Ang pagpapalit ng paksa ng pledge sa panahon ng termino ng mortgage agreement ay hindi nangangailangan ng pagwawakas ng karapatan ng pledge. Bago sa collateral practice

Artikulo 345. Pagpapalit at pagpapanumbalik ng paksa ng pangako

Komentaryo sa Artikulo 345

1. Ang pamantayan ng talata 1 ng nagkomento na artikulo ay nagtatatag ng isang malinaw na tuntunin na ang mga partido sa kasunduan sa pledge ay maaaring magkasundo sa pagpapalit ng paksa ng pledge. Kasabay nito, siyempre, ang mga tuntunin ng kasunduan sa pledge na orihinal na napag-usapan ng mga partido na may kaugnayan sa dating paksa ng pledge ay pinapanatili, maliban kung ang mga partido ay sumang-ayon kung hindi man o kung hindi man ay sumusunod mula sa esensya ng bagong paksa ng pledge.
1.1. Kasabay nito, ang paglipat ng dati nang lumitaw na karapatan ng pledge sa isang bagong bagay ay hindi maaaring lumabag sa karapatan ng iba pang mga pledge na dati nang nakatanggap ng karapatan ng pledge sa parehong bagay upang ma-secure ang kanilang mga paghahabol. Kaya, halimbawa, kung ang may utang ay nagsanla ng kanyang sasakyan sa bangko bilang seguridad para sa utang (at ang bangko ay ang senior pledgee sa ilalim ng pledge na ito), at pagkatapos ay sumang-ayon sa bangko na ilipat ang karapatan ng pledge sa kanyang bangka, ang bangko magiging junior pledgee kung, bago sumang-ayon sa naturang paglipat, ang bangkang ito ay ipinangako sa isa pang mortgagee (halimbawa, isang supplier na nagbigay ng ipinagpaliban na pagbabayad) at dapat na alam ng bangko ang tungkol sa pagkakaroon ng lien na ito (halimbawa, sa pamamagitan ng birtud ng pagpaparehistro ng isang paunawa sa pangako ng bangka).
1.2. Kung ang bagong paksa ng pledge ay, halimbawa, isang hindi natitinag na bagay, at ang dating paksa ng pledge ay movable property, kung gayon upang ang pledge ay patuloy na umiral, ang isang entry sa isang espesyal na rehistro ay kinakailangan. Ang parehong naaangkop sa mga kaso kung saan, bilang isang bagong paksa ng pledge, ang mga eksklusibong karapatan na napapailalim sa pagpaparehistro, book-entry securities o mga bahagi sa awtorisadong kapital ng isang LLC o iba pang ari-arian, ang pledge na napapailalim sa pagpaparehistro ng titulo, ay ibinigay bilang seguridad (tingnan ang komentaryo sa Artikulo 339.1 ng Civil Code ng Russian Federation).
2. Ang mga pamantayan ng talata 2 ng nagkomento na artikulo ay patuloy na nagpapaunlad ng prinsipyo ng pagkalastiko ng collateral (tingnan ang komentaryo sa talata 2 ng artikulo 334 ng Civil Code ng Russian Federation). Sa talatang ito, pinag-uusapan natin ang gayong pagpapakita ng pagkalastiko bilang pangangalaga ng collateral kapag binabago (kabilang ang pisikal) ang paksa ng collateral. Sa totoo lang, ang pangunahing probisyon ng nagkomento na talata ay ang probisyon na ang pledge ay nalalapat sa anumang ari-arian na ginawa bilang resulta ng anumang pagbabago (kabilang ang pagpoproseso) ng na-pledge na ari-arian. Ang pananalitang "iba pang pagbabago" na ginamit sa pamantayan ay dapat na maunawaan nang malawak hangga't maaari: halimbawa, ang isang gusaling itinayo mula sa mga pinagsanla na materyales sa gusali ay dapat ituring na ipinangako sa nagsangla ng mga materyales (siyempre, napapailalim sa kinakailangan para sa estado pagpaparehistro ng isang mortgage na may kaugnayan sa itinayong gusali). Kung ang mga ipinangakong pagbabahagi ay na-convert sa iba pang mga mahalagang papel o sa isang bahagi sa awtorisadong kapital ng isang LLC (sa panahon ng muling pagsasaayos ng isang joint-stock na kumpanya sa isang limitadong kumpanya ng pananagutan), kung gayon ang kaukulang mga mahalagang papel o isang bahagi sa awtorisadong kapital ng LLC ay dapat ituring na pledged.
Bilang isa pang halimbawa, maaari nating banggitin ang mga kaso ng pagbabago ng isang lupain (paghahati, pagsali, atbp.), Pagsasama-sama ng isang hanay ng mga lugar sa isang silid, pati na rin ang paghahati o pagkonekta ng mga silid sa isang gusali, pagproseso ng isang bagay na nagagalaw, muling pagtatayo ng isang hindi natitinag. bagay, atbp. Sa lahat ng mga kasong ito, ang bono ay pananatilihin, na nagpapabigat sa pisikal na "kapalit" ng orihinal na bono. Sa aplikasyon ng pagpapakita na ito ng ideya ng pagkalastiko ng collateral na may kaugnayan sa kaso ng muling pagsasaayos ng isang gusali na paksa ng isang mortgage, tingnan ang Depinisyon ng State Revenue Committee ng Armed Forces of the Russian Federation na may petsang Setyembre 20, 2016 Blg. 18-KG16-125.
Sa kasong ito, sa kaganapan ng pagbabago sa paksa ng isang pangako, isang bagong legal na pangako para sa isang bagong paksa ay hindi lilitaw, ngunit ang dating wastong kontraktwal na pangako ay patuloy na pinananatili. Mula sa konklusyon na ang isang pangako na patuloy na umiiral dahil sa prinsipyo ng pagkalastiko ay hindi isang legal na pangako, ang isa pang medyo mahalagang praktikal na konklusyon ay sumusunod: kung ang isang bagay na hindi natitinag ay naging isang bagong paksa ng pangako (isang bagong lupain sa halip na isang hinati; isang bagong gusali sa halip na dating ipinangakong lugar; bagong lugar sa halip na isang hinati na gusali; mga lugar na inilipat sa ilalim ng isang kontrata sa pamumuhunan), kung gayon ang pagpaparehistro ng isang mortgage tungkol sa ari-arian na ito ay hindi isasagawa alinsunod sa mga patakaran ng Mortgage Law sa pagpaparehistro ng isang legal na mortgage (kasama ang pagsusumite ng kaukulang aplikasyon ng mortgagee, atbp.), ngunit ng awtoridad sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate ex officio. Iyon ay, obligado ang awtoridad sa pagpaparehistro ng mga karapatan na independiyenteng ilipat, na may kaugnayan sa bagong paksa ng mortgage, ang lahat ng mga entry sa mga encumbrances na nasa rehistro na may kaugnayan sa mga nakaraang bagay ng mortgage (halimbawa, lahat ng mga encumbrances na nakalagay sa mga plot kung saan ito pinag-aralan). Ang obligasyong ito ay sumusunod mula sa mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation sa pangangalaga ng collateral kapag binabago ang paksa ng collateral.
Kasabay nito, sa ganoong sitwasyon ng pagbabago ng ari-arian, ang pangako na kung saan ay hindi napapailalim sa pagpaparehistro, sa pag-aari, ang pangako na kung saan ay napapailalim sa pagpaparehistro, ang tanong ay lumitaw kung ang pangako ay napanatili sa tagal ng panahon sa pagitan ng pagkawala ng dating paksa ng pledge at ng pagpaparehistro ng pledge sa binagong bagay. Tila, dapat itong kilalanin na sa ganoong sitwasyon ang pangako ay napanatili, at isang puwang sa pagkakaroon ng mga karapatan sa pledge ay hindi lumabas.
Siyempre, kapag ang isang pangako ay pinalawig sa isang binagong paksa ng pangako, dahil sa prinsipyo ng pagkalastiko, ang seniority at lahat ng iba pang mga kondisyon ng pangako ay napanatili (maliban, tila, sa mga malapit na nauugnay sa nakaraang legal na rehimen. ng paksa ng pangako).
2.1. Ang mga probisyon ng sub. Ang Clause 1, paragraph 2 ng nagkomento na artikulo ay nakakatulong upang malutas ang isa pang salungatan. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa isang sitwasyon kung saan ang isang land plot ay ipinangako, at pagkatapos ay itinayo ang mga istruktura o gusali, ang mga karapatan ng nagsangla na hindi nakarehistro. Alinsunod sa Art. 219 ng Civil Code ng Russian Federation, ang karapatan ng pagmamay-ari sa isang bagong itinayong istraktura ay nagmula sa sandali ng pagpaparehistro ng estado sa rehistro (ang tinatawag na prinsipyo ng pagpasok, sugnay 2, artikulo 8.1 ng Civil Code ng Russian Federation. Federation). Kaya, kung ang may-ari ng land plot, na nangako nito sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage, ay nagtayo ng mga gusali o istruktura dito, kung gayon bago irehistro ang mga karapatan sa mga bagay na ito, dapat silang ituring bilang mga bahagi ng land plot (Artikulo 133 ng Kodigo Sibil ng Russian Federation), at ang binagong balangkas kasama ang lahat ng mga bagong likhang pagpapabuti dito (sa anyo ng mga bahaging bumubuo) ay dapat ituring na ipinangako sa pledgee bilang isang bagay.
2.2. Ang probisyon na sa kaganapan ng pag-withdraw ng paksa ng pangako para sa mga pangangailangan ng estado (munisipyo), ang ari-arian na ibinigay sa pledgor bilang kapalit ng inalis na ari-arian ay ituturing na nasa pangako, inuulit ang panuntunan ng talata 2 ng Art . 334 ng Civil Code ng Russian Federation na may tanging paglilinaw na ang mismong kinakailangan para sa pagpapalabas ng kabayaran ay isinasaalang-alang din na ipinangako.
Kasabay nito, sa kasong ito, tila, ang tanong ay higit na pinagtatalunan kung ang pagpapalawig ng karapatan ng pledge sa isang bagong bagay na inilipat sa pagmamay-ari ng pledgor ay magpapatuloy sa pagkakaroon ng lumang property right of pledge o isang bagong pledge. babangon pa rin dito sa parehong mga kondisyon.
2.3. Ang espesyal na atensyon ay dapat ding ibigay sa isang bagong probisyon (para sa Civil Code ng Russian Federation, ngunit dati nang umiiral sa Law on Pledge of 1992) na sa kaso ng isang pangako ng isang karapatan sa ari-arian, lahat ng bagay na ibibigay ng ang may utang sa ilalim ng ipinangakong karapatan ay isinasaalang-alang din na isinala. Sa katunayan, ang talata 2 ng Art. 334 ng Civil Code ng Russian Federation. Halimbawa, kung ang karapatan ng nagsangla na humiling mula sa dealership ng kotse ang paglipat ng isang kotse sa ilalim ng isang kasunduan sa pagbebenta at pagbili ay ipinangako, kung gayon ang sasakyan na inilipat sa pagmamay-ari ng nagsangla ay magiging isang bagong paksa ng pangako (sa halip na ang winakasan mula mismo sa kasunduan sa pagbebenta at pagbili). Sa parehong oras, gayunpaman, ito ay kinakailangan upang sumunod sa mga kinakailangan upang magrehistro ng isang pangako, kung ang pangako ng mga karapatan sa ari-arian na inilipat sa pledgor ay napapailalim sa pagpaparehistro ng titulo (halimbawa, real estate).
Medyo mapagdebatehan din ang tanong kung ang pagpapalawig ng pledge sa natanggap na ari-arian ay magiging bagong pledge o ang pagpapatuloy ng pagkakaroon ng lumang pledge.
Gaano man naresolba ang isyung ito, malinaw na ang ganitong paglipat ng karapatan ng pledge mula sa karapatan ng pag-angkin sa isang bagay ay awtomatikong mangangailangan ng makabuluhang pagbabago sa nilalaman ng mga karapatan sa pledge, dahil ang regulasyon ng pledge ng mga obligasyon at ang pangako ng mga bagay ay sa panimula ay naiiba.
3. Ang karapatan ng pledge ay nagbibigay sa pledgee ng medyo seryosong mga kakayahan sa pamamahala kaugnay sa mga aktibidad ng pledger. Sa partikular, nagkakaroon siya ng kontrol sa aktibidad ng pledgor sa pagpapalit (pagproseso) ng ipinangakong ari-arian (lalo na magiging kumpleto ang naturang kontrol sa kaso ng tinatawag na kabuuang pledge), na, tulad ng sumusunod mula sa komentong talata, ay maaaring limitado ng ang kasunduan sa pangako. Ang ganitong mga kundisyon, sa partikular, ay maaaring magsama ng mga probisyon ng kasunduan sa pledge sa pangangailangan para sa paunang koordinasyon sa pledgee ng ilang mga aksyon sa ipinangakong ari-arian, na maaaring baguhin ito sa pisikal (at sa gayon ay baguhin ang halaga ng paksa ng pledge, kung saan maaaring hindi interesado ang pledgee).
3.1. Ang parusa para sa paglabag sa mga kondisyon para sa pagsang-ayon sa pagbabago at pagproseso ng paksa ng pledge na itinatag sa kasunduan sa pledge ay ang paglitaw ng karapatan ng pledgee sa maagang paghingi ng utang na sinigurado ng pledge, at - sa kaganapan ng default sa secured obligation - ang karapatang magremata sa paksa ng pledge.
4. Ang pagpapalit ng paksa ng pledge ay maaari ding isakatuparan sa pamamagitan ng kalooban ng pledgor. Ang karapatang ito ay ibinibigay sa kanya kung ang paksa ng pledge ay nawala o nasira dahil sa mga pangyayari kung saan ang pledgee ay hindi mananagot. Kung hindi, ang nangako na isang may utang sa ilalim ng isang secured na utang ay maaaring i-off ang kanyang utang sa pinagkakautangan sa pamamagitan ng pag-claim ng pledgee para sa kabayaran para sa mga pagkalugi na dulot ng pagkasira ng paksa ng pledge.
Gayunpaman, mali na isaalang-alang ang gayong pagpapalit ng paksa ng pledge bilang isang unilateral na aksyon ng pledge, dahil binibigyan ng batas ang pledgee ng karapatang tumanggi na tanggapin ang bagong ari-arian bilang pledge. Ang ganitong pag-uugali ng pledgee ay maaaring dahil, halimbawa, sa mga pagdududa tungkol sa pagkatubig o tungkol sa kasapatan ng halaga ng ari-arian na inaalok bilang collateral sa laki ng secured na obligasyon. Gayunpaman, siyempre, ang pagtanggi ng pledgee na tanggapin ang bagong ari-arian bilang isang pangako ay maaari ding masuri mula sa punto ng view ng pamantayan ng mabuting pananampalataya na pag-uugali (mga sugnay 3 at 4 ng artikulo 1, artikulo 10 ng Civil Code ng Pederasyon ng Russia); ang kahihinatnan ng pagkilala sa pagtanggi ng nangako na tanggapin ang bagong ari-arian bilang pledge ay ang pagwawakas ng pledge.
4.1. Kapag ang paksa ng pledge ay pinalitan ng pledgor, ang mga tuntunin ng pledge agreement ay dapat mapangalagaan kaugnay ng bagong paksa ng pledge.
Kasabay nito, ang tanong kung ang isang bagong pangako ay magaganap dito o ang lumang karapatan sa pag-aari ay mapangalagaan ay maaaring magdulot ng kontrobersya (Para dito, tingnan ang komentaryo sa talata 1 ng artikulong ito).
4.2. Kung hindi ginamit ng pledgee ang kanyang karapatan at hindi nagbigay ng bagong paksa ng pledge para palitan ang nawala (o lumala), may karapatan ang pledgee na i-claim ang secured debt nang maaga sa iskedyul at pagpapatupad ng levy sa paksa ng pledge. Gayunpaman, ang pledgee ay walang karapatan na humingi ng probisyon ng isang bagong paksa ng pledge upang palitan ang namatay.
5. Ang mga probisyon ng talata 5 ng nagkomento na artikulo ay nagbibigay na ang mga tuntunin ng kasunduan sa pangako ay nananatiling may bisa na may kaugnayan sa bagong paksa ng pangako, ang katandaan ng mga pangako ay napanatili.
Dito, itinuturo din ng mambabatas ang kakaibang katangian ng pagtukoy sa sandali kung saan ang ibinigay na bagong paksa ng pledge ay ituring na nakapaloob sa mga karapatan ng pledgee: kung ang bagong paksa ng pledge ay nasa pagmamay-ari na ng pledge, kung gayon ito ay itinuturing na ipinangako mula sa sandaling naabot ang isang kasunduan sa pagpapalit ng paksa ng pangako; kung ang paksa ng pledge ay pag-aari sa hinaharap, kung gayon ito ay mabibigkas mula sa sandaling lumitaw ang karapatan ng nagsasaad ng pagmamay-ari dito (tingnan din ang komentaryo sa Artikulo 335 ng Civil Code ng Russian Federation). Kung, gayunpaman, ang karapatan ng pagmamay-ari sa ipinangakong bagay ay nagmula sa nagsangla lamang pagkatapos ng espesyal na pagpaparehistro (halimbawa, ang karapatang real estate), kung gayon ang pangako ay babangon din nang hindi mas maaga kaysa sa naturang pagpaparehistro (tingnan ang komentaryo sa Artikulo 339.1 ng Civil Code ng Russian Federation).
5.1. Kaugnay ng huling kaso, ang pledgee ay dapat na maging mapagmatyag lalo na at aktibong lumahok sa pamamaraan para sa pagpaparehistro ng mga karapatan ng pledgee sa isang bagong paksa ng pledge upang sa paggalang sa ari-arian na ito ay gumawa din ng isang encumbrance record (sa kahilingan ng pledgee ); kung hindi, walang bono ang lilitaw.
5.2. Ang mga tuntunin ng kasunduan sa pledge na binuo ng mga partido na may kaugnayan sa dating paksa ng pledge ay hindi mailalapat sa bagong paksa ng pledge kung sumasalungat sila sa mga mandatoryong kaugalian ng batas. Halimbawa, kung sa halip na isang pinangako na hindi residential na lugar, isang residential na lugar ang ipinangako, na kung saan ay ang isa lamang sa nagsangla, ang kondisyon ng pledge agreement sa out-of-court procedure para sa pagpapataw ng execution sa paksa ng pledge ay hindi ilalapat (tingnan ang talata 3 ng artikulo 349 ng Civil Code ng Russian Federation at ang komentaryo dito) .
6. Ang talata 6 ng nagkomento na artikulo ay naglalaman ng isang malinaw na tuntunin na sa halip na palitan ang paksa ng pangako ng lahat ng mga kasunduan tungkol sa mga tuntunin ng pangako na nananatiling may bisa, ang mga partido ay may karapatan na wakasan ang kanilang mga nakaraang relasyon sa pangako at magtapos ng isang bagong kasunduan sa pangako. kaugnay ng bagong paksa. Ito ay magiging kapaki-pakinabang, halimbawa, sa isang sitwasyon kung saan ang bagong pangako ay may mga seryosong pagkakaiba mula sa nauna kung kaya't mas kapaki-pakinabang na gumawa ng mga bagong kundisyon para sa pangako kaysa iangkop ang mga nakaraang probisyon ng kasunduan sa pangako sa bagong pangako. . Halimbawa, kung ang mga karapatan ay ipinangako sa ilalim ng isang kasunduan sa pakikilahok sa ibinahaging konstruksyon, pagkatapos pagkatapos ng paglipat ng lugar sa shareholder, mas kapaki-pakinabang na magtapos ng isang bagong kasunduan sa mortgage.
6.1. Ang kondisyon sa obligasyon na magtapos ng isang bagong kasunduan sa pledge ay maaaring nasa orihinal na kasunduan sa pledge; sa kaso ng pag-iwas mula sa pagtatapos ng isang bagong kasunduan sa pledge, ang pledgee ay may karapatang magsampa ng kaukulang paghahabol (sugnay 1, artikulo 421 ng Civil Code ng Russian Federation).
7. Ang pagpapasya ng mga probisyon sa pagpapalit ng paksa ng pledge ay binibigyang-diin ng talata 7 ng nagkomento na artikulo, na nagpapahiwatig ng posibilidad sa kasunduan sa pledge na itatag ang karapatan ng pledgor na palitan ang paksa ng pledge nang unilaterally, nang walang pahintulot ng pledgee.
Ito ay isang medyo hindi tipikal na probisyon, salungat sa likas na katangian ng pangako bilang isang karapatan sa pag-aari. Ang proteksyon ng pledgee sa kaganapan ng pagkakaroon ng naturang kondisyon sa kasunduan sa pledge ay magiging mga panuntunan lamang ng mabuting pananampalataya.

Ang batas sibil ay nagpapahintulot sa pagkakaloob ng mga obligasyon na may multa, isang deposito, isang garantiya at iba pang mga hakbang. Ang isa pang hakbang sa seguridad ay piyansa. Ang kakanyahan nito ay bumababa sa katotohanan na sa kaso ng paglabag sa mga obligasyon, ang pinagkakautangan ay nagbebenta ng collateral at binabayaran ang mga pagkalugi na natamo.

Ano ang bawal

Tanging ang mga bagay, bagay at ari-arian na maaaring ibenta at pinapayagang ibenta sa teritoryo ng ating bansa ang maaaring maging paksa ng isang pangako.

Sa partikular, ang artikulo 336 ng Civil Code ay naglalaman ng isang listahan ng mga bagay na ipinagbabawal na gamitin bilang collateral:

• inalis mula sa sirkulasyon ng sibil;
• hindi pinahihintulutan ang mga paghahabol para sa pagbabayad na hindi mapaghihiwalay na nauugnay sa personalidad ng pinagkakautangan;
• mga karapatan sa ari-arian at mga bagay, ang pagtatalaga nito ay hayagang ipinagbabawal ng mga regulasyong batas.

Ang unang kategorya ay hindi masyadong malawak. Inalis sa sirkulasyon ang mga bagay na eksklusibong pag-aari ng estado. Halimbawa, ang mga mapagkukunan ng continental shelf, mga produkto ng defense complex, mga sandatang nuklear, mga protektadong lugar, Mga pambansang parke atbp.

Pangkalahatang konsepto

Upang maunawaan kung anong mga bagay ang maaaring maging paksa ng isang pangako, kinakailangang maunawaan ang termino. Ang salitang "collateral" ay nangangahulugang isang paraan upang matiyak ang mga obligasyon. Kung ang may utang ay hindi wastong tumupad o hindi tumupad sa mga obligasyon, kung gayon ang pinagkakautangan ay may karapatan na masiyahan ang mga ito sa gastos ng collateral.

Posibleng makatanggap ng ipinangakong ari-arian sa uri, na tinutukoy bilang isang pangako, sa mga kaso lamang na hayagang tinukoy sa mga dokumento ng regulasyon. Sa ibang mga sitwasyon, ang pledge ay ibinebenta sa pamamagitan ng mga auction, at ang mga nalikom ay inililipat sa nagpapahiram.

Mga uri

Sa paksa, ang isang pangako ng mga karapatan o ari-arian ay nakikilala. Ayon sa lokasyon ng ari-arian, mayroong:

• solid, iyon ay, nang hindi inililipat ang bagay sa pinagkakautangan, halimbawa, isang pangako ng mga kalakal sa sirkulasyon;
• isang pledge na tinitiyak ang paglipat ng isang bagay sa isang pinagkakautangan, tulad ng isang pledge sa isang pawnshop.

Mayroong isang pag-uuri ayon sa antas ng koneksyon sa lupa:

• palipat-lipat na ari-arian;
• ang pag-aari.

Mga batayan para sa paglitaw

Ang mga legal na relasyon sa larangan ng pledge ay bumangon batay sa isang kasunduan. Ang Civil Code ay nagbibigay din ng piyansa batay sa batas. Ang pinakasimpleng halimbawa ay ang pagbili ng mga kalakal sa isang tindahan nang pautang. Ang bumibili ay ang may-ari at nagsasangla, ang paksa ng pledge ay ang nakuhang bagay.

Isa pang halimbawa: sa ilalim ng isang shared construction agreement, ang land plot at ang real estate na nasa ilalim ng construction ay ipinangako sa mga may hawak ng equity. Ang parehong sitwasyon ay sa pagbili ng munisipal na real estate nang installment.

Paksa ng kontrata

Ayon sa mga probisyon ng Artikulo 336 ng Civil Code, ang paksa ng pledge ay anumang ari-arian, kabilang ang mga karapatan sa ari-arian. Ang mga pagbubukod ay ang mga item kung saan hindi pinapayagan ang koleksyon. Ang pinakasimpleng halimbawa ay alimony.

Ang paksa ng isang pangako ay maaaring maging mga karapatan o mga bagay na makukuha sa hinaharap.

Extrajudicial order

Kadalasan, ang mga kasunduan sa isang pangako ay matatagpuan sa mga legal na relasyon sa mga bangko. Upang gumamit ng isang pamamaraan sa labas ng korte, ang naturang kondisyon ay dapat na itinakda sa mismong kontrata. Gayunpaman, sa ilang mga kaso ang extrajudicial na pamamaraan ay hindi maaaring ilapat sa lahat. Sa partikular, hindi nila maaaring alisin ang nag-iisang pabahay, kahit na ito ay paksa ng isang kasunduan sa pangako.

Sa ibang mga kaso, para sa pagpapatupad ng isang extrajudicial order, ilang mga kondisyon ang dapat matugunan:

• ang kontrata ay dapat maglaman ng mga kondisyon para sa pagbebenta ng ari-arian;
• ang halaga ng collateral;
• sa kawalan ng isang presyo, ang pamamaraan para sa pagtukoy nito ay inilarawan.

Sa halimbawa ng isang kasunduan sa isang bangko, ang mga sumusunod na yugto ng pagpapatupad ng isang extrajudicial na koleksyon ng collateral ay maaaring makilala:

1. Nakasulat na abiso ng nanghihiram at ng sangla (maaaring hindi magkasabay ang mga partidong ito sa isang tao). Mga regulasyon ay hindi naglalaman ng mga kinakailangan para sa naturang dokumento, kaya ito ay iginuhit sa libreng form. Karaniwan, ang abiso ay naglalaman ng mga detalye ng kontrata, ang obligasyon na sinigurado ng pangako, ang napiling paraan ng pagbebenta ng ari-arian at ang presyo nito ay ipinahiwatig. Ang nanghihiram ay may 10 araw upang suriin ang abiso, maliban kung iba ang tinukoy sa dokumento.
2. Inilipat ng pledgor ang ari-arian o mga dokumento dito sa bangko. Ang isang aksyon ng pagtanggap at paglipat ay dapat na iguhit.
3. Ang Bangko ay nagpapadala ng isang abiso sa nanghihiram tungkol sa nakaplanong petsa at lugar ng auction.
4. Ang mga auction ay gaganapin kung saan ibinebenta ang paksa ng pledge. Kung ang mga nalikom sa auction ay hindi sapat upang masakop ang buong utang, ang bangko ay may karapatang i-remata ang iba pang ari-arian ng may utang. Kung ang halaga ay mas malaki, kung gayon ang nagresultang pagkakaiba pagkatapos ng auction ay ibabalik sa pledgor.

Ang bangko ay may karapatan na bilhin ang collateral kung ang auction ay hindi magaganap. Kung ang nagpapahiram ay hindi nais na bilhin ang ari-arian o panatilihin ito, pagkatapos ay ang mga paulit-ulit na auction ay gaganapin.

utos ng hukuman

Ang pagreremata sa paksa ng pangako ay maaaring isagawa sa korte, kahit na ang kontrata ay nagbibigay ng pamamaraan sa labas ng korte. Hakbang sa hakbang, ang lahat ay ganito:

• Ang bangko ay nagdemanda. Siya ay may karapatang humiling na masiguro ang paghahabol sa pamamagitan ng pag-agaw sa ari-arian.
• Sa pagtatapos ng pagdinig, isang desisyon ang ginawa. Ang nasasakdal ay may karapatang humiling ng pagkaantala. Kung ang aplikasyon ay ipinagkaloob, pagkatapos ay sa panahong ito ay magkakaroon pa rin ng interes.
• Batay sa writ of execution, ipinapatupad ng bailiff ang desisyon ng korte, o sa halip ay kinukuha ang ari-arian para sa karagdagang pagbebenta ng paksa ng pledge sa auction.

Ang nanghihiram ay may karapatan na bayaran ang mga utang at ibalik ang lahat ng mga gastos ng pinagkakautangan sa anumang yugto ng hudisyal at extrajudicial recovery.

Mga Kinakailangan sa Kontrata

Ang kasalukuyang batas ay nangangailangan na ang isang kasunduan sa pangako ay iguguhit ayon sa ilang mga tuntunin. Dapat itong maglaman ng mga kinakailangan:

• paksa ng pangako;
• ang presyo ng obligasyon o ang pamamaraan para sa pagkalkula ng gastos;
• mga deadline;
• mga obligasyon na sinigurado ng ari-arian.

Kung ang kontrata ay kumplikado, kung gayon kasama nito ang ilang mga obligasyon. Ang seguridad ng collateral ay maaaring nauugnay hindi lamang sa pangunahing obligasyon, kundi pati na rin sa mga gastos na nauugnay sa pagpapanatili ng ari-arian. Sa anumang kaso, ang mga naturang kundisyon ay dapat na itinakda sa kasunduan.

Ang paksa ng isang pangako ay maaaring maging anumang bagay na maaaring ibenta, kung hindi sila ipinagbabawal na ibenta ng kasalukuyang batas.

Kung ang mga kalakal ay nasa sirkulasyon

Ang batas ay nagpapahintulot sa pagkakaloob ng collateral sa anyo ng mga kalakal na nasa sirkulasyon. Ibig sabihin, hindi kinukuha ng pinagkakautangan ang ari-arian, at patuloy itong ginagamit ng may utang. Pinananatili niya ang karapatang itapon ang ari-arian, baguhin ang komposisyon nito at gumawa ng ilang mga pagsasaayos. Sa katunayan, pinag-uusapan natin ang pagbabago ng mga hilaw na materyales o imbentaryo sa mga natapos na produkto.

Ang pangunahing kondisyon ay ang halaga ng ari-arian ay hindi dapat bumaba kumpara sa tinukoy sa kontrata. Pagkatapos ng pagbebenta ng ari-arian, hindi na ito magiging collateral.

Rehistro ng ipinangakong ari-arian

Mula noong 2014, isang registry ng movable property na ipinangako ay tumatakbo sa Internet. Ito ay napaka-tanyag sa mga motorista, dahil doon maaari mong suriin ang sasakyan para sa mga paghihigpit.

Ang lahat ng impormasyon ay nasa web. Halimbawa, makakahanap ka ng impormasyon tungkol sa isang kotse sa isang partikular na tab sa pamamagitan ng paglalagay ng VIN ng kotse. Maaari mo ring malaman ang impormasyon sa pamamagitan ng data sa pledgor o sa pamamagitan ng mga detalye ng notification ng pledge ng movable property.

Ang serbisyo ay binabayaran, ang presyo ay depende sa bilang ng mga pahina ng dokumento na hiniling ng taong kinauukulan. Para sa isang sheet kailangan mong magbayad ng 40 rubles.

Mga kalamangan at kahinaan

Mga pakinabang ng paggawa ng isang mortgage:

• mga garantiya para sa pinagkakautangan;
• ang paksa ng pledge ay maaaring parehong naililipat at hindi natitinag na ari-arian, maliban sa mga bagay na ipinagbabawal na ibenta o inalis mula sa sirkulasyon ng sibil;
• una sa lahat, ang mga paghahabol na sinigurado ng isang pangako ay nasiyahan, at pagkatapos lamang ang mga paghahabol na hindi sinigurado ng anumang bagay;
• hindi pinapayagan ang pagtatapon ng ari-arian na ipinangako, maliban sa ari-arian na nasa sirkulasyon;
• ang nangako ay maaaring hindi lamang ang may utang, kundi pati na rin ang ibang tao.

Ang pangunahing disbentaha ay kung hindi natatanggap ng pledgee ang ipinangakong movable na ari-arian, kung gayon ay may malaking panganib na maihiwalay ito sa isang walang prinsipyong mamimili. Sa hinaharap, maaaring lumitaw ang mga problema sa pagtatatag ng isang bagong may-ari.

Ang pangalawang kawalan ay isang napaka-komplikado at matagal na pamamaraan para sa pagbebenta ng nakasangla na ari-arian.

Ang mga equity securities ay maaaring sumailalim sa ilang makabuluhang pagbabago sa panahon ng kanilang "buhay":

Pag-convert ng isang seguridad ng isang uri sa isang seguridad ng isa pang uri;

Pagbabago sa par value ng isang seguridad;

Pagtubos ng isang seguridad o pagpapalit nito sa iba pang ari-arian.

Sa mga sitwasyon sa itaas, mula sa isang pormal na legal na pananaw, mayroong pagbabago at (o) pagpapalit ng isang ari-arian sa isa pa.

Sa ngayon, ang mga pamantayan ng Civil Code ng Russian Federation ay hindi nagbibigay para sa pagpapalit ng paksa ng pangako, maliban sa mga patakaran sa pangako ng mga kalakal sa sirkulasyon. Samakatuwid, ang pagpapalit ng mga detalye ng ipinangakong seguridad o pagpapalit nito ng ibang ari-arian ay dapat maging kwalipikado bilang pagkawala o pagkasira ng ipinangakong ari-arian o bilang pagwawakas ng ipinangakong karapatan.

Sa sitwasyong ito, ang nagsasaad ay may karapatang gamitin ang talata 2 ng Art. 354 ng Civil Code ng Russian Federation, ayon sa kung saan, kung ang paksa ng pangako ay nawala o nasira, o ang karapatan ng pagmamay-ari dito o ang karapatan ng pamamahala sa ekonomiya ay winakasan sa mga batayan na itinatag ng batas, ang pledgor ay may karapatang ibalik ang paksa ng pledge sa loob ng makatwirang panahon o palitan ito ng iba pang katumbas na ari-arian, maliban kung iba ang ibinigay ng kasunduan.

Kung hindi ginamit ng pledgee ang karapatang ito, kung gayon ang pledge ay winakasan, at ang pledgee ay may karapatang humiling ng maagang pagganap ng obligasyon na sinigurado ng pledge (Artikulo 351, 352 ng Civil Code ng Russian Federation).

Bilang isa sa mga opsyon para makaalis sa sitwasyong ito, ang mga partido, na nagtatapos ng isang kasunduan sa pangako mahahalagang papel, tamasahin ang karapatang ipinagkaloob sa kanila ng talata 6 ng Art. 340 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagbibigay para sa posibilidad ng pag-pledge ng mga bagay at mga karapatan sa pag-aari na makukuha ng pledgor sa hinaharap. Gayunpaman, tila "ang isang pangako ng mga mahalagang papel na nakuha ng nagsasaad sa hinaharap ay posible lamang na may kaugnayan sa mga mahalagang papel na iyon, ang isyu kung saan pumasa sa pagpaparehistro ng estado sa oras ng pagtatapos ng kasunduan sa pangako." Ito ay dahil sa ang katunayan na sa kasunduan sa pledge, ang mga securities ay dapat na indibidwal bilang isang bagay ng pledge.

Ang kasalukuyang sitwasyon ay hindi nakakatulong sa katanyagan ng pangako ng emissive securities. Sa kasalukuyan, upang maiwasan ang panganib ng pagkawala ng ipinangakong seguridad, ang pinagkakautangan-pledgee ay napipilitang tumanggi na tanggapin bilang isang pangako ang naturang seguridad, kung saan ang mga kaganapan na nakalista sa itaas ay inaasahan sa panahon ng inaasahang buhay ng pinagbabatayan na obligasyon. . Ang kinahinatnan ng diskarteng ito ay ang pagpapalabas ng mga securities ay tinatanggap bilang collateral upang masiguro lamang ang mga panandaliang obligasyon.

Clause 14 ng Pamamaraan para sa accounting sa sistema ng pagpapanatili ng rehistro ng pledge ng rehistradong equity securities at paggawa ng mga pagbabago sa system para sa pagpapanatili ng rehistro ng mga pagbabago tungkol sa paglilipat ng mga karapatan sa ipinangako na rehistradong equity securities, na inaprubahan ng Order of the Federal Financial Serbisyo ng Markets No. 11-10/pz-n na may petsang 05.04.2011 (pagkatapos nito - ang pagpaparehistro ng isang pledge ng mga rehistradong issue-grade securities) ay nagpapahiwatig na ang pledge order ay maaaring maglaman ng mga sumusunod na kondisyon ng pledge:

Ang pledge ay umaabot sa lahat o sa isang tiyak na bilang ng mga securities na natanggap ng pledgor bilang resulta ng conversion ng pledged securities;

Ang pangako ay umaabot sa isang tiyak na bilang ng mga mahalagang papel ng isang tiyak na uri, kategorya (uri), serye, bukod pa rito ay na-kredito sa personal na account ng isang rehistradong tao - pledger (kabilang ang mga karagdagang pagbabahagi).

Ang thesis na ang pledge ay pinapanatili kahit na ang paksa ng pledge ay binago ay hindi madaling bigyang-katwiran mula sa punto ng view ng classical pledge law. Ang pangako ay itinuturing na isang karapatan sa isang partikular na bagay ng mga karapatang sibil, na tinukoy sa kasunduan sa pangako. Kapag binago ang bagay na ito, ang bagong nilikha (pinalitan) na bagay ay hindi na maituturing na pledge, dahil ang mga partido sa kasunduan sa pledge ay sumang-ayon na ito ay gumaganap bilang isang seguridad para sa paghahabol.

Siyempre, sa kasong ito ay magkakaroon ng isang kathang-isip na palitan ang pangako ng ari-arian ng isang pangako ng karapatan sa isang tiyak na halaga. Ang bahaging iyon ng halaga ng paksa ng pledge, na nakahiwalay sa kasunduan sa pledge noong binago ang bagay, ay hindi nawawala kahit saan. At kung matutunton ng korte ang koneksyon sa pagitan ng dating bagay at ng bagong bagay, kung gayon ang batayan para sa pagsasaalang-alang sa pagwawakas ng pangako ay hindi natagpuan.

Sa pag-redeem o pag-redeem ng mga securities, ang mga ito ay papalitan ng cash (cash o non-cash). Kinuha ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation ang sumusunod na posisyon sa bagay na ito: cash walang isa sa mga mahahalagang katangian ng kasunduan sa pledge - ang posibilidad ng pagsasakatuparan ng paksa ng pledge, at samakatuwid ay hindi maaaring maging paksa ng pledge. Kaya, kapag na-redeem ang mga securities, mawawala ang paksa ng pledge, winakasan ang kasunduan sa pledge.

Kinakailangang bigyang-pansin ang katotohanan na ang pag-expire ng panahon ng sirkulasyon ng mga mahalagang papel ay hindi isinasaalang-alang ng mga korte bilang pagkasira ng ipinangakong bagay at ang batayan para sa pagwawakas ng pangako.

Kaya, ang Ikalabintatlong AAS sa desisyon nito ay nagpahiwatig na ang pagwawakas ng isang pangako dahil sa pag-expire ng termino para sa sirkulasyon ng paksa ng pangako ay salungat sa mga probisyon ng Art. 352 ng Civil Code ng Russian Federation at Art. 34 ng Batas ng Russian Federation "Sa Pangako". Ang pag-expire ng panahon ng sirkulasyon ng bono ay hindi magwawakas sa karapatan ng may-ari na matanggap ang par value. Ang mga bono ay nagbibigay sa may hawak ng karapatang tumanggap ng halaga sa loob ng itinakdang panahon. Ang batas ay nagbibigay ng pananagutan ng nag-isyu para sa hindi napapanahong pagtubos ng mga bono. Ang listahan ng mga pangyayari na nangangailangan ng pagwawakas ng isang pangako ay itinatag ng Artikulo 352 ng Civil Code ng Russian Federation. Ang listahang ito ay kumpleto at hindi napapailalim sa pagpapalawak.

Ang isang matinding problema ng modernong batas ng pledge ay ang preserbasyon ng pledge kapag binabago ang secured na obligasyon nang hindi sabay na binabago ang paglalarawan ng secured na obligasyon sa pledge agreement.

Hanggang kamakailan lamang, ang karamihan sa mga korte ay nagpatuloy mula sa katotohanan na kung ang mga partido ay gumawa ng anumang mga pagbabago sa secured na obligasyon, ang mga nabagong pangyayari ay hindi dapat ituring na secure ng pangako.

Sa Decree of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation No. 6, ang Plenum of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation No. 8 ng 07/01/1996 "Sa ilang mga isyu na may kaugnayan sa aplikasyon ng bahagi ng isa ng ang Civil Code Pederasyon ng Russia» nakasaad na sa mga kaso kung saan ang nagsangla ay ang may utang sa pangunahing obligasyon, ang mga kondisyon sa kalikasan, halaga at oras ng katuparan ng obligasyon na sinigurado ng pledge ay dapat kilalanin bilang napagkasunduan kung ang kasunduan sa pledge ay naglalaman ng isang sanggunian sa ang kasunduan na kumokontrol sa pangunahing obligasyon at naglalaman ng mga kaugnay na kondisyon.

Ang kasanayang panghukuman ay lubos na mahigpit na sumunod sa opinyon na kung ang nagsangla ay hindi isang may utang sa ilalim ng isang secure na obligasyon, kung gayon ang anumang pagbabago sa secured na kontrata ay nangangailangan ng kasunduan sa pledgor, kung hindi man ang pangako ay kinikilala bilang isang hindi natapos na transaksyon. Ang ideya na ang mga aksyon ng may utang at ang pinagkakautangan upang baguhin ang mga tuntunin ng obligasyon na sinigurado ng pangako ay hindi dapat makaapekto sa posisyon ng nagsasaad na nahahanap ang kumpirmasyon nito sa pangunahing postulate ng batas ng mga obligasyon: ang isang obligasyon ay hindi maaaring lumikha ng mga obligasyon para sa mga tao hindi nakikilahok dito.

Gayunpaman, ayon sa talata 13 ng Resolution of the Plenum ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation noong Pebrero 17, 2011 No. 10 "Sa Ilang Mga Isyu ng Aplikasyon ng Legislation on Pledge", isang pagbabago sa halaga o deadline para sa pagtupad sa isang obligasyon na sinigurado ng isang pangako (halimbawa, dahil sa isang pagbabago rate ng interes sa isang pautang o isang pagbabago sa panahon ng pagbabayad ng pautang) kung ihahambing sa paraan ng pagtukoy sa naturang kondisyon sa kasunduan sa pledge, ay hindi sa kanyang sarili ay bumubuo ng mga batayan para sa pagtatapos ng pangako.

Sa nabanggit na Resolusyon, ang pinakamataas na hukuman ay nagsalita pabor sa pagpayag sa isang pledge na may lumulutang na halaga ng pangunahing obligasyon. Kaya, ang mga partido sa kasunduan sa pledge ay may karapatang itatag sa kasunduan na sinisiguro ng pledge ang obligasyon sa halagang iiral sa oras na ma-foreclo ang pledge. Gayunpaman, kinakailangan na ang kasunduan sa pledge ay naglalaman ng mga limitasyon ng naturang pagtaas.

Kasabay nito, dapat tandaan na, maliban kung itinakda ng kasunduan, sinisiguro ng pangako ang pag-angkin sa lawak na mayroon ito sa oras ng kasiyahan, lalo na, interes, mga parusa, kabayaran para sa mga pinsalang dulot ng pagkaantala. sa pagpapatupad, pati na rin ang kabayaran para sa mga kinakailangang gastos. ang nagsasaad para sa pagpapanatili ng ipinangakong item at mga gastos sa koleksyon (Artikulo 337 ng Civil Code ng Russian Federation).

Kasabay nito, ayon sa Art. 337 ng Civil Code ng Russian Federation, ang mga partido sa kasunduan sa pangako ay may karapatang ibigay na ang pangako ay sinisiguro hindi lamang ang mga obligasyon na nagmula sa kasunduan (halimbawa, sa pagbabalik ng isang pautang at interes para sa paggamit nito), ngunit din ng isang paghahabol para sa pagbabalik ng kung ano ang natanggap (isang paghahabol para sa pagsasauli ng pera para sa halaga ng natanggap) para sa naturang kontrata kung ito ay hindi wasto (clause 26 ng Decree of the Plenum ng Supreme Arbitration Court of the Russian Federation na may petsang Pebrero 17, 2011 No. 10 "Sa Ilang Mga Isyu ng Paglalapat ng Lehislasyon sa Pangako").

Ang posisyon na ito ng pinakamataas na hukuman ay praktikal na nagpapawalang-bisa sa mga paboritong taktika ng pamamaraan ng mga nasasakdal sa mga paghahabol para sa foreclosure sa paksa ng pangako - ang pagkilala sa kontrata na sinigurado ng pangako bilang hindi wasto.

Opisyal na teksto:

Artikulo 345. Pagpapalit at pagpapanumbalik ng paksa ng pangako

1. Ang pagpapalit ng paksa ng pledge ay pinapayagan nang may pahintulot ng pledgee, maliban kung iba ang itinatadhana ng batas o kontrata.

2. Kung ang paksa ng pledge ay nawala o nasira, o ang karapatan ng pagmamay-ari dito o ang karapatan ng pang-ekonomiyang pamamahala ay winakasan sa mga batayan na itinatag ng batas, ang pledgor ay may karapatan na ibalik ang paksa ng pledge sa loob ng makatwirang panahon o palitan ito ng iba pang katumbas na ari-arian, maliban kung iba ang itinatadhana ng kasunduan.

Komento ng abogado:

Ang pagpapalit ng paksa ng pledge sa ilalim ng talata 1 ng artikulong ito ay isa sa mga espesyal na kaso ng pagbabago ng kasunduan sa pledge. Ayon sa talata 1 ng Artikulo 450 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang pagbabago sa kontrata ay posible sa pamamagitan ng kasunduan ng mga partido, maliban kung ibinigay ng kontrata. Ito ay sumusunod mula dito na ang kasunduan ay maaari ring magbigay ng isang unilateral na pagbabago. Sa partikular, ang kasunduan sa pledge ay maaaring magtakda na ang paksa ng pledge ay maaaring palitan (at, dahil dito, ang kasunduan ay nagbago) nang walang pahintulot ng pledgee.

Talata 2 ng Art. 345 ng Civil Code ng Russian Federation ay naglalaman ng isang panuntunan ayon sa kung saan ang pledgor ay binibigyan ng karapatang baguhin ang kasunduan sa pangako sa kanyang sariling paghuhusga kung sakaling masira ang paksa ng pangako. Ang pagkamatay ng paksa ng pledge ay nangangahulugan na ang sibil na legal na relasyon ay pinagkaitan ng layunin nito at hindi maaaring magpatuloy na umiral nang walang kaukulang pagbabago. Alinsunod sa Artikulo 432 ng Civil Code ng Russian Federation, ang isang kasunduan ay itinuturing na natapos kung ang isang kasunduan ay naabot sa pagitan ng mga partido sa lahat ng mahahalagang tuntunin ng kasunduan. Sa kasong ito, ang kondisyon sa paksa ng kontrata ay itinuturing na mahalaga. Samakatuwid, ang pagpapalit sa paksa ng kasunduan sa pledge ay isang pagbabago sa kasunduan sa pledge.

Clause 2 ng Artikulo 345, na nagtatatag na ang pledgor ay may karapatang palitan ang nawawalang paksa ng pangako, sa gayon ay nagbibigay sa kanya ng karapatang unilaterally baguhin ang kasunduan sa pledge. Pagkatapos ng gayong kapalit, ang kasunduan sa pangako ay tumatanggap ng isang bagong bagay, i.e. ay isang binagong kasunduan sa pledge. Mahalagang bigyang-diin na ang talata 2 ng Artikulo 345 ay hindi nangangailangan ng pahintulot ng nangako upang baguhin ang kasunduan sa pledge. Tinukoy niya na "may karapatan" ang pledgor na gumawa ng kapalit. Ito ay sumusunod mula dito na ang pledgee ay obligadong sumang-ayon sa naturang pagbabago sa kontrata.

Ang talata 2 ng Artikulo 345 ng Civil Code ng Russian Federation ay iniiwan ito sa pagpapasya ng pledgor hindi lamang upang magpasya kung babaguhin o hindi ang kasunduan sa pangako, kundi pati na rin, sa positibong kaso, kung paano baguhin ito at sa anong panahon upang gawin ang pagbabago. Ang artikulo ay nagsasaad na ang nangako ay may karapatan na palitan ang item ng "katumbas na ari-arian". Kasabay nito, hindi tinukoy kung paano at kung kanino itinatag ang pagkakatulad na ito. Dahil ang tanong ng pagpapalit ng kontrata ay pinagpapasyahan ng unilaterally ng pledgor, sa gayon ay binibigyan siya ng karapatang magpasya kung aling ari-arian ang katumbas.

Ang Artikulo 345 ay hindi nagbibigay ng anumang mga karapatan sa pledgee sa pamamaraang ito, hindi siya pinagkalooban ng karapatang bumoto sa desisyon ng pledgor sa pagkakapareho ng ari-arian. Ang isang tampok na katangian ng talata 2 ng artikulong ito ay hindi ito nagtatag ng isang nakapirming panahon kung saan dapat lutasin ng nagsasaad ang isyu ng pagbabago ng kasunduan sa pangako.

Tulad ng nabanggit kanina, ang paksa ng mortgage ay real estate, ang listahan nito ay tinukoy sa Civil Code. Gayunpaman, kadalasan ang paksa ng mortgage ay mga gusali, istruktura at lupa. Ang isang tampok ng mga bagay na ito sa real estate ay ang kanilang mga may-ari ay madalas na gumagamit ng pagbabago ng mga bagay na ito upang mapabuti ang mga ito sa anyo ng muling pagtatayo, ang kanilang pagsasama-sama o, sa kabaligtaran, paghahati para sa iba't ibang layunin.

Ang mga gusali at istruktura ay isang hiwalay na uri ng real estate na maaaring isailalim sa mortgage. Ang mga bagay na ito ang madalas na sumasailalim sa iba't ibang mga pagbabago, maging ito ay muling pagpapaunlad, muling pagtatayo o ang legal na paghahati ng mga naturang bagay sa ilang mga independyente. Kadalasan sa pagsasagawa, ang sumusunod na tanong ay lumitaw - ang gayong pagbabago ng isang ari-arian ay nangangahulugan ng pagbabago sa paksa ng mortgage o ang naturang pagbabago ay dapat isaalang-alang bilang legal na pagkamatay ng isang bagay (na siyang batayan din para sa pagtatapos ng mga relasyon sa mortgage), at ang nagresultang ari-arian ay isang bagong bagay na hindi nababalot ng mga karapatan sa mortgage? Ang batas sa mortgage ay hindi nagbibigay ng malinaw na sagot sa tanong na ito, ngunit may ilang mga hudisyal na aksyon na nagpapahayag ng iba't ibang opinyon sa isyung ito.

Ang pagsasagawa ng hudisyal sa mga tuntunin ng legal na pagtatasa ng katotohanan ng pagbabago ng paksa ng mortgage ay nagpapakita na ang mga korte ay nagtatasa ng sitwasyong ito sa ibang paraan: ang isang bilang ng mga korte ay naniniwala na ang pagbabago ng paksa ng mortgage sa mga tuntunin ng paghahati ng mga bagay sa real estate sa ilang mga independiyenteng bagay ay ang pagkasira ng ari-arian, habang ang iba ay naniniwala na ang pagbabagong ito ay hindi matutukoy sa pagkamatay ng paksa ng mortgage. Kinakailangang isaalang-alang ang mga partikular na kaso sa korte kung saan tinasa ang mga pangyayaring ito, at hiwalay na i-highlight kung aling mga partikular na pagbabago ng ipinangakong real estate ang dapat isaalang-alang bilang pagbabago sa paksa ng mortgage at kung ano ang ibig sabihin ng pagkasira ng paksa ng pagsasangla

Sa isa sa mga paglilitis sa korte, isinasaalang-alang ng mga korte ng unang pagkakataon at cassation na kapag lumilikha ng mga bagay sa proseso ng paghahati ng isang bagay na unang ipinangala sa real estate sa ilang mga independiyenteng bagay, ang mga non-residential na lugar na sinangla sa ilalim ng isang kasunduan sa mortgage ay tumigil na umiral bilang isang object ng mga karapatang sibil, iyon ay, ang ari-arian na ito ay nawasak, na may kaugnayan sa kung saan ang piyansa ay winakasan. Kasabay nito, tinukoy ng korte ng cassation ang subparagraph 3 ng talata 1 ng Artikulo 352 ng Civil Code ng Russian Federation.

Ang kasong ito ay sinuri sa pamamagitan ng paraan ng pangangasiwa, ang Presidium ng Supreme Arbitration Court ay nagpahiwatig na ang mga korte ng una at mga kaso ng cassation ay hindi isinasaalang-alang ang sumusunod na pangyayari na, alinsunod sa subparagraph 3 ng talata 1 ng Artikulo 352 ng Civil Kodigo ng Russian Federation, ang pangako ay winakasan sa kaganapan ng pagkasira ng ipinangako na bagay o ang pagwawakas ng ipinangakong karapatan, kung hindi ginamit ng nagsasaad ang karapatang ibinigay ng talata 2 ng Artikulo 345 ng Kodigo na ito. Gayunpaman, ito ay sumusunod mula sa mga materyales ng kaso na ang non-residential na lugar, na kung saan ay ang paksa ng pangako, ay hinati ng negosyante sa dalawang lugar, gayunpaman, ang paghahati ng paksa ng pangako sa mga bahagi ay hindi nangangahulugan ng kamatayan nito. Sa karagdagan, ang hukuman Drew pansin sa ang katunayan na ang pledgee sumang-ayon sa dibisyon ng mga lugar na napapailalim sa pangangalaga ng pangako, at ang encumbrance ng pagmamay-ari ng mga lugar No. 1 at No. walang collateral winakasan.

Sa panahon ng bisa ng mortgage, maaaring may mga kaso kung kailan ang isinangla na ari-arian ay sumasailalim sa pag-aayos o muling pagtatayo, bilang isang resulta kung saan ang mga teknikal na katangian ng mortgaged na ari-arian ay maaaring magbago. Sa pagsasaalang-alang na ito, isang kontrobersyal na tanong ang lumitaw - ang gayong muling pagtatayo ay isang pagbabago o, bilang isang resulta ng muling pagtatayo, isang ganap na bagong bagay ay nabuo na naiiba sa ipinangakong pag-aari at, nang naaayon, ang muling pagtatayo ay dapat isaalang-alang bilang pagkasira ng orihinal na ipinangala na ari-arian. Upang malutas ang isyung ito, dapat isa ay bumaling sa hudisyal na kasanayan.

Sa isa sa mga kaso, itinuro ng nagsasakdal ang muling pagtatayo ng bagay ng mortgage, bilang isang resulta kung saan lumitaw ang isang bagong bagay, na hindi isang bagay ng pangako, na may kaugnayan sa kung saan, ang mortgage ay tumigil dahil sa pagkawasak ng ipinangako. bagay. Napag-alaman ng korte na nagkaroon ng pagbabago sa mga teknikal na katangian ng ipinangakong ari-arian bilang resulta ng muling pagtatayo. Itinuro ng korte na ang pagbabagong ito ay hindi nangangahulugan ng pagkasira ng ipinangakong bagay sa loob ng kahulugan ng subpara. 3 p. 1 sining. 352 ng Civil Code ng Russian Federation, napagpasyahan ng korte na ang mortgage na itinatag sa ari-arian na sumailalim sa muling pagtatayo ay napanatili na may kaugnayan sa reconstructed object. Napansin ng korte na ang pagbabago ng paksa ng mortgage sa panahon ng kasunduan sa mortgage ay hindi nangangahulugan ng pisikal o legal na kamatayan ang paksa ng pangako, na, sa loob ng kahulugan ng sub. 3 p. 1 sining. 352 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasangkot ng pagwawakas ng pangako.

Sa isang katulad na pagsubok, itinuro ng korte na ang pagbabago sa mga parameter ng paksa ng mortgage (taas, bilang ng mga palapag, lugar), kahit na napatunayan, ay hindi nangangahulugan ng alinman sa pisikal o legal na pagkamatay ng paksa ng pangako, na , sa loob ng kahulugan ng subparagraph 3 ng paragraph 1 ng Art. 352 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasangkot ng pagwawakas ng pangako.

Sa susunod na paglilitis, ang paksa ng mortgage ay muling itinayo - hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti ay ginawa, na makabuluhang nadagdagan ang halaga ng bahay. Napag-alaman ng korte na ang mga extension ay hindi mapaghihiwalay na mga pagpapabuti, gaya ng ipinahiwatig sa opinyon ng eksperto, at ang mga pagpapahusay na ito ay dapat isaalang-alang bilang isang pagbabago sa paksa ng mortgage, ngunit hindi bilang pagkamatay nito.

Sa katulad na paraan, nalutas ang isang kaso kung saan, sa panahon ng bisa ng kasunduan sa mortgage, isinagawa ng pledger ang muling pagtatayo ng isinangla na gusali, na nagresulta sa pagtatayo ng isang bagong gusali, na naiiba sa mga parameter nito mula sa orihinal. nakasangla ng isa.

Mula sa mga desisyon ng korte sa itaas, dapat itong tapusin na ang pagbabago ng mortgaged real estate sa anyo ng paghahati nito sa ilang mga independiyenteng bagay, pagbabagong-tatag, pagbabago sa mga parameter ng bagay, isinasaalang-alang ito ng mga korte bilang isang pagbabago sa paksa ng mortgage , at hindi ang kamatayan nito. Kasabay nito, sa wala sa mga desisyon ng korte sa itaas, ipinapahiwatig ng mga korte kung paano nila natukoy ang pagkakaiba sa pagitan ng mga konsepto tulad ng pagkawala at pagbabago sa mga nakasangla na item. Dapat itong ipagpalagay na ang mga pagbabagong ito sa pamamagitan ng kanilang mga katangian ay hindi nahuhulog sa ilalim ng konsepto ng "kamatayan", ang kahulugan kung saan ay hindi nakapaloob sa Civil Code, ngunit malawakang ginagamit sa hudisyal na kasanayan. Tulad ng paulit-ulit na itinuro ng mga korte sa kanilang mga desisyon, ang pagkasira o pagsira ay dapat na maunawaan bilang ang hindi maibabalik na pisikal na pagtigil ng pagkakaroon ng isang bagay sa orihinal nitong anyo, na ginagawang imposibleng masiyahan ang orihinal, indibidwal na pangangailangan may-ari. Tinukoy din ng ilang mga korte ang kamatayan bilang pisikal na pagkasira ng ari-arian, ang pagtigil sa pagkakaroon nito bilang isang bagay ng materyal na mundo.

Batay sa naunang nabanggit, maaari itong tapusin na dahil ang pagbabago sa paksa ng mortgage sa anyo ng paghahati nito, muling pagtatayo, pagtaas o pagbaba sa iba't ibang mga parameter ng ipinangakong ari-arian ay hindi nangangailangan ng pisikal na pagkawasak ng real estate, ngunit lamang nangangahulugan ng pagbabago nito, ang naturang pagbabago ay hindi maituturing na pagkasira ng ari-arian at nang naaayon, ang naturang pagbabago ay hindi magsisilbing batayan para sa pagwawakas ng obligasyon sa mortgage, na nangangahulugan na ang mortgage na may kaugnayan sa binagong mga bagay sa real estate ay patuloy na gumagana .

Ang pinakamahirap sa pagsasagawa ng hudisyal ay ang tanong kung posible bang magsalita tungkol sa pagkawala ng ari-arian kung sakaling nawasak ang ipinangakong ari-arian, at isang bago ang itinayo sa lugar nito, naiiba sa orihinal na bagay na ipinangako. Ang pangunahing criterion para sa pagtukoy ng pagkawala ng ari-arian sa kasong ito, batay sa mga materyales ng hudisyal na kasanayan, ay ang kumpletong pagkasira ng nakasangla na paksa ng mortgage.

Ang pagsasaalang-alang ng mga korte sa isyu ng naturang pagbabago sa ipinangakong ari-arian bilang ang pagtatayo ng isang nakabubuo na bagong pasilidad sa lugar ng orihinal na ipinangala ay nangangailangan ng masusing pansin. Sa isa sa mga kaso sa korte, napag-alaman na sinira ng may-ari ng gusali ang nakasangla na bagay at nagtayo ng bagong ari-arian kung saan wala ni isang pader ang natitira sa nakaraang gusali. Upang matukoy kung ang pagkamatay ng ipinangakong ari-arian ay nangyari, ang hukuman ay nagtalaga ng isang konstruksiyon at teknikal na kadalubhasaan. Ayon sa mga konklusyon ng hudisyal na konstruksiyon at teknikal na pagkamatay ng bagay - ang gusali sa loob ng kahulugan ng Bahagi 1 ng Art. 352 ng Civil Code ng Russian Federation, ang pag-aari ng utang, na siyang paksa ng kasunduan sa mortgage (pledge) na natapos sa pagitan ng mga partido, ay hindi nangyari. Ang konklusyon na ito ng pagsusuri ay dahil sa ang katunayan na ang bahagi ng muling itinayong gusali na isinangla sa ilalim ng kasunduan sa mortgage sa umiiral na gusali ay isang tiyak na bahagi ng orihinal na gusali (sa mga tuntunin ng pundasyon). Kasabay nito, ang pagsasama ng paksa ng pledge sa iba pang ari-arian sa panahon ng bisa ng kasunduan sa mortgage ay hindi nangangahulugan ng pagkasira ng paksa ng pledge, at samakatuwid ay hindi isang batayan para sa pagtatapos ng pledge at, nang naaayon, ang nagsasakdal ang mga argumento na ang paksa ng pangako ay nawasak ay walang batayan.

Katulad nito, nalutas ang isang kaso kung saan iginiit ng pledgor na ang paksa ng pledge ay nawawala sa oras ng paglilitis, na nagpapaliwanag na naganap ang sunog sa nakasangla na gusali, pagkatapos nito ang gusaling ito ay halos nawasak ng apoy - mga cinder block na pader lamang. nanatili. Kasabay nito, sa oras ng pagsubok, isa pang gusali na may kakaibang disenyo ang naitayo na sa lugar ng gusali na nawasak ng apoy. Kaugnay nito, hiniling ng pledgor na tumanggi na i-remata ang gusali, dahil winakasan ang sangla dahil sa pagkasira ng ipinangakong bagay. Ang nagsangla sa ilalim ng obligasyong ito sa mortgage ay kumuha ng ibang posisyon, ipinaliwanag niya na talagang isang bagong gusali ang itinayo sa site ng lumang gusali, sa parehong pundasyon, gayunpaman, naniniwala siya na ang pagkawasak ng ipinangala na ari-arian ay hindi nangyari, at ang ang gusali ay muling itinayo. Batay sa mga nabanggit, ang korte ay dumating sa konklusyon na malinaw na ebidensya na nagkukumpirma kumpletong pagkasira ng bagay na pinagsangla ang hukuman ay hindi iniharap, at ang bagong itinayong gusali ay itinuring bilang resulta ng muling pagtatayo ng orihinal na sinangla. Kasabay nito, binigyang pansin ng korte ang katotohanan na ang naturang pagbabago ay hindi maituturing na pagkamatay ng paksa ng mortgage sa loob ng kahulugan ng subpara. 3 p. 1 sining. 352 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagsasangkot ng pagwawakas ng pangako. Itinuro din ng korte na hindi na kailangang maglagay ng anumang impormasyon tungkol sa naturang pagbabago sa kasunduan sa mortgage.

Kaya, ang katotohanan ng pagkamatay ng paksa ng mortgage ay nangangailangan ng detalyadong kumpirmasyon, sa ilang mga kaso, hindi lamang ang mga legal na dokumento na nagpapatunay sa naturang kamatayan ay kinakailangan, kundi pati na rin ang isang espesyal na teknikal na pagsusuri, na nagpapatunay sa kumpletong pagkawasak ng orihinal na ipinangakong real estate. Kung hindi man, ang itinayong gusali o istraktura sa site ng nawalang nasangla na ari-arian ay ituturing bilang isang muling pagtatayo, at sa pagsasaalang-alang na ito, ang dating lumitaw na obligasyon sa mortgage ay ilalapat sa bagay na ito.

Sa ilang mga kaso, ang gayong pagbabago sa ipinangakong ari-arian bilang isang pagbabago na may kaugnayan sa lugar ng bagay ay posible, habang ang panlabas na bagay na ito ay nananatiling hindi nagbabago. Ang ganitong pagbabago ay posible sa dalawang kaso: ang kabuuang lugar ng gusali ay maaaring tumaas dahil sa mga dati nang hindi natukoy na mga lugar (halimbawa, mga basement area), sa pamamagitan ng paglilinaw sa mga lugar at sa pamamagitan ng pagtatanggal ng mga panloob na istruktura (halimbawa, mga dingding o mga partisyon). Ang pagbabago sa naturang ari-arian ay dapat munang isaalang-alang hindi sa konteksto ng ugnayan ng mga naturang pagbabago sa pagkawala ng ari-arian, ngunit sa loob ng balangkas ng posibilidad ng pagkilala sa isang kasunduan sa mortgage bilang hindi natapos dahil sa hindi pagsunod sa mga ipinag-uutos na kinakailangan ng ang batas kapag tinatapos ito, ibig sabihin, ang kawalan sa kasunduan ng data na magpapahintulot sa pagtukoy sa paksa ng kasunduan.

Sa isa sa mga kaso sa korte. Iginiit ng nasasakdal ang pagkilala sa kontrata bilang hindi natapos na may kaugnayan sa mga pangyayari sa itaas. Itinuro niya ang mga pamantayan ng batas, lalo na ang talata 2 ng Art. 9 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" No. 102-FZ, ayon sa kung saan ang paksa ng mortgage ay tinutukoy sa kontrata sa pamamagitan ng pagpapahiwatig ng pangalan nito, lokasyon at isang paglalarawan na sapat upang makilala ang paksang ito. Sapat para sa pagtukoy sa paksa ng paglalarawan ng mortgage, sa kanyang opinyon, ay: ang mga bahagi na bumubuo sa lugar, ang kanilang mga pagtatalaga, lugar, pati na rin ang pagkakakilanlan natatanging numero ng ari-arian. Iginiit ng nasasakdal na ang natapos na kasunduan sa mortgage ay hindi isinasaalang-alang ang lugar ng basement, na bahagi din ng kabuuang lugar ng gusali - bilang isang solong bagay. Ipinaliwanag ng nasasakdal na ang basement ay isang ganap na palapag, ang lugar nito ay dapat kasama sa kabuuang lugar ng gusali. Ang kasunduan sa mortgage ay hindi sumasang-ayon sa eksakto kung aling mga lugar (mga bahagi ng lugar) na kasama sa gusali ang paksa ng mortgage, ang kanilang mga pagtatalaga, lugar, numero, mga titik ay hindi tinukoy. Ang kabuuang lugar na ipinahiwatig sa kasunduan sa mortgage ay hindi rin tumutugma sa katotohanan. Matapos ang pagtatapos ng kasunduan sa mortgage, bilang isang resulta ng muling pagpapaunlad at pag-unlad ng teknikal na basement, nagbago ang layunin ng pagganap nito, ibig sabihin, ito ay naging isang basement, ang lugar kung saan nagsimulang isaalang-alang sa kabuuang lugar ng isinangla na gusali.

Ang posisyon ng nagsasakdal sa kasong ito ay ang mga sumusunod: itinuro ng nagsasakdal na ang batas ay hindi nagbibigay ng pag-decipher sa kung ano ang ibig sabihin ng "sapat na paglalarawan para sa pagkakakilanlan" (Artikulo 9 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate) ". Sa pagsasaalang-alang na ito, kinakailangang ipahiwatig na ang paksa ng kasunduan sa mortgage ay dapat na inilarawan sa paraang ang mga tampok ng ipinangakong bagay na tinukoy sa kasunduan sa mortgage ay nagpapahintulot na ito ay isa-isa mula sa isang bilang ng mga katulad na bagay. Sa ang oras ng pagtatapos ng kasunduan sa mortgage, ang paglalarawan ng bagay ay ganap na sumunod sa lahat ng mga dokumento ng pamagat, na ang paksa ng mortgage ay dapat ding ipahiwatig ang mga basement kung saan ang karapatan ng pagmamay-ari ay hindi nakarehistro ay walang bayad, dahil iyon lamang para sa kung saan ang karapatan ng pagmamay-ari ay nakarehistro ay maaaring isasangla. kung saan nakarehistro ang pagmamay-ari, ngunit mayroon lamang isang teknikal na silong, ayon sa Mga Tagubilin, ang lugar ng gusali ay hindi kasama.

Napag-alaman ng korte na ang paglalarawan ng paksa ng mortgage ay tumutugma sa teknikal na dokumentasyon at sapat na upang matukoy ito, ayon sa kinakailangan ng batas. Gayundin, ang paglalarawan ng paksa ng mortgage ay eksaktong tumutugma sa paglalarawan ng bagay ng batas, na nakapaloob sa mga dokumento ng pamagat. Dahil sa nabanggit at isinasaalang-alang na sa kasunduan ang lahat ng mahahalagang kondisyon na itinakda ng batas para sa ganitong uri ng kasunduan ay napagkasunduan at sinusunod ng mga partido, ang korte ay nagtapos na ang kasunduan sa mortgage sa kasong ito ay natapos. Nabanggit din ng mga korte na ang pagbabago sa alinman sa Civil Code ng Russian Federation, o sa Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" ay nangangailangan, upang mapanatili ang puwersa ng kasunduan sa mortgage, mga susog dito tungkol sa paglalarawan ng paksa ng mortgage, ang pagtatasa nito at pagpaparehistro ng mga pagbabagong ito.

Hiwalay, ang isyu ng pagbabago ng bagay ng isang hindi natapos na bagay bilang isang espesyal na uri ng real estate ay dapat isaalang-alang. Ang problemang ito ay unang sinaklaw noong 2005 sa Appendix sa information letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court na may petsang Enero 28, 2005 No. 90. Sa talata 1 ng pagsusuring ito, itinuro ito sa mga paglilitis sa korte kung saan hiniling ng nagsasakdal sa korte na i-foreclo ang paksa ng pangako, ibig sabihin, sa bagay na isinasagawa ang pagtatayo, na sa oras ng paglilitis ay natapos na. at ilagay sa operasyon. Tinanggihan ng korte ng distrito ang paghahabol, binibigyang-katwiran ang posisyon nito sa pamamagitan ng katotohanan na dahil ang bagay ay nakumpleto na at ang karapatan sa pagmamay-ari ay wala na sa object ng kasalukuyang pagtatayo, ngunit sa gusali ng opisina, ang pangako ay dapat na kilalanin bilang winakasan.

Gayunpaman, binawi ng Court of Appeal ang desisyong ito at ipinahiwatig na "kung ano ang nilikha sa pamamagitan ng pagkumpleto ng konstruksyon ng ipinangakong bagay ng konstruksyon na kasalukuyang isinasagawa" ay itinuturing na ipinangako. Bilang karagdagan, binigyang-diin ng korte na ang pagkumpleto ng pasilidad ay hindi maituturing na pagkawala ng ari-arian, gaya ng itinatadhana sa talata 1 ng Art. 352 GK. Nabanggit din ng korte na ang Pederal na Batas "Sa Mortgage" ay nagbibigay para sa mga kaso ng pagpapanatili ng isang pangako kapag nagbago ang paksa nito (halimbawa, Artikulo 76, Clause 4, Artikulo 64, Artikulo 65). Kinumpirma din ito ng argumento ng korte na ang batas ay hindi nagbibigay ng posibilidad ng pagbabayad ng mga awtoridad para sa pagpaparehistro ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito sa Unified Register ng isang entry sa pagpaparehistro ng isang mortgage agreement sa isang bagay. ng kasalukuyang ginagawa kung sakaling matapos ang pagtatayo nito.

Tila na ang posisyon ng halimbawa ng apela, sa mga tuntunin ng katotohanan na ang pagsasangla ng bagay na kasalukuyang ginagawa ay umaabot sa bagong real estate na nilikha sa pamamagitan ng pagkumpleto ng pagtatayo ng bagay na ito, ay ang tanging tama. Sinundan din ng iba pang mga hudisyal na katawan ang landas ng naturang interpretasyon ng mga pamantayan ng Civil Code at ng Federal Law na "On Mortgage".

Kaya, ipinahiwatig ng Komsomolsky District Court ng Togliatti na, ayon sa Art. 76 ng Pederal na Batas "Sa Mortgage", sa pagkumpleto ng pagtatayo ng isang gusali ng tirahan, ang mortgage dito ay hindi hihinto. Kasabay nito, ang mga argumento ng pledgor na ang ibang bahay ay naitayo na, na, sa mga tuntunin ng mga parameter at teknikal na mga detalye ay hindi nag-tutugma sa layunin ng isang gusali ng tirahan na isinasagawa, na nag-aalis sa nagsasangla ng karapatang i-claim ang bahay bilang isang bagay ng mortgage, natuklasan ng korte na hindi mapapatuloy.

Ang posisyon ng Central District Court ng Kemerovo ay kawili-wili, na tumpak na itinuro ang posibilidad ng pagpapanatili ng isang pangako sa bagay na nilikha sa pamamagitan ng pagkumpleto ng konstruksyon sa pag-unlad, bukod pa rito, hiwalay niyang binanggit ang epekto ng pagbabago ng paksa sa mismong kasunduan sa mortgage: kapag isinangla sa object ng construction in progress, ang mortgage ay pinapanatili kaugnay ng natapos na construction nang hindi gumagawa ng mga pagbabago sa mortgage agreement tungkol sa paglalarawan ng paksa ng mortgage at ang valuation nito. Isinasaalang-alang din ng korte na ang isang katulad na diskarte ay dapat gawin upang malutas ang isyu ng kapalaran ng mortgage ng isang nakumpletong bagay sa pagtatayo, kung pagkatapos ay muling itinayo ang nakasangla na bagay na ito, na nagresulta sa pagbabago sa mga parameter ng mga bagay sa pagtatayo ng kapital, ang kanilang mga bahagi. (taas, bilang ng mga palapag, lugar, mga tagapagpahiwatig ng kapasidad ng produksyon , dami) at kalidad ng engineering at teknikal na suporta (subclause 14, artikulo 1 ng Town Planning Code ng Russian Federation) at humantong sa paglitaw ng isang bagong ari-arian.

Ang malawakang maling posisyon ng mga nangako na ang nakumpletong bagay ng konstruksyon ay dapat ituring na nawala ay ipinahayag sa isang bilang ng mga desisyon ng korte. Isinasaalang-alang ng mortgagee na ang paksa ng mortgage ay hindi umiiral, dahil sa oras ng pagtatapos ng mortgage agreement ang paksa ng mortgage ay ang ari-arian na kabilang sa hindi natapos na pagtatayo ng isang non-residential na gusali, na binubuo ng isang brick building at isang isang palapag na gusaling ladrilyo, naniniwala siya na ang bagay na ito ay nawala, dahil sa kasalukuyan nitong binago ang kabuuang lawak at bilang ng mga palapag. Gayunpaman, naniniwala ang korte na ang pagbabago sa paksa ng mortgage sa panahon ng kasunduan sa mortgage ay hindi nangangahulugan ng alinman sa pisikal o legal na pagkamatay ng paksa ng pangako, na, sa loob ng kahulugan ng subparagraph 3 ng talata 1 ng Artikulo 352 ng ang Civil Code ng Russian Federation, ay nagsasangkot ng pagwawakas ng pangako. Bukod dito, ayon sa Artikulo 76 ng Batas "Sa Mortgage", kapag nagbibigay ng pautang o isang naka-target na pautang para sa pagtatayo ng isang gusali ng tirahan, ang isang kasunduan sa mortgage ay maaaring magbigay para sa pag-secure ng obligasyon sa isang hindi natapos na pasilidad ng konstruksiyon at mga materyales at kagamitan na kabilang sa ang mortgagor na inihanda para sa pagtatayo. Sa loob ng kahulugan ng artikulong ito, isang kasunduan sa mortgage, ang paksa kung saan ay isang gusali ng tirahan na itinatayo, nang hindi gumagawa ng anumang mga pagbabago at pagdaragdag dito sa mga tuntunin ng paglalarawan ng paksa ng mortgage at pagtatasa nito, at nang walang pagrehistro ng mga naturang pagbabago at mga karagdagan, ay umaabot sa natapos na gusali ng tirahan.

Mayroon ding posibilidad na baguhin ang bagay ng konstruksyon na kasalukuyang isinasagawa dahil sa pagpapatupad ng gawaing pagtatayo dito, na, gayunpaman, ay hindi humantong sa posibilidad na irehistro ang bagay na ito bilang isang bagay ng nakumpletong konstruksyon (mga gusali, istruktura). Sa sitwasyong ito, ipinapakita ng hudisyal na kasanayan na ang pagbabago sa mga katangian ng isang bagay na nasa ilalim ng konstruksyon (bilang resulta ng gawaing pagtatayo na isinasagawa dito) sa kawalan ng mga karapatan dito na nakarehistro alinsunod sa itinatag na pamamaraan ay hindi nagpapahintulot na isaalang-alang ito. bilang isang bagay na talagang napapailalim sa mortgage batay sa mga kontrata. Bukod dito, tulad ng ipinaliwanag sa talata 1 ng Information Letter ng Presidium ng Supreme Arbitration Court ng Russian Federation na may petsang Enero 28, 2005 No. 90, kung ang paksa ng mortgage ay isang object ng construction in progress, pagkatapos ay sa pagkumpleto ng ang pagtatayo nito, ang sangla ay nananatiling may bisa at ang paksa nito ay isang gusali (istraktura) na itinayo bilang resulta ng pagkumpleto ng konstruksyon.

Hiwalay, ito ay nagkakahalaga ng pagbibigay pansin sa regulasyon ng isyu ng pangangalaga at pagwawakas ng mga karapatan at encumbrances sa land plots sa panahon ng kanilang dibisyon, paglalaan, pagsasama-sama, muling pamamahagi, na kinokontrol ng Art. 11.8 ng Land Code ng Russian Federation. Ang artikulong ito ay nagsasaad na ang karapatan ng permanenteng (walang limitasyong) paggamit, ang karapatan ng buhay na namamana na pagmamay-ari, ang karapatan ng walang bayad na fixed-term na paggamit na may kaugnayan sa mga bagong nabuong lupain ay lumitaw nang walang anumang administratibong aksyon ng mga may-ari ng mga plot na ito. Sa katulad na paraan, nananatili ang isang encumbrance sa anyo ng isang easement: "ang mga easement na itinatag kaugnay ng mga land plot, kung saan nabuo ang mga land plot sa panahon ng paghahati, pagsasama-sama, muling pamamahagi o alokasyon, ay nananatiling may kaugnayan sa nabuo na mga plot ng lupa sa loob ng dating mga hangganan." Sa ibang mga kaso, ayon sa talata 6 ng artikulo 10.8 ng Land Code, ang mga encumbrances ng mga karapatan sa land plots na nagmula sa kontrata ay dapat na maitatag sa pamamagitan ng pagtatapos ng isang bagong kontrata, at ang iba pang mga encumbrances ay mananatiling awtomatiko.

Ang pagbabasa ng artikulong ito ay nagtataas ng maraming mga mapagtatalunang tanong: kung gagamitin natin ang literal na interpretasyon ng mga pamantayang nakapaloob dito, maaari nating tapusin na ang kontraktwal na sangla ay wawakasan kapag binago ang mga plot ng lupa, habang ang legal ay mapangalagaan. Malinaw, nakalimutan ng mambabatas na ibigay sa artikulong ito ang isang encumbrance bilang isang mortgage, na may kaugnayan kung saan naging kinakailangan upang bigyang-kahulugan ang artikulong ito ng mga korte. Gayunpaman, sa wala paghatol Supremo Hukuman ng Arbitrasyon ay hindi naglalaman ng sagot sa tanong kung ano ang mangyayari sa sangla sa kaganapan ng pagbabago sa lupa.

Gayunpaman, sinubukan ni RS Bevzenko, isa sa mga theorists ng pledge law, na sagutin ang tanong na ito. Sa kanyang opinyon, ang batas ay dapat magbigay ng mga sumusunod: kapag binabago ang land plot, ang pangako ay dapat na awtomatikong ilipat sa bagong land plot, dahil ito ay magliligtas sa pinagkakautangan mula sa pangangailangan na maghain ng isang paghahabol para sa pagpilit na tapusin ang isang bagong pangako. kasunduan at ganap na protektahan ang kanyang mga interes mula sa mga aksyon ng isang walang prinsipyong may utang na, sa kaganapan ng awtomatikong paglilipat ng pangako, ay hindi magagawang ibenta, paupahan o ipagsama ang kanyang lupain sa isa pang pangako. Sa kasong ito, posible na gumuhit ng isang pagkakatulad sa pagitan ng dibisyon, paglalaan at iba pang mga pagbabago sa mga plot ng lupa na may pagbabago sa mga bagay ng mortgage bilang mga gusali o istruktura, na binanggit sa itaas at ayon sa isang detalyadong pagsusuri kung saan posible. upang malaman na ang naturang pagbabago ay hindi nangangailangan ng pagwawakas ng mga obligasyon sa mortgage kaugnay ng mga naturang bagay.real estate.

Sa pabor sa opinyon na ito, maaaring magbanggit ng maraming kasanayan sa hudisyal na isinasaalang-alang ang posibilidad ng pagpapanatili ng isang pangako sa mga binagong lupain. Bukod dito, ang isang pagbabago sa mga plot, batay sa hudisyal na kasanayan, ay posible sa ilang mga kaso: sa kaganapan ng isang pagbabago sa lugar ng site, sa kaganapan ng isang pagbabago sa kategorya ng lupa, sa kaganapan ng isang pagbabago sa mga karapatan sa isang lote ng lupa (halimbawa, mula sa karapatan ng pag-upa hanggang sa karapatan ng pagmamay-ari).

Sa isa sa mga kaso ng hukuman, nalaman ng hukuman na ang katuparan ng mga obligasyon ng nanghihiram sa ilalim mga kasunduan sa pautang ay sinigurado ng mga kasunduan sa mortgage, ang paksa kung saan ay ang paglipat ng isang land plot na may kabuuang lugar na 7,730 sq. m ng kategorya ng lupa mga pamayanan, na may pinahihintulutang paggamit para sa pagpapatakbo ng isang bodega ng gasolina at pampadulas. Kasunod nito, isang land plot na may kabuuang lawak na 7,730 sq. m mula sa kategorya ng mga lupain ng mga pamayanan, na may pinahihintulutang paggamit para sa pagpapatakbo ng isang bodega ng gasolina at pampadulas, ay binago ng may-ari nito na may pahintulot ng mortgagee - sa tatlong plots na may lawak na 2,710 sq. m, 2 712 sq. m at 2,308 sq. m.

Nabanggit ng korte na, ayon sa talata 9 ng Art. 12 ng Pederal na Batas ng Hulyo 21, 1997 3122-FZ "Sa pagpaparehistro ng estado ng mga karapatan sa real estate at mga transaksyon dito" sa kaganapan ng isang dibisyon, paglalaan ng isang bahagi sa uri o iba pang mga aksyon na naaayon sa batas ng Russian. Ang Federation na may mga bagay sa real estate, ang mga talaan tungkol sa mga bagay na nabuo bilang resulta ng mga pagkilos na ito ay ipinasok sa mga bagong seksyon ng Unified State Register of Rights at ang mga bagong kaso ng mga dokumento ng titulo na may mga bagong kadastral na numero ay binuksan, habang ang bawat isa sa mga bagong nabuong plots ay napapailalim. sa parehong encumbrance na mayroon ang orihinal. Kaya, kapag nagko-convert sa itaas na plot ng lupa para sa mga bagong nabuo na bagay, kinakailangan na gumawa ng mga entry sa mga bagong seksyon ng USRR, magbukas ng mga bagong kaso na may mga bagong numero ng kadastral at magtatag ng pasanin sa anyo ng isang mortgage.

Tulad ng sumusunod mula sa mga materyales ng isa pang kaso sa korte, noong Marso 21, 2007, ang isang kasunduan sa mortgage ay natapos sa pagitan ng isang indibidwal na negosyante at isang bangko, ayon sa kung saan ang isang mortgage ay itinatag sa sumusunod na ari-arian: isang gusali at ang karapatang mag-arkila ng lupa. kasunduan sa mortgage, sa ibang pagkakataon, batay sa isang kasunduan sa pagbebenta at pagbili, ito ay nakuha ng isang indibidwal na negosyante sa ari-arian, na kung saan ay nakumpirma ng isang sertipiko ng pagpaparehistro ng estado ng karapatan.

Ang pagtukoy sa katotohanan na ang karapatang mag-arkila ng isang plot ng lupa ay tinapos na may kaugnayan sa pagkuha ng isang plot ng lupa, at ang indibidwal na negosyante ay hindi nag-aplay sa isang kaukulang aplikasyon para sa pagpaparehistro ng isang pangako, ang pagpaparehistro ng karapatan ng pangako sa Ang pinagtatalunang plot ng bangko ay ilegal, ang aplikante ay nag-apply sa arbitration court.

Ang pagtanggi na matugunan ang nakasaad na mga kinakailangan, ang korte ng unang pagkakataon ay nagpatuloy mula sa katotohanan na ang serbisyo sa pagpaparehistro ng real estate ay walang mga batayan para sa pagkansela ng talaan ng pagpaparehistro sa pagsasangla ng karapatang mag-arkila ng isang lupain, dahil ang gayong pagbabago ay hindi maaaring humantong sa pagwawakas ng naturang obligasyon bilang isang pangako. Itinuro ng korte na ni Art. 352 ng Civil Code ng Russian Federation, na nagtatatag ng mga batayan para sa pagtatapos ng isang pangako, o ang mga pamantayan ng Pederal na Batas "Sa Mortgage (Pledge of Real Estate)" ay hindi nagbibigay ng pagbabago sa mga karapatan sa ipinangakong ari-arian, sa partikular, mula sa karapatang mag-arkila hanggang sa karapatan ng pagmamay-ari, bilang batayan para wakasan ang isang mortgage. Kaugnay nito, ang kasunod na pagbabago sa karapatang mag-arkila ng isang land plot sa karapatan ng pagmamay-ari dito ay hindi maaaring maging batayan para sa pagwawakas ng mga obligasyon sa pledge na lumitaw bago ang paglipat ng karapatan at sa paraang itinakda ng batas.

Mahalaga rin na bigyang-pansin ang mga kaso kapag ang lugar ng ipinangakong lupain sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa ay bumababa, na isang karagdagang obligasyon na may kaugnayan sa mortgage ng mga gusaling matatagpuan dito. Dapat bigyan ng pansin ang mga paglilitis sa korte kung saan naganap ang mga sumusunod na pangyayari: winakasan ng nagsampa ang kasunduan sa pag-upa para sa isinangla na lupain at sa parehong araw ay nagtapos ng isang bagong kasunduan sa pag-upa sa may-ari ng parehong lupain na may lugar na ​mas maliit na sukat. Ang bagong lease ay gumagana sa parehong mga pag-aari gaya ng lumang lease. Napag-alaman ng korte na sa kasong ito imposibleng magsalita tungkol sa pagkakaroon ng mga batayan para sa pagtatapos ng pangako, dahil ang talata 3 ng Artikulo 34 ng Pederal na Batas "Sa Pangako" ay hindi mailalapat sa hindi pagkakaunawaan na ito, dahil itinatag nito ang pagwawakas ng pangako ng mga karapatan sa ari-arian kapag sila ay isang independiyenteng paksa ng pangako. Sa kasong ito, ang pangako ng karapatang mag-arkila ng isang land plot ay hinango dahil sa mga kinakailangan ng kasalukuyang batas, ang mga pangunahing paksa ng pangako ay mga non-residential na gusali. Kapag ang karapatang mag-arkila ng isang land plot ay winakasan, ang mortgage (mortgage of real estate) sa kabuuan ay hindi magwawakas.

Sa isa pang kaso, natuklasan ng korte na ang pagtukoy sa isang pagbabago sa lugar ng isang land plot bilang isang legal na makabuluhang pangyayari ay hindi tinatanggap ng korte, dahil hindi nito binabago ang paksa ng pangako at hindi tinatapos ang pangako. . Oo, Art. 352 ng Civil Code ng Russian Federation ay tumutukoy sa mga kaso ng pagwawakas ng isang pangako. Samantala, ang pagbabago sa paksa ng mortgage, na magagamit sa oras ng pagsasaalang-alang ng kaso, sa panahon ng bisa ng kasunduan sa mortgage ay hindi nangangahulugan ng alinman sa pisikal o legal na pagkamatay ng paksa ng pangako, na, sa loob ng kahulugan ng sub. 3 p. 1 sining. 352 ng Civil Code ng Russian Federation ay nagsasangkot ng pagwawakas ng pangako. Kasabay nito, ang kasalukuyang batas ay hindi nangangailangan, upang mapanatili ang puwersa ng kasunduan sa mortgage, ang pagpapakilala ng mga susog dito tungkol sa paglalarawan ng paksa ng mortgage at ang pagtatasa nito, at ang pagpaparehistro ng mga susog na ito. Kaya, ang isang pagbabago sa paksa ng mortgage, na may kaugnayan sa pagtatapos ng isang kasunduan sa pag-upa para sa isang land plot sa ilalim ng mga real estate object na pag-aari ng nagsasakdal, ngunit sa isang mas maliit na halaga, ay hindi nangangailangan ng mga legal na kahihinatnan sa anyo ng kawalan ng bisa ng kasunduan sa mortgage at mga karagdagang kasunduan dito.

Posible na ang mga ganitong sitwasyon ay maaaring lumitaw kapag ang lupa ay inilipat mula sa isang kategorya patungo sa isa pa, bilang isang resulta kung saan ang paksa ng kasunduan sa pangako ng real estate ay nagbago, at ang halaga ng ari-arian na ito ay tumaas nang malaki. Sa isa sa mga kasong ito, ang hukuman ay sumang-ayon sa posisyon ng pledgee, na isinasaalang-alang na ang pagbabago ng kategorya ng land plot ay hindi nangangailangan ng pagwawakas ng pledge, at, samakatuwid, ay hindi isang batayan para sa kasiyahan sa claim para sa pagkilala sa real estate pledge agreement bilang di-wasto. Ito ay sumusunod mula sa literal na interpretasyon ng sugnay 1 ng artikulo 352 ng Civil Code ng Russian Federation at sugnay 67 ng Mga Panuntunan para sa pagpapanatili ng Pinag-isang Estado ng Rehistro ng Mga Karapatan sa Real Estate at mga Transaksyon kasama Ito, naaprubahan. Sa pamamagitan ng Decree of the Government of the Russian Federation noong Pebrero 18, 1998, itinatag ng Korte na ang kasalukuyang batas ay hindi nagbibigay ng pagbabago sa layunin at halaga ng collateral bilang batayan para sa pagdeklara ng isang transaksyon na hindi wasto.