zakonodaje, in sicer na 2. odstavek čl. 9 Zveznega zakona "O hipotekah (zastavah nepremičnin)" št. 102-FZ, v skladu s katerim je predmet hipoteke določen v pogodbi z navedbo njegovega imena, lokacije in opisa, ki zadostuje za identifikacijo tega predmeta. Po njegovem mnenju so zadostni opisi za identifikacijo predmeta hipoteke: deli, ki sestavljajo prostore, njihove oznake, površina ter enotna identifikacijska številka nepremičninskega objekta. Tožena stranka je vztrajala, da sklenjena hipotekarna pogodba ni upoštevala kletne površine, ki je prav tako del celotne površine stavbe - kot en sam objekt. Tožena stranka je pojasnila, da je klet polnopravno nadstropje, njeno površino je treba vključiti v skupno površino stavbe. V hipotekarni pogodbi ni dogovorjeno, kateri prostori (deli prostorov), ki so del stavbe, so predmet hipoteke, njihove oznake, površine, številke, črke niso opredeljene. Tudi skupna površina, navedena v hipotekarni pogodbi, ne drži. Po sklenitvi hipotekarne pogodbe se je zaradi prenove in razvoja tehnične kleti spremenil njen funkcionalni namen, in sicer je postala klet, katere površina je bila upoštevana v skupni površini stavbo pod hipoteko.

Stališče tožeče stranke v tej zadevi je bilo naslednje: tožnik je navedel, da zakonodaja ne določa dešifriranja, kaj pomeni "opis, ki je zadosten za identifikacijo" (člen 9 Zveznega zakona "O hipoteki (zastava nepremičnin). )". V zvezi s tem je treba navesti, da mora biti predmet hipotekarne pogodbe opisan tako, da znaki zastavljenega predmeta, določeni v hipotekarni pogodbi, omogočajo individualizacijo iz številnih podobnih predmetov. Ob sklenitvi hipotekarne pogodbe je opis predmeta v celoti ustrezal vsem listinam o lastništvu, da mora predmet hipoteke navesti tudi kleti, za katere lastninska pravica ni bila vpisana, so insolventne, saj je le tisto, kar je lastninska pravica je vpisana v se lahko zastavi, ki so vpisane lastnine, vendar je bila le tehnična klet, ki po Navodilih stavbna površina ni vključena.

Sodišče je ugotovilo, da opis predmeta hipoteke ustreza podatkom tehnične dokumentacije in zadostuje za njegovo identifikacijo, kot to zahteva zakon. Prav tako je opis predmeta hipoteke natančno ustrezal opisu pravnega predmeta, ki je bil vsebovan v lastninskih listinah. Glede na navedeno in ob upoštevanju, da so v pogodbi pogodbeni stranki dogovorjeni in upoštevani vsi bistveni pogoji, ki jih zakon določa za tovrstno pogodbo, sodišče sklepa, da je hipotekarna pogodba v tem primeru sklenjena. Sodišča so tudi ugotovila, da niti Civilni zakonik Ruske federacije niti Zvezni zakon "O hipoteki (zastavi nepremičnin)" ne zahtevata sprememb hipotekarne pogodbe glede opisa predmeta hipoteke, njegove ocene in registracije teh sprememb. .

Ločeno je treba obravnavati vprašanje spremembe predmeta nedokončanega objekta kot posebne vrste nepremičnine. Ta problem je bil prvič poudarjen leta 2005 v prilogi k informativnemu pismu predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča z dne 28.01.2005 #90. V 1. odstavku te revizije je bilo opozorjeno na sodni postopek, v katerem je tožnik od sodišča zahteval izvršbo na predmet zastave, in sicer na objekt v teku, ki je bil do sojenja dokončana in dana v obratovanje. Okrožno sodišče je tožbeni zahtevek zavrnilo in svoje stališče utemeljilo s tem, da ker je objekt že dokončan in lastninska pravica ni več za predmet nedokončane gradnje, temveč za poslovno stavbo, je treba zastavno pravico priznati kot prenehalo.

Vendar je pritožbeno sodišče to odločbo razveljavilo in navedlo, da je »hipoteka tisto, kar je nastalo z dokončanjem zastavljenega objekta nedokončane gradnje«. Poleg tega je sodišče poudarilo, da dokončanja objekta ni mogoče šteti za izgubo premoženja, kot je določeno v 1. odstavku čl. 352 civilnega zakonika. Sodišče je tudi ugotovilo, da zvezni zakon "o hipotekah" predvideva primere ohranitve zastave, ko se spremeni njen predmet (na primer, člen 76, člen 4, člen 64, člen 65). To potrjuje tudi trditev sodišča, da zakonodaja ne predvideva možnosti vračila s strani organov za vpis pravic na nepremičnini in prometa z njimi v Enotni register vpisa o vpisu hipotekarne pogodbe za predmet. gradnje v teku v primeru dokončanja njene gradnje.

Zdi se, da je stališče pritožbene stopnje glede dejstva, da se hipoteka objekta nedokončane gradnje razširi tudi na novo nepremičnino, ki nastane z dokončanjem tega objekta, edino pravilno. Po poti takšne razlage norm civilnega zakonika in zveznega zakona "o hipoteki" so šli tudi drugi pravosodni organi.

Tako je Komsomolsko okrožno sodišče v Togliattiju navedlo, da je v skladu s čl. 76 Zveznega zakona "O hipotekah" se po zaključku gradnje stanovanjske stavbe hipoteka na njej ne ustavi. Hkrati pa so navedbe zastavnika, da je trenutno zgrajena še ena hiša, ki po svojih parametrih in tehničnih lastnostih ne sovpada s predmetom nedokončane stanovanjske stavbe, kar hipotekarnemu upniku jemlje pravico zahtevati hišo kot hipotekarni predmet, sodišče meni za nevzdržno.

Zanimivo je stališče osrednjega okrožnega sodišča mesta Kemerovo, ki je jasno nakazalo možnost ohranitve zastave na predmetu nedokončane gradnje, ki nastane z dokončanjem gradnje, poleg tega je posebej opozoril na vpliv spremembe predmeta na sama hipotekarna pogodba: v primeru hipoteke predmeta nedokončane gradnje se hipoteka obdrži glede na dokončano gradnjo brez sprememb hipotekarne pogodbe glede opisa predmeta hipoteke in njegove ocene. Sodišče je tudi menilo, da je treba na podoben način pristopiti tudi k vprašanju usode hipoteke dokončanega gradbenega objekta, če bi bil kasneje ta zastavljeni objekt rekonstruiran, kar je povzročilo spremembo parametrov objektov kapitalske gradnje, njihovih delov ( višina, število nadstropij, površina, kazalniki proizvodne zmogljivosti, prostornine) ter kakovost inženirske in tehnične podpore (14. pododstavek 1. člena Urbanističnega zakonika Ruske federacije) in je privedlo do nastanka novega nepremičninskega objekta. .

Razširjeno zmotno stališče hipotekarnih upnikov, da je treba dokončano nedokončano gradnjo šteti za izgubljeno, je bilo izraženo v številnih sodnih odločbah. Hipotekarni upnik je menil, da predmet hipoteke ne obstaja, saj je bil v času sklenitve hipotekarne pogodbe predmet hipoteke nepremičnina nedokončane gradnje nestanovanjske stavbe, ki jo sestavljata zidana stavba in stavba. enonadstropna zidana stavba, je menil, da je ta objekt izgubljen, saj se je zdaj spremenila skupna površina in število nadstropij. Sodišče pa meni, da sprememba predmeta hipoteke v času veljavnosti hipotekarne pogodbe ne pomeni niti fizičnega niti pravnega uničenja predmeta zastave, kar v smislu 3. pododstavka 1. odstavka 1. čl. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije pomeni prenehanje zastave. Poleg tega lahko v skladu s členom 76 Zakona o hipoteki pri dajanju posojila ali ciljnega posojila za gradnjo stanovanjske stavbe hipotekarna pogodba zagotavlja zavarovanje obveznosti z nedokončanim gradbenim predmetom ter materiali in opremo. ki pripadajo hipotekarju, ki so pripravljene za gradnjo. Hipotekarna pogodba v smislu tega člena, katere predmet je bila stanovanjska stavba v gradnji, brez sprememb in dopolnitev nje glede opisa predmeta hipoteke in njegove ocene ter brez evidentiranja teh sprememb in dopolnitev, velja za zgrajeno stanovanjsko stavbo.

Obstaja tudi možnost spremembe objekta v teku zaradi izvajanja gradbenih del na njem, kar pa ni privedlo do možnosti vpisa tega objekta kot objekta dokončane gradnje (stavbe, objekti). V tem primeru sodna praksa kaže, da sprememba značilnosti nedokončane gradnje objekta (zaradi izvajanja gradbenih del na njem) v odsotnosti pravic do njega, registriranih v skladu z zakonom, ne omogoča kot takšen predmet, ki je bil dejansko predmet prenosa v hipoteko na podlagi pogodbe. Poleg tega, kot je pojasnjeno v odstavku 1 Informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 28. januarja 2005 št. 90, če je bil predmet hipoteke predmet nedokončane gradnje, potem ob koncu njegove gradnje ostane hipoteka v veljavi, njen predmet pa je stavba (objek), zgrajena kot rezultat dokončane gradnje.

Posebej je vredno posvetiti pozornost ureditvi vprašanja ohranjanja in prenehanja pravic in obremenitev na zemljiških parcelah pri njihovi delitvi, ločitvi, združitvi, prerazporeditvi, ki jo ureja čl. 11.8 Zemljiškega zakonika Ruske federacije. Ta člen določa, da pravica trajne (trajne) rabe, pravica do vseživljenjske podedovane posesti, pravica brezplačne in za določen čas na novonastalih zemljiških parcelah nastane brez upravnih dejanj lastnikov teh parcel. Prav tako ostaja obremenitev v obliki služnosti: »služnosti, ustanovljene v zvezi z zemljiškimi parcelami, iz katerih nastanejo zemljiške parcele pri delitvi, komasaciji, prerazporeditvi ali dodelitvi, se ohranijo glede na oblikovane zemljiške parcele znotraj nekdanjih meja. " V drugih primerih je treba v skladu s 6. točko 10.8. člena Zemljiškega zakonika obremenitve pravic na zemljiščih, ki izhajajo iz sporazuma, ugotoviti s sklenitvijo nove pogodbe, druge obremenitve pa se shranijo samodejno.

Ob branju tega članka se poraja veliko spornih vprašanj: če se zatečemo k dobesedni razlagi norm, ki jih vsebuje, lahko sklepamo, da se bo pogodbena hipoteka ustavila, ko se bodo zemljišča spremenila, pravna pa bo ohranjena. Očitno je zakonodajalec v tem členu pozabil predvideti takšno obremenitev, kot je hipoteka, v zvezi s čimer je bilo treba ta člen razlagati s strani sodišč. Vendar pa v nobenem obsodba višje Od arbitražnega sodišča ne vsebuje odgovora na vprašanje, kaj se zgodi s hipoteko v primeru spremembe zemljiške parcele.

Vendar je na to vprašanje poskušal odgovoriti eden od teoretikov zastavnega prava R. S. Bevzenko. Po njegovem mnenju bi moral zakon predvideti naslednje: pri spremembi zemljiške parcele je treba zastavo samodejno prenesti na novo zemljiško parcelo, saj bo s tem posojilodajalec razbremenil potrebe po tožbi zaradi prisile k sklenitvi nove zastavne pogodbe in v celoti zaščititi svoje interese pred dejanji nevestnega dolžnika, ki v primeru samodejnega prenosa zastave ne bo mogel prodati, dati v zakup ali obremeniti svoje zemljiške parcele z drugo zastavo. V tem primeru je mogoče potegniti analogijo delitve, dodelitve in drugih sprememb zemljiških parcel s spremembo hipotekarnih predmetov, kot so zgradbe ali objekti, ki je bila navedena zgoraj in glede na podrobno analizo katere je bilo mogoče ugotoviti, da taka sprememba ne pomeni prenehanja hipotekarne obveznosti v zvezi s takšnimi predmeti nepremičnin.

V prid temu mnenju lahko navedemo številne sodne prakse, ki obravnavajo možnost obdržanja zastave na spremenjenih zemljiščih. Poleg tega je sprememba parcel na podlagi sodne prakse možna v več primerih: v primeru spremembe površine parcele, v primeru spremembe kategorije zemljišča, v primeru sprememba pravic do zemljiške parcele (na primer iz najemne pravice v lastništvo).

V eni od sodnih zadev je sodišče ugotovilo, da je izpolnitev posojilojemalčevih obveznosti pod kreditne pogodbe je bila zavarovana s hipotekarnimi pogodbami, katerih predmet je bil prenos lastne zemljiške parcele s skupno površino 7.730 kvadratnih metrov. m kategorije zemljišč naselij, z dovoljeno uporabo za obratovanje skladišča goriv in maziv. Nato je zemljišče s skupno površino 7 730 kvadratnih metrov. m s iz kategorije zemljišč naselij, z dovoljeno uporabo za obratovanje skladišča goriv in maziv, je lastnik s soglasjem hipotekarnega upnika preoblikoval v tri parcele s površino 2.710 kvadratnih metrov. m, 2712 kvadratnih metrov. m in 2308 kvadratnih metrov. m.

Sodišče je ugotovilo, da v skladu z 9. odstavkom čl. 12 Zveznega zakona z dne 21.07.1997 3122-FZ "O državni registraciji pravic do nepremičnine in transakcij z njo" v primeru delitve, dodelitve deleža v naravi ali drugih dejanj v skladu z zakonodajo Ruske federacije z nepremičninami se evidence predmetov, ki so nastali kot posledica teh dejanj, vnesejo v nove oddelke Enotnega državnega registra pravic in odprejo se novi primeri lastninskih listin z novimi katastrskimi številkami, za vsako od novonastalih parcel pa velja enaka obremenitev, ki je prvotno obstajala. Tako je bilo treba pri preoblikovanju zgornje zemljiške parcele za novonastale objekte opraviti vpise v nove oddelke enotnega državnega registra, odpreti nove zadeve z novimi katastrskimi številkami in vzpostaviti obremenitev v obliki hipoteke.

Kot izhaja iz gradiva druge sodne zadeve, je bila 21. marca 2007 med samostojnim podjetnikom in banko sklenjena hipotekarna pogodba, v skladu s katero je bila ustanovljena hipoteka za naslednjo nepremičnino: stavbo in pravico najema stanovanja. hipotekarno pogodbo je kasneje na podlagi kupoprodajne pogodbe pridobil samostojni podjetnik posameznik v lasti, kar potrjuje potrdilo o državni registraciji pravic.

S sklicevanjem na dejstvo, da je zaradi pridobitve zemljiške parcele v lastninsko pravico prenehala pravica do zakupa zemljiške parcele, samostojni podjetnik posameznik pa ni vložil zahteve za vpis zastave, je banka nezakonito vpisala zastavno pravico na sporni parceli, pritožnik se je pritožil na arbitražno sodišče.

Sodišče prve stopnje je z zavrnitvijo izpolnjevanja navedenih zahtev izhajalo iz dejstva, da služba za vpis nepremičnin ni imela podlage za izbris vpisnega zapisa o hipoteki pravice do najema zemljiške parcele, saj taka sprememba ne bi mogla povzročiti prenehanje take obveznosti kot zastave. Sodišče je navedlo, da niti čl. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa razloge za prenehanje zastave, niti določbe zveznega zakona "o hipotekah (zastavah nepremičnin)" ne predvidevajo spremembe pravic do zastave. premoženje kot podlaga za prenehanje hipoteke, zlasti od najemne pravice do lastninske pravice. V zvezi s tem kasnejša sprememba pravice do zakupa zemljiške parcele v lastninsko pravico na njej ne more biti podlaga za prenehanje zastavnih obveznosti, ki so nastale pred prenosom pravic in na način, ki ga določa zakon.

Pomembno je biti pozoren tudi na primere, ko se površina zastavljene zemljiške parcele zmanjša na podlagi najemne pogodbe, kar je dodatna obveznost v zvezi s hipoteko stavb, ki se nahajajo na njej. Opozoriti je treba na sodni postopek, v katerem so se zgodile naslednje okoliščine: zastavni upnik je odpovedal najemno pogodbo za zastavljeno zemljiško parcelo in še isti dan z lastnikom sklenil novo najemno pogodbo za isto zemljišče z manjšo površino. Novi najem funkcionalno služi enakim lastnostim kot prejšnji najem. Sodišče je ugotovilo, da je v tem primeru nemogoče govoriti o obstoju razlogov za prenehanje zastave, saj klavzule 3 člena 34 Zveznega zakona o zastavi ni mogoče uporabiti za ta spor, saj določa prenehanje zastave. zastavo lastninskih pravic, kadar so samostojen zastavni predmet. V tem primeru je zastava pravice do zakupa zemljiške parcele izpeljana na podlagi zahtev veljavne zakonodaje, glavni predmet zastave so nestanovanjske stavbe. Ob prenehanju pravice do zakupa zemljiške parcele hipoteka (hipoteka nepremičnine) kot celota ne preneha.

V drugi zadevi je sodišče ugotovilo, da sklicevanje na spremembo površine zemljiške parcele kot pravno pomembno okoliščino sodišče ni sprejelo, saj ni spremenilo predmeta zastave in ni prenehalo zastavne pravice. . Torej, Art. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije opredeljuje primere prenehanja zastave. Medtem pa sprememba predmeta hipoteke, ki je na voljo v času obravnave zadeve, v času veljavnosti hipotekarne pogodbe ne pomeni niti fizičnega niti pravnega uničenja predmeta zastave, kar v smislu čl. 3 str. 1 art. 352 Civilnega zakonika Ruske federacije pomeni prenehanje zastave. Hkrati veljavna zakonodaja zaradi ohranitve veljavnosti hipotekarne pogodbe ne zahteva njene spremembe glede opisa predmeta hipoteke in njegove ocene ter evidentiranja teh sprememb. Tako sprememba predmeta hipoteke v zvezi s sklenitvijo najemne pogodbe za zemljišče pod lastnino tožeče stranke, vendar v manjšem znesku, ne povzroči pravnih posledic v obliki neveljavnosti pogodbe. hipotekarna pogodba in dodatne pogodbe k njej.

Možno je, da do takšnih situacij pride ob prenosu zemljišča iz ene kategorije v drugo, zaradi česar se je spremenil predmet zastavne pogodbe, vrednost tega nepremičninskega objekta pa se je močno povečala. V enem od teh primerov se je sodišče strinjalo s stališčem zastavnega upnika, ki je menil, da sprememba kategorije zemljiške parcele ne pomeni prenehanja zastavne pravice in zato ni podlaga za izpolnitev zahtevka za priznanje zastavne pogodbe nepremičnine za neveljavno. To izhaja iz dobesedne razlage 1. člena 352. člena Civilnega zakonika Ruske federacije in 67. člena Pravil za vodenje enotnega državnega registra pravic do nepremičnin in transakcij z njim, ki je bil odobren. Z Uredbo Vlade Ruske federacije z dne 18. februarja 1998 je sodišče ugotovilo, da sprememba namembnosti in vrednosti zastavljenega premoženja, kot podlaga za priznanje transakcije kot neveljavne, ni predvidena z veljavno zakonodajo.