Промяната на предмета на залога по време на срока на договора за ипотека не води до прекратяване на правото на залог. Ново в практиката на обезпечението

Чл. 345. Замяна и възстановяване на предмета на залог

Коментар на член 345

1. Нормата на алинея 1 от коментирания член установява очевидно правило, че страните по договора за залог могат да се споразумеят за замяна на предмета на залога. Същевременно, разбира се, се запазват онези клаузи на договора за залог, които първоначално са били договорени от страните по отношение на предишния предмет на залог, освен ако страните не са се договорили друго или друго не следва от същността на новия предмет на залог.
1.1. В същото време прехвърлянето на възникналото по-рано право на залог върху нов обект не може да накърнява правото на други заложни кредитори, които преди това са получили правото на залог върху същия обект, за да обезпечават вземанията си. Така например, ако длъжникът заложи колата си на банката като обезпечение на дълга (а банката беше главният залог по този залог) и след това се договори с банката да прехвърли правото на залог на неговата лодка, банката ще бъде младши заложнополучател, ако преди да се съгласи на такова прехвърляне, тази лодка е била заложена на друг ипотекарен кредитор (например доставчик, който е предоставил отложено плащане) и банката е трябвало да знае за съществуването на тази такса за сигурност (напр. по силата на регистриране на известие за залог на лодка).
1.2. Ако новият предмет на залог е например недвижима вещ, а предишният предмет на залог е движимо имущество, то за да продължи да съществува залогът е необходимо вписване в специален регистър. Същото важи и за случаите, когато като нов предмет на залог се предоставят изключителни права, подлежащи на регистрация, безналични ценни книжа или дялове в уставния капитал на LLC или друг имот, чийто залог подлежи на регистрация на собственост, като сигурност (виж коментара към член 339.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
2. Нормите на параграф 2 от коментирания член продължават да развиват принципа на еластичността на обезпечението (виж коментара към параграф 2 на член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В този параграф говорим за такава проява на еластичност като запазване на обезпечението при промяна (включително физическо) на предмета на обезпечението. Всъщност основната разпоредба на коментирания параграф е разпоредбата, че залогът се прилага за всеки имот, който е създаден в резултат на промяна (включително обработка) на заложеното имущество. Изразът "друга промяна", използван в нормата, трябва да се разбира възможно най-широко: например сграда, построена от заложени строителни материали, трябва да се счита за заложена на заложнополучателя на материалите (разбира се, предмет на изискването на държавата вписване на ипотека по отношение на издигната сграда). Ако заложените акции са били превърнати в други ценни книжа или в дял от уставния капитал на LLC (по време на реорганизацията на акционерно дружество в дружество с ограничена отговорност), тогава съответните ценни книжа или дял в уставния капитал на дружеството LLC трябва да се счита за заложено.
Като друг пример можем да посочим случаи на промяна на поземлен имот (разделяне, присъединяване и др.), обединяване на набор от помещения в една стая, както и разделяне или свързване на помещения в сграда, обработка на движима вещ, реконструкция на недвижим нещо и т.н. Във всички тези случаи, връзката ще бъде запазена, обременявайки физическия „сурогат“ на оригиналната облигация. За прилагането на това проявление на идеята за еластичността на обезпечението във връзка със случая на преструктуриране на сграда, която е била предмет на ипотека, вижте Определението на Комитета за държавни приходи на въоръжените сили на Руската федерация от 20 септември 2016 г. No 18-KG16-125.
В този случай при промяна на предмета на залог не възниква нов законен залог за нов предмет, но продължава да се запазва валидният досега договорен залог. От извода, че залогът, който продължава да съществува поради принципа на еластичност, не е правен залог, следва друг доста важен практически извод: ако недвижима вещ стане нов предмет на залог (нов поземлен имот вместо разделен; нова сграда вместо предварително заложено помещение; ново помещение вместо разделена сграда; помещение, прехвърлено по инвестиционен договор), то вписването на ипотека по отношение на този имот няма да се извърши в съответствие с правилата на Закона за ипотеките по вписване на законна ипотека (с подаване на съответно заявление от ипотекарния кредитор и др.), но от регистриращия орган права върху недвижими имоти служебно. Тоест, органът по регистрация на права ще бъде задължен самостоятелно да прехвърли, по отношение на новия предмет на ипотеката, всички вписвания върху тежестите, които са били в регистъра по отношение на предишни обекти на ипотека (например всички тежести, които лежат върху сюжети, от които е възпитано). Това задължение произтича от нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация за запазване на обезпечението при промяна на предмета на обезпечението.
В същото време при такава ситуация на преобразуване на имущество, чийто залог не е подлежал на вписване, в имот, чийто залог подлежи на вписване, възниква въпросът дали залогът се запазва през периода от време. между отпадането на предишния предмет на залог и вписването на залога върху променения обект. Очевидно трябва да се признае, че в такава ситуация залогът се запазва и не възниква празнина в съществуването на заложните права.
Разбира се, когато залогът бъде разширен върху променен предмет на залог, поради принципа на еластичност се запазват старшинството и всички други условия на залога (с изключение, очевидно, на тези, които са били тясно свързани с предишния правен режим от предмета на залога).
2.1. Разпоредбите на подс. Клауза 1, параграф 2 от коментираната статия помага за разрешаване на друг конфликт. Говорим за ситуация, при която е заложен поземлен имот и впоследствие върху него са издигнати конструкции или сгради, правата на залогодателя за които не са регистрирани. В съответствие с чл. 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация, правото на собственост върху новопостроена сграда възниква от момента на държавна регистрация в регистъра (така нареченият принцип на вписване, клауза 2, член 8.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Федерация). По този начин, ако собственикът на поземления имот, който го ипотекира по договор за ипотека, е издигнал сгради или конструкции върху него, то преди да регистрира правата върху тези обекти, те трябва да се считат за съставни части на поземления имот (член 133 от Гражданския кодекс на Руската федерация) и модифицирания парцел с всички новосъздадени подобрения върху него (под формата на съставни части) се счита за заложен на заложния кредитор като едно нещо.
2.2. Разпоредбата, че при оттегляне на предмета на залог за държавни (общински) нужди имуществото, предоставено на залогодателя в замяна на отнетото имущество, ще се счита за в залог, повтаря правилото на ал.2 на чл. . 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация с единственото уточнение, че самото изискване за издаване на обезщетение също се счита за заложено.
В същото време в случая очевидно по-спорният въпрос е дали разширяването на правото на залог върху нова вещ, прехвърлена в собствеността на залогодателя, ще продължи съществуването на старото имуществено право на залог или нов залог. ще възникнат тук при същите условия.
2.3. Специално внимание трябва да се обърне и на нова (за Гражданския кодекс на Руската федерация, но съществуваща преди това в Закона за залога от 1992 г.) разпоредба, че в случай на залог на право на собственост, всичко, което ще бъде предоставено от за заложен се счита и длъжник по заложеното право. Всъщност параграф 2 на чл. 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Например, ако е заложено правото на ипотекаря да иска от автокъщата прехвърляне на автомобил по договор за покупко-продажба, тогава автомобилът, прехвърлен в собственост на ипотекаря, ще бъде нов предмет на залог (вместо прекратеното право от договор за покупко-продажба). В този случай обаче е необходимо да се спази изискването за вписване на залог, ако залогът на права върху имуществото, прехвърлено на залогодателя, подлежи на регистрация на собственост (например недвижим имот).
Доста спорен е и въпросът дали разширяването на залога върху получения имот ще бъде нов залог или продължаване на съществуването на стария залог.
Независимо как се решава този въпрос, очевидно е, че подобно прехвърляне на правото на залог от правото на вземане върху вещ автоматично ще доведе до съществена промяна в съдържанието на заложните права, тъй като регламентацията на залога на задълженията и залогът на нещата е коренно различен.
3. Правото на залог предоставя на залогодателя доста сериозни управленски възможности по отношение на дейността на залогодателя. По-специално той получава контрол върху дейността на залогодателя по промяна (обработка) на заложеното имущество (подобен контрол ще бъде особено пълен при т.нар. пълен залог), което, както следва от коментирания параграф, може да бъде ограничен от договора за залог. Такива условия, по-специално, могат да включват разпоредбите на договора за залог относно необходимостта от предварително съгласуване със заложния кредитор на определени действия със заложеното имущество, което може да го промени физически (и по този начин да промени стойността на предмета на залога, в който заложният кредитор може да не е заинтересован).
3.1. Санкция за нарушаване на условията за договаряне на промяната и обработката на предмета на залога, установени в договора за залог, е възникването на правото на заложния кредитор да иска предсрочно обезпечения със залога дълг, а - в случай на неизпълнение на обезпечено задължение - право на възбрана върху предмета на залога.
4. Замяната на предмета на залога може да се извърши и по волята на залогодателя. Това право му се предоставя, ако предметът на залога бъде изгубен или повреден поради обстоятелства, за които заложният кредитор не носи отговорност. В противен случай залогодателят, който е длъжник по обезпечен дълг, може да прихване дълга си към кредитора, като иска от заложния кредитор обезщетение за загуби, причинени от унищожаването на предмета на залога.
Неправилно е обаче да се разглежда подобна замяна на предмета на залога като едностранно действие на залогодателя, тъй като законът дава право на заложния кредитор да откаже да приеме ново имущество като залог. Такова поведение на заложния кредитор може да се дължи например на съмнения относно ликвидността или относно адекватността на стойността на предлаганото като обезпечение имущество спрямо размера на обезпеченото задължение. Въпреки това, разбира се, отказът на заложния кредитор да приеме ново имущество като залог може да се оцени и от гледна точка на стандарта за добросъвестно поведение (клаузи 3 и 4 от чл. 1, чл. 10 от Гражданския кодекс на Руска федерация); последица от признаване на отказа на заложния кредитор да приеме ново имущество като залог ще бъде прекратяването на залога.
4.1. Когато предметът на залога бъде заменен от залогодателя, условията на договора за залог се запазват спрямо новия предмет на залога.
В същото време въпросът дали тук ще се извърши нов залог или ще бъде запазено старото право на собственост може да предизвика противоречия (За това вижте коментара към параграф 1 на този член).
4.2. Ако залогодателят не се е възползвал от правото си и не е предоставил нов предмет на залог, който да замести изгубения (или влошения), заложният кредитор има право да изиска обезпечения дълг предсрочно и да наложи изпълнение върху предмета на залога. Заложният кредитор обаче няма право да иска предоставяне на нов предмет на залог, който да замести починалия.
5. Разпоредбите на параграф 5 от коментирания член предвиждат, че условията на договора за залог остават в сила по отношение на новия предмет на залог, като се запазва предишността на залозите.
Тук законодателят посочва и особеността на определяне на момента, от който предоставеният нов предмет на залог ще се счита обременен с правата на заложния кредитор: ако новият предмет на залог вече е в собствеността на залогодателя, то е счита се за заложен от момента на постигане на споразумение за замяна на предмета на залога; ако предметът на залога е бъдеща собственост, тогава той ще бъде обременен с тежести от момента на възникване на правото на собственост на залогодателя върху него (вижте също коментара към член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ако обаче правото на собственост върху заложената вещ възниква от залогодателя само след специална регистрация (напр. правото на недвижим имот), тогава залогът също ще възникне не по-рано от такава регистрация (виж коментара към член 339.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
5.1. Във връзка с последния случай заложният кредитор трябва да бъде особено бдителен и да участва активно в процедурата по вписване на правата на залогодателя върху нов предмет на залог, така че по отношение на този имот да се направи и запис за тежести (по искане на заложният кредитор); в противен случай няма да възникне връзка.
5.2. Условията на договора за залог, разработени от страните по отношение на предишния предмет на залог, няма да се прилагат за новия предмет на залог, в случай че противоречат на императивните норми на закона. Например, ако вместо заложено нежилищно помещение е заложено жилищно помещение, което е единственото на залогодателя, условието на договора за залог по извънсъдебната процедура за налагане на изпълнение върху предмета на залог няма да се прилага (виж параграф 3 на член 349 от Гражданския кодекс на Руската федерация и коментар към него).
6. Параграф 6 от коментирания член съдържа очевидно правило, че вместо да заменят предмета на залога при запазване на всички договорености относно условията на залога, страните имат право да прекратят предишните си заложни отношения и да сключат нов договор за залог във вр. към новия предмет. Това ще бъде целесъобразно например в ситуация, когато новият залог има толкова сериозни разлики от предишния, че е по-целесъобразно да се изработят нови условия за залог, отколкото да се адаптират предишните разпоредби на договора за залог към новия залог. Например, ако правата са били заложени по споразумение за участие в споделено строителство, тогава след прехвърлянето на помещението на акционера е по-целесъобразно да се сключи нов договор за ипотека.
6.1. Условието за задължението за сключване на нов договор за залог може да се съдържа в първоначалния договор за залог; в случай на избягване на сключването на нов договор за залог, заложният кредитор има право да предяви съответен иск (клауза 1, член 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
7. Дискретността на разпоредбите относно замяната на предмета на залог е подчертана в параграф 7 от коментирания член, като се посочва възможността в договора за залог да се установи правото на залогодателя да замени предмета на залога едностранно, без съгласието му. на заложния кредитор.
Това е доста нетипична разпоредба, противоречаща на естеството на залога като право на собственост. Защитата на заложния кредитор в случай на наличие на такова условие в договора за залог ще бъдат само правилата на добросъвестността.

Гражданското право позволява предоставянето на задължения с неустойка, депозит, гаранция и други мерки. Друга мярка за сигурност е гаранцията. Същността му се свежда до това, че при нарушаване на задължения кредиторът продава обезпечението и компенсира претърпените загуби.

Какво не е позволено

Обект на залог могат да бъдат само онези вещи, вещи и имоти, които могат да се продават и които са разрешени за продажба на територията на нашата страна.

По-специално, член 336 от Гражданския кодекс съдържа списък на вещи, които е забранено да се използват като обезпечение:

• изтеглени от гражданското обращение;
• не се допускат искове за плащане, които са неразривно свързани с личността на кредитора;
• права на собственост и вещи, чието прехвърляне е изрично забранено с нормативни актове.

Първата категория не е много широка. Изтеглени от обращение са онези неща, които принадлежат изключително на държавата. Например ресурсите на континенталния шелф, продуктите на отбранителния комплекс, ядрените оръжия, защитените зони, Национални парковеи т.н.

Общи понятия

За да разберем какви неща могат да бъдат предмет на залог, е необходимо да разберем термина. Думата "обезпечение" означава начин за обезпечаване на задължения. Ако длъжникът ненадлежно изпълнява или изобщо не изпълнява задължения, тогава кредиторът има право да ги удовлетвори за сметка на обезпечение.

Получаване на заложен имот в натура, наричан залог, е възможно само в случаите, изрично посочени в нормативните документи. В други ситуации залогът се продава чрез търгове, а постъпленията се прехвърлят на кредитора.

Видове

По темата се разграничава залог на права или собственост. Според местоположението на имота има:

• солидна, тоест без прехвърляне на вещта на кредитора, например залог на стоки в обращение;
• залог, който обезпечава прехвърлянето на вещ на кредитор, като например залог в заложна къща.

Има класификация според степента на връзка със земята:

• движимо имущество;
• собствеността.

Основания за възникване

Правоотношенията в областта на залога възникват въз основа на споразумение. Гражданския кодекс предвижда и гаранция на основание на закона. Най-простият пример е покупката на стоки в магазин на кредит. Купувачът е собственик и залогодател, предмет на залог е придобитата вещ.

Друг пример: по договор за съвместно строителство парцелът и строящият се недвижим имот са заложени на акционери. Същата ситуация е и при покупката на общински имоти на вноски.

Предмет на договора

Съгласно разпоредбите на чл.336 от Гражданския кодекс предмет на залог е всяко имущество, включително имуществени права. Изключение правят тези артикули, за които събирането не е разрешено. Най-простият пример е издръжката.

Предмет на залог могат да бъдат дори права или вещи, които ще бъдат придобити в бъдеще.

Извънсъдебна заповед

Най-често споразуменията със залог се срещат в правоотношения с банки. За да се прибегне до извънсъдебна процедура, такова условие трябва да бъде предвидено в самия договор. В някои случаи обаче извънсъдебната процедура изобщо не може да се приложи. По-специално, те не могат да отнемат единственото жилище, дори ако то е предмет на договор за залог.

В други случаи за изпълнение на извънсъдебна заповед трябва да бъдат изпълнени няколко условия:

• договорът трябва да съдържа условията за продажба на имот;
• стойността на обезпечението;
• при липса на цена е описан редът за определянето й.

На примера на споразумение с банка могат да се разграничат следните етапи на изпълнение на извънсъдебно събиране на обезпечение:

1. Писмено уведомление на кредитополучателя и ипотекодателя (тези страни може да не съвпадат в едно лице). Регламентине съдържат изисквания за такъв документ, така че той се съставя в свободна форма. Обикновено уведомлението съдържа детайлите на договора, посочват се задължението, обезпечено със залога, избраният начин за продажба на имота и неговата цена. Кредитополучателят има 10 дни да прегледа уведомлението, освен ако в документа не е посочено друго.
2. Залогодателят прехвърля имота или документи върху него на банката. Трябва да се състави акт за приемане и предаване.
3. Банката изпраща уведомление до кредитополучателя за планираната дата и място на търга.
4. Провеждат се търгове, на които се продава предметът на залог. Ако постъпленията от търга не са достатъчни за покриване на целия дълг, банката има право да наложи възбрана върху друго имущество на длъжника. Ако сумата е по-голяма, тогава получената разлика след търга се връща на залогодателя.

Банката има право да закупи обезпечението, ако търгът не се проведе. Ако заемодателят не желае да купи имота или да го запази, тогава се провеждат повторни търгове.

съдебна заповед

Възбрана върху предмета на залога може да се извърши по съдебен ред, дори ако договорът предвижда извънсъдебно производство. Стъпка по стъпка всичко изглежда така:

• Банката води дело. Той има право да иска обезпечаване на вземането чрез запор на имота.
• В края на изслушването се взема решение. Ответникът има право да иска отсрочка. Ако заявлението бъде уважено, тогава през този период лихвите все още ще се начисляват.
• Въз основа на изпълнителния лист съдебният изпълнител изпълнява съдебното решение, или по-скоро запорира имота за последваща продажба на предмета на залог на търг.

Кредитополучателят има право да погасява задълженията и да възстанови всички разходи на кредитора на всеки етап от съдебно и извънсъдебно възстановяване.

Изисквания на договора

Действащото законодателство изисква договорът за залог да се съставя по определени правила. Той трябва да съдържа предпоставките:

• предмет на залог;
• цената на задължението или реда за изчисляване на себестойността;
• срокове;
• задължения, обезпечени с имущество.

Ако договорът е сложен, тогава той включва няколко задължения. Обезпечението може да се отнася не само до основното задължение, но и до разходите, които са свързани с поддръжката на имуществото. Във всеки случай такива условия трябва да бъдат предвидени в споразумението.

Предмет на залог може да бъде всяка вещ, която може да се продава, ако не е забранена за продажба от действащото законодателство.

Ако стоките са в обръщение

Законодателството позволява предоставянето на обезпечение под формата на стоки, които са в обращение. Тоест кредиторът не взема имота, а длъжникът продължава да го ползва. Той си запазва правото да се разпорежда с имущество, да променя неговия състав и да прави определени корекции. Всъщност става дума за превръщане на суровини или материални запаси в готови продукти.

Основното условие е стойността на имота да не намалява спрямо посочената в договора. След продажбата на имота той престава да бъде обезпечение.

Регистър на заложеното имущество

От 2014 г. в интернет работи регистър на движими вещи, които се залагат. Той е много популярен сред шофьорите, защото там можете да проверите превозното средство за ограничения.

Цялата информация е в мрежата. Например, можете да намерите информация за автомобил в конкретен раздел, като въведете VIN на автомобила. Информация можете да намерите и от данните за залогодателя или от данните на уведомлението за залог на движимо имущество.

Услугата се заплаща, цената зависи от броя страници на документа, поискан от съответното лице. За един лист ще трябва да платите 40 рубли.

Предимства и недостатъци

Предимства на отпускането на ипотека:

• гаранции за кредитора;
• предмет на залог може да бъде както движимо, така и недвижимо имущество, с изключение на онези вещи, които са забранени за продажба или изтеглени от гражданското обращение;
• на първо място се удовлетворяват вземания, които са обезпечени със залог, и едва след това вземания, които не са обезпечени с нищо;
• не се допуска разпореждане със заложено имущество, с изключение на имущество, което е в обращение;
• залогодател може да бъде не само длъжникът, но и друго лице.

Основният недостатък е, че ако заложният кредитор не получи заложената движима вещ, тогава съществува огромен риск тя да бъде отчуждена на недобросъвестен купувач. В бъдеще могат да възникнат проблеми с установяването на нов собственик.

Вторият недостатък е много сложната и отнемаща време процедура за продажба на ипотекиран имот.

Дяловите ценни книжа могат да претърпят някои значителни промени по време на техния „живот“:

Преобразуване на ценна книга от един вид в ценна книга от друг вид;

Промяна в номиналната стойност на ценна книга;

Изкупуване на ценна книга или нейната замяна с друго имущество.

В горните ситуации от формална правна гледна точка е налице промяна и (или) замяна на един имот с друг.

В момента нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация не предвиждат замяна на предмета на залог, с изключение на правилата за залог на стоки в обращение. Следователно промяната на данните на заложеното обезпечение или замяната му с друго имущество следва да се квалифицира като загуба или унищожаване на заложеното имущество или като прекратяване на заложеното право.

При това положение залогодателят има право да използва ал.2 на чл. 354 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който, ако предметът на залога бъде изгубен или повреден, или правото на собственост върху него или правото на стопанско управление бъде прекратено на основания, установени със закон, залогодателят има право да възстанови предмета на залога в разумен срок или да го замени с друго равностойно имущество, освен ако в договора е предвидено друго.

Ако залогодателят не е използвал това право, тогава залогът се прекратява и заложният кредитор има право да поиска предсрочно изпълнение на задължението, обезпечено със залога (членове 351, 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Като един от вариантите за излизане от тази ситуация страните сключват договор за залог ценни книжа, се ползват от правото, предоставено им с ал. 6 на чл. 340 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който предвижда възможността за залагане на вещи и права на собственост, които залогодателят ще придобие в бъдеще. Изглежда обаче, че „залог на ценни книжа, придобити от залогодателя в бъдеще, е възможен само по отношение на тези ценни книжа, чиято емисия е преминала държавна регистрация към момента на сключването на договора за залог“. Това се дължи на факта, че в договора за залог ценните книжа трябва да бъдат индивидуализирани като залог.

Сегашната ситуация не е благоприятна за популярността на залога на емисионни ценни книжа. Понастоящем, с цел предотвратяване на риска от загуба на заложеното обезпечение, кредиторът-заложнополучател е принуден да откаже да приеме като залог такова обезпечение, по отношение на което изброените по-горе събития се очакват по време на очаквания живот на основното задължение. . Резултатът от този подход е, че емисионните ценни книжа се приемат като обезпечение за обезпечаване само на краткосрочни задължения.

Клауза 14 от Процедурата за отчитане в системата за поддържане на регистъра на залог на регистрирани дялови ценни книжа и извършване на промени в системата за поддържане на регистъра на промените относно прехвърлянето на права върху заложени поименни ценни книжа, одобрена със заповед на Федералната финансова агенция Услуга за пазари № 11-10/pz-n от 05.04.2011 г. (наричана по-нататък - отчитане на залог на регистрирани емисионни ценни книжа) предполага, че в нареждането за залог могат да бъдат посочени следните условия за залог:

Залогът се разпростира върху всички или до определен брой ценни книжа, получени от залогодателя в резултат на конвертирането на заложените ценни книжа;

Залогът се разпростира върху определен брой ценни книжа от определен вид, категория (тип), серия, допълнително кредитирани в личната сметка на регистрирано лице - залогодател (включително допълнителни акции).

Тезата, че залогът се запазва и при смяна на предмета на залога, не е лесна за обосноваване от гледна точка на класическото заложно право. Залогът се разглежда като право върху специфичен обект на граждански права, определен в договора за залог. Когато този обект бъде променен, новосъздаденият (заменен) обект вече не може да се счита за заложен, тъй като страните в договора за залог са се договорили той да действа като обезпечение на вземането.

Разбира се, в този случай ще има фикция за замяна на залога на имущество със залог на правото на определена стойност. Тази част от стойността на предмета на залог, която е била изолирана в договора за залог при смяната на вещта, не изчезва никъде. И ако съдът може да проследи връзката между старата вещ и новата вещ, то основанието за прекратяване на залога не се намира.

При обратно изкупуване или обратно изкупуване на ценни книжа те се заменят с пари в брой (в брой или без пари). Върховният арбитражен съд на Руската федерация зае следната позиция в тази връзка: средствата нямат една от съществените характеристики на договора за залог - възможността за реализиране на предмета на залог и следователно не могат да бъдат предмет на залог. Така при обратно изкупуване на ценните книжа предметът на залога изчезва, договорът за залог се прекратява.

Необходимо е да се обърне внимание на факта, че изтичането на периода за обръщение на ценните книжа не се счита от съдилищата като унищожаване на заложената вещ и основание за прекратяване на залога.

Така Тринадесети ААС в решението си посочва, че прекратяването на залог поради изтичане на срока за обръщение на предмета на залог е в противоречие с разпоредбите на чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация и чл. 34 от Закона на Руската федерация „За залог“. Изтичането на срока за обръщение на облигацията не прекратява правото на собственика да получи номиналната стойност. Облигациите дават на притежателя си право да получи номиналната стойност в рамките на предвидения срок. Законът предвижда отговорност на емитента за ненавременно изкупуване на облигации. Списъкът на обстоятелствата, водещи до прекратяване на залога, е установен от член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Този списък е изчерпателен и не подлежи на разширяване.

Много остър проблем на съвременното заложно право е запазването на залога при промяна на обезпеченото задължение, без едновременно да се променя описанието на обезпеченото задължение в договора за залог.

Доскоро по-голямата част от съдилищата изхождаха от факта, че ако страните направят някакви промени в обезпеченото задължение, променените обстоятелства не следва да се считат за обезпечени със залога.

Постановление на Пленума на Върховния съд на Руската федерация № 6, Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 8 от 01.07.1996 г. „За някои въпроси, свързани с прилагането на част първа от Гражданския кодекс на Руската федерация" гласи, че в случаите, когато залогодателят е длъжник по основното задължение, условията по съществото, размера и сроковете за изпълнение на задължение, обезпечено със залог, трябва да се признават за договорени, ако договорът за залог съдържа препратка към споразумението, уреждащо основното задължение и съдържащо съответните условия.

Съдебната практика доста стриктно се придържаше към мнението, че ако залогодателят не е длъжник по обезпечено задължение, тогава всяка промяна в обезпечения договор изисква споразумение със залогодателя, в противен случай залогът се признава за несключена сделка. Идеята, че действията на длъжника и кредитора за промяна на условията на обезпеченото задължение не трябва да засягат положението на залогодателя намира своето потвърждение в основния постулат на облигационното право: задължението не може да създава задължения за лица, които не участват в то.

Въпреки това, съгласно параграф 13 от Резолюцията на Пленума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 17 февруари 2011 г. № 10 „Относно някои въпроси на прилагането на законодателството за залог“, промяна в размера или срока за изпълнение на задължение, обезпечено със залог (например поради промяна лихвен процентпо заем или промяна в срока за погасяване на кредита) в сравнение с начина, по който това условие е определено в договора за залог, само по себе си не представлява основание за прекратяване на залога.

В гореспоменатото решение висшата инстанция се изказа в полза на разрешаването на залог с плаващ размер на основното задължение. По този начин страните по договора за залог имат право да установят в договора, че залогът обезпечава задължението в размера, който ще съществува към момента на запорирането на залога. Необходимо е обаче договорът за залог да съдържа границите на такова увеличение.

В същото време трябва да се има предвид, че освен ако в споразумението не е предвидено друго, залогът обезпечава вземането до степента, до която има към момента на удовлетворяване, по-специално лихви, неустойки, обезщетение за вреди, причинени от забава. в изпълнение, както и обезщетение за необходимите разноски.заложният кредитор за поддържане на заложената вещ и разноските по събирането (чл. 337 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В същото време, съгласно чл. 337 от Гражданския кодекс на Руската федерация, страните по договора за залог имат право да предвидят, че залогът гарантира не само задълженията, произтичащи от споразумението (например за връщане на заем и лихва за неговото използване), но и иск за връщане на полученото (иск за възстановяване в пари на стойността на полученото) за такъв договор, ако е невалиден (клауза 26 от Указа на Пленума на Върховния арбитражен съд на Русия). Федерация от 17 февруари 2011 г. № 10 „За някои въпроси от прилагането на законодателството относно залога“).

Тази позиция на висшата съдебна инстанция на практика обезсилва любимата процесуална тактика на ответниците по искове за възбрана върху предмета на залога – признаването на договора, обезпечен със залога, за недействителен.

Официален текст:

Чл. 345. Замяна и възстановяване на предмета на залог

1. Замяната на предмета на залога се допуска със съгласието на заложния кредитор, освен ако в закон или договор е предвидено друго.

2. Ако предметът на залога бъде изгубен или повреден, или правото на собственост върху него или правото на стопанско управление бъде прекратено на основания, установени със закон, залогодателят има право да възстанови предмета на залога в разумен срок. или да го замените с друго равностойно имущество, освен ако не е предвидено друго в договора.

Коментар на адвокат:

Замяната на предмета на залога по ал. 1 на този член е един от особените случаи на промяна на договора за залог. Съгласно параграф 1 на член 450 от Гражданския кодекс на Руската федерация промяната в договора е възможна по споразумение на страните, освен ако в договора не е предвидено друго. От това следва, че договорът може да предвижда и едностранна промяна. По-специално, в договора за залог може да се предвиди, че предметът на залога може да бъде заменен (и следователно договорът променен) без съгласието на заложния кредитор.

Параграф 2 на чл. 345 от Гражданския кодекс на Руската федерация съдържа правило, според което на залогодателя се предоставя право да променя договора за залог по своя преценка в случай на унищожаване на предмета на залога. Смъртта на предмета на залога означава, че гражданското правоотношение е лишено от своя обект и не може да продължи да съществува без съответно изменение. В съответствие с член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението се счита за сключено, ако между страните е постигнато споразумение по всички съществени условия на споразумението. В този случай условието по предмета на договора се счита за съществено. Следователно подмяната на предмета на договора за залог е изменение на договора за залог.

Член 345, клауза 2, който установява, че залогодателят има право да замени изгубения предмет на залог, като по този начин му дава право едностранно да промени договора за залог. След такава замяна договорът за залог получава нов обект, т.е. е изменен договор за залог. Важно е да се подчертае, че ал.2 на чл.345 не изисква съгласието на заложния кредитор за промяна на договора за залог. Посочва, че залогодателят "има право" да извърши замяна. От това следва, че заложният кредитор е длъжен да се съгласи с такава промяна в договора.

Параграф 2 на член 345 от Гражданския кодекс на Руската федерация оставя на преценката на залогодателя не само да реши дали да промени или не договора за залог, но и, в положителния случай, как да го промени и в какъв срок за да направите промяната. В статията е посочено, че залогодателят има право да замени вещта с "равностойно имущество". В същото време не е определено как и от кого е установена тази еквивалентност. Тъй като въпросът за промяна на договора се решава едностранно от залогодателя, той получава правото да решава кой имот е равностоен.

Член 345 не дава на заложния кредитор никакви права в тази процедура, той не е надарен с право на глас в решението на залогодателя за равностойност на имуществото. Характерна особеност на параграф 2 от този член е, че той не установява определен срок, през който залогодателят трябва да реши въпроса за промяна на договора за залог.

Както бе споменато по-рано, предмет на ипотека е недвижим имот, чийто списък е определен в Гражданския кодекс. Въпреки това, най-често срещаният предмет на ипотека са сгради, конструкции и земя. Характерна особеност на тези обекти на недвижими имоти е, че собствениците им често прибягват до преобразуването на тези обекти, за да ги подобрят под формата на реконструкция, тяхното обединяване или, обратно, разделяне за различни цели.

Сградите и конструкциите са отделен вид недвижими имоти, които могат да бъдат обект на ипотека. Именно тези обекти най-често претърпяват различни промени, независимо дали става дума за преустройство, реконструкция или правно разделяне на такива обекти на няколко независими. Често в практиката възниква следният въпрос – означава ли подобно преобразуване на имот промяна в предмета на ипотеката или такова преобразуване следва да се счита за законна смърт на един обект (което е и основание за прекратяване на ипотечните отношения), и полученият имот е нов обект, който не е обременен с ипотечни права? Ипотечното законодателство не дава ясен отговор на този въпрос, но има редица съдебни актове, които изразяват различни мнения по този въпрос.

Съдебната практика по отношение на правната оценка на факта на промяна на предмета на ипотеката показва, че съдилищата преценяват това обстоятелство различно: редица съдилища смятат, че промяната на предмета на ипотеката по отношение на разделянето на обекти на недвижими имоти на няколко независими обекта е унищожаване на имущество, докато други смятат, че тази промяна не може да се отъждествява със смъртта на субекта на ипотеката. Необходимо е да се разгледат конкретни съдебни дела, в които са преценени тези обстоятелства, както и отделно да се подчертае кои конкретни преобразувания на заложените недвижими имоти следва да се разглеждат като промяна в предмета на ипотеката и какво се разбира под унищожаването на предмета на ипотеката. ипотека

В едно от съдебните производства първоинстанционните и касационните съдилища считат, че при създаване на обекти в процес на разделяне на първоначално заложен недвижим имот на няколко самостоятелни обекта, ипотекираните по договор за ипотека нежилищни помещения са престанали да съществуват като обект на граждански права, тоест този имот е унищожен, във връзка с което гаранцията е прекратена. В същото време касационният съд се позовава на алинея 3 на параграф 1 на член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Това дело е разгледано по надзор, президиумът на Върховния арбитражен съд посочи, че първоинстанционните и касационните съдилища не са взели предвид следното обстоятелство, че съгласно алинея 3 на ал.1 на чл.352 от Гражданския Кодекс на Руската федерация, залогът се прекратява в случай на унищожаване на заложената вещ или прекратяване на заложеното право, ако залогодателят не е използвал правото, предвидено в параграф 2 на член 345 от този кодекс. От материалите по делото обаче следва, че нежилищните помещения, които са предмет на залог, са били разделени от предприемача на две помещения, но разделянето на предмета на залог на части не означава неговата смърт. Освен това съдът обърна внимание на факта, че заложният кредитор се е съгласил на делбата на помещението, предмет на запазване на залога, и обременяването на собствеността на помещения № 1 и № без обезпечение е прекратено.

През периода на ипотеката може да има случаи, когато ипотекираният имот се ремонтира или реконструира, в резултат на което техническите характеристики на ипотекирания имот могат да се променят. В тази връзка възниква спорен въпрос - промяна ли е такава реконструкция или в резултат на преустройството се образува изцяло нов обект, различен от заложеното имущество и съответно преустройството следва да се разглежда като унищожаване на първоначално заложен имот. За да разрешите този проблем, трябва да се обърнете към съдебната практика.

В един от случаите ищецът е посочил преустройство на ипотечния обект, в резултат на което се е появил нов обект, който не е обект на залог, във връзка с което ипотеката е престанала поради унищожаване на заложеното. нещо. Съдът констатира, че в резултат на преустройството е настъпила промяна в техническите характеристики на заложеното имущество. Съдът посочи, че това изменение не означава унищожаване на заложената вещ по смисъла на ал. 3 стр. 1 чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация, съдът заключи, че ипотеката, учредена върху имота, подлежащ на преустройство, е запазена по отношение на реконструирания обект. Съдът отбелязва, че промяната на предмета на ипотеката през периода на договора за ипотека прави не означава нито физическа, нито правна смърт предмета на залог, който по смисъла на подс. 3 стр. 1 чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация води до прекратяване на залога.

В подобен процес съдът посочи, че промяна в параметрите на предмета на ипотеката (височина, етажност, площ), дори когато е доказана, не означава нито физическа, нито правна смърт на предмета на залог, което , по смисъла на алинея 3 на ал. 1 на чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация води до прекратяване на залога.

При следващото съдебно дело предметът на ипотеката е преустроен – направени са неотделими подобрения, които значително увеличават стойността на къщата. Съдът намира, че разширенията са неделими подобрения, както е посочено в експертното заключение, и че тези подобрения следва да се разглеждат като промяна на предмета на ипотеката, а не като неговата смърт.

По подобен начин е разрешен и казус, при който в срока на действие на договора за ипотека залогодателят извършва преустройство на ипотекираната сграда, в резултат на което е построена нова сграда, различна по своите параметри от първоначалната. ипотекиран такъв.

От горните съдебни решения следва да се заключи, че преобразуването на ипотекиран недвижим имот под формата на разделянето му на няколко самостоятелни обекта, реконструкция, промяна в параметрите на обекта, съдилищата го разглеждат като промяна в предмета на ипотеката. , а не смъртта му. В същото време в нито едно от горните съдебни решения съдилищата не посочват как са могли да разграничат такива понятия като загуба и промяна в ипотекирани вещи. Трябва да се приеме, че тези трансформации по своите характеристики не попадат в понятието "смърт", чието определение не се съдържа в Гражданския кодекс, но се използва широко в съдебната практика. Както съдилищата многократно изтъкват в своите решения, унищожаването или унищожаването трябва да се разбира като необратимо физическо прекратяване на съществуването на вещ в първоначалния му вид, което прави невъзможно удовлетворяването на оригинала, индивидуални нуждисобственик. Някои съдилища определят смъртта и като физическо унищожаване на имущество, прекратяване на съществуването му като обект на материалния свят.

Въз основа на гореизложеното може да се заключи, че тъй като промяната на предмета на ипотеката под формата на неговото разделяне, преустройство, увеличаване или намаляване на различни параметри на заложеното имущество не води до физическо унищожаване на недвижим имот, а само означава неговото преобразуване, такава промяна не може да се счита за унищожаване на имущество и съответно такава промяна не може да служи като основание за прекратяване на ипотечното задължение, което означава, че ипотеката по отношение на променените обекти на недвижими имоти продължава да действа. .

Най-трудният в съдебната практика е въпросът дали може да се говори за загуба на имущество в случай, че заложеното имущество е унищожено, а на негово място е издигнат нов, различен от първоначално заложения обект. Основният критерий за определяне на загубата на имущество в този случай, въз основа на материалите от съдебната практика, е пълното унищожаване на ипотекирания предмет на ипотека.

Разглеждането от съдилищата на въпроса за такава промяна в заложеното имущество като изграждане на конструктивно нов обект на мястото на първоначално заложения изисква специално внимание. В едно от съдебните дела е установено, че собственикът на сградата е унищожил ипотекирания обект и е издигнал нов имот, в който не е останала нито една стена от предишната сграда. За да установи дали е настъпила смъртта на заложеното имущество, съдът назначи строително-техническа експертиза. Съгласно заключенията на съдебното строителство и техническата смърт на обекта - сградата по смисъла на част 1 на чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация, дълговото имущество, което е предмет на договора за ипотека (залог), сключен между страните, не е възникнал. Това заключение на експертизата се дължи на факта, че делът на реконструираната сграда, ипотекирана по договора за ипотека, в съществуващата сграда е определен дял от първоначалната сграда (по отношение на основата). Същевременно сливането на предмета на залога с друго имущество през срока на действие на договора за ипотека не означава унищожаване на предмета на залога, поради което не е основание за прекратяване на залога и съответно на ищеца. неоснователни са доводите, че предметът на залог е унищожен.

По същия начин е разрешен и казус, в който залогодателят настоява, че предметът на залога липсва към момента на процеса, като обяснява, че в ипотекираната сграда е възникнал пожар, след което тази сграда на практика е унищожена от пожар - само стени от шлака. остана. В същото време към момента на процеса на мястото на сградата, унищожена от пожар, вече е била построена друга сграда с различен дизайн. В тази връзка залогодателят е поискал да откаже възбрана върху сградата, тъй като ипотеката е прекратена поради унищожаване на заложената вещ. Заложният кредитор по това ипотечно задължение е заел друга позиция, той обясни, че действително на мястото на старата сграда е построена нова сграда, на същата основа, но смята, че унищожаването на заложеното имущество не е настъпило, а на сградата е просто реконструирана. Въз основа на изложеното, съдът заключи, че несъмнени доказателства потвърждават пълно унищожаване на ипотечния обектсъдът не е представен, а новопостроената сграда се счита за резултат от преустройството на първоначално ипотекираната. Същевременно съдът обърна внимание, че подобна промяна не може да се счита за смърт на предмета на ипотеката по смисъла на ал. 3 стр. 1 чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация, което води до прекратяване на залога. Съдът посочи още, че не е необходимо да се въвежда информация за такава промяна в договора за ипотека.

По този начин фактът на смъртта на предмета на ипотеката изисква подробно потвърждение, в някои случаи се изискват не само правни документи, потвърждаващи такава смърт, но и специална техническа експертиза, доказваща факта на пълното унищожаване на първоначално заложената вещ. имоти. В противен случай издигнатата сграда или конструкция на мястото на изгубения ипотекиран имот ще се счита за реконструкция и в тази връзка за този обект ще се прилага възникналото по-рано ипотечно задължение.

В редица случаи е възможна такава промяна в заложеното имущество като промяна по отношение на площта на обекта, докато външно този обект остава непроменен. Такава промяна е възможна в два случая: общата площ на сградата може да се увеличи поради неотчетени по-рано площи (например сутеренни площи), чрез изясняване на площите и чрез демонтиране на вътрешни конструкции (например стени или прегради). Промяната в такъв имот първо трябва да се разглежда не в контекста на връзката на тези промени със загубата на имущество, а в рамките на възможността за признаване на договор за ипотека за несключен поради неспазване на задължителните изисквания на закона при сключването му, а именно липсата в споразумението на данни, които биха позволили да се определи предметът на споразумението.

В едно от съдебните дела. Ответникът настоява за признаване на договора за несключен във връзка с горните обстоятелства. Посочва нормите на закона, а именно ал.2 на чл. 9 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ № 102-FZ, според който предметът на ипотеката се определя в договора, като се посочват неговото име, местоположение и описание, достатъчно за идентифициране на този предмет. Достатъчни за идентификация на предмета на ипотечното описание според него са: частите, съставляващи помещението, техните обозначения, площ, както и идентификационния уникален номер на имота. Ответникът настоя, че в сключения договор за ипотека не е отчетена площта на мазето, което също е част от общата площ на сградата – като единичен обект. Ответникът обясни, че мазето е пълноценен етаж, площта му трябва да бъде включена в общата площ на сградата. В договора за ипотека не е уговорено кои точно помещения (части от помещенията), включени в сградата, са обект на ипотека, не са определени техните обозначения, площи, цифри, букви. Общата площ, посочена в договора за ипотека, също не отговаря на действителността. След сключването на договора за ипотека, в резултат на преустройството и развитието на техническото мазе, функционалното му предназначение се промени, а именно той се превърна в сутерен, чиято площ започва да се отчита в обща площ на ипотекираната сграда.

Позицията на ищеца в този случай е следната: ищецът посочва, че законодателството не предоставя дешифриране на това какво се има предвид под „описание, достатъчно за идентификация“ (член 9 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти). Имот)”. В тази връзка е необходимо да се посочи, че предметът на договора за ипотека трябва да бъде описан по такъв начин, че характеристиките на заложения обект, посочени в договора за ипотека, да позволяват той да бъде индивидуализиран от редица подобни обекти. . Към момента на сключване на договора за ипотека описанието на обекта е съобразено изцяло с всички документи за собственост., че предметът на ипотеката трябва да посочи и мазетата, за които не е вписано правото на собственост са неплатежоспособни, т.к. може да се ипотекира това, за което е вписано правото на собственост.коя вписана собственост, но е имало само техническо мазе, което според Инструкцията площта на сградата не е включена.

Съдът намира, че описанието на предмета на ипотеката отговаря на техническата документация и е достатъчно за идентифицирането му, както се изисква от закона. Също така, описанието на предмета на ипотеката точно съответства на описанието на обекта на правото, което се съдържа в документите за собственост. Предвид изложеното и предвид, че в договора са уговорени и спазени от страните всички съществени условия, предвидени в закона за този вид договор, съдът прави извода, че договорът за ипотека в случая е сключен. Съдилищата също така отбелязаха, че промяната нито в Гражданския кодекс на Руската федерация, нито във Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ изисква, за да се запази силата на договора за ипотека, изменения в него по отношение на описанието на предмет на ипотеката, нейната оценка и вписване на тези промени.

Отделно следва да се разгледа въпросът за промяна на обекта на незавършен обект като специален вид недвижим имот. За първи път този проблем е засегнат през 2005 г. в Приложението към информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд от 28 януари 2005 г. № 90. В алинея 1 от настоящата ревизия е посочено съдебното производство, в което ищецът иска от съда да наложи възбрана върху предмета на залога, а именно върху обекта в строеж, който към момента на съдебното производство е приключил. и пуснати в експлоатация. Районният съд е оставил без уважение исковата молба, мотивирайки позицията си с това, че тъй като обектът вече е завършен и правото на собственост вече не е върху обекта в строеж, а върху офис сградата, залогът следва да бъде признат за прекратен.

Апелативният съд обаче отмени това решение и посочи, че за заложено се счита „това, което е създадено от завършване на строителството на заложения обект в строеж“. Освен това съдът подчерта, че завършването на съоръжението не може да се счита за загуба на имущество, както е предвидено в параграф 1 на чл. 352 GK. Съдът също така отбеляза, че Федералният закон „За ипотеката“ предвижда случаи на поддържане на залог при промяна на неговия предмет (например член 76, клауза 4, член 64, член 65). Това се потвърждава и от аргумента на съда, че законодателството не предвижда възможност за погасяване от органите за регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него в Единния регистър на вписване на вписване на договор за ипотека на обект на незавършено строителство в случай на завършване на строителството му.

Изглежда, че позицията на въззивната инстанция, от гледна точка на това, че ипотеката на обекта в строеж се разпростира върху новия недвижим имот, създаден със завършване на строителството на този обект, е единствено правилна. Други съдебни органи също тръгнаха по пътя на подобно тълкуване на нормите на Гражданския кодекс и Федералния закон „За ипотеката“.

Така Комсомолският районен съд на Толиати посочи, че съгласно чл. 76 от Федералния закон „За ипотеката“, след завършване на строителството на жилищна сграда, ипотеката върху нея не спира. Същевременно доводите на залогодателя, че сега е построена различна къща, която по своите параметри и технически характеристики не съвпада с обекта на незавършена жилищна сграда, което лишава ипотекарния кредитор от правото на претендира къщата като обект на ипотека, съдът намира за несъстоятелна.

Интересна е позицията на Централния районен съд на Кемерово, който точно посочи възможността за поддържане на залог върху обекта, създаден чрез завършване на строителството в ход, освен това той отделно отбеляза влиянието на промяната на предмета върху самия договор за ипотека: при ипотекиране върху незавършения строеж, ипотеката се запазва спрямо завършения строеж без да се правят изменения в договора за ипотека относно описанието на предмета на ипотеката и неговата оценка. Съдът също така прецени, че подобен подход трябва да се предприеме при решаването на въпроса за съдбата на ипотеката на завършен строителен обект, ако впоследствие този ипотекиран обект е бил реконструиран, което е довело до промяна в параметрите на обектите на капиталното строителство, техните части (височина, брой етажи, площ, показатели за производствен капацитет, обем) и качество на инженерната и техническа поддръжка (подточка 14, член 1 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация) и доведе до появата на нов имот.

Широко разпространената погрешна позиция на заложните кредитори, че завършеният обект на строеж трябва да се счита за изгубен, е изразена в редица съдебни решения. Ипотекарният кредитор е счел, че предметът на ипотеката не съществува, тъй като към момента на сключване на договора за ипотека предмет на ипотеката е имотът, принадлежащ към незавършен строеж на нежилищна сграда, състояща се от тухлена сграда и едноетажна тухлена сграда, той смята, че този обект е изгубен, тъй като в момента има променена обща площ и етажност. Съдът обаче счита, че промяната на предмета на ипотеката по време на срока на договора за ипотека не означава нито физическа, нито правна смърт на предмета на залога, което по смисъла на алинея 3 на ал. 1 на чл. Гражданския кодекс на Руската федерация води до прекратяване на залога. Освен това, съгласно чл.76 от Закона за ипотеките, при отпускане на заем или целеви заем за строителство на жилищна сграда, договорът за ипотека може да предвижда обезпечаване на задължението с незавършен строителен обект и материали и оборудване, принадлежащи на залогодателя, които са подготвени за строителство. По смисъла на този член договор за ипотека, чийто предмет е строяща се жилищна сграда, без да се правят промени и допълнения към него по отношение на описанието на предмета на ипотеката и неговата оценка и без регистрация на такива промени и пристройки, се простира до изградената жилищна сграда.

Съществува и възможност за промяна на обекта в процес на строителство поради извършване на СМР по него, което обаче не е довело до възможността този обект да бъде регистриран като обект на завършено строителство (сгради, конструкции). При това положение съдебната практика показва, че промяна в характеристиките на обект в строеж (в резултат на извършване на строителни работи върху него) при липса на права върху него, регистрирани по установения ред, не позволява разглеждането му като такъв обект, който реално е бил предмет на ипотека въз основа на договори. Освен това, както е обяснено в параграф 1 от Информационното писмо на Президиума на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 28 януари 2005 г. № 90, ако предметът на ипотеката е бил обект на незавършено строителство, тогава след завършване на построяването му, ипотеката остава в сила и неин предмет е сграда (структура), издигната в резултат на завършване на строителството.

Отделно си струва да се обърне внимание на уредбата на въпроса за запазване и прекратяване на права и тежести върху поземлени имоти при тяхното разделяне, разпределяне, уедряване, преразпределение, което е уредено с чл. 11.8 от Поземления кодекс на Руската федерация. Този член предвижда, че правото на постоянно (безсрочно) ползване, правото на доживотно наследствено владение, правото на безвъзмездно срочно ползване по отношение на новообразувани поземлени имоти възниква без административни действия от собствениците на тези парцели. По същия начин остава тежест под формата на сервитут: „сервитутите, учредени по отношение на поземлени имоти, от които се образуват поземлени имоти при делба, обединяване, преразпределение или отдаване, остават по отношение на образуваните поземлени имоти в предишните граници”. В други случаи, съгласно клауза 6 на член 10.8 от Кодекса на земята, тежестите върху права върху поземлени имоти, произтичащи от споразумение, трябва да бъдат установени чрез сключване на ново споразумение, докато други тежести се запазват автоматично.

Четенето на тази статия повдига много спорни въпроси: ако прибегнем до буквално тълкуване на съдържащите се в нея норми, можем да заключим, че договорната ипотека ще бъде прекратена при промяна на парцелите, а законовата ще бъде запазена. Очевидно е, че законодателят е забравил да предвиди в този член такава тежест като ипотека, във връзка с което се наложи да се тълкува този член от съдилищата. Въпреки това, в нито една преценкаВърховен Арбитражен съдне съдържа отговор на въпроса какво се случва с ипотеката при промяна на земята.

На този въпрос обаче се опита да отговори Р. С. Бевзенко, един от теоретиците на заложното право. Според него законът трябва да предвиди следното: при смяна на поземления имот залогът да се прехвърля автоматично в новия поземлен имот, тъй като това ще спести кредитора от необходимостта да предявява иск за принуда за сключване на нов залог. споразумение и да защити изцяло интересите си от действия на недобросъвестен длъжник, който в случай на автоматично прехвърляне на залог няма да може да продаде, отдаде под наем или обременява поземления си парцел с друг залог. В този случай е възможно да се направи аналогия между разделянето, разпределението и други промени в парцелите с промяната в такива обекти на ипотека като сгради или конструкции, която беше цитирана по-горе и според подробен анализ, която беше възможно да се установи, че подобна промяна не води до прекратяване на ипотечните задължения по отношение на такива обекти.недвижим имот.

В полза на това становище може да се цитира многобройни съдебни практики, разглеждащи възможността за запазване на залог върху променени поземлени имоти. Освен това промяна на парцелите въз основа на съдебната практика е възможна в няколко случая: в случай на промяна в площта на обекта, в случай на промяна в категорията на земята, в случай на промяна в правата върху поземлен имот (например от правото на наем към правото на собственост).

В едно от съдебните дела съдът установи, че изпълнението на задълженията на кредитополучателя по договори за заеме обезпечено с договори за ипотека, предмет на които е прехвърляне на поземлен имот с обща площ от 7730 кв. м категория земя селища, с разрешено ползване за експлоатация на склад за горива и смазочни материали.Впоследствие е построен поземлен имот с обща площ от 7730 кв. м от категорията земи на населени места, с разрешено ползване за експлоатация на склад за ГСМ, е преобразувана от собственика си със съгласието на ипотекарния кредитор - в три парцела с площ от 2710 кв. м, 2 712 кв. м и 2308 кв. м.

Съдът отбелязва, че съгласно параграф 9 на чл. 12 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. 3122-FZ "За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с него" в случай на разделяне, разпределяне на дял в натура или други действия, съответстващи на законодателството на Руската федерация Федерация с обекти на недвижими имоти, записи за обекти, образувани в резултат на тези действия, се вписват в нови раздели на Единния държавен регистър на правата и се откриват нови дела на документи за собственост с нови кадастрални номера, като всеки от новообразуваните парцели е обект на към същата тежест, която е имал първоначалната. По този начин, при преобразуване на горния поземлен имот за новообразувани обекти, беше необходимо да се направят вписвания в нови раздели на USRR, да се открият нови дела с нови кадастрални номера и да се установи тежест под формата на ипотека.

Както следва от материалите на друго съдебно дело, на 21 март 2007 г. е сключен договор за ипотека между индивидуален предприемач и банка, съгласно който е учредена ипотека върху следния имот: сграда и право на наем на земя. договор за ипотека на парцел, по-късно, въз основа на договор за покупко-продажба, е придобит от индивидуален предприемач в имота, което се потвърждава с удостоверение за държавна регистрация на правото.

Позовавайки се на факта, че правото на наем на поземлен имот е прекратено във връзка с придобиването на поземления имот, а индивидуалният предприемач не е подал съответно заявление за вписване на залог, вписването на правото на залог на оспореното парцел от банката е незаконен, жалбоподателят сезира арбитражния съд.

Отказвайки да удовлетвори посочените изисквания, първоинстанционният съд изхожда от обстоятелството, че службата по регистрация на недвижими имоти не е имала основание за заличаване на регистрационния запис върху ипотеката на правото на наем на поземлен имот, тъй като такава промяна не може да доведе до прекратяване на такова задължение като залог. Съдът посочи, че нито чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация, който установява основанието за прекратяване на залог, нито нормите на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ не предвиждат промяна в правата върху заложеното имущество, в частност от правото на лизинг към правото на собственост, като основание за прекратяване на ипотека. В тази връзка последващата промяна в правото на наем на поземлен имот в правото на собственост върху него не може да бъде основание за прекратяване на заложните задължения, възникнали преди прехвърлянето на правото и по предвидения от закона начин.

Важно е да се обърне внимание и на случаите, когато площта на ипотекирания поземлен имот по договора за наем намалява, което е допълнително задължение по отношение на ипотеката на сградите, разположени върху него. Следва да се обърне внимание на съдебното производство, при което са настъпили следните обстоятелства: залогодателят е прекратил договора за наем на ипотекирания поземлен имот и в същия ден е сключил нов договор за наем със собственика на същия поземлен имот с площ от ​по-малък размер. Новият лизинг функционално обслужва същите свойства като стария лизинг. Съдът установи, че в този случай не може да се говори за наличието на основание за прекратяване на залога, тъй като параграф 3 на член 34 от Федералния закон „За залога“ не може да се приложи към този спор, тъй като той установява прекратяването на залога. залог на права на собственост, когато те са самостоятелен предмет на залог. В този случай залогът на правото на наем на поземлен имот е производен поради изискванията на действащото законодателство, като основните предмети на залог са нежилищни сгради. При прекратяване на правото на наем на поземлен имот ипотеката (ипотеката на недвижим имот) като цяло не се прекратява.

В друго дело съдът установи, че позоваването на промяна в площта на поземлен имот като правно значимо обстоятелство не се приема от съда, тъй като не променя предмета на залога и не прекратява залога. . Да, чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация определя случаите на прекратяване на залог. Междувременно промяната на предмета на ипотеката, налична към момента на разглеждане на делото, през периода на действие на договора за ипотека не означава нито физическа, нито правна смърт на предмета на залога, което по смисъла на под. 3 стр. 1 чл. 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация води до прекратяване на залога. В същото време действащото законодателство не изисква, за да запази силата на договора за ипотека, въвеждането на изменения в него относно описанието на предмета на ипотеката и неговата оценка, както и вписването на тези изменения. Така промяната на предмета на ипотеката, във връзка със сключването на договор за наем на поземлен имот под недвижими имоти, собственост на ищеца, но в по-малък размер, не води до правни последици под формата на недействителност на . договор за ипотека и допълнителни споразумения към него.

Възможно е такива ситуации да възникнат при прехвърляне на земята от една категория в друга, в резултат на което предметът на договора за залог на недвижим имот се е променил, а стойността на този имот е нараснала значително. В един от тези случаи съдът се съгласи с позицията на заложния кредитор, който счита, че промяната на категорията на поземления имот не води до прекратяване на залога и следователно не е основание за удовлетворяване на иска за признаване на договора за залог на недвижим имот като недействителен. Това следва от буквалното тълкуване на клауза 1 на член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация и клауза 67 от Правилата за поддържане на Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с него, одобрени. С Постановление на правителството на Руската федерация от 18 февруари 1998 г. Съдът установи, че действащото законодателство не предвижда промяна в целта и стойността на обезпечението като основание за обявяване на сделка за недействителна.