Ипотека шартының қолданылу мерзімі ішінде кепіл нысанасын өзгерту кепіл құқығының тоқтатылуына әкеп соқпайды. Кепіл тәжірибесінде жаңа

345-бап. Кепiл затын ауыстыру және қалпына келтiру

345-бапқа түсініктеме

1. Түсiнiк берiлген баптың 1-тармағының нормасында кепiл шартының тараптары кепiл нысанасын ауыстыру туралы келiсiмге келе алатыны туралы айқын ереже белгiленген. Бұл ретте, әрине, егер тараптар өзгеше келіспесе немесе жаңа шарттың мәнінен өзгеше туындамаса, кепіл шартының алдыңғы кепіл нысанасына қатысты тараптардың бастапқыда келіскен талаптары сақталады. кепіл заты.
1.1. Бұл ретте бұрын туындаған кепiл құқығының жаңа затқа ауысуы бұрын сол затқа кепiл құқығын алған басқа кепiл ұстаушылардың өз талаптарын қамтамасыз ету құқығын бұза алмайды. Мәселен, мысалы, егер борышкер қарызды қамтамасыз ету үшін өз көлігін банкке кепілге қойған болса (және бұл кепіл үшін банк аға кепіл ұстаушы болған), содан кейін банкпен кепіл құқығын оның қайығына беруге келіскен болса, банк кіші кепіл ұстаушы болып шықса, егер бұл қайық басқа кепіл ұстаушыға (мысалы, төлемді кейінге қалдырған жеткізушіге) кепілге қойған болса және банк бұл кепілдің бар екендігі туралы білуі керек (мысалы, тіркеуге байланысты қайық кепілі туралы хабарлама).
1.2. Егер жаңа кепiл заты, мысалы, жылжымайтын зат болса, ал бұрынғы кепiл заты жылжымалы мүлiк болса, онда кепiл одан әрi болуы үшiн арнайы тiзiлiмге жазба қажет. Жаңа кепіл нысанасы ретінде тіркеуге жататын ерекше құқықтар, куәландырылмаған бағалы қағаздар немесе ЖШС жарғылық капиталындағы қатысу үлестері немесе кепілі құқықты тіркеуге жататын басқа мүлік қамтамасыз ету ретінде берілген жағдайларға да қолданылады ( Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 339.1-бабына түсініктемені қараңыз).
2. Түсініктеме берілген баптың 2-тармағының нормалары кепілдің икемділігі принципін дамытуды жалғастыруда (РФ Азаматтық кодексінің 334-бабының 2-тармағына түсініктемені қараңыз). Бұл тармақ кепіл нысанасын өзгерту (соның ішінде физикалық) кезінде кепілді сақтау сияқты икемділіктің көрінісін қарастырады. Іс жүзінде, түсініктеме берілген тармақтың негізгі ережесі – кепілге салынған мүлікті кез келген өзгерту (соның ішінде өңдеу) нәтижесінде пайда болған кез келген мүлікке кепілдің қолданылуы туралы ереже. Нормада қолданылатын «басқа өзгерту» деген сөзді барынша кеңірек түсіну керек: мысалы, кепілге салынған құрылыс материалдарынан салынған ғимаратты материалды кепіл ұстаушы кепілге алған деп санауға тиіс (әрине, мемлекеттік тіркеуді талап еткен жағдайда). салынған ғимаратқа қатысты ипотека). Егер кепілге салынған акциялар басқа бағалы қағаздарға немесе ЖШҚ-ның жарғылық капиталындағы үлеске (акционерлік қоғамды жауапкершілігі шектеулі серіктестікке қайта құру кезінде) айырбасталса, онда тиісті бағалы қағаздар немесе жарғылық капиталдағы үлес ЖШС кепілге салынған деп санауға тиіс.
Тағы бір мысал ретінде жер учаскесін өзгерту (учаске, жалғау және т.б.), үй-жайлар жиынтығын бір бөлмеге біріктіру, сондай-ақ ғимараттағы үй-жайларды бөлу немесе біріктіру, жылжымалы затты өңдеу, жылжымайтын мүлікті қайта құру жағдайларын келтіруге болады. , т.б. Осы жағдайлардың барлығында байланыс сақталады, бастапқы байланыс үшін физикалық «алмастырушыға» ауыртпалық түсіреді. Ипотека нысанасы болған ғимаратты қайта құрылымдау жағдайына қатысты кепіл икемділігі идеясының осы көрінісін қолдану туралы Ресей Федерациясы Қарулы Күштерінің 2016 жылғы 20 қыркүйектегі N ҚДК анықтамасын қараңыз. 18-KG16-125.
Бұл ретте кепіл нысанасы өзгерген жағдайда жаңа зат бойынша жаңа заңды кепіл пайда болмайды, бірақ бұрын қолданыста болған шарттық кепіл сақталуда. Икемділік принципіне байланысты өмір сүруін жалғастыратын кепіл құқықтық кепіл болып табылмайды деген тұжырымнан тағы бір өте маңызды практикалық қорытынды шығады: егер жылжымайтын зат кепілдің жаңа нысанасына айналса (бөлінетін жердің орнына жаңа жер учаскесі; бұрын кепілге қойылған үй-жайдың орнына жаңа ғимарат; бөлінген ғимараттың орнына жаңа үй-жай; инвестициялық келісім-шарт бойынша берілген үй-жай), содан кейін осы мүлікке қатысты ипотеканы тіркеу «Ипотека туралы» Заңының нормаларына сәйкес жүзеге асырылмайды. заңды ипотеканы тіркеу (кепіл ұстаушының тиісті өтінішін беру және т.б.), бірақ тіркеуші орган жылжымайтын мүлікке құқықтарды ex officio... Яғни, құқықтарды тіркеу органы бұрынғы ипотека объектілеріне қатысты тізілімде болған ипотеканың жаңа нысанасына қатысты барлық ауыртпалықтардың жазбаларын дербес беруге міндетті болады (мысалы, ипотеканың барлық білім алған учаскелерде жатты). Бұл міндеттеме Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің кепіл заты өзгерген кезде кепілді сақтау туралы нормаларынан туындайды.
Бұл ретте, мұндай жағдайда, кепiлi тiркелуге жатпайтын мүлiктi кепiлi тiркелуге жататын мүлiкке айналдырған кезде, кепiлдiк белгiленген мерзiмге дейiнгi кезеңде кепiл сақталады ма деген сұрақ туындайды. бұрынғы кепіл затының жоғалуы және өзгертілген объектіге кепілдің тіркелуі. Шамасы, мұндай жағдайда кепілзат сақталатынын, ал кепіл құқығының болуына олқылық туындамайтынын мойындау керек.
Әрине, кепiл өзгерген кепiл затына берiлген кезде, икемдiлiк принципiне байланысты өтiлi және кепiлдiң барлық басқа шарттары сақталады (бұрынғы құқықтық режиммен тығыз байланысты болғандарды қоспағанда). кепіл заты).
2.1. тармақшасының ережелері. Түсініктеме берілген мақаланың 1 2 тармағы басқа қайшылықты шешуге көмектеседі. Әңгіме жер учаскесінің кепілге беріліп, кейіннен оған құрылыстар немесе құрылыстар салынған, кепіл берушінің құқығы тіркелмеген жағдай туралы болып отыр. бапқа сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 219-ы жаңадан салынған ғимаратқа меншік құқығы тізілімде мемлекеттік тіркелген кезден бастап туындайды (кіру принципі деп аталатын Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 8.1-бабының 2-тармағы). ). Осылайша, егер жер учаскесiн ипотека шарты бойынша кепiлге берген жер учаскесiнiң меншiк иесi оған үйлер немесе құрылыстар тұрғызған болса, онда осы объектiлерге құқықтар тiркелгенге дейiн олар жер учаскесiнiң құрамдас бөлiктерi ретiнде қаралуы тиiс (ҚР 133-бап). Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі) және жаңадан жасалған барлық жақсартулары бар өзгертілген учаске (нысанда) құрамдас бөліктер) бір зат ретінде кепіл ұстаушының кепілі ретінде қарастырылуы керек.
2.2. Кепiл затын мемлекеттiк (муниципалдық) мұқтаждар үшiн алып қою кезiнде кепiл берушiге тыйым салынған мүлiктiң орнына берiлген мүлiк кепiлге салынған болып есептеледi деген ереже 2-тармағының қағидасын қайталайды. Өнер. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 334-бабында өтемақы беру туралы талаптың өзі кепілге салынған деп есептелетінін бірден түсіндіреді.
Сонымен бірге, бұл ретте, кепіл берушінің меншігіне өткен жаңа затқа кепіл құқығының ұзартылуы оның ескі мүліктік құқығының болуының жалғасы бола ма деген сұрақ даулырақ болса керек. кепіл немесе жаңа кепілдік бәрібір бірдей шарттарда туындайды.
2.3. Сондай-ақ жаңа (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексі үшін, бірақ бұрын 1992 жылғы Кепіл туралы заңда болған) мүлік құқығы кепілі жағдайында борышкер ұсынатын барлық нәрсеге ерекше назар аудару керек. кепіл құқығы да кепілге салынған болып есептеледі. Іс жүзінде, баптың 2-тармағы. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 334. Мысалы, егер кепіл берушінің автосаудадан автокөлікті сатып алу-сату шарты бойынша беруді талап ету құқығы кепілге қойылса, онда кепіл берушіге автокөліктің меншігіне өткен автокөлік кепілдің жаңа нысанасы болады. сатып алу-сату шартынан бұзылған құқық). Бұл ретте, алайда, егер кепіл берушіге берілген мүлікке құқықтардың кепілі құқықты тіркеуге жататын болса (мысалы, жылжымайтын мүлік) кепілді тіркеу туралы талапты сақтау қажет.
Кепілдің алынған мүлікке ұзартылуы жаңа кепіл бола ма, әлде ескі кепілдің жалғасы бола ма, ол да біршама даулы.
Бұл мәселе қалай шешiлсе де, кепiл құқығының талап ету құқығынан затқа мұндай ауысуы кепiл құқығының мазмұнын автоматты түрде елеулi түрде өзгертуге әкеп соғатыны сөзсiз. міндеттеме мен заттардың кепілі түбегейлі ерекшеленеді.
3. Кепiл құқығы кепiл ұстаушыға кепiл берушiнiң қызметiне қатысты айтарлықтай маңызды басқару мүмкiндiктерiн бередi. Атап айтқанда, ол кепіл берушінің кепілге салынған мүлікті өзгерту (өңдеу) жөніндегі қызметін бақылауға алады (бұл бақылау әсіресе жиынтық кепіл деп аталатын жағдайда толық болады), бұл түсініктеме берілген тармақтан көрінетіндей, кепіл шартымен шектеледі. Мұндай шарттарға, атап айтқанда, кепіл ұстаушымен оны физикалық түрде өзгертуге (және сол арқылы кепіл затының құнын өзгертуге) кепіл ұстаушымен алдын ала келісу қажеттігі туралы ережелер болуы мүмкін. кепіл ұстаушы мүдделі болмауы мүмкін).
3.1. Кепiл шартында белгiленген кепiл затын өзгерту және өңдеу туралы келiсiмнiң талаптарын бұзғаны үшiн санкция кепiл ұстаушының кепiлмен қамтамасыз етiлген берешекті мерзiмiнен бұрын талап ету құқығы болып табылады, ал - шартты орындамаған жағдайда. қамтамасыз етілген міндеттемені орындау – кепілге салынған затты өндіріп алу құқығы.
4. Кепiл затын ауыстыру кепiл берушiнiң еркiн бiлдiру арқылы да жүзеге асырылуы мүмкiн. Бұл құқық оған кепіл заты кепіл ұстаушы жауапты емес мән-жайларға байланысты жоғалған немесе бүлінген жағдайда беріледі. Әйтпесе, қамтамасыз етiлген берешек бойынша борышкер болып табылатын кепiл берушi өзiнiң несие берушi алдындағы берешегін кепiл ұстаушыдан кепiл затының жойылуынан келтiрiлген залалдың орнын толтыруды талап ете алады.
Алайда, кепіл затын бұлай ауыстыруды кепіл берушінің біржақты әрекеті деп қарау дұрыс емес, өйткені заң кепіл ұстаушыға жаңа мүлікті кепілге қабылдаудан бас тарту құқығын береді. Кепіл ұстаушының мұндай мінез-құлқы, мысалы, өтімділікке немесе кепілге ұсынылатын мүлік құнының қамтамасыз етілген міндеттеме сомасына сәйкестігіне күмәндануы мүмкін. Дегенмен, әрине, кепіл ұстаушының жаңа мүлікті кепіл ретінде қабылдаудан бас тартуын адалдық нормасы тұрғысынан да бағалауға болады (АК-тің 1-бабының 3 және 4-тармақтары, 10-бап). Ресей Федерациясы); кепiл ұстаушының жаңа мүлiктi кепiл ретiнде қабылдаудан бас тартуын танудың салдары кепiлдiң тоқтатылуы болады.
4.1. Кепiл затын кепiл берушi ауыстырған кезде кепiл шартының жаңа кепiл затына қатысты талаптары сақталады.
Сонымен бірге бұл жерде жаңа кепіл бола ма, әлде ескі заттық құқық қалады ма деген сұрақ дау тудыруы мүмкін (Бұл туралы толығырақ осы баптың 1-тармағына түсініктемені қараңыз).
4.2. Егер кепiл берушi өз құқығын пайдаланбаса және қайтыс болған (немесе нашарлаған) орнына жаңа кепiл затын бермесе, онда кепiл ұстаушы қамтамасыз етiлген берешекті мерзiмiнен бұрын қайтарып алуға және кепiлге салынған затты өндiрiп алуға құқылы. Алайда, кепіл ұстаушының қайтыс болған адамның орнына жаңа кепіл затын беруді талап етуге құқығы жоқ.
5. Түсiнiк берiлген баптың 5-тармағының ережелерi кепiл шартының талаптарының жаңа кепiл затына қатысты қолданыста болуын, кепiл мерзiмiнiң сақталуын көздейдi.
Бұл жерде заң шығарушы ұсынылған жаңа кепіл затына кепіл ұстаушының құқықтарымен ауыртпалық түсірілген деп есептелу сәтін анықтау ерекшелігін көрсетеді: егер жаңа кепіл заты бұрыннан кепіл берушінің меншігінде болса, онда ол кепілге салынған болып есептеледі. кепіл затын ауыстыру туралы келісімге қол жеткізілген кезден бастап; егер кепіл нысанасы болашақ мүлік болса, онда кепіл берушінің оған меншік құқығы туындаған кезден бастап ауыртпалық салынады (сондай-ақ Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 335-бабына түсініктемені қараңыз). Алайда, егер кепіл берушіде арнайы тіркеуден кейін ғана кепіл затына меншік құқығы болса (мысалы, жылжымайтын мүлік), онда кепіл мұндай тіркеуден ерте емес пайда болады (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 339.1-бабына түсініктемені қараңыз).
5.1. Соңғы жағдайға қатысты кепiл ұстаушы ерекше қырағылық танытып, кепiл берушiнiң жаңа кепiл затына құқықтарын тiркеу рәсiмiне белсендi қатысуы керек, осылайша осы мүлiкке қатысты (кепiл ұстаушының талабы бойынша) ауыртпалық туралы жазба жасалады. да жасалады; әйтпесе депозит пайда болмайды.
5.2. Бұрынғы кепіл затына қатысты тараптар әзірлеген кепіл шартының талаптары, егер олар заңның міндетті ережелеріне қайшы келсе, жаңа кепіл затына қолданылмайды. Мысалы, кепiлге салынған тұрғын емес үй-жайдың орнына кепiл берушiде жалғыз тұрғын үй-жай кепiлге берiлсе, кепiл шартының кепiл затынан өндiрiп алудың соттан тыс тәртiбi туралы шарты қолданылмайды. (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 349-бабының 3-тармағын және оған түсініктемені қараңыз) ...
6. Түсініктеме берілген баптың 6-тармағында кепіл затын қолданыстағы кепіл талаптары бойынша барлық шарттармен ауыстырудың орнына тараптардың бұрынғы кепіл қатынастарын тоқтатуға және жаңа кепіл шартын жасасуға құқығы бар екендігі туралы айқын ереже бар. жаңа затқа құрмет. Бұл, мысалы, жаңа кепіл затының бұрынғысынан айтарлықтай айырмашылықтары бар жағдайда, кепіл шартының бұрынғы ережелерін жаңа шартқа бейімдегеннен гөрі, кепілдің жаңа шарттарын әзірлеу мақсатқа сай болады. кепіл заты. Мысалы, үлестік құрылысқа қатысу шарты бойынша құқықтар кепілге қойылған болса, онда үй-жай үлескерге берілгеннен кейін жаңа ипотека шартын жасау мақсатқа сай болар еді.
6.1. Жаңа кепіл шартын жасау міндеттемесінің шарты кепіл туралы бастапқы шартта қамтылуы мүмкін; жаңа кепіл шартын жасасудан жалтарған жағдайда кепіл ұстаушы тиісті талап қоюға құқылы (Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 421-бабының 1-тармағы).
7. Кепiл затын ауыстыру туралы ережелердiң диспозитивтiлiгi түсiнiк берiлген баптың 7-тармағында көрсетiлген, кепiл туралы шартта кепiл берушiнiң келiсiмiнсiз кепiл затын бiржақты тәртiппен ауыстыру құқығын белгiлеу мүмкiндiгiн көрсетедi. кепіл ұстаушы.
Бұл мүліктік құқық ретіндегі кепілдің сипатына қайшы келетін біршама типтік емес ереже. Кепіл шартында мұндай шарт болған жағдайда кепіл ұстаушыны қорғау тек адалдық ережелері болады.

Азаматтық құқық міндеттемелерді тұрақсыздық айыбымен, депозитпен, кепілдікпен және басқа да шаралармен қамтамасыз етуге мүмкіндік береді. Тағы бір қауіпсіздік шарасы – кепіл. Оның мәні мiндеттемелер бұзылған жағдайда несие берушiнiң кепiлге салынған затты сатып, келтiрiлген залалдың орнын толтыруымен байланысты.

Не рұқсат етілмейді

Кепіл заты тек сатуға болатын және біздің елімізде сатуға рұқсат етілген заттар, заттар мен мүліктер болуы мүмкін.

Атап айтқанда, АК-ның 336-бабында кепіл ретінде пайдалануға тыйым салынған заттардың тізбесі берілген:

• азаматтық айналымнан алынған;
• кредитордың жеке басымен ажырамас байланысы бар төлем туралы талаптарға жол берілмейді;
• мүліктік құқықтар мен беруге нормативтік актілермен тікелей тыйым салынған заттар.

Бірінші санат өте кең емес. Тек мемлекетке тиесілі заттар айналыстан алынған деп аталады. Мысалы, континенттік қайраңның ресурстары, қорғаныс кешенінің өнімдері, ядролық қарулар, қорғалатын аумақтар, Ұлттық саябақтартағыда басқа.

Жалпы түсініктер

Қандай заттар кепіл нысанасы болуы мүмкін екенін түсіну үшін терминді түсіну керек. «Кепіл» сөзі міндеттемелерді қамтамасыз ету тәсілі ретінде түсініледі. Егер борышқор міндеттемелерін тиісінше орындамаса немесе мүлде орындамаса, онда несие беруші оларды кепілге салынған мүлік есебінен қанағаттандыруға құқылы.

Ипотека деп аталатын заттай кепілге салынған мүлікті тек нормативтік құжаттарда тікелей көрсетілген жағдайларда ғана алуға болады. Басқа жағдайларда кепілзат тендер арқылы сатылады, ал түсім несие берушіге беріледі.

Көрулер

Тақырып бойынша құқық немесе мүлік кепілі ажыратылады. Меншіктің орналасқан жерінде мыналар бар:

• фирма, яғни затты несие берушіге бермей, мысалы, айналымдағы тауар кепілі;
• затты несие берушіге беруді қамтамасыз ететін кепіл, мысалы, ломбардтағы кепіл.

Жермен байланысу дәрежесіне қарай жіктеу бар:

• жылжымалы мүлік;
• жылжымайтын мүлік.

Пайда болу негіздері

Кепіл саласындағы құқықтық қатынастар шарт негізінде туындайды. Азаматтық кодексте заңға негізделген кепіл де қарастырылған. Ең қарапайым мысал дүкенде несиеге тауар сатып алу. Сатып алушы – меншік иесі және кепіл беруші, кепіл заты – сатып алынған зат.

Тағы бір мысал: үлестік құрылыс туралы келісім бойынша жер телімін және салынып жатқан жылжымайтын мүлікті үлескерлер кепілге қояды. Дәл осындай жағдай коммуналдық жылжымайтын мүлікті бөліп төлеуде.

Шарттың тақырыбы

АК-ның 336-бабының ережелеріне сәйкес, кез келген мүлік, оның ішінде мүліктік құқықтар кепіл нысанасы болып табылады. Ерекшеліктер - өндіріп алуға рұқсат етілмейтін заттар. Ең қарапайым мысал - балаға алимент.

Кепіл заты тіпті болашақта алынатын құқықтар немесе заттар болуы мүмкін.

Соттан тыс тәртіп

Көбінесе кепіл шарты банктермен құқықтық қатынастарда кездеседі. Соттан тыс рәсімге жүгіну үшін мұндай шарт шарттың өзінде көзделуі керек. Алайда, кейбір жағдайларда соттан тыс іс жүргізу мүлде қолданыла алмайды. Атап айтқанда, олар кепіл шартының нысанасы болса да, жалғыз баспананы алып кете алмайды.

Басқа жағдайларда, соттан тыс бұйрықты орындау үшін бірнеше шарттар орындалуы керек:

• шартта мүлікті сату шарттары болуы тиіс;
• қамтамасыз етудің құны көрсетіледі;
• баға болмаған жағдайда оны анықтау тәртібі сипатталады.

Банкпен жасалған шарттың мысалында кепіл заты бойынша соттан тыс өндіріп алуды жүзеге асырудың келесі кезеңдерін бөліп көрсетуге болады:

1. Қарыз алушы мен кепіл берушінің жазбаша хабарламасы (бұл тараптар бір тұлға болмауы мүмкін). Нормативтік актілермұндай құжатқа қойылатын талаптар жоқ, сондықтан ол еркін нысанда жасалады. Әдетте, хабарламада шарттың мәліметтері, кепілмен қамтамасыз етілетін міндеттеме, мүлікті сатудың таңдалған әдісі және оның бағасы көрсетіледі. Егер құжатта басқа мерзім көрсетілмесе, қарыз алушының хабарламаны қарауға 10 күні бар.
2. Кепіл беруші мүлікті немесе оған арналған құжаттарды банкке береді. Қабылдау-өткізу актісі жасалуы керек.
3. Банк қарыз алушыны аукционның жоспарланған күні мен орны туралы хабарлайды.
4. Кепіл заты сатылатын аукцион өткізілуде. Егер аукционнан түскен қаражат барлық қарызды жабуға жетпесе, онда банк борышкердің басқа мүлкіне өндіріп алуға құқылы. Егер сома көп болса, онда аукционнан кейін пайда болған айырма кепіл берушіге қайтарылады.

Егер аукцион өтпеген болса, банк кепілді сатып алуға құқылы. Егер несие беруші мүлікті сатып алғысы келмесе немесе оны сақтағысы келмесе, онда қайта сауда-саттық өткізіледі.

Сот тәртібі

Кепіл заты бойынша өндіріп алу, егер шартта соттан тыс болса да, сот тәртібімен жүзеге асырылуы мүмкін. Біртіндеп бәрі келесідей көрінеді:

• Банк талап арызбен сотқа жүгінеді. Ол мүлікті тыйым салу арқылы талапты қамтамасыз етуді талап етуге құқылы.
• Іс жүргізу нәтижелері бойынша шешім қабылданады. Сотталушы сот отырысын кейінге қалдыруды сұрауға құқылы. Егер өтініш қанағаттандырылса, онда осы кезеңде пайыздар әлі де алынады.
• Атқару құжатының негізінде сот орындаушысы сот шешімін мәжбүрлеп орындатады, дәлірек айтсақ, кепілге салынған затты аукционда одан әрі сату үшін мүлікке тыйым салады.

Қарыз алушы сот және соттан тыс өндіріп алудың кез келген сатысында қарыздарын өтеуге және несие берушінің барлық шығындарын өтеуге құқылы.

Келісімшартқа қойылатын талаптар

Қолданыстағы заңнама кепіл шартының белгілі бір ережелерге сәйкес жасалуын талап етеді. Ол алғышарттарды қамтуы керек:

• кепіл заты;
• міндеттеменің бағасы немесе құнын есептеу тәртібі;
• мерзімдері;
• мүлікпен қамтамасыз етілген міндеттемелер.

Егер шарт күрделі болса, онда ол бірнеше міндеттемелерді қамтиды. Кепілмен қамтамасыз ету тек негізгі міндеттемеге ғана емес, сонымен қатар мүлікті ұстауға байланысты шығыстарға да қатысты болуы мүмкін. Кез келген жағдайда мұндай шарттар шартта қарастырылуы керек.

Қолданыстағы заңнамамен сатуға тыйым салынбаса, сатуға болатын кез келген заттар кепіл нысанасы бола алады.

Егер тауар айналымда болса

Заңнама айналымдағы тауар түріндегі кепілді беруге мүмкіндік береді. Яғни, несие беруші мүлікті алмайды, ал борышкер оны пайдалануды жалғастырады. Ол мүлікке билік ету, оның құрамын өзгерту және белгілі бір түзетулер енгізу құқығын сақтайды. Шын мәнінде, біз шикізатты немесе қорды дайын өнімге айналдыру туралы айтып отырмыз.

Негізгі шарт – шартта көрсетілгенмен салыстырғанда мүліктің құны төмендемеуі керек. Мүлікті сатқаннан кейін оның кепілге берілуі тоқтатылады.

Кепілге қойылған мүліктің тізілімі

2014 жылдан бастап интернетте кепілге салынған жылжымалы мүліктің тізілімі жұмыс істейді. Бұл автокөлік жүргізушілері арасында өте танымал, өйткені ол жерде көлік құралын шектеулерді тексеруге болады.

Барлық ақпарат Интернетте. Мысалы, автокөліктің VIN кодын енгізу арқылы белгілі бір қойындыда автокөлік туралы ақпаратты таба аласыз. Сондай-ақ ақпаратты кепіл беруші туралы мәліметтерден немесе жылжымалы мүлік кепілі туралы хабарламаның деректемелерінен білуге ​​болады.

Қызмет ақылы, бағасы мүдделі тұлға сұраған құжаттың беттерінің санына байланысты. Бір парақ үшін 40 рубль төлеуге тура келеді.

Артықшылықтары мен кемшіліктері

Кепілді тіркеудің оң жақтары:

• несие берушіге кепілдіктер;
• сатуға тыйым салынған немесе азаматтық айналымнан алынған заттарды қоспағанда, жылжымалы да, жылжымайтын да мүлік кепіл нысанасы бола алады;
• бірінші кезекте кепілмен қамтамасыз етілген талаптар қанағаттандырылады, содан кейін ғана ештеңемен қамтамасыз етілмеген талаптар;
• айналымдағы мүлікті қоспағанда, кепілге қойылған мүлікке билік етуге жол берілмейді;
• кепіл беруші тек борышкер ғана емес, басқа тұлға да бола алады.

Басты кемшілігі, егер кепіл ұстаушы кепілге қойылған жылжымалы мүлікті алмаса, онда оның жосықсыз сатып алушыға иеліктен айырылып қалу қаупі зор. Болашақта жаңа меншік иесін құру кезінде проблемалар туындауы мүмкін.

Екінші кемшілік – кепілге қойылған мүлікті сатудың өте күрделі және көп уақытты қажет ететін процедурасы.

Үлестік бағалы қағаздардың «өмір сүру» кезеңінде белгілі бір елеулі өзгерістер болуы мүмкін:

Бағалы қағаздың бір түрін басқа бағалы қағаз түріне айналдыру;

Бағалы қағаздың номиналдық құнының өзгеруі;

Бағалы қағазды өтеу немесе оны басқа мүлікке ауыстыру.

Жоғарыда аталған жағдайларда формальды құқықтық тұрғыдан алғанда бір мүліктің басқасымен өзгеруі және (немесе) ауыстырылуы орын алады.

Қазіргі уақытта Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің нормалары айналымдағы тауарларды кепілге қою ережелерін қоспағанда, кепіл затын ауыстыруды қарастырмайды. Демек, кепiлге салынған бағалы қағаздың реквизиттерiн өзгерту немесе оны басқа мүлiкпен ауыстыру кепiлге қойылған мүлiктiң жоғалуы немесе жойылуы немесе кепiл құқығының тоқтатылуы ретiнде саралануға тиiс.

Бұл жағдайда кепіл беруші баптың 2-тармағын пайдалануға құқылы. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 354-бабына сәйкес, егер кепіл заты жоғалса немесе бүлінсе, не оған меншік құқығы немесе шаруашылық жүргізу құқығы заңда белгіленген негіздер бойынша тоқтатылса, кепіл берушінің құқығы бар. егер шартта өзгеше көзделмесе, кепілге салынған затты қисынды мерзімде қалпына келтіруге немесе оны басқа баламалы мүлікке ауыстыруға.

Егер кепіл ұстаушы бұл құқықты пайдаланбаған болса, онда кепіл тоқтатылады, ал кепіл ұстаушы кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені мерзімінен бұрын орындауды талап етуге құқылы (РФ Азаматтық кодексінің 351, 352-баптары).

Бұл жағдайдан шығудың нұсқаларының бірі ретінде кепіл шартын жасайтын тараптар құнды қағаздар, баптың 6-тармағында оларға берілген құқықты пайдаланады. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 340-ы, кепіл беруші болашақта алатын заттар мен мүліктік құқықтарды кепілге қою мүмкіндігін қарастырады. Алайда, «кепіл берушінің болашақта сатып алған бағалы қағаздарының кепілі кепіл шартын жасау кезінде шығарылымы мемлекеттік тіркеуден өткен бағалы қағаздарға қатысты ғана мүмкін» сияқты көрінеді. Себебі, кепіл шартында бағалы қағаздар кепіл заты ретінде жекелендірілуі тиіс.

Ағымдағы жағдай эмиссиялық бағалы қағаздар кепілінің танымал болуына ықпал етпейді. Қазіргі уақытта кепілге салынған қамтамасыз етуді жоғалту тәуекелінің алдын алу мақсатында кепіл ұстаушы несие беруші негізгі міндеттеменің күтілетін әрекет ету мерзімі ішінде жоғарыда аталған жағдайларға қатысты қабылданған мұндай қамтамасыз етуді кепіл ретінде қабылдаудан бас тартуға мәжбүр. Бұл тәсілдің салдары эмиссиялық бағалы қағаздар тек қысқа мерзімді міндеттемелерді қамтамасыз ету үшін кепіл ретінде қабылданады.

05.04.2016 жылғы МҚҚБ бұйрығымен бекітілген Атаулы эмиссиялық бағалы қағаздардың кепілі тізілімін жүргізу жүйесінде есепке алуды жүргізу және кепілге қойылған атаулы эмиссиялық бағалы қағаздарға құқықтарды беру мәселелері бойынша тізілімді жүргізу жүйесіне өзгерістер енгізу тәртібінің 14-тармағы. 2011 жылғы № 11-10 / pz-n (бұдан әрі - Атаулы эмиссиялық бағалы қағаздарды кепілге беруді есепке алу тәртібі) кепіл туралы бұйрықта келесі кепіл шарттары көрсетілуі мүмкін деп болжайды:

Кепіл кепілге салынған бағалы қағаздарды айырбастау нәтижесінде кепіл беруші алған бағалы қағаздардың барлығына немесе белгілі бір санына қолданылады;

Кепіл тіркелген тұлғаның – кепіл берушінің жеке шотына қосымша есептелген белгілі бір түрдегі, санаттағы (түрдегі), сериядағы бағалы қағаздардың белгілі бір санына (қосымша акцияларды қоса алғанда) қолданылады.

Кепіл заты өзгерген кезде де кепіл сақталады деген тезисті классикалық кепіл құқығы тұрғысынан негіздеу оңай емес. Кепіл кепіл шартында айқындалған азаматтық құқықтардың нақты объектісіне құқық ретінде қарастырылады. Бұл объект өзгертілген кезде жаңадан жасалған (алмастырылған) объектіні енді кепілге салынған деп санауға болмайды, өйткені кепіл шартының тараптары оның талап қоюды қамтамасыз ету ретінде әрекет ететіндігі туралы келісімге келді.

Әрине, бұл жағдайда мүліктің кепілін белгілі бір құнға құқық кепіліне ойдан шығару орын алады. Зат өзгерген кезде кепіл шартында оқшауланған кепіл заты құнының сол бөлігі еш жерде жоғалмайды. Ал егер сот ескі зат пен жаңа заттың байланысын анықтай алса, онда кепілді тоқтатылды деп есептеудің негізі анықталмайды.

Бағалы қағаздарды өтеу немесе өтеу кезінде олар қолма-қол ақшаға (қолма-қол немесе қолма-қол емес) ауыстырылады. Осыған байланысты Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік соты келесі ұстанымды ұстанды: ақша қаражаты кепіл шартының маңызды белгілерінің біріне ие емес - кепілге салынған затты сату мүмкіндігі, сондықтан кепіл нысанасы бола алмайды. Осылайша, бағалы қағаздар өтелген кезде кепіл заты жойылады, кепіл шарты бұзылады.

Бағалы қағаздардың айналыс мерзімінің өтуін соттар кепіл затының жойылуы және кепілді тоқтатудың негізі ретінде қарастырмайтынына назар аудару қажет.

Осылайша, он үшінші ААК өз қаулысында кепіл затының айналыс мерзімінің аяқталуына байланысты кепілдің тоқтатылуы осы баптың ережелеріне қайшы келетінін көрсетті. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабы. РФ Заңының 34 «Кепіл туралы». Облигациялардың айналыс мерзімінің өтуі меншік иесінің номиналды құнын алу құқығын тоқтатпайды. Облигациялар ұстаушыға белгіленген мерзімде номиналды құнын алу құқығын береді. Заңда облигацияларды уақтылы өтемегені үшін эмитенттің жауапкершілігі қарастырылған. Кепілді тоқтатуға әкеп соғатын жағдайлардың тізбесі Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабында белгіленген. Бұл тізім толық және кең түсіндіруге жатпайды.

Заманауи кепіл құқығының өте өткір мәселесі - кепіл шартындағы қамтамасыз етілген міндеттеменің сипаттамасын бір мезгілде өзгертпей, кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме өзгерген кезде кепілдің сақталуы.

Соңғы уақытқа дейін соттардың басым көпшілігі тараптар кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемеге қандай да бір өзгерістер енгізген жағдайда өзгерген мән-жайларды кепілмен қамтамасыз етілген деп санауға болмайды деген болжамнан келді.

Ресей Федерациясы Жоғарғы Сотының Пленумының № 6 қаулысында, Ресей Федерациясы Жоғарғы Сотының Пленумының 01.07.1996 жылғы No 8 «Азаматтық кодексінің бірінші бөлігін қолдануға байланысты кейбір мәселелер туралы. Ресей Федерациясында кепіл беруші негізгі міндеттеме бойынша борышкер болып табылатын жағдайларда, кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеменің мәні, мөлшері мен орындалу мерзімі, егер кепіл шарты жасалған болса, келісілген деп танылуы тиіс екендігі көрсетілген. негізгі міндеттемені реттейтін және тиісті шарттарды қамтитын шартқа сілтеме бар.

Заң тәжірибесінде, егер кепіл беруші кепілмен қамтамасыз етілген міндеттеме бойынша борышкер болып табылмаса, онда қамтамасыз етілген шарттың кез келген өзгерісі кепіл берушімен келісімді талап етеді, әйтпесе кепіл жасалынбаған мәміле деп танылады деген пікірді қатаң ұстанды. Борышкер мен кредитордың қамтамасыз етілген міндеттеменің жағдайын өзгерту жөніндегі әрекеттері кепіл берушінің жағдайына әсер етпеуі керек деген ой міндеттемелер құқығының негізгі постулатында бекітілген: міндеттеме оған қатыспайтын тұлғалар үшін міндеттеме тудыруы мүмкін емес. .

Алайда, Ресей Федерациясының Жоғарғы Төрелік Сотының Пленумының 2011 жылғы 17 ақпандағы № 10 «Кепіл туралы заңнаманы қолданудың кейбір мәселелері туралы» қаулысының 13-тармағына сәйкес, оның мөлшерін немесе мерзімін өзгерту. кепілмен қамтамасыз етілген міндеттемені орындау (мысалы, несие бойынша пайыздық мөлшерлеменің өзгеруіне немесе несиені өтеу мерзімінің өзгеруіне байланысты) мұндай шарттың кепіл шартында айқындалу тәсілімен салыстырғанда өз алдына кепілді тоқтату үшін негіз болып табылады.

Аталған қаулыда жоғары тұрған сот негізгі міндеттеменің өзгермелі сомасымен кепілге рұқсат беруді қолдады. Осылайша, кепiл шартының тараптары шартта кепiлдiң кепiл затынан өндiрiп алу кезiнде орын алатын мөлшердегi мiндеттеменi қамтамасыз ететiнiн белгiлеуге құқылы. Дегенмен, кепіл шартында мұндай өсім шегі болуы қажет.

Есте сақтау керек, егер шартта өзгеше көзделмесе, кепiл талапты қанағаттандыру кезiнде оның талап етуiн, атап айтқанда, өсiмдердi, тұрақсыздық айыбын, орындауды кешiктiруден келтiрiлген залалдардың орнын толтыруды, сондай-ақ талапты қамтамасыз етедi. кепiл ұстаушыға кепiлге салынған затты ұстауға және өндiрiп алу шығындарына қажеттi шығындарды өтеу ретiнде (РФ Азаматтық кодексiнiң 337-бабы).

Сонымен қатар, бапқа сәйкес. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 337-бабына сәйкес, кепіл шартының тараптары кепіл тек шарттан туындайтын міндеттемелерді ғана емес (мысалы, несиені қайтару және оны пайдаланғаны үшін пайыздар бойынша) қамтамасыз ететінін қамтамасыз етуге құқылы. сондай-ақ егер ол жарамсыз болса, мұндай келісім бойынша алынғанды ​​қайтару туралы талап (алынған құнын ақшалай өтеу туралы талап) (Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік соты Пленумының ақпандағы қаулысының 26-тармағы). 17, 2011 No 10 «Кепіл туралы заңнаманы қолданудың кейбір мәселелері туралы»).

Жоғары сатыдағы соттың бұл ұстанымы кепіл заты бойынша өндіріп алу туралы талап арыздардағы жауапкерлердің сүйікті іс жүргізу тактикасын – кепілмен қамтамасыз етілген шартты жарамсыз деп тануды іс жүзінде жоққа шығарады.

Ресми мәтін:

345-бап. Кепiл затын ауыстыру және қалпына келтiру

1. Кепiл затын ауыстыруға, егер заңда немесе шартта өзгеше көзделмесе, кепiл ұстаушының келiсiмiмен жол берiледi.

2. Кепiл заты жоғалған немесе бүлiнген, не оған меншiк құқығы немесе шаруашылық жүргiзу заңда белгiленген негiздер бойынша тоқтатылған болса, кепiл берушi қисынды мерзiмде кепiл затын қалпына келтiруге құқылы. егер шартта өзгеше көзделмесе, кепіл заты немесе оны басқа балама мүлікпен ауыстыру.

Құқықтық түсініктеме:

Осы баптың 1-тармағында көзделген кепіл нысанасын ауыстыру кепіл шартын өзгертудің ерекше жағдайларының бірі болып табылады. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 450-бабының 1-тармағына сәйкес, егер шартта өзгеше көзделмесе, шартты өзгерту тараптардың келісімі бойынша мүмкін болады. Бұдан шығатыны, келісімде біржақты түзету көзделуі мүмкін. Атап айтқанда, кепiл туралы шартта кепiл затын кепiл ұстаушының келiсiмiнсiз ауыстыруға (демек, шартты өзгертуге) болатындығын белгiлеуi мүмкiн.

баптың 2-тармағы. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 345-і кепіл берушіге кепіл заты жойылған жағдайда кепіл шартын өзгертуге өз қалауы бойынша құқық берілетін ережені қамтиды. Кепіл затының қайтыс болуы азаматтық құқықтық қатынастың өз объектісінен айырылғанын және тиісті өзгеріссіз өмір сүруін жалғастыра алмайтынын білдіреді. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 432-бабына сәйкес, егер тараптар арасында келісімнің барлық маңызды талаптары бойынша келісімге қол жеткізілсе, келісім жасалды деп есептеледі. Бұл ретте шарттың мәні бойынша шарт маңызды болып саналады. Демек, кепіл шартының нысанасын ауыстыру кепіл шартының өзгеруі болып табылады.

345-баптың 2-тармағында кепiл берушiнiң жоғалған кепiл затын ауыстыруға құқығы бар екенi белгiленедi, сол арқылы оған кепiл шартын бiржақты тәртiппен өзгертуге құқық берiледi. Осындай ауыстырудан кейін кепіл шарты жаңа тармақты алады, яғни. түзетілген кепіл шарты болып табылады. 345-баптың 2-тармағында кепіл шартын өзгерту үшін кепіл ұстаушының келісімі талап етілмейтінін ерекше атап өткен жөн. Ол кепіл берушінің ауыстыруға «құқығы» бар екенін көрсетеді. Бұдан шығатыны, кепіл ұстаушы шартты мұндай өзгертуге келісім беруге міндетті.

Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 345-бабының 2-тармағы кепіл берушінің өз еркінде кепіл шартын өзгерту немесе өзгертпеу туралы шешімді ғана емес, сонымен қатар оң жағдайда оны қалай және қашан өзгерту керектігін де қалдырады. өзгеріс енгізіңіз. Бапта кепіл берушінің затты «балама мүлікке» ауыстыруға құқығы бар делінген. Сонымен бірге бұл баламалылықтың қалай және кіммен бекітілгені анықталмаған. Шартты өзгерту мәселесін кепіл беруші біржақты тәртіппен шешетіндіктен, сол арқылы оған қандай мүліктің баламалы екенін шешу құқығы беріледі.

345-бап бұл тәртіпте кепіл ұстаушыға ешқандай құқық бермейді, оған кепіл берушінің мүліктің теңдігі туралы шешіміне дауыс беру құқығы берілмейді. Осы баптың 2-тармағына тән белгiсi - онда кепiл берушi кепiл туралы шартты өзгерту туралы мәселенi шешуге тиiс тиiстi мерзiм белгiленбеген.

Бұрын айтылғандай, тізбесі Азаматтық кодексте анықталған жылжымайтын мүлік ипотеканың нысанасы болып табылады. Алайда ғимараттар, құрылыстар және жер учаскелері көбінесе ипотеканың нысанасы болып табылады. Бұл жылжымайтын мүлік объектілерінің ерекшелігі, олардың иелері көбінесе бұл объектілерді қайта құру, ұлғайту немесе керісінше әртүрлі мақсаттарға бөлу түрінде жақсарту мақсатында түрлендіруге жүгінеді.

Ипотека нысанасы бола алатын жылжымайтын мүліктің жеке түрі ғимараттар мен құрылыстар болып табылады. Дәл осы объектілер басқаларға қарағанда әртүрлі өзгерістерге жиі ұшырайды, мейлі ол қайта құру, реконструкциялау немесе мұндай объектілерді бірнеше тәуелсіз объектілерге заңды түрде бөлу. Көбінесе іс жүзінде мынадай сұрақ туындайды – жылжымайтын мүлік объектісін мұндай түрлендіру ипотеканың нысанасын өзгертуді білдіреді ме, әлде мұндай түрлендіруді бір объектінің заңды түрде жойылуы ретінде қарастыру керек пе (бұл да ипотекалық қатынастарды тоқтату), ал пайда болған жылжымайтын мүлік объектісі ипотекалық құқықтармен ауыртпалық салынбаған жаңа объект болып табыла ма? Ипотека туралы заңнама бұл сұраққа нақты жауап бермейді, дегенмен, бұл мәселе бойынша әртүрлі пікірлер білдірілген бірқатар сот актілері бар.

Ипотека нысанасының өзгеру фактісіне құқықтық баға беруге қатысты сот тәжірибесі соттардың бұл мән-жайды басқаша бағалайтынын көрсетеді: бірқатар соттар жылжымайтын мүлікті бірнеше тәуелсіз түрлерге бөлу бөлігінде ипотека затының өзгеруі деп есептейді. объектілер мүлікті жоғалту болып табылады, ал басқалары бұл өзгерісті ипотека затының қайтыс болуымен теңестіруге болмайды деп есептейді. Осы мән-жайларға баға берілген нақты сот істерін қарастыру, сондай-ақ кепілге салынған жылжымайтын мүліктің қандай түрлендірулері ипотека затының өзгеруі ретінде қаралуы тиіс екенін және оның қайтыс болуы нені білдіретінін бөлек көрсету қажет. ипотеканың нысанасы

Сот талқылауларының бірінде бірінші және кассациялық сатыдағы соттар бастапқыда кепілге қойылған жылжымайтын мүлік объектісін бірнеше дербес объектілерге бөлу процесінде объектілерді құру кезінде ипотека шарты бойынша кепілге салынған тұрғын емес үй-жайлардың өз қызметін тоқтататындығы туралы шешім қабылданды. азаматтық құқықтардың объектісі, яғни осыған байланысты кепіл тоқтатылған мүлік жойылды. Бұл жағдайда кассациялық сот Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабының 1-тармағының 3-тармақшасына сілтеме жасады.

Бұл іс қадағалау тәртібімен қаралып, МАК Төралқасы бірінші және кассациялық сатылардағы соттардың АК-нің 352-бабы 1-тармағының 3-тармақшасына сәйкес келесі мән-жайды есепке алмағанын көрсетті. Ресей Федерациясында кепілге қою, егер кепіл беруші осы Кодекстің 345-бабының 2-тармағында көзделген құқықты пайдаланбаған болса, кепіл заты қайтыс болған немесе кепіл құқығы тоқтатылған жағдайда тоқтатылады. Алайда, іс материалдарынан шығатыны, кепіл нысанасы болып табылатын тұрғын емес үй-жайды кәсіпкер екі үй-жайға бөлген, бірақ кепіл затының бөліктерге бөлінуі оның қайтыс болғанын білдірмейді. . Сонымен қатар, сот кепіл ұстаушының кепілді сақтау шартымен үй-жайды бөлуге келіскендігіне және No 1 және № 2 үй-жайларға меншік құқығының кепілмен ауыртпалығы тіркелгендігіне назар аударды. бұл кепiл шартының тараптары оның нысанасын өзгерткенiн, құқықты тану негiздерi кепiлдiң тоқтатылғанын көрсетедi.

Ипотеканың қолданылу мерзімі ішінде кепілге салынған мүлікті жөндеу немесе қайта құру жағдайлары болуы мүмкін, соның салдарынан кепілге салынған мүліктің техникалық сипаттамалары өзгеруі мүмкін. Осыған байланысты даулы сұрақ туындайды – мұндай қайта құру өзгеріс пе немесе қайта құру нәтижесінде кепілге салынған мүліктен өзгеше мүлде жаңа объект пайда бола ма, сәйкесінше қайта құруды бастапқы кепілге қойылған мүліктің жойылуы деп қарау керек. . Бұл мәселені шешу үшін сот тәжірибесіне жүгіну керек.

Істердің бірінде талапкер ипотека объектісін қайта құруды көрсетті, оның нәтижесінде кепіл затының жойылуына байланысты кепіл объектісі болып табылмайтын жаңа объект пайда болды, соған байланысты ипотека , тоқтатылды. Сот, қайта құру нәтижесінде кепілге қойылған мүліктің техникалық сипаттамаларында өзгерістер болғанын анықтады. Сот бұл өзгеріс субсидия мағынасында кепілге қойылған заттың өлуін білдірмейтінін көрсетті. 3 б. 1 бап. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабына сәйкес, сот реконструкциядан өткен мүлікке орнатылған ипотека қайта қалпына келтірілген мүлікке қатысты қалды деген қорытындыға келді.Сот ипотекалық шарттың қолданылу мерзімі ішінде ипотека затының өзгеруін атап өтті. тармақшасының мағынасында кепіл затының физикалық немесе заңды өлімін білдірмейді. 3 б. 1 бап. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-і кепілді тоқтатуға әкеп соғады.

Осыған ұқсас сот талқылауында сот ипотека затының параметрлерін (биіктігі, қабаттардың саны, ауданы) өзгерту дәлелденсе де, кепіл затының физикалық немесе заңды түрде жойылуын білдірмейтінін көрсетті, бұл кепілзат нысаны шегінде. баптың 1-тармағының 3-тармақшасының мағынасы. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-і кепілді тоқтатуға әкеп соғады.

Келесі сот талқылауында ипотеканың нысанасы қайта құрылды - ажырамас жақсартулар жасалды, бұл үйдің құнын айтарлықтай арттырды. Сот сарапшының қорытындысында көрсетілгендей шаруашылық құрылыстары ажырамас абаттандыру болып табылады және бұл жақсартуларды оның бұзылуы ретінде емес, ипотека затының өзгеруі ретінде қарастыру қажет деп тапты.

Сол сияқты, ипотекалық шарттың қолданылу мерзімі ішінде кепіл берушінің ипотекалық ғимаратты қайта жаңартуды жүзеге асырғандығы, оның нәтижесінде бастапқы кепілге салынғаннан параметрлері бойынша өзгеше жаңа ғимарат салынғаны туралы іс шешілді.

Жоғарыда аталған сот шешімдерінен мынадай қорытынды жасауға болады: кепілге салынған жылжымайтын мүлікті оның бірнеше дербес объектілерге бөлу, қайта құру, объектінің параметрлерін өзгерту түріндегі қайта құруды соттар дәл осы құқық бұзушылықтың нысанасын өзгерту деп қарайды. ипотека, оның жойылуы емес. Сонымен қатар, соттар келтірген сот шешімдерінің ешқайсысында ипотекалық мүліктің қайтыс болуы және өзгеруі сияқты ұғымдарды қалай шектей алғанын көрсетпейді. Бұл қайта құрулар өзінің сипаттамалары бойынша анықтамасы Азаматтық кодексте жоқ, бірақ сот тәжірибесінде кеңінен қолданылатын «өлім» ұғымына жатпайды деп болжаған жөн. Соттар өз шешімдерінде бірнеше рет атап көрсеткендей, өлу немесе жойылу деп меншік иесінің бастапқы, жеке қажеттіліктерін қанағаттандыру мүмкін болмайтын заттың өзінің бастапқы түрінде болуының қайтымсыз физикалық тоқтатылуын түсіну керек. Кейбір соттар да өлімді мүліктің физикалық жойылуы, оның материалдық дүниенің объектісі ретінде өмір сүруінің тоқтатылуы деп анықтайды.

Жоғарыда айтылғандарға сүйене отырып, мынадай қорытынды жасауға болады, өйткені ипотека затының оны бөлу, қайта құру түріндегі өзгеруі, кепілге салынған мүліктің әртүрлі параметрлерінің ұлғаюы немесе төмендеуі жылжымайтын мүліктің физикалық жойылуына әкеп соқпайды, бірақ тек оның қайта құрылуын білдіреді, мұндай өзгеріс мүліктің жойылуы ретінде қарастырыла алмайды және тиісінше мұндай өзгерту ипотекалық міндеттеменің тоқтатылуына негіз бола алмайды, бұл өзгерген жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты ипотеканың жалғасуын білдіреді. жұмыс істейді.

Сот тәжірибесіндегі ең күрделі мәселе - кепілге салынған жылжымайтын мүлік объектісі жойылған және оның ішінде бастапқы кепілден өзгеше жаңа объект салынған жағдайда мүлікті жою туралы айтуға бола ма деген сұрақ. орын. Бұл жағдайда сот тәжірибесінің материалдарына сүйене отырып, мүліктің жойылуын анықтаудың негізгі критерийі ипотеканың кепіл затының толық жойылуы болып табылатын көрінеді.

Бастапқыда кепілге қойылған мүліктің орнында сындарлы жаңа нысан салу сияқты кепілге салынған мүлікті өзгерту туралы мәселені соттардың қарауы жіті назар аударуды қажет етеді. Сот істерінің бірінде ғимарат иесі кепілге қойылған нысанды қиратып, бұрынғы ғимараттан бірде-бір қабырға қалмаған жаңа жылжымайтын мүлік нысанын тұрғызғаны анықталды. Кепілге қойылған мүліктің жойылғанын анықтау мақсатында сот құрылыс-техникалық сараптама тағайындады. Сот құрылысының және объектінің техникалық жойылуының қорытындылары бойынша - Өнердің 1-бөлігінің мағынасында ғимарат. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабына сәйкес, тараптар арасында жасалған ипотека (кепіл) шартының мәні болып табылатын мүлік пайда болған жоқ. Сараптаманың мұндай қорытындысы ипотека шарты бойынша кепілге салынған қайта қалпына келтірілген ғимараттың қолданыстағы ғимараттағы үлесі бастапқы ғимараттың (іргетас бойынша) белгілі бір үлесі болуымен байланысты болды. Сонымен қатар, ипотека шартының қолданылу мерзімі ішінде кепіл затының басқа мүлікке қосылуы кепіл затының жойылуын білдірмейді, демек, кепілді тоқтатуға негіз болып табылмайды және тиісінше талапкердің кепілге қойылған мүліктің басқа мүлікке қосылуы кепіл затының жойылуын білдірмейді. кепіл затының жойылғаны дәлелденбеген.

Сол сияқты, кепіл беруші кепілге салынған ғимаратта өрт болғанын, содан кейін ғимарат іс жүзінде өрттен қирап қалғанын - тек шлак блок қабырғалары қалғанын түсіндіріп, сот талқылауы кезінде кепіл затының жоқтығын талап еткен іс шешілді. . Сонымен бірге, сот отырысы басталғанға дейін өрттен қираған ғимараттың орнына басқа жобадағы тағы бір ғимарат салынып үлгерген болатын. Осыған орай, кепіл беруші кепілге салынған заттың бұзылуына байланысты ипотека тоқтатылғандықтан, ғимаратты өндіріп алу бөлігінде бас тартуды сұрады. Осы ипотекалық міндеттеме бойынша кепіл ұстаушы басқа позицияны ұстанды, ол шынымен де ескі ғимараттың орнында, сол іргетасқа жаңа ғимарат салынғанын, алайда, кепілге қойылған мүлікті жоғалту орын алмағанын, және ғимарат жай ғана қалпына келтірілді. Жоғарыда айтылғандарды негізге ала отырып, сот біржақты дәлелдемелерді растайды деген қорытындыға келді ипотекалық объектінің толық жойылуысот ұсынылмады, ал жаңадан салынған ғимарат бастапқыда кепілге салынған ғимаратты қайта құру нәтижесінде қаралды. Сонымен бірге, сот мұндай өзгерісті субсидия мағынасында ипотека затын жою ретінде қарастыруға болмайтынын атап өтті. 3 б. 1 бап. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-і кепілді тоқтатуға әкеп соғады. Сондай-ақ сот ипотекалық келісім-шартқа мұндай өзгеріс енгізілгені туралы ақпаратты енгізудің қажеті жоқ екенін көрсетті.

Осылайша, ипотека затының қайтыс болу фактісі егжей-тегжейлі растауды талап етеді, кейбір жағдайларда мұндай өлімді растау үшін тек заңды құжаттар ғана емес, сонымен қатар бастапқы кепілге салынған мүліктің толық жойылу фактісін дәлелдейтін арнайы техникалық сараптама қажет. жылжымайтын мүлік. Әйтпесе, жоғалған кепiл мүлiктiң орнында тұрғызылған ғимарат немесе құрылыс қалпына келтiрiлген болып есептеледi және осыған байланысты осы объектiге бұрын туындаған ипотекалық мiндеттеме қолданылады.

Кейбір жағдайларда кепілге салынған мүліктің мұндай өзгеруі мүмкін, мысалы, объектінің ауданына қатысты өзгеріс, ал сыртқы жағынан бұл объект өзгеріссіз қалады. Мұндай өзгерту екі жағдайда мүмкін: ғимараттың жалпы ауданы бұрын есепке алынбаған аумақтарға (мысалы, жертөле аумақтары), аумақтарды нақтылауға байланысты және ішкі құрылымдарды бөлшектеуге байланысты (мысалы, қабырғалар немесе қалқалар). Мұндай мүлiктiң өзгеруi ең алдымен мұндай өзгерiстердiң мүлiктi жоғалтумен арақатынасы тұрғысынан емес, ипотекалық шарттың мiндеттi талаптарын сақтамау салдарынан жасалмаған деп тану мүмкiндiгi шеңберiнде қаралуы тиiс. ол жасалған кездегі құқық, атап айтқанда, шартта шарттың мәнін анықтауға мүмкіндік беретін мәліметтердің болмауы.

Сот істерінің бірінде. жауапкер шартты жоғарыда көрсетілген мән-жайларға байланысты жасалмаған деп тануды талап еткен. Ол заңнама нормаларына, атап айтқанда, баптың 2-тармағына назар аударды. No 102-ФЗ «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» Федералдық заңның 9-ы, оған сәйкес ипотеканың нысаны шартта оның атауын, орналасқан жерін және осы нысанды анықтау үшін жеткілікті сипаттаманы көрсету арқылы анықталады. Оның пікірінше, ипотеканың нысанасын анықтау үшін жеткілікті сипаттамалар мыналар болып табылады: үй-жайды құрайтын бөліктер, олардың белгіленуі, ауданы, сондай-ақ жылжымайтын мүлік объектісінің бірегей сәйкестендіру нөмірі. Жауапкер жасасқан ипотекалық шартта ғимараттың жалпы ауданына кіретін жертөле алаңы да бір нысан ретінде есепке алынбағанын алға тартты. Сотталушы жертөленің толыққанды қабат екенін, оның ауданы ғимараттың жалпы ауданына қосылуы керектігін түсіндірді. Ипотека шартында ғимараттың құрамына кіретін қандай үй-жайлар (үй-жайлардың бөліктері) ипотеканың нысанасы болып табылатыны келісілмеген, олардың атаулары, алаңдары, сандары, әріптері анықталмаған. Ипотека шартында көрсетілген жалпы алаң да шындыққа жанаспайды. Ипотека шарты жасалғаннан кейін техникалық жертөлені қайта өңдеу және дамыту нәтижесінде оның функционалдық мақсаты өзгерді, атап айтқанда, жертөлеге айналды, оның ауданы жалпы ауданында есепке алынды. кепілге салынған ғимарат.

Бұл жағдайда талапкердің ұстанымы келесідей болды: талапкер заңнамада «сәйкестендіру үшін жеткілікті сипаттама» дегенді білдіретін декодтау қарастырылмағанын көрсетті («Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» Федералдық заңның 9-бабы). )". Осыған байланысты, ипотека шартының нысанасы ипотека шартында көрсетілген кепiл объектiсiнiң белгiлерi оны бiрқатар ұқсас объектiлерден даралауға мүмкiндiк беретiндей сипатталуы тиiс екенiн көрсету қажет. Ипотека шартын жасау кезінде заттың сипаттамасы барлық құқық белгілейтін құжаттарға толық сәйкес келді.Ипотека нысанасы сондай-ақ меншік құқығы тіркелмеген жертөлелерді де көрсетуге тиіс, өйткені тек не ғана мүлік ретінде тіркелген, бірақ тек техникалық жертөле болған, кепілге меншік құқығы тіркелген. Нұсқауларға сәйкес құрылыс алаңы кірмейді.

Сот ипотека затының сипаттамасы техникалық құжаттаманың деректеріне сәйкес келеді және оны сәйкестендіру үшін заңнамада белгіленгендей жеткілікті деп тапты. Сондай-ақ, ипотека затының сипаттамасы құқық белгілейтін құжаттарда қамтылған құқық объектісінің сипаттамасына дәл сәйкес келді. Жоғарыда айтылғандарды ескере отырып және шартта шарттың осы түрі үшін заңда көзделген барлық маңызды талаптар тараптармен келісілгенін және сақталғанын ескере отырып, сот бұл жағдайда ипотека шарты жасалған деп қорытындылайды. Соттар сонымен қатар Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінде де, «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» Федералдық заңда да ипотекалық шартқа ипотеканың нысанасын сипаттауға, оны бағалауға және осы өзгерістерді тіркеуге қатысты түзетулер енгізуді талап етпейтінін атап өтті. .

Жылжымайтын мүліктің ерекше түрі ретінде аяқталмаған объектінің объектісін өзгерту мәселесін бөлек қарастырған жөн. Бұл мәселе алғаш рет 2005 жылы Жоғарғы Төрелік Сот Төралқасының 28.01.2005 жылғы № 90 ақпараттық хатына қосымшада көрсетілген. Осы қараудың 1-тармағында талап қоюшы соттан кепіл затына, атап айтқанда, сот талқылауы кезінде өндіріп алынған аяқталмаған құрылыс объектісіне өндіріп алуды сұраған сот талқылауына назар аударылды. аяқталып, пайдалануға берілді. Аудандық сот талап арызды қанағаттандырусыз қалдырып, объектінің құрылысы аяқталып қалғандықтан және меншік құқығы енді аяқталмаған құрылыс объектісіне емес, әкімшілік ғимаратқа тиесілі болғандықтан, кепіл тоқтатылды деп танылуы тиіс деп негіздеді.

Алайда, апелляциялық сатыдағы сот бұл шешімнің күшін жойып, «кепілге салынған аяқталмаған құрылыс нысанын аяқтау арқылы жасалған нәрсе кепіл» деп көрсетті. Сонымен қатар, сот объектінің аяқталуын осы баптың 1-тармағында көзделген мүлікті жоғалту деп санауға болмайтынын атап өтті. 352 Азаматтық кодекс. Сот сонымен қатар «Ипотека туралы» Федералдық заң оның нысанасы өзгерген кезде кепілді сақтау жағдайларын қарастыратынын атап өтті (мысалы, 76-бап, 4-тармақ, 64-бап, 65-бап). Мұны заңнамада жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу үшін уәкілетті органдардың Бірыңғай тізілімде объектіге ипотека шартын тіркеу туралы жазбаны өтеу мүмкіндігі қарастырылмағандығы туралы соттың дәлелі де расталады. оның құрылысы аяқталған жағдайда аяқталмаған құрылыс.

Апелляциялық сатының аяқталмаған құрылыс нысанының ипотекасы осы нысанды аяқтау арқылы пайда болған жаңа жылжымайтын мүлікке де таралатынына қатысты ұстанымы бірден-бір дұрыс сияқты. Басқа сот органдары да Азаматтық кодекс пен «Ипотека туралы» Федералдық заңның нормаларын осылайша түсіндіру жолын ұстанды.

Осылайша, Тольятти қаласының Комсомольск аудандық соты бапқа сәйкес деп көрсетті. «Ипотека туралы» Федералдық заңның 76-сы, тұрғын үй құрылысы аяқталғаннан кейін оған ипотека тоқтатылмайды. Сонымен қатар, кепіл берушінің қазіргі уақытта өзінің параметрлері мен техникалық сипаттамалары бойынша құрылысы аяқталмаған тұрғын үйдің объектісіне сәйкес келмейтін басқа үй салынғаны туралы дәлелдері, бұл ипотека ұстаушыны тұрғын үйді талап ету құқығынан айырады. ипотекалық нысанды сот жарамсыз деп таниды.

Бір қызығы, Кемерово қаласының Орталық аудандық сотының аяқталмаған құрылыс нысанын аяқтау нәтижесінде пайда болған мүлікке кепілді сақтап қалу мүмкіндігін нақты көрсеткен ұстанымы, сонымен қатар ол ипотекалық шарттың өзіне заттың өзгеруінің әсерін бөлек атап өтті. : аяқталмаған құрылыс объектiсiнiң ипотекасы болған жағдайда, ипотека шартына ипотеканың нысанасын сипаттауға және оны бағалауға қатысты өзгерiстер енгiзiлмей, аяқталған құрылысқа қатысты ипотека сақталады. Сот, сондай-ақ аяқталған құрылыс объектісінің ипотекасының тағдыры туралы мәселеге, егер кейіннен осы ипотекалық нысан күрделі құрылыс объектілерінің, олардың бөліктерінің параметрлерінің өзгеруіне әкеп соқтырған қайта жаңғырту жүргізілсе, осындай жолмен қарау керек деп санады ( биіктігі, қабаттардың саны, ауданы, өндірістік қуаттылық көрсеткіштері , көлемі) және инженерлік-техникалық қамтамасыз ету сапасы (Ресей Федерациясының Қала құрылысы кодексінің 1-бабының 14-тармақшасы) және жаңа жылжымайтын мүлік объектісінің пайда болуына әкелді. .

Аяқталмаған құрылысты жоғалған деп есептеу керек деген ипотека алушылардың кең тараған қате ұстанымы бірқатар сот шешімдерінде көрсетілген. Кепіл ұстаушы ипотеканың нысанасы жоқ деп есептеді, өйткені ипотека шартын жасау кезінде ипотеканың нысанасы құрылысы аяқталмаған тұрғын үй емес ғимаратқа жататын, кірпіштен салынған ғимарат пен үйден тұратын мүлік болып табылады. бір қабатты кірпіш ғимарат, ол бұл нысанды жоғалтты деп есептеді, өйткені қазір оның жалпы ауданы мен қабаттарының саны өзгерді. Алайда, сот ипотека шартының қолданылу мерзімі ішінде ипотека затының өзгеруі баптың 1-тармағының 3-тармақшасының мағынасында кепіл затының физикалық немесе заңды түрде жойылуын білдірмейді деп есептейді. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-і кепілді тоқтатуға әкеп соғады. Сонымен қатар, «Ипотека туралы» Заңның 76-бабына сәйкес тұрғын үй салуға несие немесе нысаналы қарыз беру кезінде ипотека шартында аяқталмаған құрылыс объектісімен және материалдармен және жабдықтармен міндеттемені қамтамасыз ету көзделуі мүмкін. құрылысқа дайындалған кепіл берушіге тиесілі. Осы баптың мағынасында нысанасы салынып жатқан тұрғын үй болатын ипотека шарты оған ипотека затының сипаттамасына және оны бағалауға қатысты қандай да бір өзгерістер мен толықтырулар енгізілмей және мұндай өзгерістер мен толықтыруларды тіркемей, - салынған тұрғын үйге қатысты.

Сондай-ақ аяқталмаған құрылыс объектісін онда құрылыс жұмыстарын жүргізуге байланысты өзгерту мүмкіндігі бар, алайда бұл осы объектіні аяқталған құрылыс объектісі (ғимараттар, құрылыстар) ретінде тіркеу мүмкіндігіне әкелмеді. Бұл жағдайда сот тәжірибесі заңда белгіленген тәртіппен тіркелген оған құқықтар болмаған кезде объектінің аяқталмаған құрылысының сипаттамаларын өзгерту (онда құрылыс жұмыстарын жүргізуге байланысты) жол бермейтінін көрсетеді. іс жүзінде шарт негізінде ипотекаға беруге жататын объект ретінде қарастырылсын. Сонымен қатар, Ресей Федерациясы Жоғарғы Төрелік Сотының Төралқасының 2005 жылғы 28 қаңтардағы № 90 Ақпараттық хатының 1-тармағында түсіндірілгендей, егер ипотеканың нысанасы аяқталмаған құрылыс объектісі болса, онда оның соңында оның құрылысы ипотеканың күшін сақтайды және оның нысанасы құрылысты аяқтау нәтижесінде салынған ғимарат (құрылыс) болып табылады.

Бөлу, бөлу, біріктіру, қайта бөлу кезінде жер учаскелеріне құқықтар мен ауыртпалықтарды сақтау және тоқтату мәселесін реттеуге бөлек назар аударған жөн, ол баппен реттеледі. Ресей Федерациясының Жер кодексінің 11.8. Бұл бапта жаңадан пайда болған жер учаскелеріне қатысты тұрақты (мәңгілік) пайдалану құқығы, өмір бойына мұраға қалдырылған иелену құқығы, өтеусіз мерзімді пайдалану құқығы осы учаскелердің меншік иелерінің ешқандай әкімшілік әрекеттерінсіз туындайтыны көрсетілген. Сол сияқты, сервитут түріндегі ауыртпалық сақталады: «Бөлу, біріктіру, қайта бөлу немесе бөлу кезінде жер учаскелері қалыптасатын жер учаскелеріне қатысты белгіленген сервитуттар бұрынғы шекараларда қалыптасқан жер учаскелеріне қатысты сақталады. " Басқа жағдайларда, Жер кодексінің 10.8-бабының 6-тармағына сәйкес, шарттан туындайтын жер учаскелеріне құқықтардың ауыртпалықтары жаңа шарт жасау арқылы белгіленуі тиіс, ал басқа да ауыртпалықтар автоматты түрде сақталады.

Бұл мақаланы оқығанда көптеген даулы сұрақтар туындайды: егер біз ондағы нормаларды сөзбе-сөз түсіндіруге жүгінсек, онда шарттық ипотека жер учаскелері өзгерген кезде тоқтатылады, ал заңдысы сақталады деп қорытынды жасауға болады. Әлбетте, заң шығарушы осы бапта мұндай ауыртпалықты ипотека ретінде қарастыруды ұмытып кеткен, осыған байланысты соттардың осы бапты түсіндіру қажеттілігі туындады. Дегенмен, ешқайсысында үкімЖоғарырақ Арбитраждық соттыңжер учаскесі өзгерген жағдайда ипотекамен не болады деген сұраққа жауап жоқ.

Алайда бұл сұраққа кепіл құқығы теоретиктерінің бірі Р.С.Бевзенко жауап беруге тырысты. Оның пікірінше, заңда мыналар көзделуі керек: жер учаскесін өзгерту кезінде кепіл автоматты түрде жаңа жер учаскесіне ауысуы тиіс, өйткені бұл несие берушіні жаңа кепіл шартын жасасуға мәжбүрлеу туралы сотқа жүгіну қажеттілігінен босатады және кепiл автоматты түрде ауысқан жағдайда өзiнiң жер учаскесiн сата алмайтын, жалға бере алмайтын немесе басқа кепiлге жүктей алмайтын жосықсыз борышкердiң әрекеттерiнен өз мүдделерiн толық қорғауға. Бұл ретте жоғарыда келтірілген және егжей-тегжейлі талдауға сәйкес үйлер немесе құрылыстар сияқты ипотекалық объектілердің өзгеруімен жер учаскелерін бөлу, бөлу және басқа да өзгерістерге ұқсастығын келтіруге болады. мұндай өзгерту жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты ипотекалық міндеттемелерді тоқтатуға әкеп соқпайтынын анықтаңыз.

Бұл пікірді жақтап, өзгертілген жер учаскелері бойынша кепілді сақтау мүмкіндігін қарастыратын көптеген сот тәжірибесін келтіруге болады. Сонымен қатар, сот тәжірибесіне сүйене отырып, учаскелерді өзгерту бірнеше жағдайларда мүмкін болады: учаскенің ауданы өзгерген жағдайда, жер санаттары өзгерген жағдайда, жер учаскесіне құқықтардың өзгеруі (мысалы, жалдау құқығынан меншікке).

Сот істерінің бірінде сот қарыз алушының міндеттемелерін орындағанын анықтады несиелік келісімдержалпы ауданы 7 730 шаршы метрді құрайтын жеке жер учаскесін беру нысанасы болып табылатын ипотекалық шарттармен қамтамасыз етілді. м санатты елді мекендердің жері, жанар-жағармай қоймасын пайдалану үшін рұқсат етілген пайдалануға кейіннен жалпы ауданы 7 730 шаршы метр жер учаскесі. м с елді мекендердің жер санатынан рұқсат етілген пайдалануға берілген жанар-жағармай қоймасын пайдалану үшін оның иесі кепіл ұстаушының келісімімен ауданы 2 710 шаршы метр үш учаскеге өзгертілді. м, 2 712 ш. м және 2 308 ш. м.

Сот атап өткендей, баптың 9-тармағына сәйкес. «Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы» 21.07.1997 жылғы 3122-ФЗ Федералдық заңының 12-бабына сәйкес бөлу, үлесті заттай бөлу немесе Ресей Федерациясының заңнамасына сәйкес басқа да әрекеттер кезінде. жылжымайтын мүлікпен, осы әрекеттердің нәтижесінде қалыптасқан объектілердің жазбалары Бірыңғай мемлекеттік тізілімнің жаңа бөлімдеріне енгізіледі және құқық белгілейтін құжаттардың жаңа кадастрлық нөмірлері бар жаңа істері ашылады, бұл ретте жаңадан құрылған учаскелердің әрқайсысына бастапқыда болған ауыртпалық. Осылайша, жоғарыда аталған жер учаскесін жаңадан құрылған объектілерге трансформациялау кезінде Бірыңғай мемлекеттік тізілімнің жаңа бөлімдеріне жазбалар енгізу, жаңа кадастрлық нөмірлері бар жаңа істерді ашу және ипотека түріндегі ауыртпалықты белгілеу қажет болды.

Басқа сот ісінің материалдары бойынша, 2007 жылғы 21 наурызда жеке кәсіпкер мен банк арасында ипотека шарты жасалып, оған сәйкес келесі мүлікке ипотека белгіленді: ғимарат және тұрғын үйді жалға алу құқығы. жер учаскесі.Ипотека шартын кейіннен сатып алу-сату шарты негізінде жеке кәсіпкер меншікке алған, ол құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы куәлікпен расталады.

Меншiкке жер учаскесiн жалға алу құқығының тоқтатылуына және жеке кәсiпкердiң кепiлдi тiркеу туралы өтiнiш бермегенiне сілтеме жасай отырып, банк даулы учаскеге кепiл құқығын заңсыз тiркеген, арызданушы арбитраждық сотқа шағымданды.

Көрсетілген талаптарды қанағаттандырудан бас тарта отырып, бірінші сатыдағы сот жылжымайтын мүлікті тіркеу қызметінің жер учаскесін жалдау құқығының ипотекасы туралы тіркеу жазбасының күшін жоюға негіз жоқтығынан, өйткені мұндай өзгерту құқық бұзуға әкеп соқтырмайды. кепіл сияқты міндеттеменің тоқтатылуы. Сот бірде-бір Art. Кепілді тоқтатудың негіздерін белгілейтін Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабы, сондай-ақ «Ипотека (жылжымайтын мүлік кепілі) туралы» Федералдық заңның ережелері кепілге құқықтарды өзгертуді қарастырмайды. ипотеканы тоқтату үшін негіз ретінде мүлікті, атап айтқанда, жалдау құқығынан меншік құқығына. Осыған байланысты жер учаскесін оған меншік құқығына жалға беру құқығының кейіннен өзгеруі құқықтар ауысқанға дейін және заңнамада белгіленген тәртіппен туындаған кепіл міндеттемелерін тоқтатуға негіз бола алмайды.

Сондай-ақ, онда орналасқан ғимараттарды ипотекаға қатысты қосымша міндеттеме болып табылатын жалдау шарты бойынша ипотекалық жер учаскесінің ауданы қысқарған жағдайларға да назар аударған жөн. Сот талқылауында мынадай мән-жайлар орын алғанына назар аудару қажет: кепіл беруші кепілге қойылған жер учаскесін жалдау шартын бұзды және сол күні меншік иесімен ауданы азырақ сол жер учаскесін жаңа жалдау шартын жасаса. Жаңа жалдау бұрынғы жалдаумен бірдей қасиеттерге қызмет етеді. Сот бұл жағдайда кепілді тоқтату үшін негіздердің болуы туралы айту мүмкін емес деп тапты, өйткені «Кепіл туралы» Федералдық заңның 34-бабының 3-тармағын бұл дауға қолдануға болмайды, өйткені ол кепілді тоқтатуды белгілейді. мүліктік құқықтардың кепілі, егер олар кепілдің дербес нысанасы болса. Бұл ретте жер учаскесін жалдау құқығының кепілі қолданыстағы заңнама талаптарына сәйкес туынды болып табылады, кепілдің негізгі субъектілері тұрғын емес ғимараттар болып табылады. Жер учаскесін жалдау құқығы тоқтатылған кезде тұтастай алғанда ипотека (жылжымайтын мүліктің ипотекасы) тоқтатылмайды.

Басқа жағдайда сот жер учаскесiнiң учаскесiн өзгерту туралы өтiнiш заңдық маңызы бар мән-жай ретiнде сотпен қабылданбады, өйткені ол кепіл нысанасын өзгертпейді және кепілді тоқтатпайды. . Сонымен, өнер. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-і кепілді тоқтату жағдайларын анықтайды. Бұл ретте, ипотека шартының қолданылу мерзімі ішінде істі қарау кезінде болған ипотека затының өзгеруі өз мағынасында кепіл затының физикалық немесе заңды жойылуын білдірмейді. Өнер. 3 б. 1 бап. Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-і кепілді тоқтатуға әкеп соғады. Бұл ретте, қолданыстағы заңнама ипотекалық шарттың жарамдылығын сақтау мақсатында оған ипотека нысанасын сипаттауға және оны бағалауға және осы өзгерістерді тіркеуге қатысты өзгерістер енгізуді талап етпейді. Осылайша, талапкерге тиесiлi мүлiктегi, бiрақ азырақ мөлшерде жер учаскесiн жалдау шартын жасасуға байланысты ипотеканың нысанасын өзгерту шарттың жарамсыздығы түрiндегi құқықтық зардаптарға әкеп соқпайды. ипотекалық шарт және оған қосымша шарттар.

Мұндай жағдайлар жер учаскесін бір санаттан екінші санатқа ауыстыру кезінде туындауы мүмкін, нәтижесінде жылжымайтын мүлік кепілі шартының мәні өзгеріп, осы жылжымайтын мүлік объектісінің құны айтарлықтай өсті. Көрсетілген істердің бірінде сот жер учаскесінің санатын өзгерту кепілді тоқтатуға әкеп соқпайды, демек, кепіл ұстаушының позициясымен келісті, демек, жер учаскесінің санатын өзгерту туралы талапты қанағаттандыру үшін негіз болып табылмайды. жылжымайтын мүлікті кепілге беру шартын жарамсыз деп тану туралы. Бұл Ресей Федерациясының Азаматтық кодексінің 352-бабының 1-тармағын және бекітілген Жылжымайтын мүлікке құқықтардың және онымен жасалатын мәмілелердің бірыңғай мемлекеттік тізілімін жүргізу ережесінің 67-тармағын сөзбе-сөз түсіндіруден туындайды. Ресей Федерациясы Үкіметінің 18.02.1998 жылғы қаулысымен Сот мәмілені жарамсыз деп тану үшін негіз ретінде кепілге салынған мүліктің мақсаты мен құнын өзгерту қолданыстағы заңнамада қарастырылмағанын анықтады.